【正文】 ）日常維修電工4人日常維修水工4人保潔部：（13）主管1人綜合宿舍樓：3人岔路街宿舍樓：5人樂山、太合里宿舍：1人園藝師1人崗位職責(zé)管理處主任—全面負(fù)責(zé)人行宿舍區(qū)物業(yè)管理工作事務(wù)助理—協(xié)助主任完成各項(xiàng)工作任務(wù)，監(jiān)督管理處的服務(wù)質(zhì)量，為管理處主任反饋各類管理信息。二、精練的管理處組織架構(gòu)。加強(qiáng)對(duì)小區(qū)實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量，維護(hù)和提高本住宅區(qū)的社會(huì)聲譽(yù)，達(dá)到“雙贏”效果。委托管理之目的為人民銀行的住戶提供安全、文明、優(yōu)美、舒適的生活與居住環(huán)境。第二章 物業(yè)管理的服務(wù)構(gòu)想物業(yè)特點(diǎn)分析根據(jù)招標(biāo)文件和現(xiàn)場實(shí)地考察，現(xiàn)就物業(yè)特點(diǎn)分析如下：一、擬招標(biāo)的四處物業(yè)，是中國人民銀行首次對(duì)職工宿舍進(jìn)行后勤社會(huì)化改制的試點(diǎn)工程，長期享受單位后勤福利的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的理念較弱。 樂山小區(qū)宿舍：濟(jì)南市樂山小區(qū)21號(hào)樓，建筑面積4800 M2，共63戶，1989年投入使用，房屋及配套實(shí)施嚴(yán)重老化。榮祥花園、同濟(jì)杰座社區(qū)、濟(jì)寧同濟(jì)科技工業(yè)園、濟(jì)寧賽寶量販超市等各類物業(yè)，委托管理面積100多萬平米，積累了豐富的住宅小區(qū)、政務(wù)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、智能化商貿(mào)大廈、商場超市以及高層樓宇電梯、中央空調(diào)設(shè)備維護(hù)、園林設(shè)計(jì)等物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。**物業(yè)管理有限責(zé)任公司是**集團(tuán)旗下的國家二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，于一九九六年經(jīng)山東省工商局批準(zhǔn)成立，注冊資金300萬。 業(yè)主家庭保潔等特約服務(wù)實(shí)施打折優(yōu)惠。車位）80元/月車位）80元/月㎡）㎡）全權(quán)代表在報(bào)價(jià)文件、談判過程中的書面承諾、合同談判過程中所簽署的一切文件和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)，我均予以承認(rèn)。（7）我們理解，最低報(bào)價(jià)不是成交的唯一條件，你們有選擇成交供應(yīng)商的權(quán)利。（4）報(bào)價(jià)文件在公開報(bào)價(jià)后90天內(nèi)有效。在此文件中，供應(yīng)商全權(quán)代表聲明并同意：（1）如果我們的報(bào)價(jià)文件被接受，我們將履行談判采購文件中規(guī)定的每一項(xiàng)要求，并按我們報(bào)價(jià)文件中的承諾按期、保質(zhì)完成該項(xiàng)目的物業(yè)管理工作。由供應(yīng)商 **物業(yè)管理有限責(zé)任公司 （全稱）正式委托全權(quán)代表 市場研發(fā)部經(jīng)理 石作欣 （姓名、職務(wù)）提交報(bào)價(jià)文件正本一份，副本五份。（3）我方已詳細(xì)檢查所有報(bào)價(jià)文件、附件以及所提供的參考文件，由模糊和誤解產(chǎn)生的一切后果，由我方自負(fù)。（6）我方愿按《中華人民共和國合同法》履行自己的全部職責(zé)。（10）與本報(bào)價(jià)有關(guān)的所有往來信函，應(yīng)按下列地址進(jìn)行：地址：000000000000 郵政編碼：20000000000電話：（000000000009 傳真：（000000000003電子信箱：0000供應(yīng)商全稱：**物業(yè) 開戶銀行名稱：農(nóng)0000000 管理有限責(zé)任公司公章： 銀行帳號(hào)：100000000000法人代表簽字： 開戶行地址：00000002005年8月4日第二部分：法定代表人授權(quán)委托書本授權(quán)委托書聲明：我 0000軍 （姓名）系 **物業(yè)管理有限責(zé)任公司 （供應(yīng)商全稱）的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托 **物業(yè)管理有限責(zé)任公司（單位名稱）的 市場研發(fā)部經(jīng)理 00000000（姓名、職務(wù)）為我公司全權(quán)代表，以本公司的名義參加SIT200518中國人民銀行濟(jì)南分行宿舍樓物業(yè)管理服務(wù)競爭性談判采購項(xiàng)目。（附被授權(quán)人身份證明復(fù)印件）被授權(quán)人姓名：0000000 性別：男 年齡：28單位：**物業(yè) 部門：市場研發(fā)部 職務(wù)：經(jīng)理 管理有限責(zé)任公司供應(yīng)商：（蓋章）法定代表人：（簽字、蓋章）日期： 2005年8月4日第三部分：報(bào)價(jià)一覽表供應(yīng)商全稱**物業(yè)管理有限責(zé)任公司總報(bào)價(jià)（元/年）小寫：￥1350650元/年大寫：壹佰叁拾伍萬零陸佰伍拾元/年綜合住宅樓總報(bào)價(jià)（元/年）599722元/年其中單價(jià)（元/月㎡面積（約）51600㎡樂山小區(qū)宿舍樓總報(bào)價(jià)（元/年）76774元/年其中單價(jià)（元/月㎡面積（約）4800㎡資質(zhì)、資格二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理經(jīng)理、部門經(jīng)理李艷艷，**物業(yè)第二物管部，經(jīng)理物業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)范時(shí)間綜合樓裝修完畢，其余15日內(nèi)出現(xiàn)問題服務(wù)響應(yīng)時(shí)間5分鐘綜合住宅樓地上停車費(fèi)單價(jià)（元/月車位車位數(shù)128個(gè)小計(jì)（元/年）153600元/年岔路街宿舍樓停車費(fèi)單價(jià)（元/月第七部分：資格及商務(wù)情況表供應(yīng)商名稱**物業(yè)管理有限責(zé)任公司成立日期1996年資質(zhì)等級(jí)二級(jí)ISO9000質(zhì)量認(rèn)證通過付款方式同談判采購文件要求優(yōu)惠條件（如有）依托**集團(tuán)汽車綜合服務(wù)勢力，業(yè)主可享受購車、修車、美容、租車等服務(wù)的最大優(yōu)惠。供應(yīng)商：（蓋章） 供應(yīng)商全權(quán)代表：（簽字）第九部分：物業(yè)管理實(shí)施方案第一章 概 況**物業(yè)簡介**集團(tuán)是一家跨地區(qū)、跨行業(yè)的綜合性大型股份制企業(yè)集團(tuán)，經(jīng)營范圍涉及汽貿(mào)、房地產(chǎn)、藥業(yè)、物業(yè)管理、廣告、IT等多個(gè)產(chǎn)業(yè)，入圍全國服務(wù)行業(yè)500強(qiáng)，全國汽車銷售50行業(yè)強(qiáng)。**物業(yè)公司除承接集團(tuán)各分公司商業(yè)物業(yè)管理工作外，外拓業(yè)務(wù)已由濟(jì)南延伸至濟(jì)南、濟(jì)寧、臨沂、濰坊等地區(qū)，承接了槐蔭政務(wù)中心大廈、中國重汽銷售大廈、臨沂華通國際商務(wù)大廈、濟(jì)寧車管所、新世界陽光花園、山東省立醫(yī)院高層住宅區(qū)、實(shí)力 岔路街宿舍樓：濟(jì)南市經(jīng)七小緯六路139號(hào)，建筑面積51600 M2，共412戶，1996年12月投入使用，設(shè)施設(shè)備較陳舊。六、小區(qū)內(nèi)住戶水、電、暖收費(fèi)及報(bào)修服務(wù)；七、物業(yè)資料歸集管理；八、小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)和精神文明創(chuàng)建；九、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的應(yīng)由物業(yè)公司提供的其他服務(wù)；十、小區(qū)業(yè)主委托的其它物業(yè)管理內(nèi)容。四、物業(yè)的服務(wù)人員不變的情況，將服務(wù)質(zhì)量提，服務(wù)內(nèi)容增加，達(dá)到物業(yè)服務(wù)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。維護(hù)業(yè)主（住戶）的權(quán)益，業(yè)主置業(yè)大都用來居住、保值、增值、享受良好的服務(wù)等，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主（住戶）的行為管理，服務(wù)就是為了維護(hù)業(yè)主的整體利益，從而有利于每一位業(yè)主。使物業(yè)保證高質(zhì)量的服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造方便快捷的生活環(huán)境。管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。并從中選拔個(gè)崗位骨干，作為管理處的中堅(jiān)力量。 “執(zhí)行力” 在全球倡導(dǎo)的潮流中，管理處主任的執(zhí)行力如何成為職業(yè)經(jīng)理人是否稱職的重要籌碼。督導(dǎo)能力 計(jì)劃制定得再周到，如不能有效地執(zhí)行，也達(dá)不到良好的預(yù)期效果。協(xié)調(diào)能力 物業(yè)管理是一項(xiàng)勞動(dòng)密集型工作，隊(duì)伍的龐大、服務(wù)對(duì)象的多樣化、工作的瑣碎性，要求管理處主任將大部分時(shí)間花在協(xié)調(diào)上。對(duì)業(yè)主潛在的需求會(huì)有先知先覺的超前認(rèn)識(shí)。工程部主管的選聘應(yīng)同時(shí)具備兩個(gè)要素，一是具有設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，二是具備室內(nèi)維修工作經(jīng)驗(yàn)，這是根據(jù)小區(qū)設(shè)備情況復(fù)雜，設(shè)備新舊程度參差不齊的情況考慮，我們擬派公司品保部工程師常駐小區(qū)，并兼任小區(qū)工程部主管。并有綠化技師的選聘 錯(cuò)落有致、造型優(yōu)美、生機(jī)勃發(fā)的園林、綠地，不但起到防風(fēng)固壤、凈化空氣之功效，還為業(yè)主營造茶余飯后休閑、健身之良所。我方將在實(shí)地調(diào)研的基礎(chǔ)上，將物業(yè)特點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn)，以業(yè)主需求為主導(dǎo)，以ISO9001為指導(dǎo)思想，制定嚴(yán)謹(jǐn)、實(shí)效的針對(duì)性工作方案。通過外部管理和自我約束來保障業(yè)主的合法權(quán)益。二、保障水電基本設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，牽系到千家萬戶的正常生活起居。針對(duì)春冬季節(jié)氣候干燥、風(fēng)力大，為火災(zāi)多發(fā)季節(jié)的特點(diǎn)，加強(qiáng)對(duì)消防監(jiān)控設(shè)施的檢修、滅火設(shè)備的性能測試工作，確保消防硬件系統(tǒng)處于隨時(shí)待命階段；夏季雷雨天氣多，變化突然的特點(diǎn)，對(duì)樓宇屋面防水檢查、避雷檢測、防汛檢修、針對(duì)夏日氣溫高，輸電系統(tǒng)因高溫炙烤、用電負(fù)荷量大，易因起短路的特點(diǎn)，及時(shí)進(jìn)行檢查、檢測，確保供電正?；?。結(jié)合我們管理省立醫(yī)院高層公寓、濟(jì)寧同濟(jì)杰座小區(qū)設(shè)備管理的經(jīng)驗(yàn)，確保設(shè)備負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，并向經(jīng)濟(jì)化運(yùn)行過渡，以降低消耗，節(jié)約成本。因此，接管后的開荒工作尤為重要，我們將環(huán)境美化管理分為兩個(gè)階段，即入住開荒階段和日常維護(hù)階段。其他宿舍因投入使用時(shí)間長，清潔死角及二次污染相當(dāng)嚴(yán)重，開荒不僅僅是對(duì)物業(yè),設(shè)立靜態(tài)的質(zhì)量標(biāo)桿,而且是檢驗(yàn)員工隊(duì)伍培訓(xùn)效果，調(diào)整保潔方案等最有效手段。此外，小區(qū)業(yè)主的身心健康，將是我們時(shí)刻關(guān)注的話題，營造清新、潔雅環(huán)境的同時(shí)，消殺工作也是環(huán)境美化工作的重要組成部分。每日對(duì)宿舍區(qū)域進(jìn)行消殺，以及時(shí)消滅病菌傳染源，阻斷傳播途徑。物業(yè)的安全問題始終是每個(gè)物業(yè)管理人的無法回避的課題，物業(yè)的安全從其性質(zhì)可分為治安安全與消防安全兩大類。大力培養(yǎng)現(xiàn)有護(hù)衛(wèi)員的服務(wù)意識(shí)，樹立“業(yè)主需要就是工作”的觀念，改變原來護(hù)衛(wèi)員單一的護(hù)衛(wèi)功能，使我們的護(hù)衛(wèi)員成為“護(hù)衛(wèi)員、迎賓員、服務(wù)員”的統(tǒng)一體。實(shí)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)、對(duì)時(shí)間進(jìn)行嚴(yán)格控制，縮短時(shí)間差，確保不出現(xiàn)安全盲區(qū)。對(duì)車輛進(jìn)出實(shí)行出入證制度，來賓實(shí)行登記制度，在車輛、人員、大宗貨物出入登記上，嚴(yán)格遵循“對(duì)人、對(duì)證件、對(duì)車輛”的三對(duì)原則，嚴(yán)格控制、及時(shí)疏導(dǎo)人車流量、保持秩序始終井然，重視安全制度的執(zhí)行力度，完善交接班確保工作銜接嚴(yán)密，杜絕隱患和疏漏。在防范的策略上強(qiáng)調(diào)轄區(qū)內(nèi)各崗位的的聯(lián)防意識(shí)，發(fā)揮備崗、備勤人員的規(guī)模優(yōu)勢?！胺老Y(jié)合、預(yù)防為主”是我們消防工作一貫的工作方針，就是要消滅每一個(gè)消防隱患、每一起初期火災(zāi)，只有把它消滅在萌芽狀態(tài)，才能使我們的物業(yè)乃至我們的家園遠(yuǎn)離火災(zāi)，并將其造成的損失降到最低限度，這些都得依靠我們物業(yè)管理人全面細(xì)致的巡查制度與周密使用的防災(zāi)救災(zāi)應(yīng)急方案來保障了。加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作（1）消防教育宣傳工作：管理處將在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識(shí)，并定期邀請(qǐng)消防中隊(duì)前來舉辦消防知識(shí)講座，張貼消防宣傳畫，向業(yè)主進(jìn)行消防知識(shí)宣傳。為了使應(yīng)急方案在實(shí)踐中得到正確運(yùn)用，各管理處應(yīng)安排時(shí)間按照應(yīng)急預(yù)案要求進(jìn)行消防演練。B. 模擬實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練，即按接警出動(dòng)到現(xiàn)場按照實(shí)戰(zhàn)要求出水、泡沫、1211滅火，同時(shí)進(jìn)行搶救和疏散物資的訓(xùn)練。C. 要點(diǎn)火演練的，必須做好安全保護(hù)工作。消防管理組織機(jī)構(gòu)和各級(jí)消防安全責(zé)任人。與消防安全有關(guān)的重點(diǎn)工種人員情況。1火災(zāi)隱患及其整改情況記錄。1滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案的演練記錄。我們的目標(biāo)是使物業(yè)社區(qū)的文化建設(shè)具有代表性、先進(jìn)性和實(shí)用性，使之成為整個(gè)文化生活中的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)性典范。這是最直觀的外在表現(xiàn)，時(shí)時(shí)刻刻影響著業(yè)戶的心理和情緒，影響業(yè)主的生活質(zhì)量。我們將定期向社區(qū)成員公布環(huán)境公告。（4）配合ISO14000認(rèn)證，保證環(huán)境的高度整潔和和諧，通過優(yōu)美的環(huán)境培養(yǎng)住戶的自律意識(shí)，從而養(yǎng)成愛護(hù)環(huán)境、關(guān)心家園的良好習(xí)慣。物業(yè)社區(qū)精神文化建設(shè)精神文化是物業(yè)社區(qū)文化建設(shè)的核心，是物業(yè)社區(qū)社區(qū)成員精神觀、價(jià)值觀、道德觀等社區(qū)精神的重要生成途徑。（1）利用各種紀(jì)念日、節(jié)假日，傳播物業(yè)社區(qū)文化精神。（3）辦好宣傳欄、讀報(bào)欄，社區(qū)圖片展、文化剪影，宣傳黨的方針政策，傳播環(huán)保、免疫等方面的信息。我們根據(jù)小區(qū)的特點(diǎn)結(jié)合企業(yè)資源優(yōu)勢，首先向業(yè)主推出“房車一體化”、“書畫一家人”、“花木傳情”特色便民服務(wù)思路，實(shí)現(xiàn)業(yè)主“現(xiàn)代起居、書香人生、朝花夕拾”之目的。公司本著創(chuàng)優(yōu)、爭先、經(jīng)典的管理理念，竭誠為業(yè)主提供綠化養(yǎng)護(hù)、策劃、室內(nèi)綠化裝飾等一流的服務(wù)，同時(shí)提供先進(jìn)的風(fēng)景園林，以專業(yè)化、規(guī)范化、品牌化的服務(wù)，創(chuàng)造全新的園林環(huán)境，創(chuàng)建自然生態(tài)環(huán)境是我們綜合實(shí)力的最佳體現(xiàn)！還可以為業(yè)主提供多種花卉養(yǎng)護(hù)等方面的服務(wù)，讓您盡情體驗(yàn)園丁的樂趣，使你茶余飯后足不出戶就能親切體味大自然的氣息。倘若我們中標(biāo)，屆時(shí)，我們將邀請(qǐng)人行業(yè)主書畫家及愛好者前來創(chuàng)作，提供交流的平臺(tái)，在公司“汽車文化藝術(shù)節(jié)”活動(dòng)期間舉辦業(yè)主書畫展覽，將汽車與文化完美結(jié)合。（2）無償服務(wù)的成本費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支出；有嘗服務(wù)的價(jià)格應(yīng)按政府有關(guān)法規(guī)確定；項(xiàng)目物業(yè)管理人員的配備已從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，管理人員和操作人員比例縮小，管理人員應(yīng)是高學(xué)歷、高水平的復(fù)合型人才。而人才的競爭關(guān)鍵在于企業(yè)是否能最大限度地開發(fā)人力資源。采用計(jì)算機(jī)、攝像機(jī)、智能網(wǎng)絡(luò)等先進(jìn)的培訓(xùn)手段，全方位、多層次地傳輸新理論，傳授新技術(shù)，提高員工的綜合素質(zhì)，為項(xiàng)目管理培養(yǎng)復(fù)合型人才。 計(jì)劃制定后，根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行落實(shí)，靈活運(yùn)用合適的訓(xùn)練方式和方法，使培訓(xùn)獲得預(yù)期的效果。培訓(xùn)的組織形式 公司憑借雄厚的師資優(yōu)勢，在品保部的調(diào)度監(jiān)督下，項(xiàng)目管理處具體落實(shí)執(zhí)行。培訓(xùn)的評(píng)估考核：(1)培訓(xùn)前考核：了解員工的現(xiàn)狀，制訂切實(shí)可行的培訓(xùn)計(jì)劃，確定員工培訓(xùn)的需求方向。 管理處內(nèi)部崗位責(zé)任制各個(gè)崗位的員工都應(yīng)接受管理處主任的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，敬職于自己的崗位職責(zé)，并對(duì)自己分擔(dān)的工作負(fù)全面的責(zé)任，作到責(zé)任、權(quán)限、職位三方面到位，以保障管理工作的正常運(yùn)作。制度由管理維護(hù)運(yùn)作程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書兩部分組成。l 管理人員考核標(biāo)準(zhǔn)——《員工工作評(píng)定表》（每月考核）、《員工年度考核鑒定表》（年終考核）。即將管理處的內(nèi)部管理與對(duì)外服務(wù)分為后臺(tái)和前臺(tái)操作，從而保證管理處對(duì)外形象的統(tǒng)一化。178。附《質(zhì)量監(jiān)督檢查細(xì)則》一、積極主動(dòng)的應(yīng)對(duì)投訴物業(yè)管理公司應(yīng)遵循公司的經(jīng)營原則：（1） 接到投訴時(shí)，首先要假定我們的工作存在問題；（2） 出現(xiàn)投訴，一定要及時(shí)向上反映信息；（3）重大問題實(shí)行三級(jí)負(fù)責(zé)制：接待人——主管——主任逐級(jí)上報(bào)，直到處理完畢。任何一方協(xié)調(diào)不好都會(huì)影響到計(jì)劃的實(shí)施，協(xié)調(diào)各方關(guān)系就是實(shí)現(xiàn)共贏。B．管理處在接待工作中來訪記錄的用戶的意見、建議。3）管理處主任對(duì)主管的回訪工作進(jìn)行檢查并簽意見。7）對(duì)同一問題多次投訴（指投訴人向不同部門投訴），作一次記錄。3）電話回訪率和信函回訪率不超過年回訪總數(shù)的70