【正文】 自然、親情服務(wù)”的理念，“全天候、全過程、全方位”的服務(wù)和“高素質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、高效率”的管理隊伍是我司管理的特點。在與客戶朝夕相伴中，將客戶視同家人一般，為客戶的居家生活排憂解難。金佳物業(yè)公司積極配合參加開發(fā)商舉辦的各種銷售展會，對客戶提出的各類物業(yè)問題給予解答，并以優(yōu)秀的素質(zhì)，良好的精神面貌塑造萬達(dá)廣場高品位社區(qū)形象，使客戶感覺到物有所值；（2） 在銷售現(xiàn)場設(shè)立物業(yè)咨詢處，派駐專業(yè)物業(yè)人員對看房的客戶提供各類物業(yè)管理問題答疑，消除客戶顧慮；（3） 為增加銷售人員在銷售過程中的物業(yè)談判技巧，物業(yè)公司將對萬達(dá)廣場項目銷售人員進行物業(yè)管理知識培訓(xùn)，使銷售人員在銷售過程中掌握更多物業(yè)知識，以加快項目銷售進度；（4） 為配合銷售工作，物業(yè)公司將在銷售現(xiàn)場提供保潔服務(wù)，以營造干凈、舒適、整潔的銷售環(huán)境，營造良好的人文氛圍；（5） 在銷售現(xiàn)場，物業(yè)公司將展板的形式向客戶宣傳物業(yè)管理方面的法律法規(guī)知識以及物業(yè)公司的管理模式，以便客戶更好的了解物業(yè)市場，了解物業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)。公司每年進行兩次內(nèi)部質(zhì)量審核及聘請第三方（質(zhì)量認(rèn)證中心）對公司的質(zhì)量管理體系運行情況進行審核。另外我司將積極與貴方溝通，以便及時掌握貴方的工作思路和和我司的管理要點。由于物業(yè)管理公司長年從事物業(yè)管理與服務(wù)，因此在這些方面具有較豐富的經(jīng)驗，可以提出一些好的建議從而使該物業(yè)建設(shè)得更加完美。物業(yè)管理籌備處在前期管理中根據(jù)政府文件和物業(yè)情況編寫有關(guān)法律文件如《萬達(dá)廣場房屋使用管理維修公約書》、《萬達(dá)廣場前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《萬達(dá)廣場物業(yè)管理服務(wù)手冊》以及有關(guān)的協(xié)議書、操作文件等，為業(yè)主入住做好充分的準(zhǔn)備。3 物業(yè)管理籌備處將對物業(yè)運行成本進行精確測算，提出物業(yè)管理費及其它收費標(biāo)準(zhǔn)、編制法律文本、各種協(xié)議文本、各種管理規(guī)程和規(guī)章制度及其工作表格，為后期管理做好準(zhǔn)備。由于施工條件限制、施工隊伍的不規(guī)范，裝修階段非?；靵y，管理難度很大，如無有效管理將造成成品損壞、業(yè)戶不滿甚至造成事故。我司籌備處的早期進駐將提前與公安、市容環(huán)衛(wèi)、供電、供水、街道等管理部門和單位建立聯(lián)系，求得其支持與幫助，聯(lián)合進行小區(qū)服務(wù)設(shè)計，有利于良好社區(qū)環(huán)境的營造。在以往的前期物業(yè)管理中，籌備處班子中基本是高中級工程技術(shù)人員和管理人員，人數(shù)以510人為宜。2 我司可派出有經(jīng)驗的高層管理人員不定期到現(xiàn)場工作，提供建議。 緊急情況搶修：若發(fā)生突然停電、停水、跑水等事故，工程部維修中心立即組織緊急搶修。經(jīng)常與有關(guān)主管部門協(xié)調(diào)，按時進行檢修，保證正常運行。 負(fù)責(zé)定時保養(yǎng)和更換樓內(nèi)公共區(qū)域租擺。 保安警員24小時巡樓，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時處理。 負(fù)責(zé)辦理公寓公共區(qū)域、設(shè)施設(shè)備保險，發(fā)生損失協(xié)助業(yè)戶及時辦理保險。 開展方便業(yè)主家居生活的便民服務(wù)項目，負(fù)責(zé)聯(lián)系推薦家政服務(wù)。物業(yè)管理正式啟動后，我司將形成以項目為主體，計算機局域網(wǎng)絡(luò)管理。 文件的打印、復(fù)印，傳真的收發(fā)；1 會議服務(wù)1 慶典活動策劃、組織、制作；1 提供特殊保安。3. 物業(yè)服務(wù)人員入戶時，先行通知業(yè)主；如業(yè)主無法到場則需由保安人員、客戶服務(wù)人員、管理人員等三人以上同時進入現(xiàn)場，以免擴大業(yè)主財產(chǎn)損失；4. 對業(yè)主不在現(xiàn)場，且已經(jīng)發(fā)生財產(chǎn)損失的現(xiàn)場，物業(yè)管理人員將采取拍照、錄像的取證方式，記錄現(xiàn)場實際情況，并隨時與業(yè)主聯(lián)絡(luò)，根據(jù)業(yè)主意見處理發(fā)生的問題。第五章 各項費用測算第一節(jié) 機構(gòu)設(shè)置和人員配備為實現(xiàn)我司提出的安全、舒適、周到、溫馨的八字服務(wù)方針，管理機構(gòu)的設(shè)置要體現(xiàn)精干、高效、反應(yīng)快、行動快的特點；人員專業(yè)素質(zhì)高、服務(wù)意識強；部門管理嚴(yán)而有序、分工合理、職責(zé)明確、管理到位。 物業(yè)管理部：（共7人） 物業(yè)部經(jīng)理1名、客服助理3名、主管1名、前臺2名。職責(zé)范圍： (1) 社區(qū)棟號機電設(shè)備運行維修、保養(yǎng)；(2) 設(shè)置維修中心，提供24小時維修服務(wù)；(3) 處理上下水，燃?xì)夤艿赖韧话l(fā)故障急修； (4) 社區(qū)建筑設(shè)備大中修方案的制訂與施工監(jiān)理； (5) 做好熱交換站運行，確保社區(qū)供暖達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。管理費標(biāo)準(zhǔn)的合理確定能夠使物業(yè)管理經(jīng)費得到保障，有助于保持一定水準(zhǔn)的管理水平，實現(xiàn)物業(yè)的良性循環(huán)。第三節(jié) 物業(yè)開辦費及內(nèi)容 關(guān)于物業(yè)管理辦公條件項目建成后應(yīng)為項目部物業(yè)管理提供基本的辦公和操作條件，主要包括以下內(nèi)容：管理辦公室： 工程部各專業(yè)值勤和操作用房： 值班室：包括總值班室、消防中控、保安監(jiān)控值班室、門衛(wèi)室等。 開辦期時間確定由于開辦期內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)需要參與物業(yè)的驗收交接、準(zhǔn)備辦公條件、準(zhǔn)備業(yè)主入住文件、辦理入住手續(xù)， 一般在物業(yè)竣工階段已經(jīng)開始保安、保潔、日常巡視，所以開辦期一般為3個月。3,103=105,（元）178。 保安餐費 ，8人共31天8313=11,（元）人工費用總計=105000++++=（元）B. 工程設(shè)備工具材料費 20， (元)C. 保安器材設(shè)備費 105， (元)D. 辦公設(shè)備材料費 243， (元) 前期物業(yè)管理啟動費總額 136,++105,+243,=505,（元)第四節(jié) 關(guān)于前期啟動費關(guān)于前期啟動費的劃撥和使用有兩種方式：第一種方式是由開發(fā)商直接撥發(fā)給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位獨立使用，并詳細(xì)登記支出賬目，接受開發(fā)商的檢查和質(zhì)詢；第二種方式是由物業(yè)管理單位提出開辦費使用計劃，呈交開發(fā)商進行審核、批準(zhǔn)，物業(yè)根據(jù)實際使用情況向開發(fā)商實報實銷。★ 我司將經(jīng)?？陬^或書面征詢貴司的意見，希望在我司征詢意見時能毫不保留地指出我司的不足； ★ 我司將實行陽光財務(wù)計劃和管理服務(wù)計劃，財務(wù)公開、管理透明，經(jīng)常在網(wǎng)上或其他方式公布財務(wù)收支情況，通報管理服務(wù)措施?！? 在小區(qū)物業(yè)管理委員會成立后，業(yè)主若有重大投訴和建議，可要求管委會開會討論。為業(yè)主提供《服務(wù)手冊》，使住戶所需能夠準(zhǔn)確及時地實現(xiàn)服務(wù)項目。4 提供高效率的前期服務(wù)。早日介入，有利于分清工程缺陷的整改責(zé)任，為順利驗收交接創(chuàng)造條件，便于物業(yè)投入使用后及時有效的開展物業(yè)管理工作。派到新項目的人員和新招聘人員，上崗之前由公司培訓(xùn)部進行嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)，除面授培訓(xùn)外，大部分崗位還要到老項目實習(xí)一個月左右。培訓(xùn)形式包括崗前、崗上、交叉、外委等多種形式。采用以崗定薪，對員工實行按統(tǒng)一的規(guī)章制度和操作規(guī)程，垂直領(lǐng)導(dǎo)、逐級管理，上級對下級的工作實行嚴(yán)格的督導(dǎo)檢查并記錄在案。 1 通過加強管理降低物業(yè)管理運行成本物業(yè)管理成本由兩大部分構(gòu)成，一方面是維護正常運轉(zhuǎn)所需的能源費，設(shè)備設(shè)施運行維護費，維修材料費等，降低此部分費用需盡量采用節(jié)能降耗手段，如使用聲控、光控開關(guān)控制公共區(qū)域的照明等等。扁平化的管理架構(gòu)、合理的安排利用人員，做到一崗多能則是上海銳翔物業(yè)管理有限公司降低人員成本的主要方法。我司將開展入室維修、入室保潔、家政服務(wù)等便民服務(wù)項目，增加收入，攤薄物業(yè)管理運營成本。主要是辦公室、服務(wù)中心、工程保潔保安人員的操作、住宿用房，物資材料庫房等。附件一:無錫萬達(dá)廣場物業(yè)費測算表日常管理費測算表人員工資及福利工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)月合計年合計管理費總經(jīng)理13,36,庫管14,36,前臺13,64,車場管理人員3549,60,工程文員322,165,加班費綜合測算6,合計205,6,9,6,93,合計\4,3,3,823,應(yīng)繳稅金總收入%16,合計\40,4,007,618,總計\541,