某區(qū)域別墅市場專題調(diào)查研展報告-預覽頁
【正文】 上海別墅市場“第三次浪潮”的掀起99年年未，當上海步入21世紀之際，規(guī)劃小區(qū)化、配置智能化、環(huán)境園林化、空間功能化、管理專業(yè)化、交通立體化……使得新一代的別墅更能適應上海人對未來生活的新要求。至此，上海市的內(nèi)銷別墅市場已由單一基本的別墅類型發(fā)展成為多元化物業(yè)共存的形態(tài)。幾年的空置后，又被好事之人笑為“綠化程度甚高”——雜草叢生。 別墅常識背景篇導讀別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 這種時尚的生活方式，以全新的理念和模式給別墅市場注入了活力，出現(xiàn)了豐富多彩的產(chǎn)品樣式，形成了“低層、低密度、底容積率”的“三低”住宅。獨立別墅216。頂級豪宅型別墅216。130~160平米216。300平米以上按密集性區(qū)域分布分類按居住功能劃分216。松江鎮(zhèn)境內(nèi)莘松公路沿線地區(qū)216。市中心城區(qū)按建筑風格分類216。中國園林216。其它別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 經(jīng)濟型經(jīng)濟型130——160平方米130——160平方米聯(lián)排別墅排屋里弄式住宅顧名思義，又稱為并排連在一起的別墅，兩面采光，占地面積小，獨門、獨戶、有獨院綠地，但花園面積相對較小。上海別墅市場中的項級豪宅當數(shù)所謂的高爾夫別墅了。然而高爾夫別墅由于其定位明確，營銷措施得當，目前上海這四家高爾夫別墅的銷售率最低的也有50%，高的甚至達到80%。高檔別墅一般處于優(yōu)越的地理位置，享有優(yōu)美的自然景觀，有的還具備無法復制的人文景觀優(yōu)勢。隨著加入WTO的日益臨近，高檔別墅市場正悄悄地在升溫。據(jù)統(tǒng)計，上海市別墅市場，目前賣得最俏的是面積在150——280M2 /套，均價在4000元/M2 左右，總價在50萬——180萬/套的中檔和經(jīng)濟型別墅。 別墅常識別墅物業(yè)近按面積劃分216。 250—300平米216。別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識 休閑度假型別墅一般總是依山傍水，此類物業(yè)除了匹配大面積的私家花園外，景色宜人的周邊自然環(huán)境常令人心醉，多視角的景觀層次宛如生活在公園、優(yōu)美的自然風光也極大提升、烘托別墅的品質(zhì)和身價。規(guī)模化開發(fā)加之完善的周邊配套使土地價值具有極大升值潛力。別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 其售價基本接近于30萬——40萬之間，適中的售價無疑為工薪階層帶來了更多的實惠。虹橋金斯、奧玎宮廷等物業(yè)的建成，其平均單價一般控制于10000元/平方米，物業(yè)的品質(zhì)特性也吸引了不少人氣。這里，地鐵輕軌、快速干道、莘松立交等組成一幅覆蓋全市的立體網(wǎng)絡(luò)通道，區(qū)域內(nèi)以獨立式別墅、聯(lián)體別墅并存的格局更多建立于密集輻射交通網(wǎng)周邊，使市出入更為自由。區(qū)域市場內(nèi)別墅住宅可謂姿態(tài)萬千、各具特色。嘉定南翔地區(qū) 該區(qū)域別墅集中于南翔古鎮(zhèn)，多以獨立式別墅為主，這些別墅的平均售價在6000元單價左右，而平均租金在3000元/天。 別墅常識市中心城區(qū) 土地的珍貴稀有性使城區(qū)別墅較為鮮見。個別精品別墅如靜安的南草坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價一再提升。作為高檔物業(yè)的別墅來說，則更應注重功能的設(shè)計和配置，更應滿足高于一般家庭的生活需求。1—1別墅的由來1—2別墅的分類及其特性分述1—3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述1—4別墅市場構(gòu)成體系綜述1—5相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)背景篇導讀 私密區(qū)：主臣、次臥、兒童房、客人房、衛(wèi)生間、書房等216。別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 （二）別墅建造用材等特點 有利健康的無化學揮發(fā)、無輻射影響以及輕質(zhì)高強度、既保溫又隔熱的種類環(huán)保型綠色建材正在越來越多地被運用在別墅項目中。比如說綠化問題，別墅區(qū)綠化應該以分散綠化為主，使得每一棟別墅住宅都能看到景觀。背景篇導讀1—1別墅的由來1—2別墅的分類及其特性分述1—3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述1—4別墅市場構(gòu)成體系綜述1—5相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)環(huán)境其實有兩個要素，一個是自然環(huán)境，一個是人文環(huán)境。例如怎樣通過植被和成年喬木的移植，通過對樹種的選擇，來增加光合作的氧氣釋放量和對有害氣體的吸收量，以及對塵埃、噪聲的吸附和凈化；又如何通過潺潺流水來調(diào)節(jié)溫度、濕度，產(chǎn)生負離子，通過水澡的生物鏈，增強水體的生物自凈能力；再如何利用不同植物間相克相生的習性，形成小區(qū)良好的生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)，促進生長、使之枝繁葉茂，營造一方人工森林或人造山林，使業(yè)主真正有回歸自然之感。 別墅物業(yè)周圍配套機能例舉A、 大型超市B、 郵電局C、 自動提款機（或銀行）D、 美容中心E、 洗衣中心等縱觀目前上海別墅物業(yè)在市場中的賣點訴求，歸納如下：別墅物業(yè)的賣點構(gòu)成基本賣點216。 快捷便利的立體交通；（交通賣點）特別賣點216。 多層的價格，超高的得房率；（低價賣點）216。住房消費市場的發(fā)展，已使消費者從“買樓”變?yōu)椤百I居家”、“買生活方式”。所謂“綜合環(huán)境”包括：綠化環(huán)境、生活環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境、鄰里交往往環(huán)境、休閑、休憩環(huán)境、韻動環(huán)境、健身環(huán)境等。 別墅常識1—4別墅市場構(gòu)成體系綜述（二）別墅消費金字塔結(jié)構(gòu)就供應面來看，目前上海別墅物業(yè)市場已呈現(xiàn)出“量大、面廣、價多”的格局。 追求時尚生活不少購房者仔細算了一筆帳，只要肯移居郊外，用一輛車加一套別墅比市中心購一套公寓更為實惠，就是一些已經(jīng)擁有市中心公寓住宅的人，在經(jīng)濟條件允許的情況下，也開始追求“5+2”的現(xiàn)代時尚生活。 駐滬外國使領(lǐng)館人員178。 國內(nèi)物資富足、理念國際化人士；178。 各大公司區(qū)域經(jīng)理人178。 外省市人士178。 達成與有效目標客源的直效溝通；203。 運用多種方式對有效目標群（特別是金字塔上部客層）實行“一對一”直效營銷；216。168。 事件營銷：組織由目標客源直接參與的如“項目與文化”研討、交流會216。常常是放棄大眾化傳播媒體，或者將傳統(tǒng)廣告起輔助的作用，選擇針對性極強的媒體如各類高級俱樂部、高爾夫球場現(xiàn)場、高級酒店等場所POP或內(nèi)部各類高檔雜志等。1988年——1999年外銷花園別墅開發(fā)量與批準上市量計表 單位：萬平方米年份批準開發(fā)量批準預售上市量備注88—91年01992年1993年1994年1995年1996年01997年01998年01999年合計32 / 32
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