【正文】 性能比的“實(shí)惠”：園內(nèi)寬敞的生活空間、一應(yīng)俱全的生活配套、清新秀美的小區(qū)景致均是普通住宅無法比擬的，而其物業(yè)部、總價(jià)控制于40至80萬元，立體交通的改善使信奉“反璞歸真、回歸自然”的居住時(shí)尚的購房族樂于承受。 別墅常識(shí)長寧西郊地區(qū) 90年代初期，這里是上海的外銷別墅集中區(qū)域。嘉華山莊、上佳別墅等物業(yè)的營建也滿足當(dāng)?shù)馗呦M(fèi)群體的置業(yè)需求。 禮儀區(qū)：入口（玄關(guān)）、起居室、過廊、餐廳等216。 別墅常識(shí)（三）別墅小區(qū)規(guī)劃特點(diǎn) 別墅常識(shí)1—3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述（四）別墅配套設(shè)施特點(diǎn) 人腦加電腦，多重保安（物管賣點(diǎn)）216。不少購房者較多追求由于較大建筑面積帶來的居室寬敞、空間豐富、功能齊全和不可多得的私家花園，在上海人居郊化觀念逐步形成的背景下，生活類別墅的追求者比例迅速上升。 政界、商界成功人士；178。 銷售執(zhí)行策略靈活、機(jī)動(dòng)、有效；216。 別墅常識(shí)1—5相關(guān)市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)168。 國內(nèi)民營企業(yè)，現(xiàn)在身家上億的私企老板、股市炒手、網(wǎng)絡(luò)新銳等178。 追求生態(tài)效應(yīng)，環(huán)境超群；（稀有賣點(diǎn)）216。并在提高居家舒適度和便利性，空間格局的經(jīng)濟(jì)性、合理性方面，應(yīng)多費(fèi)心思，有所創(chuàng)新。別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 其二為滬淞公路沿線地塊，該地塊主要以排屋、里弄式建筑為特征的經(jīng)濟(jì)類別墅為產(chǎn)品主力。然而值得一提的是，不同的別墅風(fēng)格與其建筑空間部是統(tǒng)一的。因而此類物業(yè)就更注重交通、配套、生活機(jī)能的完善化，強(qiáng)調(diào)形成適宜居住的高尚生活區(qū)域，此類物業(yè)雖然沒有中、高檔別墅那樣奢華，那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上是相差無幾，其單套面積則往往控制在160平方米以內(nèi)，由此也就控制了總價(jià)不大（40——80萬元之間）。經(jīng)濟(jì)型130——160平方米背景篇導(dǎo)讀別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 浦東板塊區(qū)域216。聯(lián)排別墅（排屋）216。 以排屋、聯(lián)體別墅等經(jīng)濟(jì)型別墅為主體的別墅消費(fèi)市場在98年下半年至99年下半年創(chuàng)造了良好的市場銷售業(yè)績，形成了上海市場的第二次浪潮。背景篇1—1 別墅的由來1—2 別墅的分類及其特性分述1—3 別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述1—4 別墅市場構(gòu)成體系綜述1—5 相關(guān)市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅生活正消然走近市民，成為當(dāng)今樓市關(guān)注的熱點(diǎn)之一。 “獨(dú)院住宅、立體生活”是指城市人擁有一個(gè)屬于自己的有天、有地、有花園的立體獨(dú)立居住空間的生活，是城市居民從煤衛(wèi)合用的“解困房”獨(dú)立出來，擁有成套獨(dú)用住宅之后又一次劃時(shí)代的居住生活質(zhì)量和提升。250~300平米216。北美風(fēng)格216。 高檔別墅完美地體現(xiàn)了人們對(duì)居住的審美情趣，且具有良好的保值、增值性。 201—250平米216。其它 此外還有旅游、酒店式別墅等，在此不作一一細(xì)述。 別墅常識(shí)松江境內(nèi)莘公路沿線地區(qū) 西南樓市已燃起新一輪開發(fā)浪潮。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量提出很高要求，單棟價(jià)格基本在200萬元以上。五大功能區(qū)的劃分使住宅科學(xué)體現(xiàn)了日常生活中對(duì)空間利用的規(guī)律，滿足了業(yè)主飲食起居，交流禮儀等各方面的家庭生活。中國園林造景離不開水，有水才能構(gòu)造山水般詩意的人生。別墅理應(yīng)有一個(gè)完整的設(shè)計(jì)、推廣、包裝體系。“綜合質(zhì)量”反映了人們對(duì)生活質(zhì)量的追求。比如不少別墅出現(xiàn)券商角、作家角等，多少與購房者對(duì)別墅物業(yè)的追新求異有關(guān)。 歸國留學(xué)生178。 直效營銷模式具體舉措：216。 公關(guān)營銷：如組織由目標(biāo)客源直接參與的各類聯(lián)誼會(huì)、酒會(huì)216。 工薪階層別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 值得關(guān)注的特別客層 值得注意的是，在上海別墅樓宇的購房者中，歸國留學(xué)生和外省市人士在增加，不少留學(xué)生回國后，開始追求與世界同步的居住方式，把市郊地段的低密度住宅，尤其是別墅物業(yè)作為重要的選購對(duì)象。這種“綜合環(huán)境”的營造提升了生活品味與生活質(zhì)量。 優(yōu)美健康的生態(tài)環(huán)境；（環(huán)境賣點(diǎn)）216。 別墅區(qū)別其它物業(yè)的差別，就是它能夠密切的貼近自然。 別墅的戶型設(shè)計(jì)和室內(nèi)空間格局，理應(yīng)更注重人與環(huán)境的溝通與交互作用，如日照采光、空氣對(duì)流、起居室、客廳、餐廳、過廊等居室活動(dòng)空間與私家花園、自然環(huán)境的視覺通透，融為一體（亦即以大面積的玻璃墻體為隔斷與圍護(hù)）。別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 交通便捷優(yōu)勢(shì)再度引來購房者關(guān)注。 別墅常識(shí)閔行顧戴路板塊其周邊區(qū)域 該區(qū)域樓市的板塊行情集結(jié)樓盤開發(fā)成區(qū)域熱點(diǎn)，為近來市場發(fā)展的一大趨勢(shì)。 301平米以上 毫無疑問，別墅物業(yè)由于每幢樓宇單體面積大必然導(dǎo)致總價(jià)偏高。此類物業(yè)中外銷別墅占了大半，目前主要集中分布在長寧區(qū)虹橋路沿線、市中心徐匯區(qū)華山路、建國路一帶以及浦東新區(qū)陸家嘴。 別墅常識(shí)別墅分類具體細(xì)分特性市場定位面積控制獨(dú)立別墅四面采光，無公共面積和空間可借，占地面積最大；獨(dú)門獨(dú)戶，獨(dú)享前庭后院。閔行顧戴路板塊及其周邊區(qū)域216。1—2別墅的分類及其特性分述別墅的分類按建筑形態(tài)分類按市場級(jí)別檔次分類按單套總建面積分類 目前為止，別墅住宅可謂是千姿百態(tài)，形形色色。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)，從99年起本市別墅物業(yè)建造面積與銷售量每年以15%左右的速度遞增，2000年購買各類別墅物業(yè)的客戶約占購房總數(shù)的25%左右，可見上海的別墅物業(yè)消費(fèi)正持續(xù)呈現(xiàn)上升之勢(shì)。對(duì)于上海市的開發(fā)商來說，別墅物業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)從總體上看雖然并不豐富，但大多參與別墅開發(fā)的房產(chǎn)商，都在做著同一個(gè)努力——讓用戶心動(dòng)！那么，虹山半島（二期）項(xiàng)目應(yīng)該怎樣規(guī)劃？如何給該產(chǎn)品作準(zhǔn)確的市場定位？她的主要客戶群體特征又是怎樣？做什么樣的別墅產(chǎn)品在市場上才最受歡迎……等等。至此，上海市的內(nèi)銷別墅市場已由單一基本的別墅類型發(fā)展成為多元化物業(yè)共存的形態(tài)。獨(dú)立別墅216。松江鎮(zhèn)境內(nèi)莘松公路沿線地區(qū)216。經(jīng)濟(jì)型經(jīng)濟(jì)型130——160平方米130——160平方米聯(lián)排別墅排屋里弄式住宅顧名思義，又稱為并排連在一起的別墅，兩面采光，占地面積小，獨(dú)門、獨(dú)戶、有獨(dú)院綠地，但花園面積相對(duì)較小。隨著加入WTO的日益臨近，高檔別墅市場正悄悄地在升溫。別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來 背景篇 區(qū)域市場內(nèi)別墅住宅可謂姿態(tài)萬千、各具特色。作為高檔物業(yè)的別墅來說，則更應(yīng)注重功能的設(shè)計(jì)和配置，更應(yīng)滿足高于一般家庭的生活需求。別墅市場研展報(bào)告 別 墅 的 由 來