【正文】 距離市區(qū)較遠(yuǎn)。這片市場(chǎng)空白將是本項(xiàng)目一個(gè)良好的切入點(diǎn)。本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手金都花園，開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，這將在今后一定程度上加劇了本項(xiàng)目的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)。這為造此住宅奠定基礎(chǔ)?！?條150m的景觀大道】 漫步是心靈繾眷，怡養(yǎng)生性的方式。 景觀空間豐富，有曲線、有直路，有精致的小庭，又有開(kāi) 敞的沙地，有木質(zhì)的場(chǎng)地，又有兒童活動(dòng)的軟土，不同的景觀空間留給人們不同的空間感受 戶型采光通透，局部退臺(tái)、動(dòng)靜皆宜。【環(huán)行車道直達(dá)每戶。?地域分布：以堰橋?yàn)橹行模{惠山新城范圍內(nèi)的居民。1）為樓盤(pán)正式入市銷售作充分的準(zhǔn)備；2）進(jìn)行入市前的信息發(fā)布，預(yù)熱市場(chǎng)，制造局部供不應(yīng)求的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)氣氛；4） 4）[短期目標(biāo)]迅速擴(kuò)大名園知名度、識(shí)別度、美譽(yù)度；引起消費(fèi)者關(guān)注、造成市場(chǎng)熱點(diǎn)；第三階段（持銷期）：實(shí)體+生活場(chǎng)景廣告創(chuàng)意手法：針對(duì)不同客戶心理，運(yùn)用生活場(chǎng)景，與客戶達(dá)成共鳴。旗幟性口號(hào)：引領(lǐng)北城生活品味新典范口號(hào)注解：引領(lǐng)：敢為人先，趨勢(shì)，帶領(lǐng)的意思。深化理解：1）開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造高素質(zhì)產(chǎn)品 2）居者懂得品味生活名園提供給消費(fèi)者的利益: 1)高質(zhì)素的生活 2)受人尊重的生活 3)享受的生活 4）禮遇的生活 訴求重點(diǎn)：高品味、高格調(diào)、有文化底蘊(yùn)的社區(qū)，以引領(lǐng)生活品味為切入點(diǎn)。 訴求重點(diǎn)：樹(shù)立名園品牌形象 媒體安排：密集型硬廣告投放、戶外廣告的向外推出、三維動(dòng)畫(huà)、電視片的制作投放； 推廣形式：新聞發(fā)布會(huì) 具體安排：邀請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)公司進(jìn)行產(chǎn)品宣傳，發(fā)放產(chǎn)品相關(guān)資料、演示VCD并進(jìn)行準(zhǔn)客戶現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)并進(jìn)行抽獎(jiǎng)。 2）國(guó)際知名化妝品shown推廣方式：1）讀書(shū)活動(dòng)月 2）名師座談會(huì) 產(chǎn)品尾盤(pán)期（時(shí)間：） 推廣目的：困難產(chǎn)品的突破，未成交客戶分析及追蹤，對(duì)有希望客戶再過(guò)渡，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案采用機(jī)動(dòng)手法，圓滿結(jié)束整個(gè)銷售。形象廣告文案show標(biāo)題：引領(lǐng)生活品味新典范正文:真正的品味不是穿金戴銀的艷俗，也不是昂貴布料的戴盆望天砌，而是一種生活方式的內(nèi)在折射。標(biāo)題：你可以買(mǎi)到流行，但是你買(mǎi)不到品位正文：真正懂得芝華士的人，理解它每一個(gè)細(xì)節(jié)流露的文化韻味，關(guān)于一種久遠(yuǎn)年份、自由個(gè)性的態(tài)度。標(biāo)題：你可以買(mǎi)到流行,但是你買(mǎi)不到品位正文：靠窗的香熏水療浴缸旁，是半杯晶瑩透亮的紅葡萄酒 客廳的沙發(fā)上，攤開(kāi)一本《中國(guó)國(guó)家地理》 衛(wèi)生間的馬桶邊，放一本米蘭昆德拉的《生命中不能承受之輕》 自己的房間？隨心所欲？音樂(lè)？閱讀？咖啡？冥想？媒體選擇平媒：《江南晚報(bào)》 整版 《無(wú)錫日?qǐng)?bào)》惠山版電視： 《無(wú)錫文體娛樂(lè)頻道》網(wǎng)絡(luò)：《無(wú)錫房地產(chǎn)信息網(wǎng)》《無(wú)錫益房網(wǎng)》戶外：引導(dǎo)路旗、車身廣告、戶外廣告DM:在政和園、各加油站、餐飲場(chǎng)所、集市廟會(huì)、銀行等點(diǎn)分發(fā)。操作過(guò)程：?聚集惠山區(qū)區(qū)政府、無(wú)錫交通臺(tái)、高力汽車文化村、無(wú)錫經(jīng)濟(jì)臺(tái)等諸多媒體的力量，在惠山區(qū)國(guó)際會(huì)展中心舉行首屆汽車賞析會(huì)，有效鎖定客戶群；?在賞析會(huì)期間設(shè)看房直通車，將予會(huì)去帶至售樓現(xiàn)場(chǎng)或區(qū)域內(nèi)其它樓盤(pán)看房，一線貫之。 ?延續(xù)前個(gè)動(dòng)作，舉行家居布藝展，并展覽影像作品 ?與家居布藝商達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，為名園客戶提供優(yōu)惠服務(wù)。名人CARD：購(gòu)物卡/美容卡/出行卡/讀書(shū)卡通過(guò)限量限時(shí)的發(fā)售,激發(fā)客戶群來(lái)現(xiàn)場(chǎng)搶購(gòu) 通過(guò)相信渠道，搜集客戶信息，對(duì)下階段推廣作及時(shí)調(diào)整；惠山區(qū)背景考慮到現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)國(guó)際化和集約化、園區(qū)化的趨勢(shì)，惠山區(qū)近年來(lái)進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、特色工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃、啟動(dòng)和建設(shè)工作。該區(qū)建成后，將是惠山經(jīng)濟(jì)文化的中心區(qū)，區(qū)機(jī)關(guān)將于年底搬遷到區(qū)內(nèi)，其規(guī)劃也是按照可居住20萬(wàn)人口的現(xiàn)代城區(qū)來(lái)建設(shè)的。該園區(qū)是惠山與中國(guó)華源集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)的，園區(qū)規(guī)劃面積12平方公里，總投資250億元人民幣，設(shè)想經(jīng)過(guò)8年左右的努力，建成中國(guó)規(guī)模最大、功能最全、設(shè)施最優(yōu)，以生態(tài)、生命、生物為核心的高新技術(shù)園區(qū)，它的定位為國(guó)內(nèi)第一，國(guó)際一流的“中華藥谷”。二、 二、其位于惠山新城行政中心，緊鄰錫山高級(jí)中學(xué)，毗鄰吳文化公園，身處堰橋居住集中區(qū)域，交通便利。三、推廣目標(biāo)整合資源尋找“購(gòu)買(mǎi)群體”，通過(guò)消費(fèi)者需求制造“眼球事件”，依靠市場(chǎng)輿論引導(dǎo)市場(chǎng)關(guān)注度，刺激消費(fèi)，引起購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)度的提高。強(qiáng)調(diào)的是“新聞點(diǎn)”所謂灑苗，即喂食，填充物，欲擒故縱。強(qiáng)調(diào)的是“利潤(rùn)點(diǎn)”，靠成交量體現(xiàn)。寶馬自04年進(jìn)入無(wú)錫市場(chǎng)后，才真正揭開(kāi)它神秘的面紗。 媒介精英試駕活動(dòng)1） 1）相關(guān)媒體試駕寶馬2） 2）高端客戶試駕寶馬3） 3）相關(guān)寶馬裝飾服務(wù)的介紹◆ ◆【地點(diǎn)選擇】鑒于活動(dòng)的某些特殊環(huán)節(jié)，選擇地點(diǎn)因適宜寬敞之地。近點(diǎn)選擇：長(zhǎng)三角國(guó)際名人俱樂(lè)部（堰橋，需探點(diǎn)）遠(yuǎn)點(diǎn)選擇：太湖飯店（距離問(wèn)題）⑧售樓處內(nèi)部設(shè)計(jì)擺設(shè)體現(xiàn)品味，放置寶馬相關(guān)資料及圖片，相得益彰?！局鬓k單位】無(wú)錫泰富投資發(fā)展有限公司【目標(biāo)客戶】周邊城鎮(zhèn)所有客戶群【活動(dòng)內(nèi)容】A：活動(dòng)流程①參賽運(yùn)動(dòng)員到場(chǎng)進(jìn)行賽前檢錄，準(zhǔn)備入場(chǎng)儀式②10:00—10:20各組別運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目比賽時(shí)間（五大賽區(qū)/十大比賽項(xiàng)目）④12:00—14:00各組別運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目比賽時(shí)間（五大賽區(qū)/十大比賽項(xiàng)目）⑥16:30—17:00：①交通臺(tái)《1069房產(chǎn)工作時(shí)間》，對(duì)本活動(dòng)作全程跟蹤②與《時(shí)尚家園》雜志合作，對(duì)本活動(dòng)以圖文并茂的形式刊載【費(fèi)用預(yù)算】運(yùn)動(dòng)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)布置費(fèi)：3000司儀、各類樂(lè)隊(duì)表演隊(duì)出場(chǎng)費(fèi)：3000獎(jiǎng)品費(fèi)：2000媒體招待費(fèi)：1000其它（現(xiàn)場(chǎng)配合服務(wù)費(fèi)）：2000合計(jì)：11000活動(dòng)三：廟會(huì)廟會(huì)活動(dòng)提案【活動(dòng)時(shí)間】三月初三（4月15日） 星期一【活動(dòng)目的】①擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，以廟會(huì)人氣散播到達(dá)率【活動(dòng)地點(diǎn)】無(wú)錫堰橋鎮(zhèn)西膠山報(bào)名須知：提前半月至堰橋工商所（街上農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）申請(qǐng)攤位【活動(dòng)程序】、詳情解答【準(zhǔn)備工作】（到排時(shí)間計(jì)劃表，以4月15日為點(diǎn)節(jié)）準(zhǔn)備工作提綱一覽廟會(huì)現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備；、制作和安裝；、到位；、擺放和管理；、確定及設(shè)計(jì)制作；費(fèi)用預(yù)算：攤位費(fèi)：350元/個(gè)*5=1750（10個(gè)平方）現(xiàn)場(chǎng)噴繪：2*4尺寸一塊/=1800元宣傳單頁(yè)（1000）：1200元橫幅：100元/條*2=200禮品（可供選擇）筆：1元/支*400=400傘：15元/把*100=1500設(shè)計(jì)費(fèi)用：700元費(fèi)用合計(jì)：7550元【參賽者要求】1）年齡2240周歲以下，男女不限，具體創(chuàng)新意識(shí)?！緟①惙绞健?）網(wǎng)上報(bào)名，填寫(xiě)相關(guān)個(gè)人信息。2）網(wǎng)絡(luò)公布參賽人員名單及身份證號(hào)碼3）公布具體競(jìng)賽內(nèi)容、要求和時(shí)間地點(diǎn)方式。7）頒獎(jiǎng)典禮【準(zhǔn)備工作】（以4月30日為工作點(diǎn)）準(zhǔn)備工作提綱一覽：前期活動(dòng)準(zhǔn)備、研討、確定、分工落實(shí)。人員準(zhǔn)備、評(píng)委、專業(yè)人士、安排項(xiàng)目背景本項(xiàng)目所在的北區(qū)板塊和錫城其它的開(kāi)發(fā)板塊相比，具有自身的優(yōu)勢(shì)和特色：①處于惠山新城新行政中心，地理位置優(yōu)越；②惠山土地廣袤，儲(chǔ)備充足，地產(chǎn)用地成批推出，人氣聚集快，發(fā)展?jié)摿Υ?；③惠山新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)。這對(duì)于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商——無(wú)錫泰富投資發(fā)展有限公司來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)壓力很大，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。(一)本項(xiàng)目多層和小高層整體均價(jià)的確定（根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的價(jià)格3000元/㎡）(二)綜合折扣率的制定(待定)(三)一房一價(jià)的制定方案8幢多層和5幢小高層一房一價(jià)制定方案（整體均價(jià)為3000元/㎡）步驟一：通過(guò)對(duì)“區(qū)位”、“景觀”、“人口密度”、“得房率影響”、“噪音”、“日照”、“采光”、“通風(fēng)”等幾個(gè)因素的差異性分析，分別制定出多層及小高層各自的整體均價(jià)。通風(fēng)綜合價(jià)差價(jià)差絕對(duì)值40110607030101020350采光步驟三：確定對(duì)各因素打分的分值范圍，具體如下表： 分值范圍最低分值中間值最高分值 1 備注：最低分值=（3000175）247。各層均價(jià)見(jiàn)下表：因素景觀戶型面積噪音采光通風(fēng)日照由東向西的朝向變化綜合價(jià)差價(jià)差絕對(duì)值180908050406030806103150= 中間值“1”表示：某個(gè)因素對(duì)某套房屋的價(jià)格影響相對(duì)比較適中，若總系數(shù)為“1” 則該套房屋的價(jià)格為均價(jià)。3． 3．多層一房一價(jià)的調(diào)整（一房一價(jià)表另附）?對(duì)一房一價(jià)的雛形進(jìn)行分析論證后的修正?總價(jià)247。 216。 小高層一房一價(jià)的制定（整體均價(jià)為2860元/㎡）1． 1．因素景觀戶型面積噪音采光通風(fēng)日照由東向西的朝向變化綜合價(jià)差價(jià)差絕對(duì)值140100905060403050560步驟二：由各因素的價(jià)差絕對(duì)值247。2860= 中間值“1”表示：某個(gè)因素對(duì)某套房屋的價(jià)格影響相對(duì)比較適中，若總系數(shù)為“1” 則該套房屋的價(jià)格為均價(jià)。八、售樓中心包裝策略位置的選擇售樓處是一個(gè)對(duì)外展示的窗口,它需要盡量多、盡量廣地展示本樓盤(pán)的信息，故位置的選擇至關(guān)重要，應(yīng)設(shè)置在樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)較顯眼、出入方便且人流較多的地方引起人們的注意。從售樓處到樣板房再布置一條綠意濃濃的林蔭小道，二者既獨(dú)立又相連，從而形成一個(gè)整體，令客戶在不知不覺(jué)中完成了看樓的全過(guò)程，完整緊湊，既讓客戶感受到小區(qū)的非凡之處，又完全體驗(yàn)了家居的溫馨氣氛。放置樓盤(pán)的相關(guān)宣傳資料，配置兩至三臺(tái)電話，有固定的電話接聽(tīng)人員，售樓處門(mén)口再安排兩位迎賓。簽約區(qū)：簽約區(qū)則要求安靜，干擾少，所以建議簽約區(qū)隔成一間間獨(dú)立的小房間。并可在此區(qū)域放置一大屏幕彩電與觸摸顯示屏，大屏幕彩電主要播放項(xiàng)目的基本情況，在展廳內(nèi)播放高質(zhì)素錄影帶。設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)與其定位相一致，且內(nèi)容全面、制作精良。展板：售樓處懸掛資料，全面介紹公司及樓宇信息。樣板間：充分展示戶型的各種功能，直接引導(dǎo)客戶產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望。（一）、售樓團(tuán)隊(duì)的組建本公司在幾個(gè)樓盤(pán)的營(yíng)銷中已鍛煉出一批有素養(yǎng)、有經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀售樓人員，尤其是本公司的幾名售樓部經(jīng)理，有豐富的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)及相當(dāng)?shù)皿w的表現(xiàn)?，F(xiàn)場(chǎng)管理制度：我們?cè)诿總€(gè)樓盤(pán)的現(xiàn)場(chǎng)都有一套嚴(yán)格的現(xiàn)場(chǎng)管理制度，每個(gè)售樓人員都必須簽字認(rèn)可并參照?qǐng)?zhí)行。1． 1．2． 2．3． 3．4． 4．5． 5．6． 6．7． 7．8． 8．9． 9．10． 10．11． 11．12． 12．13． 13．14． 14．15． 15．16． 16．17． 17．18． 18．19． 19．20． 20．3。（三）售樓人員的舉止1．站姿軀干挺直、頭部端正、面露微笑、目視前方，兩臂自然下垂。 輕輕落坐，避免扭臀尋座或動(dòng)作太大，引起椅子亂動(dòng)發(fā)出的響聲。 接待客人時(shí)，落座在座椅的1/3到2/3之間，不得靠依椅背。 落座時(shí)，應(yīng)用兩手將裙子向前輕攏，以免坐皺或顯出不雅（4） （4）兩手平放腿上，不要插入兩腿間，也不要托腿或玩弄任何物品。（6）講話時(shí)，“請(qǐng)”、“您”、“謝謝”等禮貌用語(yǔ)要經(jīng)常使用，不講粗言穢語(yǔ)或使用蔑視性和污辱性語(yǔ)言。