年重慶涪陵區(qū)市場經(jīng)濟(jì)信息研究分析報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 年才完工。新建和拓寬改造城區(qū)主干道，先后完成興華東西路擴(kuò)建、體育南、北路新建、黎明南路改造和四環(huán)路、望宏路、涪薅路、長江大橋南引道拓寬改造等工程，城市道路提檔升級，涪陵主城交通狀況極大改善。 交通優(yōu)勢 渝懷鐵路 、 國道 319 線、規(guī)劃中的重慶至 湖北利川 鐵路（ 渝利鐵路 ）及沿江高速公路穿越涪陵境內(nèi)。最具優(yōu)勢的是石灰石資源，表內(nèi)儲量 4 億噸以上，含氧化鈣 52％以上，適宜建設(shè)大型水泥廠和高標(biāo)號水泥。特別是享有 世界三大名腌菜之一 盛譽(yù)的 涪陵榨菜 ，在全國乃至全世界都有較大影響力。全年生產(chǎn)總值呈現(xiàn)高開高走的發(fā)展態(tài)勢，一季度、上半年和前三季度分別增長 %、 %和 %。從總量看在全市位居第五位，位于前列的分別是九龍坡區(qū)（ 億元）、渝中區(qū)（ 億元）、渝北區(qū)（ 億元）、萬州區(qū)（ 億元）；從增速看在全市位居第三位，前兩位分別是萬州區(qū)（ %）、 酉陽縣（ %）。在非主城 10 個(gè)區(qū)中，涪陵 GDP、增速均位居第二位。2020 年全區(qū)非公有制經(jīng)濟(jì)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)增加值 億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到 53%，比上年提高 1 個(gè)百分點(diǎn)。 全區(qū)年末常住人口為 萬人 ,其中城鎮(zhèn)常住人口 萬人，農(nóng)村常住人口 萬人。 “ 一城兩區(qū)五片 ” ： “ 一城 ” 是指功能完備、職能互補(bǔ)的涪陵城區(qū)； “ 二區(qū) ” 是指以江南片區(qū)為核心的東部老城區(qū)和以李 渡片區(qū)為核心的西部新城區(qū)； “ 五 片 ” 老城區(qū)的江南、江東、江北 3 個(gè)片區(qū)和新城區(qū)的李渡、南岸浦 2 個(gè)片區(qū)。 新城建設(shè)與舊城改造同步推進(jìn)， “ 一城兩區(qū)五片 ” 大城市發(fā)展格局初步形成。 第二章 房 地 產(chǎn)市場 狀況 市 場概況 （ 1） 、 涪陵區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 隨著一批新興房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，涪陵區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場自去 2020 年底 開始逐步回暖。近年來隨著涪陵區(qū)經(jīng)濟(jì)的逐步繁榮，以及區(qū)委區(qū)政府出臺了一系列招商引資優(yōu)惠政策，吸引了湖北、浙江、上 海、北京、重慶主城等地的房產(chǎn)開發(fā)商來涪投資； 三是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)檔次提升，大盤項(xiàng)目層出不窮。隨著近年來城市骨架的不斷擴(kuò)升，建成了大量的臨街商業(yè)用房，由于規(guī)劃的滯后和無序，造成了大量商業(yè)用房的空置。 近四 年開發(fā)與成交量分析 表一：近 四 年開發(fā)與 銷售 量統(tǒng)計(jì)表（單位：萬平方米） 項(xiàng)目 年度 2020年 2020年 2020年 2020年預(yù)計(jì) 施工面積 銷售量 圖一：近 四 年 涪陵區(qū)開發(fā)量和銷售 量直方圖 分析： 2020 年隨著中央和地方各項(xiàng)刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃高頻 率出臺，政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)反彈的趨勢越來越明顯，在此過程中，涪陵區(qū)房地產(chǎn)充當(dāng)了先行軍。其中，住宅竣工面積 萬平方米，同比增長 %。 從分類看，新建房屋銷售價(jià)格累計(jì)同比指數(shù)上漲 %，累計(jì)環(huán)比指數(shù)增長 %，其中商品住宅中的普通住宅上漲 %，高檔住宅上漲 %；二手房累計(jì)同比指數(shù)下跌 %，累計(jì)環(huán)比指數(shù)上漲 %。 劣勢：濱江路沿途真正的商業(yè)配套并不成熟，很多商業(yè)鋪面并有商家入駐，人流量少，濱江路樓盤后面是低檔的樓房，對此區(qū)域的形 象有一定的影響。 南門山區(qū)域： 友景廣場、同景第一城 優(yōu)勢：社區(qū)體量大規(guī)劃合理，自身配套成熟，以花園洋房為主，價(jià)格低，戶型可變空間多。 東城順江大道 之江名苑、陽光麗城、東城麗苑、君臨東城、展居南門金階 46005200 元 /平米 涪陵商業(yè)核心圈 無新樓盤，擁擠嘈雜 四、各區(qū)域樓盤個(gè)案分析 （ 具體圖片可見 PPT 文檔 ） 金科黃金海岸 （濱江路片區(qū) 典型的快銷產(chǎn)品） ： ◆ 項(xiàng)目概況：占地 萬平方米，總面積接近 30 萬平方米，綠地率 31%，容積率 ，由高層組成。 b、項(xiàng)目地處濱江路并自身帶有商業(yè)配套，隨著這一地段的商業(yè)開發(fā)的成熟，此區(qū)域的升值潛力巨大。 e、金科地產(chǎn)的品牌成熟，在人群中著良好的口碑效應(yīng)。 ◆ 近期推售： 1 號樓高層和花園洋房 。 臨近浙培中學(xué)，小區(qū)自身配備有幼兒園、社區(qū)醫(yī)院、兒童游樂場等。 陽光東城： （東城片區(qū)） ◆項(xiàng)目概況：總建筑面積 10 萬 m178。 均價(jià) 3500 元 /m178。 ◆ 綜合評述：陽光東城相比其他在東城區(qū)域的樓盤在地段上有一段的優(yōu)勢，地處 1路車終點(diǎn)站，在汽車東站生活都較為便利，生活配套成熟。 中慧 ◆ 項(xiàng)目優(yōu)勢： a、戶型多樣，空間可變，一房可變兩房，兩房可變?nèi)?，有裝修豪華的樣板間，氣氛溫馨。第一城是由中國北方工業(yè)發(fā)展有限公司和涪陵博宇地產(chǎn)聯(lián)合打造的一個(gè)“世界級的花園洋房”，整個(gè)項(xiàng)目園林規(guī)劃以北美風(fēng)格為主，社區(qū)自身配套有網(wǎng)球場、幼兒園、老人健身場、晨跑步道、游泳池等，環(huán)境靜謐。整個(gè)濱江路段中除了金科黃金海岸有房可售意外其他樓盤都已售罄。因此對此區(qū)域的影響較大。 第一城是涪陵目前最大的項(xiàng)目，占地 500 畝，建筑面積 80 萬方，是由中國北方和博宇房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)， 1 月 23 日第一城開盤當(dāng)日的花園洋房已經(jīng)售罄，銷售金額達(dá)到8000 萬元，低廉的價(jià)格和高品質(zhì)的社區(qū)吸 引了大量的購房者。大型的賣場帶動了區(qū)域周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但此地也是涪陵 人流情況比較復(fù)雜的區(qū)域，低收入人群、流動人口所占的比例較重 。 外地房企大量涌入， 涪陵 房市注入了新鮮血液 。過去 涪陵 區(qū)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)多是單體樓開發(fā)，規(guī)模小、環(huán)境差、樓盤品質(zhì)較低。近 18 萬平方米的 “ 明瑜國際 ” 、 30 萬 平方米的 “ 世紀(jì)濱江 ” 和 30 萬平方米的“ 錦天名都 ” 等超大樓盤的相繼 出現(xiàn) ， 結(jié)束 了 涪陵無高品質(zhì)樓盤的歷史。 二 、 涪陵 區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場存在的問題和形成問題的原因 國 家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的影響。 商品房結(jié)構(gòu)不合理，商業(yè)用房空置率偏高 近幾年來，隨著城市骨架的 拉開，建成了大量臨街的商業(yè)用房，有路就必修門面房的無序規(guī)劃，造成了部分商業(yè)用房的空
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