【正文】 綜述： 20xx 年國民經(jīng)濟保持了較快速度的增長，而上海市作為全國重要的經(jīng)濟中心，其經(jīng)濟也維持了強勁的增長態(tài)勢，南匯區(qū)位于上海市郊區(qū)，其各方面的發(fā)展雖然不如市中心各區(qū)域發(fā)展迅速，但是南匯擁有良好的自然景觀資源、便利的交通網(wǎng)絡(luò)、低廉的地價、一定規(guī)模的工業(yè)發(fā)展水平以及臨港新城的發(fā)展規(guī)劃，從這些角度來看，南匯具有開發(fā)總部經(jīng)濟園的基本條件。目前我國在城市邊緣規(guī)劃商務(wù)花園以吸引企業(yè)總部集中入駐的案例較少，而這種形式在國外已經(jīng)發(fā)展得較為成熟，而且正日益成為眾多行業(yè)選擇辦公環(huán)境的首選。 圖 4：上海市主要工業(yè)園分布 從工業(yè)區(qū)的地理分布來看，浦東和閔行是工業(yè)區(qū)分布最多的兩個區(qū)域，各有34 個工業(yè)園區(qū)，其他區(qū)（縣）基本上各有 1 個工業(yè)區(qū)。 各園區(qū)中，增長最快的是松江出口加工區(qū)，全年完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長 倍；其次是漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)、上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)、青浦工業(yè)園區(qū)和崇明縣工業(yè)園區(qū)，工業(yè)生產(chǎn)均呈成倍增長之勢。 20xx 年，工業(yè) 園區(qū)共實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入 億元，比上年增長 %；實現(xiàn)利潤總額 億元，增長 %；稅金總額 億元，增長 40%。 20xx 年，“ 1+3+9”工業(yè)園區(qū)的工業(yè)增加值率僅為 22%，比全市平均水平低 個百分點；實現(xiàn)利潤總額占全市比重 %，與工業(yè)總產(chǎn)值占全市比重相差近 10 個百分點。其中，松江出口加工區(qū)是全市首家實行全封閉管理的出口加工區(qū)，出口交貨值 億元，比上年增長 倍；漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)和崇明縣工業(yè)區(qū)出口交貨值增長也較快，分別完成 億元和 億元，比上年增長 倍和 倍?！?1+3+9”工業(yè)園區(qū)中六個重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占全市六個重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)的比重達(dá)%，首次過半，比上年提高 7 個百分點；在工業(yè)園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值總量中，六個重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)的產(chǎn)值占 75%，可見工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集中度較高。目前外商及港澳臺工業(yè)企業(yè)在園區(qū)的工業(yè)經(jīng)濟總量，已占到七成以上。 至 20xx 年末，九大市級工業(yè)園區(qū)資產(chǎn)總計達(dá)到 億元，比上年末增長%，占九個區(qū)縣資產(chǎn)總計的 %，比重比上年末提高 個百分點；全年實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入 億元，比上年增長 %，占九個區(qū)縣產(chǎn)品銷售收入的%，比重比上年提高 個百分點。 圖 6： 20xx 年九大市級工業(yè)園區(qū)主要經(jīng)濟指標(biāo) 050100150200250莘莊工業(yè)區(qū)寶山城市工業(yè)園區(qū)嘉定工業(yè)區(qū)康橋工業(yè)開發(fā)區(qū)上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)松江工業(yè)區(qū)金山嘴工業(yè)開發(fā)區(qū)青浦工業(yè)園區(qū)崇明縣工業(yè)園區(qū)05101520253035404550資產(chǎn)總計 銷售收入 資產(chǎn)占各縣區(qū)比重 銷售收入占各縣區(qū)比重 綜述：工業(yè)區(qū)經(jīng)濟在上海市總體經(jīng)濟發(fā)展中扮演著越來越重要的角色，其低廉的商務(wù)成本和各種優(yōu)惠條件是吸引海外企業(yè)、港澳臺企業(yè)以及國內(nèi)企業(yè)入駐的主要誘因。但是作為一種全新的產(chǎn)品形式，其被人認(rèn)知和接受可能需要一定的時間，而且較高的總價也可能成為企業(yè)投資入駐的障礙。上海市 11 個主要工業(yè)區(qū)的廠房平均售價和租金連續(xù) 5 個季度保持增長，反應(yīng)出連續(xù)的宏觀經(jīng)濟調(diào)控加之需求強勢增長所產(chǎn)生的效應(yīng)。高需求量加上限制性的供應(yīng)量推動了租金和售價連續(xù) 5 個季度的上漲。 圖 7：工業(yè)物業(yè)租金情況 南匯的廠房租金略高于奉浦、青浦、松江和嘉定四地，約為 元 /平方米 /天；遠(yuǎn)低于漕河涇、金橋、外高橋和張江。 圖 8：主要工業(yè)區(qū)土地批租價格 南匯土地批租價格約為 50 美元 /平方米，張江達(dá)到 150 美元 /平方米以上，約為南匯的 3 倍。 . 上海甲級寫字樓市場動態(tài) 陸家嘴金融中心是總部經(jīng)濟發(fā)展較為成熟的一個區(qū)域，這里聚集著眾多世界知名的金融、保險、咨詢以及其他高附加值行業(yè)的公司類型，許多欲進軍中國市場的世界 500 強企業(yè)也選擇這里作為總部。與前幾季度類似，隨著租戶紛紛搬進先前預(yù)租好的寫字樓物業(yè)，本季的吸納量主要分布在如：世紀(jì)商貿(mào)廣場、嘉華中心等新近落成的物業(yè)。易趣公司需求量為 6000 平方米，由于其選擇的辦公樓位于張江，租賃價格遠(yuǎn)低于市中心的甲級寫字樓，所以購置的面積也較大。 20xx 年第一季度，隨著二月份嘉華中心的入市，上海市甲級寫字樓的存量緩增至 353 萬平方米。本季度澳洲麥格理投資銀行也格外引人注目，其剛剛從凱德置業(yè)全資購買了新茂大廈。 20xx 年第一季度由于吸納量與市場新增供應(yīng)相互抵消，上海市甲級寫字樓的整體空置率保持在 %，較上一季度沒有明顯改變。而在浦東陸家嘴，受益于浦西寫字樓的有限供應(yīng)，加上金融服務(wù)型企業(yè)的擴張，本季度陸家嘴區(qū)域甲級寫字樓的吸納量緩增，平均空置率繼續(xù)穩(wěn)幅下降，截至三月底已降至 %。在租金普長的情況下，去年浦西一流辦公地段的租金長勢最為強勁。因此，未來幾月內(nèi)上市的寫字樓物業(yè)預(yù)租活動將成為市場的主要表現(xiàn)形式。 如果考慮售價 ，前面提到甲級寫字樓的售價為 3150 美金 /平方米，仍以 20xx平方米的辦公面積計算，總價約為 5166 萬元；在張江集電港購買相同面積的甲級寫字樓，售價為 4600 萬元， 二者相差 566 萬元 5。 市區(qū)甲級寫字樓需求旺盛 ，但是與郊區(qū)商務(wù)園區(qū) 400 多萬的年租金差異，將使越來越多的企業(yè)考慮搬遷問題。 第三章 總部經(jīng)濟概述 什么是總部經(jīng)濟 首次在國內(nèi)理論界提出“總部經(jīng)濟”概念是北京市社科院經(jīng)濟研究所副所長趙弘。 企業(yè)入駐總部基地所關(guān)注的因素 任何一個地區(qū)在設(shè)立總部基地的時候都必須要考慮自身的條 件，是不是有發(fā)展總部經(jīng)濟的可能性，那些因素是企業(yè)入住總部基地所考慮的條件，只有具有或者創(chuàng)造出這些條件才能吸引企業(yè)總部的進入?？偛孔鳛楣驹O(shè)在企業(yè)制 造基地外的重要決策和管理部門，目的是為了減少決策和管理過程中存在的不確定的因素，需要掌握大量的國內(nèi)外經(jīng)濟、政治形勢及其變化趨勢，且與公司總部和地區(qū)內(nèi)子公司保持溝通。即要求所選地區(qū)盡可能是： （ 1）地理位置的中心 ――物理的距離中心 （ 2）交通中心 ――時間的距離中心 （ 3）經(jīng)濟中心 （ 4）職能中心 ――一體化區(qū)域超國家機構(gòu)的集中地 （ 5）子公司分布的中心 等等。其具體內(nèi)容包括以下幾個方面： 較低 的市場準(zhǔn)入壁壘；寬松的外匯進出限制；自由靈活的資金調(diào)度；便利的人員出入境、貨物進出口；一定的稅收優(yōu)惠；完善的法律、司法體系；高效率的政府服務(wù)等。這樣，區(qū)域內(nèi)的金融、證券、保險業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、廣告業(yè)、市場調(diào)查、會計、法律事務(wù)以及信息服務(wù)業(yè)的發(fā)育狀況等為企業(yè)所關(guān)注?？偛拷?jīng)濟的發(fā)展是大城市發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，而上海已經(jīng)具備了發(fā)展總部經(jīng)濟的必備條件。管理技術(shù)和水平較高，產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量很好，經(jīng)濟效益也較好，企業(yè)激勵和約束機制需要進一步完善。上海東臨太平洋，居中國東海岸線中點，處長江入?？?，區(qū)位競爭力最強：自然區(qū)位交通便利度指數(shù)、經(jīng)濟腹地 GDP 與全國比重、城市在區(qū)域中的優(yōu)勢度指數(shù)均居全國第一。二、三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重分別為 %和 %，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)伴隨著上海確立金融中心，航運中心的努力而獲得了快速的發(fā)展，這些都為總部經(jīng)濟的發(fā)展做好了準(zhǔn)備。 香港、新加坡發(fā)展總部經(jīng)濟的近似點 ? 兩個城市都具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，擁 有天然深水良港 ? 都經(jīng)歷了由制造業(yè)經(jīng)濟轉(zhuǎn)向總部經(jīng)濟的發(fā)展歷程 ? 都具有健全的法律制度，政府講求精簡高效和廉政務(wù)實 對于康橋工業(yè)區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟的啟示 第一，在認(rèn)識總部經(jīng)濟形成和發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，地方政府有必要進行有針對性的戰(zhàn)略規(guī)劃和措施制定，對企業(yè)總部聚集進行相應(yīng)引導(dǎo)。借鑒香港、新加坡總部環(huán)境建設(shè)的有益經(jīng)驗，加快政府職能轉(zhuǎn)變，提高政府辦事效率，樹立清正廉潔的政府形象。 第四章 康橋工業(yè)園發(fā)展總部經(jīng)濟的可行性 康橋鎮(zhèn)概況 20xx 年 7 月，作為南匯行政區(qū)域調(diào)整的試點單位，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，撤銷康橋鎮(zhèn)、橫沔鎮(zhèn)建制，建立新的康橋鎮(zhèn)。 53ˊ — 31176。 康橋鎮(zhèn)東與周浦鎮(zhèn)接壤，南靠周南公路， 西沿浦川路，北接上海城市外環(huán)線，地理位置得天獨厚。通過外環(huán)線相連接而與滬寧、滬杭、滬嘉高速公路和 31 312 等國道相接。該園區(qū)占南匯 4%的地域和 6%的人口。人口出生率為 ‰，人口自然增長率 ‰。 公交：滬南線、周南線、申周線、塘四線、浦衛(wèi)線、 581 號、 624 路、 603路、園林巴士、遠(yuǎn)通巴士等 10 條公交專線途經(jīng)康橋鎮(zhèn)。 排污：廢污水可直接納入日排量為 萬噸的周浦污水處理廠，今后也可納入上海市第四排污工程管道?？傄?guī)劃面積 平方公里，主要發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)，現(xiàn)代生活和現(xiàn)代商貿(mào)，是集工業(yè)生產(chǎn)、生活居住、貿(mào)易經(jīng)營、商業(yè)服務(wù)和社區(qū)管理等功能于一體，按國際規(guī)范運作的高水準(zhǔn)的多功能綜合型開發(fā)區(qū)。同時為投資項目在項目規(guī)劃、水電配套、設(shè)計、施工等方面實行 一攬子 承包。 從大環(huán)境來說，康橋位于上海市郊區(qū)，離上海市區(qū)不算很遠(yuǎn)，而上海具有成為總部基地的條件，前面已經(jīng)有所論述。 鐵路： 規(guī)劃中的浦東鐵路在工業(yè)區(qū)設(shè)有貨運站。在租金價格相近的幾個區(qū)域中，康橋具有更好的區(qū)位優(yōu)勢和便捷的交通運輸條件。 總部基地以建造科技新區(qū)作為改造產(chǎn)業(yè)與研發(fā)環(huán)境的總目標(biāo)，并已成為北京總部經(jīng)濟的核心空間載體。 詳細(xì)介紹 總部基地位于北京西南四環(huán)的豐臺區(qū)中關(guān)村豐臺園二期基地內(nèi)。 2）總部基地購買優(yōu)勢 表 4：總部基地與其他經(jīng)濟區(qū)比較 比較項目 總部基地 北京其它經(jīng)濟區(qū)一般狀況 產(chǎn)權(quán) 獨立產(chǎn)權(quán) 一般無 購買價格 /㎡ 7000 元 /㎡ 13000 元 /㎡ ＄ 2100 美圓 /㎡ 租金 (人民幣 )/㎡㎡ ＄ 3 美圓 /月園區(qū)集研發(fā)中試、總部經(jīng)濟和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)于一體，構(gòu)筑 4 大功能區(qū)：以企業(yè)商務(wù)辦公中心、科教研發(fā)中心和營銷采購中心為主的總部經(jīng)濟區(qū)，以政府公共服務(wù)平臺、中介咨詢、物流展示、廣告創(chuàng)意和藝術(shù)家村為主的第三方服務(wù)區(qū)，以及生活綜合配套區(qū)和濱江生態(tài)綠化區(qū)。 漕河涇虹橋臨空經(jīng)濟園區(qū) 虹橋臨空經(jīng)濟園區(qū)是實施”依托虹橋、發(fā)展長寧，優(yōu)化功能、增創(chuàng)優(yōu)勢”，面向二十一世紀(jì)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的三大經(jīng)濟組團之一，是集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，都市型工業(yè)和空港經(jīng)濟于一體的園區(qū)。 配套設(shè)施 1） 商務(wù)酒店 國際化的商務(wù)社區(qū)帶給你的是國際化的服務(wù)設(shè)施，”國際商務(wù)花園”的星級酒店鑲嵌在河濱公園里，在這里您不但可以享受管家式的一流商旅服務(wù)，更能在高爾夫練習(xí)場上展示你的技巧；在健身房里享 用先進的一流健身設(shè)備。 5）入駐企 業(yè) 園區(qū)以其優(yōu)越的地理位置和良好服務(wù)環(huán)境， 吸引了置信（與美國 GE 合作）、聯(lián)信 (與美國霍尼韋爾合資 )、瑞華 (與瑞典合資 )、神州數(shù)碼、北大青鳥、 0A36卓越網(wǎng)等一批知名企業(yè)入駐。佳杰科技的 IT物流中心也將入駐園區(qū)。 選擇康橋總部經(jīng)濟園區(qū)的動因 高成本驅(qū)逐制造業(yè) 由于上海市地價不斷攀升，多數(shù)制造企業(yè)無力承擔(dān)高昂的商務(wù)成本，因此眾多跨國制造企業(yè)紛紛將廠房和研發(fā)中心遷至郊區(qū)，這一過程與香港制造業(yè)逐漸向內(nèi)地轉(zhuǎn)移不謀而合。 利用各種資源謀求企業(yè)進一步發(fā)展 一般而言，企業(yè)會選擇具有交通、信息、高級人才、科研成果、服務(wù)等多種資源優(yōu)勢的城市成為其地區(qū)總部中心，因為這為企業(yè)進一步發(fā)展提供了物質(zhì)上的保障。產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)體現(xiàn)在：第一，造成最有力的分工協(xié)作，形成服務(wù)業(yè)的專門化和規(guī)?；?，公共設(shè)施共同使用，降低企業(yè)的生產(chǎn)成本，縮短生產(chǎn)周期，提高勞動生產(chǎn)率；第二，由于企業(yè)集中在同一空間，多種交換對象在同一空間重疊，產(chǎn)生多方位效益；第三，由于企業(yè)集中，資金、技術(shù)、人才等各 種生產(chǎn)要素能夠發(fā)揮最大效用，要素的流動過程加快，對經(jīng)濟資源產(chǎn)生強烈的吸引力。 按企業(yè)來源區(qū)域劃分 跨國公司，以世界 500 強企業(yè)為主 加 入世界貿(mào)易組織以來，外商對華投資持續(xù)增長。 美國《財富》雜志調(diào)查顯示， 92%的跨國公司計劃在內(nèi)地設(shè)立地區(qū)總部，首選城市依次是上海、北京、廣州、深圳。杭州灣 5萬多家企業(yè)中，有一半以上已在或即將在上海設(shè)點或建立總部。 按照我們前面分析得到，以目前甲級寫字樓的吸納量，每年引進的跨國公司總部約 150 家。 其中 計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)包括 ：電子計算機、電子計算機整機、計算機網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電子計算機外部設(shè)備、電子器件、電子真空器件、半導(dǎo)體分立器件、集成電路、光電子器件及其他電子器件、電子元件、電子元件及組件、印制電路板制造等等。 專用設(shè)備制造業(yè) 以食品、飲料、煙草及飼料生產(chǎn)專用設(shè)備、印刷專用設(shè)備、日用化工專用設(shè)備、制藥專用設(shè)備、紡織專用設(shè)備、皮革毛皮及制品加工專用設(shè)備、電子工業(yè)專用設(shè)備、醫(yī)療儀器設(shè)備及器械、環(huán)境污染防治專用設(shè)備等制造為主 物流業(yè) 在國際上，物流業(yè)已是一個全新的概念，可以這樣講，在生產(chǎn)與再生產(chǎn)過程中，除生產(chǎn)過程以外的其它過程都可以包涵在物流過程中，物流業(yè)包括運輸業(yè)、倉儲業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信 息業(yè)、郵政業(yè)等等，是服務(wù)業(yè)中的一個新興產(chǎn)業(yè)。 綜上所述，我們對康橋總部 經(jīng)濟園區(qū)初步確立“ 以特色制造業(yè)為主體、以物流業(yè)和配套服務(wù)業(yè)為兩翼的” 的產(chǎn)業(yè)引進模式。下面我們對我國 500 強民營企業(yè)的特征作一些分析。在民營企業(yè) 500 強中，超過 200 家的企業(yè)年營業(yè) 收入在 15 億元以下，這說明我們初步定位的目標(biāo)客戶經(jīng)營規(guī)模均不大。 綜述：我們從理論上分析了可能入駐康橋總部經(jīng)濟園區(qū)的企業(yè)特征，并確定了“