【正文】 花園等，賓館、購物、休閑，高爾夫球場，公園，養(yǎng)老院，醫(yī)院等 ? 便捷服務(wù)：康橋人的服務(wù)宗旨：誠心求實。 通訊：周浦地區(qū)的通訊設(shè)施是市郊六縣中功能最齊全，容量最大，通信能力最強(qiáng)的地區(qū)之一，目前建有萬門程控電話局兩座。全鎮(zhèn)有 萬戶、 萬人。距離浦東國際機(jī)場約 12 公里，虹橋機(jī)場約 22 公里，距離上海市中心約 15 公里，距離上海國際航運中心 — 蘆洋深水港（國家級建設(shè)） 60 公里，興建中的磁懸浮高速鐵路途經(jīng)工業(yè)區(qū)。 —— 地處南匯、閔行、浦東新區(qū)三區(qū)交匯處，交通便利 南匯區(qū)位于黃浦江東岸，杭州灣絆，西北與浦東新區(qū)比鄰，西南與奉賢區(qū)、閔行區(qū)交界，東南兩側(cè)臨海，海岸線長 45 公里?？禈蚬I(yè)區(qū)在航空、陸運、臨港水運等方面大有潛力可挖；，同時應(yīng)該加強(qiáng)信息資源的整合和利用，使之成為吸引大中型企業(yè)的重要因素。 ? 豐富的人力資源 一方面，上海擁有復(fù)旦、上海交大、同濟(jì)等眾多著名高校，每年為上海的經(jīng)濟(jì)發(fā) 展輸出大批優(yōu)秀人才；另一方面，上海作為全國的經(jīng)濟(jì)文化中心，吸引了全國各地眾多優(yōu)秀人才，所以上海是華東地區(qū)乃至全國的人力資源儲備中心。 ? 優(yōu)越的政策、完善的制度、高效的政府 上海政府辦事效率高，行為規(guī)范，執(zhí)行政策富有創(chuàng)造性和靈活性，政府戰(zhàn)略和管理形象好?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚可以使公司享受外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。 同時，地區(qū)總部的業(yè)務(wù)活動，需要一系列與人員流動與業(yè)務(wù)交流相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施作保障，因而 對國際航空港、高速公路網(wǎng)、國際飯店設(shè)施、國際會議展覽中心等設(shè)施有較高要求。 地方性總部經(jīng)濟(jì)也稱“亞總部經(jīng)濟(jì)”。 4 數(shù)據(jù)來源： 5 數(shù)據(jù)來源： 綜述 通過對上海市 13 個工業(yè)園區(qū)、工業(yè)物業(yè)及甲級寫字樓的分析我們得出以下的結(jié)論： 工業(yè)區(qū)的整體發(fā)展趨勢向好，形成了寶山鋼鐵產(chǎn)業(yè)、金山化工產(chǎn)業(yè)、張江集成電路產(chǎn)業(yè)、漕河涇新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)、嘉定汽車產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)聚集形式，而其他工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位則顯得相對模糊。本季度在上海市寫字樓銷售市場，平均售價緩增 %，約到達(dá) 3,150 美金 /平方米。在南京 西路、淮海中路及人民廣場的大部分甲級寫字樓都已達(dá)到滿租狀態(tài)，此三個區(qū)域的平均空置率分別為 %, %和 %。受益于市場需求過剩，加上強(qiáng)式的預(yù)租推廣，入市以來嘉華中心憑借其頂級的品質(zhì)以及高尚的地理位置深受有此類需求客戶的歡迎，本季末其簽約預(yù)租率約達(dá)到 80%。 圖 9：上海市甲級寫字樓供應(yīng)、吸納量、空置率 從甲級寫字樓需求指標(biāo)的歷年變動情況來看，自 1999 年以來，上海市的甲級寫字樓保持了強(qiáng)勁的需求，一直都處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，吸納量保持在 40 萬55 萬平方米之間；空置率也是連年下降（ 20xx 年春季空置率已降到 7%左右），這說明上海對于跨國企業(yè)以及國內(nèi)大型企業(yè)的吸引力呈迅速上升的趨勢。 整體來看，上海市工業(yè)項目租金和工業(yè)用地批租價格都保持了上漲的趨勢，說明上海市作為重要的經(jīng)濟(jì)中心城市，其吸引力和凝聚力仍在繼續(xù)加強(qiáng)。上海郊區(qū)化的辦公物業(yè)市場繼續(xù)轉(zhuǎn)向工業(yè)開發(fā)區(qū)，張江高科技園區(qū)尤為引人矚目。 工業(yè)項目供需概況 受國 家宏觀調(diào)控影響， 20xx 年 1 季度的新竣工工業(yè)項目有 69%的季度性的減少，在中央政府對非必要性設(shè)施的限制下，只有 65,000 平方米的新增面積將要投放市場。 松江、青浦、嘉定三個市級工業(yè)園區(qū)是市政府降低商務(wù)成本的試點園區(qū)，重新規(guī)劃后面積增加了12 倍。 ? 外向型經(jīng)濟(jì)是園區(qū)特點，外商及港澳臺企業(yè)是“生力軍” 外向型經(jīng)濟(jì)是上海工業(yè)園區(qū)發(fā)展的主要特點。 ? 工業(yè)產(chǎn)品出口大幅增長，電子信息產(chǎn)品是主力軍 出口是拉動經(jīng)濟(jì)增長的動力之一，工業(yè)園區(qū)的快速增長與產(chǎn)品出口大幅度增長緊密相連。 圖 5：各大工業(yè)區(qū)總產(chǎn)值 0 500 1000 1500 20xx 2500 3000浦東新區(qū)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)上海松江出口加工區(qū)莘莊工業(yè)區(qū)寶山城市工業(yè)園區(qū)嘉定工業(yè)區(qū)康橋工業(yè)開發(fā)區(qū)上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)松江工業(yè)區(qū)青浦工業(yè)園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值：億元 ? 經(jīng)濟(jì)效益明顯提高，但附加值率較低 上海工業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“發(fā)展中調(diào)整”階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展更注重質(zhì)量和效益。 主要經(jīng)濟(jì)園區(qū)分布 上海市規(guī)劃了“ 1+3+9”工業(yè)園發(fā)展規(guī)劃 3，康橋工業(yè)區(qū)屬于市級工業(yè)園區(qū)，因此在規(guī)模、知名度以及受重視程度上可能弱于漕河涇、閔行、松江等工業(yè)區(qū)。 三產(chǎn)和消費 增速加快。全年“ 1+3+9”工業(yè)園區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長%，其中九個市級工業(yè)園區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %。 —— 企業(yè)綜合效益改善，利潤增長 工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)銷銜接良好，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)改善。全年第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年下降 5%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %；第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，全年第三 產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。在規(guī)模以上工業(yè)增加值中，國有及國有控股企業(yè)增長 %；重工業(yè)增長 %，輕工業(yè)增長 %。本項目的整體定位是：工業(yè)園內(nèi)部的總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 20744 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 72387 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 43384 億元，增長 %。投資結(jié)構(gòu)有所改善。 ? 工業(yè) —— 工業(yè)總產(chǎn)值繼續(xù)上升 全年實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，比 上年增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，增長 19%。 —— 區(qū)縣經(jīng)濟(jì)突出，工業(yè)園貢獻(xiàn)加大 區(qū)縣工業(yè)多元驅(qū)動效應(yīng)不斷增強(qiáng)，工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)能級不斷提升。 南匯區(qū)經(jīng)濟(jì)總體形勢 圖 3：歷年南匯區(qū)經(jīng)濟(jì)增長情況 0501001502002501990 1997 20xx 20xx 20xx 20xx單位：億元國內(nèi)生產(chǎn)總值 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 20xx 年 全年完成生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %（扣除物價因素，可比增長 %）；完成財政收入 億元，同比增長 %，其中地方財政收入 億元，同比增長 %；完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長%； 工業(yè)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)揮重要作用并保持快速增長。國際、國內(nèi)知名企業(yè)在一個國家或城市成立總部可能有多種選擇，比較常見的是：在 CBD 中心商務(wù)區(qū)租賃或者購買高級寫字樓；在工業(yè)區(qū)內(nèi)購置土地自建廠房及辦公樓。在生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大的基礎(chǔ)上，生產(chǎn)速度繼續(xù)加快，全年完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占全市比重達(dá)到%，比上年增長 45%，增幅不僅高出上年 個百分點，也高出全市工業(yè)平均水平 個百分點，對全市工業(yè)增長貢獻(xiàn)率為 %。 雖然工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益比上年有了顯著提高，但是從全市工業(yè)發(fā)展水平看，工業(yè)園區(qū)的工業(yè)產(chǎn)出與效益出現(xiàn) 不匹配狀況。 ? 產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)顯著，重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)占全市比重過半 20xx 年，全市六個重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長 %，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的 %?！肮I(yè)向園區(qū)集中”的政策導(dǎo)向初見成效，九大市級工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量占郊區(qū)比重進(jìn)一步提高。 從本質(zhì)上講，本項目是介于工業(yè)用房和寫字樓之間的一種產(chǎn)品，它具有類似工業(yè)用房的低廉價格優(yōu)勢，也具有寫字樓集中辦公的功能，同時還具有二者不可比擬的環(huán)境優(yōu)勢。 本季度總體上新租售量依然保持穩(wěn)定，由于新增量的大量降低和大客戶對工業(yè)廠房持續(xù)強(qiáng)勁需求的增長，空置量有 25%的季度性的減少。 土地批 租價格 上海市 11 個主要工業(yè)區(qū)本季度的平均土地批租價格略有上漲，嘉定工業(yè)區(qū)的漲幅最大，達(dá)到近 27%. 本季度總體平均土地批租價格為 美元 /平方米?？偽{量約達(dá)到 39,000 平方米，與 20xx 年第四季度基本持平。 199820xx 年供應(yīng)量則出現(xiàn)了持續(xù)下滑的趨勢，由 1998年的近 50 萬平方米跌落到 20xx 年的 20 萬平方米，其后供應(yīng)量有一定程度的上升，但是與快速增加需求相比，供應(yīng)量還是顯得不足。由 1998 年的 55%降至 20xx 年春季的 7%，年均降幅為 %。同時，高端寫字樓市場中的 12 個特甲級寫字樓物業(yè)的平均租金在三月底已達(dá)到 /平方米 /天。 如果以 20xx 平方米計算，二者的最大差距可達(dá) 324 萬元 /年。 張江集電港產(chǎn)業(yè)園區(qū)為跨國企業(yè)和國內(nèi)大型企業(yè)在上海市郊尋找相對低價的辦公中心提供了良好的環(huán)境，但是隨著張江產(chǎn)業(yè)園日益發(fā)展成熟，各方面的價格迅速提高，這為本項目規(guī)劃總部商務(wù)園區(qū)提供了契機(jī)。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施條件 《地區(qū)總部問題》的調(diào)查結(jié)果顯示，基礎(chǔ)設(shè)施條件是跨國公司地區(qū)總部選址時考慮的僅次于政治穩(wěn)定性的第二重要因素。因而東道主的相關(guān)法律體系與政策環(huán)境及政府公共服務(wù)水平便成了公司總部十分關(guān)心的問題。 上海發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的可行性 上海處在全國改革開發(fā)的大環(huán)境之下，并站在全國的最前列，享受著國家給與的各項優(yōu)惠政策。 ? 完善的基礎(chǔ)設(shè)施 市內(nèi)基本基礎(chǔ)設(shè)施、信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施成本指數(shù)都表現(xiàn)很好，對外基本基礎(chǔ)設(shè)施完善，名列全國之首。 香港、新加坡發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的啟示 香港和新加坡是東南亞地區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的典范，上海的交通位置、發(fā)展歷程與其發(fā)展有著一定的相似性，因此研究這兩個城市發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的歷程對我們不無裨益?？禈蚬I(yè)區(qū)座落于上海市中區(qū)與臨港新城之間，既毗鄰將來的物流集散中心，又可享受市中心完善金融、法律、會計、技術(shù)等中介服務(wù)的輻射效應(yīng)，加上交通及人力資源等優(yōu)勢，具備發(fā)展獨具特色的總部經(jīng)濟(jì)的先 決條件。 51ˊ。 —— 地處上海，城鎮(zhèn)化水平高 康橋鎮(zhèn)位于上海南匯區(qū)西北部，東、北、西與浦東新區(qū)比鄰，西南與閔行區(qū)相連，難于周浦鎮(zhèn)界浪，轄區(qū)總面積 平方公里。 —— 配套設(shè)施齊全，生產(chǎn)生活條件優(yōu)越 道路：以城市外環(huán)線為交滬南、周南、康橋、周康道路為配套，形成“井”字型交通網(wǎng)絡(luò)?？滴挥谄謻|新區(qū)南端，上海市城市外環(huán)線浦東段的南北兩側(cè)，園區(qū)北臨張江高科技園區(qū)，距離市中心（人民廣場） 11 公里，南浦大橋 9 公里，楊浦大橋 14 公里徐浦大橋 7 公里。 康橋工業(yè) 區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的可行性 前面我們對發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的要求以及企業(yè)選擇總部基地的要求作過詳細(xì)的介紹，下面我們來看康橋工業(yè)區(qū)內(nèi)是否具有這樣的條件。據(jù)戴德梁行季度報告顯示，康橋與相鄰 的張江相比，租金大約只為其 1/3，和外高橋，金橋等區(qū)域相比也有很大的成本優(yōu)勢 6。 截至 6 月 19 日，包括中國城通控股公司、中國航天時代電子公司、火箭股份在內(nèi)的 130 多家企業(yè)總部簽約入駐總部基地。㎡ 一般在 18 元 /月目前，已有美國藍(lán)霸汽配超市連鎖有限公司、瑞士雀巢中國研發(fā)中心等40 余家中外企業(yè)與集聚區(qū)達(dá)成入駐意向。 4）建筑單體 遵照現(xiàn)代風(fēng)格的整體規(guī)劃，園區(qū)將會為大型企業(yè)總部度身建造適合企業(yè)需求的獨立企業(yè)園，園內(nèi)的建筑也將按照企業(yè)要求，進(jìn)行專業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計，以符合企業(yè)的個性化需求。我們首先看一下企業(yè)選擇入駐康橋總部經(jīng)濟(jì)園的動因。 產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng) 總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)為產(chǎn)業(yè)集聚提供了可能性。搬遷部門則集中于地區(qū)總部、運營中心，上海是主要的遷入地，而入駐上海的跨國公司地區(qū)總部以制造業(yè)和金融業(yè)為多。而不是將企業(yè)整體或生產(chǎn)基地遷到上海投資辦廠，后者的比重明顯偏低。 機(jī)械及元件、軸承及齒輪等小型通用設(shè)備等制造為主。 非國有企業(yè)又可分為 內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè) ，前面我們已經(jīng)提到：按目前跨國公司入駐上海的速度以及來自于市區(qū)甲級寫字樓 的激烈競爭，跨國公司可能只能消化本項目的小部分，大部分體量必須依靠內(nèi)資的非國有性質(zhì)的企業(yè)消化，而這類企業(yè)又以發(fā)展迅速、體制靈活的民營企業(yè)為主。雖然我們只考察了四地370 家經(jīng)濟(jì)實力和經(jīng)營規(guī)模最大的民營企業(yè)，但是這些企業(yè)基本上代表了華東地區(qū)民營企業(yè)的從業(yè)傾向。 民營企業(yè) 500 強(qiáng)資料分析 1）地域分布分析 從民營企業(yè)的地域分布來看，民營企業(yè)數(shù)量最多的 4 個省份分別是浙江省、江蘇省、山東省和上海市，在 500 強(qiáng)中占據(jù) 370 個席位，其中浙江省和江蘇省數(shù)量又最多，分別為 113 家和 183 家。 由于康橋具有臨港和臨空的雙重優(yōu)勢，因此對于物流企業(yè)而言，在此成立企業(yè)總部既可以方便與物流基地的聯(lián)系和管理，又可以與眾多制造業(yè)企業(yè)進(jìn)行快捷的溝通，雙方合作的機(jī)會將大大提高。而迄今為止，在上海 建立獨立的研發(fā)中心或企業(yè)內(nèi)部的技術(shù)開發(fā)中心不過 100 余家，被上海市政府認(rèn)定的跨國公司總部不過 60 余家，因此跨國公司的入駐遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能消化本項目 20 多萬平方米的體量，因此我們更多的是考慮國內(nèi)企業(yè)的入駐。目前，經(jīng)商務(wù)部批準(zhǔn)，跨國公司在我國設(shè)立的投資性公司有 220 多家，這些投資性公司已經(jīng)或正在向地區(qū)總部轉(zhuǎn)變。例如近些年一批溫州商人和企業(yè)仿照 CBD 概念到上海打造普陀“印刷城”、嘉定“汽摩配件城”、松江“五金電器城”等。 海、陸、空的運輸優(yōu)勢成為吸引企業(yè)入駐的重要因素 毗鄰將來的物流基地 臨港新城是吸引物流企業(yè)入駐的最重要的因素。 20xx 年，園區(qū)技工貿(mào)收入 億元，同比增長％；稅收 億元，同比增長 107％。 交通 園區(qū)毗鄰虹橋國際機(jī)場，緊連外環(huán)線、滬寧、滬杭、滬嘉 高速公路和 318 國道，規(guī)劃建設(shè)中的地鐵二號線延伸段將抵達(dá)園區(qū)，并在園區(qū)設(shè)有站點，上海的黃金水道蘇州河流經(jīng)園區(qū)北端。㎡ 建筑密度 30% 50%以上 車位費 /月 150 元 /月 650 元左右 /月 單體獨立使用程度 建筑