【正文】 下面我們對我國 500 強民營企業(yè)的特征作一些分析。 按照我們前面分析得到，以目前甲級寫字樓的吸納量，每年引進(jìn)的跨國公司總部約 150 家。產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)體現(xiàn)在：第一，造成最有力的分工協(xié)作，形成服務(wù)業(yè)的專門化和規(guī)?；?，公共設(shè)施共同使用，降低企業(yè)的生產(chǎn)成本，縮短生產(chǎn)周期，提高勞動生產(chǎn)率；第二，由于企業(yè)集中在同一空間，多種交換對象在同一空間重疊，產(chǎn)生多方位效益；第三，由于企業(yè)集中，資金、技術(shù)、人才等各 種生產(chǎn)要素能夠發(fā)揮最大效用，要素的流動過程加快，對經(jīng)濟(jì)資源產(chǎn)生強烈的吸引力。 5）入駐企 業(yè) 園區(qū)以其優(yōu)越的地理位置和良好服務(wù)環(huán)境， 吸引了置信（與美國 GE 合作）、聯(lián)信 (與美國霍尼韋爾合資 )、瑞華 (與瑞典合資 )、神州數(shù)碼、北大青鳥、 0A36卓越網(wǎng)等一批知名企業(yè)入駐。㎡ ＄ 3 美圓 /月在租金價格相近的幾個區(qū)域中，康橋具有更好的區(qū)位優(yōu)勢和便捷的交通運輸條件?？傄?guī)劃面積 平方公里，主要發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)，現(xiàn)代生活和現(xiàn)代商貿(mào)，是集工業(yè)生產(chǎn)、生活居住、貿(mào)易經(jīng)營、商業(yè)服務(wù)和社區(qū)管理等功能于一體，按國際規(guī)范運作的高水準(zhǔn)的多功能綜合型開發(fā)區(qū)。該園區(qū)占南匯 4%的地域和 6%的人口。 第四章 康橋工業(yè)園發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的可行性 康橋鎮(zhèn)概況 20xx 年 7 月，作為南匯行政區(qū)域調(diào)整的試點單位，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，撤銷康橋鎮(zhèn)、橫沔鎮(zhèn)建制，建立新的康橋鎮(zhèn)。上海東臨太平洋，居中國東海岸線中點，處長江入?？?，區(qū)位競爭力最強：自然區(qū)位交通便利度指數(shù)、經(jīng)濟(jì)腹地 GDP 與全國比重、城市在區(qū)域中的優(yōu)勢度指數(shù)均居全國第一。其具體內(nèi)容包括以下幾個方面： 較低 的市場準(zhǔn)入壁壘；寬松的外匯進(jìn)出限制；自由靈活的資金調(diào)度；便利的人員出入境、貨物進(jìn)出口；一定的稅收優(yōu)惠；完善的法律、司法體系；高效率的政府服務(wù)等。 第三章 總部經(jīng)濟(jì)概述 什么是總部經(jīng)濟(jì) 首次在國內(nèi)理論界提出“總部經(jīng)濟(jì)”概念是北京市社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長趙弘。在租金普長的情況下，去年浦西一流辦公地段的租金長勢最為強勁。 20xx 年第一季度，隨著二月份嘉華中心的入市，上海市甲級寫字樓的存量緩增至 353 萬平方米。 圖 8：主要工業(yè)區(qū)土地批租價格 南匯土地批租價格約為 50 美元 /平方米，張江達(dá)到 150 美元 /平方米以上，約為南匯的 3 倍。但是作為一種全新的產(chǎn)品形式，其被人認(rèn)知和接受可能需要一定的時間，而且較高的總價也可能成為企業(yè)投資入駐的障礙。“ 1+3+9”工業(yè)園區(qū)中六個重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占全市六個重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)的比重達(dá)%，首次過半，比上年提高 7 個百分點；在工業(yè)園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值總量中，六個重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)的產(chǎn)值占 75%，可見工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集中度較高。 各園區(qū)中，增長最快的是松江出口加工區(qū)，全年完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長 倍；其次是漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)、上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)、青浦工業(yè)園區(qū)和崇明縣工業(yè)園區(qū)，工業(yè)生產(chǎn)均呈成倍增長之勢。 20xx 年全年完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，同比增長 %。在規(guī)模以上工業(yè)增加值中，輕工業(yè)增加值 億元，增長 %；重工業(yè)增加值 億元，增長 %。第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重分別為 %和 %。 全年工業(yè)增加值 62815 億元，比上年增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)增長%,增速比上年略有回落。全年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 1資料來源： 20xx 年 1 月 25 日，國務(wù)院新聞辦舉行新聞發(fā)布會 2資料來源： 20xx 年《上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》 到 億元，比上年增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %。全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)產(chǎn)品銷售收入 億元，同比增長 ％；實現(xiàn)利潤總額 億，同比增長 29％；利稅 26 億元，同比增長 ％。 表 2： 20xx 年工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)總量 名稱 工業(yè)總產(chǎn)值（億元） 所占比重（ %） 比上年增長（ %） “ 1+3+9”工業(yè)園區(qū) 100 其中：浦東新區(qū) 漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū) 倍 閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 上海松江出口加工區(qū) 倍 莘莊工業(yè)區(qū) 寶山城市工業(yè)園區(qū) 嘉定工業(yè)區(qū) 康橋工業(yè)開發(fā)區(qū) 上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū) 倍 松江工業(yè)區(qū) 青浦工業(yè)園區(qū) 倍 從以上數(shù)據(jù)分析，康橋工業(yè)區(qū)產(chǎn)值所占比重很小，增長速度也低于所有工業(yè)區(qū)平均增長速度。 20xx 年，工業(yè)園區(qū)中信息產(chǎn)品制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占全市信息產(chǎn)品制造業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值的 %；汽車制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占 47%；石油化工及精細(xì)化工制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占 %；精品鋼材制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占 %；成套設(shè)備制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占 %；生物醫(yī)藥制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占 %。為了研究項目的競爭環(huán)境，我們從本項目特點出發(fā)，主要研究上海市工業(yè)房地產(chǎn)和寫字樓的發(fā)展動態(tài)，以尋找本項目的優(yōu)勢以及市場中存在的機會。南匯土地的批租價格高于奉浦、嘉定、青浦和松江幾地，但是差距不大。此幢特甲級寫字樓位于淮海中路新興辦公區(qū)域，為市場新增了 65,000 平方米的供應(yīng)面積。在南京西路、淮海中路及人民廣場區(qū)域，甲級寫字樓的平均租金分別上漲了 %至 美金 /平方米 /天， %至 美金 /平方米 /天以及 %至 美金 /平方米 /天。他認(rèn)為， 總部經(jīng)濟(jì)是指某些區(qū)域因為某些特有的條件，吸引跨國公司或者大型企業(yè)的總部在本地聚集，將生產(chǎn)加工基地通過各種形式安排在成本較低的周邊地區(qū)，從而形成合理的價值鏈分工的經(jīng)濟(jì)活動的統(tǒng)稱。 ? 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚水平 公司各項業(yè)務(wù)的順利開展需要現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的支持。上海的環(huán)境競爭力名列第四位，城市環(huán)境質(zhì)量、環(huán)境舒適度和自然環(huán)境優(yōu)美度都比較好，尤其是城市建筑景觀優(yōu)美，擁有許多著名的風(fēng)格各異的標(biāo)志性建筑、商業(yè)街、廣場。新康橋鎮(zhèn)總面積 40 平方公里。 康橋鎮(zhèn)下轄 22 個行政村、 5個居民委員會。 ? 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向 信息、現(xiàn)代家電、汽車及零配件、生物工程及精細(xì)化工等產(chǎn)業(yè) 。 圖 12： 20xx 年第 4季度工業(yè)廠房租金示意圖 ? 環(huán)境優(yōu)勢 康橋位于市郊區(qū)，土地批租價格相對低廉，在營造低密度、優(yōu)美景觀環(huán)境的總部基地或商務(wù)花園上擁有不可比擬的優(yōu)勢。㎡ 建筑密度 30% 50%以上 車位費 /月 150 元 /月 650 元左右 /月 單體獨立使用程度 建筑面積 1200 ㎡以上即可單體獨立使用 一般須建筑面積 20xx0 ㎡以上才立項單體使用 江橋工業(yè)區(qū) 江橋工業(yè)區(qū)為上海西郊生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。 20xx 年，園區(qū)技工貿(mào)收入 億元，同比增長％；稅收 億元，同比增長 107％。例如近些年一批溫州商人和企業(yè)仿照 CBD 概念到上海打造普陀“印刷城”、嘉定“汽摩配件城”、松江“五金電器城”等。而迄今為止，在上海 建立獨立的研發(fā)中心或企業(yè)內(nèi)部的技術(shù)開發(fā)中心不過 100 余家，被上海市政府認(rèn)定的跨國公司總部不過 60 余家，因此跨國公司的入駐遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能消化本項目 20 多萬平方米的體量，因此我們更多的是考慮國內(nèi)企業(yè)的入駐。 民營企業(yè) 500 強資料分析 1）地域分布分析 從民營企業(yè)的地域分布來看，民營企業(yè)數(shù)量最多的 4 個省份分別是浙江省、江蘇省、山東省和上海市，在 500 強中占據(jù) 370 個席位，其中浙江省和江蘇省數(shù)量又最多，分別為 113 家和 183 家。 非國有企業(yè)又可分為 內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè) ，前面我們已經(jīng)提到：按目前跨國公司入駐上海的速度以及來自于市區(qū)甲級寫字樓 的激烈競爭，跨國公司可能只能消化本項目的小部分，大部分體量必須依靠內(nèi)資的非國有性質(zhì)的企業(yè)消化，而這類企業(yè)又以發(fā)展迅速、體制靈活的民營企業(yè)為主。而不是將企業(yè)整體或生產(chǎn)基地遷到上海投資辦廠，后者的比重明顯偏低。 產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng) 總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)為產(chǎn)業(yè)集聚提供了可能性。 4）建筑單體 遵照現(xiàn)代風(fēng)格的整體規(guī)劃，園區(qū)將會為大型企業(yè)總部度身建造適合企業(yè)需求的獨立企業(yè)園，園內(nèi)的建筑也將按照企業(yè)要求，進(jìn)行專業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計，以符合企業(yè)的個性化需求。㎡ 一般在 18 元 /月?lián)鞯铝盒屑径葓蟾骘@示，康橋與相鄰 的張江相比，租金大約只為其 1/3，和外高橋，金橋等區(qū)域相比也有很大的成本優(yōu)勢 6?？滴挥谄謻|新區(qū)南端，上海市城市外環(huán)線浦東段的南北兩側(cè)，園區(qū)北臨張江高科技園區(qū)，距離市中心（人民廣場） 11 公里，南浦大橋 9 公里，楊浦大橋 14 公里徐浦大橋 7 公里。 —— 地處上海，城鎮(zhèn)化水平高 康橋鎮(zhèn)位于上海南匯區(qū)西北部，東、北、西與浦東新區(qū)比鄰，西南與閔行區(qū)相連，難于周浦鎮(zhèn)界浪，轄區(qū)總面積 平方公里?？禈蚬I(yè)區(qū)座落于上海市中區(qū)與臨港新城之間，既毗鄰將來的物流集散中心，又可享受市中心完善金融、法律、會計、技術(shù)等中介服務(wù)的輻射效應(yīng)，加上交通及人力資源等優(yōu)勢，具備發(fā)展獨具特色的總部經(jīng)濟(jì)的先 決條件。 ? 完善的基礎(chǔ)設(shè)施 市內(nèi)基本基礎(chǔ)設(shè)施、信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施成本指數(shù)都表現(xiàn)很好，對外基本基礎(chǔ)設(shè)施完善，名列全國之首。因而東道主的相關(guān)法律體系與政策環(huán)境及政府公共服務(wù)水平便成了公司總部十分關(guān)心的問題。 張江集電港產(chǎn)業(yè)園區(qū)為跨國企業(yè)和國內(nèi)大型企業(yè)在上海市郊尋找相對低價的辦公中心提供了良好的環(huán)境，但是隨著張江產(chǎn)業(yè)園日益發(fā)展成熟，各方面的價格迅速提高，這為本項目規(guī)劃總部商務(wù)園區(qū)提供了契機。同時，高端寫字樓市場中的 12 個特甲級寫字樓物業(yè)的平均租金在三月底已達(dá)到 /平方米 /天。 199820xx 年供應(yīng)量則出現(xiàn)了持續(xù)下滑的趨勢，由 1998年的近 50 萬平方米跌落到 20xx 年的 20 萬平方米，其后供應(yīng)量有一定程度的上升，但是與快速增加需求相比，供應(yīng)量還是顯得不足。 土地批 租價格 上海市 11 個主要工業(yè)區(qū)本季度的平均土地批租價格略有上漲，嘉定工業(yè)區(qū)的漲幅最大，達(dá)到近 27%. 本季度總體平均土地批租價格為 美元 /平方米。 從本質(zhì)上講，本項目是介于工業(yè)用房和寫字樓之間的一種產(chǎn)品，它具有類似工業(yè)用房的低廉價格優(yōu)勢，也具有寫字樓集中辦公的功能，同時還具有二者不可比擬的環(huán)境優(yōu)勢。 ? 產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)顯著，重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)占全市比重過半 20xx 年，全市六個重點發(fā)展工業(yè)行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長 %，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的 %。在生產(chǎn)規(guī)模不斷擴大的基礎(chǔ)上，生產(chǎn)速度繼續(xù)加快，全年完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占全市比重達(dá)到%，比上年增長 45%，增幅不僅高出上年 個百分點，也高出全市工業(yè)平均水平 個百分點，對全市工業(yè)增長貢獻(xiàn)率為 %。 南匯區(qū)經(jīng)濟(jì)總體形勢 圖 3：歷年南匯區(qū)經(jīng)濟(jì)增長情況 0501001502002501990 1997 20xx 20xx 20xx 20xx單位：億元國內(nèi)生產(chǎn)總值 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 20xx 年 全年完成生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %（扣除物價因素，可比增長 %）；完成財政收入 億元，同比增長 %，其中地方財政收入 億元，同比增長 %；完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長%； 工業(yè)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)揮重要作用并保持快速增長。 ? 工業(yè) —— 工業(yè)總產(chǎn)值繼續(xù)上升 全年實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，比 上年增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，增長 19%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 20744 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 72387 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 43384 億元，增長 %。在規(guī)模以上工業(yè)增加值中，國有及國有控股企業(yè)增長 %；重工業(yè)增長 %，輕工業(yè)增長 %。 —— 企業(yè)綜合效益改善，利潤增長 工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)銷銜接良好，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)改善。 三產(chǎn)和消費 增速加快。 圖 5：各大工業(yè)區(qū)總產(chǎn)值 0 500 1000 1500 20xx 2500 3000浦東新區(qū)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)上海松江出口加工區(qū)莘莊工業(yè)區(qū)寶山城市工業(yè)園區(qū)嘉定工業(yè)區(qū)康橋工業(yè)開發(fā)區(qū)上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)松江工業(yè)區(qū)青浦工業(yè)園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值：億元 ? 經(jīng)濟(jì)效益明顯提高，但附加值率較低 上海工業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“發(fā)展中調(diào)整”階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展更注重質(zhì)量和效益。 ? 外向型經(jīng)濟(jì)是園區(qū)特點，外商及港澳臺企業(yè)是“生力軍” 外向型經(jīng)濟(jì)是上海工業(yè)園區(qū)發(fā)展的主要特點。 工業(yè)項目供需概況 受國 家宏觀調(diào)控影響， 20xx 年 1 季度的新竣工工業(yè)項目有 69%的季度性的減少，在中央政府對非必要性設(shè)施的限制下，只有 65,000 平方米的新增面積將要投放市場。 整體來看，上海市工業(yè)項目租金和工業(yè)用地批租價格都保持了上漲的趨勢，說明上海市作為重要的經(jīng)濟(jì)中心城市，其吸引力和凝聚力仍在繼續(xù)加強。受益于市場需求過剩，加上強式的預(yù)租推廣，入市以來嘉華中心憑借其頂級的品質(zhì)以及高尚的地理位置深受有此類需求客戶的歡迎，本季末其簽約預(yù)租率約達(dá)到 80%。本季度在上海市寫字樓銷售市場，平均售價緩增 %，約到達(dá) 3,150 美金 /平方米。 地方性總部經(jīng)濟(jì)也稱“亞總部經(jīng)濟(jì)”?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚可以使公司享受外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。 ? 豐富的人力資源 一方面，上海擁有復(fù)旦