【正文】 100 個以上 4560 以內(nèi) 使用率 (%) 85%以上 一般在 70%以下 物業(yè)管理費 /月在規(guī) 劃設計上，將一改原工業(yè)區(qū)廠房林立的面貌，滿足新型商務區(qū)的要求。 2） 商業(yè)設施 為了滿足員工休閑的需求，園區(qū)將在臨虹路上設商業(yè)一條街，這里有中西式的快餐廳，滿足現(xiàn)今快節(jié)奏的需求；還有 24 小時便利店；所有的辦公和生活需求都可以在這里得到解決。東華大學與有關方面合作，規(guī)劃在虹橋臨空經(jīng)濟園區(qū)建立虹橋東華紡織服飾科技園。 相對高效的政策法律環(huán)境為改善企業(yè)經(jīng)營軟環(huán)境提 供了可能性 較高政府的服務效率，與國際通行規(guī)則接軌的法律法規(guī)，都為投資商創(chuàng)造良好的法律環(huán)境。目前，在華經(jīng)營的外商投資企業(yè)超過 25 萬家，全球最大的 500 家跨國公司中已有 450 家在華投資，其中在華設立地區(qū)總部的超過百家。 調(diào)查表明，浙江省 196 家已跨省遷移的企業(yè)中，半數(shù)企業(yè)選擇上海為遷入地。 通用 設備制造業(yè) 以機床附件、泵及真空設備、氣體壓縮機、液壓和氣壓動力 7上海市產(chǎn)業(yè)導向： 以高科技工業(yè)為主導、基礎原材料工業(yè)為依托、現(xiàn)代裝備工業(yè)為骨干、都市型工業(yè)為配套的工業(yè)結構新體系，重點鼓勵發(fā)展電子信息、汽車、電站設備及大型機電產(chǎn)品、石油化工與精細化工、精品鋼材、生物醫(yī)藥等六大支柱工業(yè)。 按企業(yè)所有制性質 分類 從大類上來分，我們把可能入駐的企業(yè)按所有制性質分為 國有企業(yè)和非國有企業(yè) 。 3）行業(yè)分布分析 表 9：民營企業(yè) 500 強行業(yè) 9分布 行業(yè) 企業(yè)家數(shù) 所占比重（ %） 制造業(yè) 101 9 由于行業(yè)分類標準的差異，此處的行業(yè)分類與前述行業(yè)分類有所差別 材料業(yè) 46 服飾制品 46 化工 44 房地產(chǎn) 32 食品 30 6 鋼鐵 26 紡織 24 汽車及零配件 23 建筑業(yè) 21 生物醫(yī)藥 20 4 建材 17 IT 14 零售業(yè) 12 家具業(yè) 8 能源 7 貿(mào)易 6 娛樂 5 1 日用品 4 飼料業(yè) 4 金融 3 養(yǎng)殖業(yè) 3 餐飲業(yè) 2 物流 2 合 計 500 100 在全部 500 家民營企業(yè)中，制造業(yè)，材料業(yè)、服飾制品、化工、房地產(chǎn)、食品、鋼鐵及紡織業(yè)企業(yè)數(shù)量較多，這三類企業(yè)總數(shù)達 349 家，占 70%，其中制造業(yè)有 101 家，說明民營經(jīng)濟中制造業(yè)占了相當大的比重，這與我們前面關于重點引進制造業(yè)的定位也是相符的。 由于上海、浙江、江蘇、山東四地的民營企業(yè)達 370 家，占 74%，因此我們再對這四地的民營企業(yè)營業(yè)收入情況進行分析，結果如下： 表 7：四地民營企業(yè) 500 強營業(yè)收入分類 營業(yè)收入范圍 企業(yè)個數(shù) 630 億元 319 3070 億元 33 80120 億元 12 150160 億元 3 170200 億元 2 290 億元 1 合計 370 營業(yè)收入在 150億元以上的企業(yè)只有 6家， 86%的企業(yè)營業(yè)收入在 630億元之間，接下來再對這 319家企業(yè)的營業(yè)收入進行分析： 表 8： 319 家企業(yè)營業(yè)收入分類 營業(yè)收入范圍 企業(yè)個數(shù) 68 億元 120 913 億元 107 1318 億元 53 1925 億元 25 2528 億元 14 合計 319 從以上分類可以看出，多數(shù)民營企業(yè)的營業(yè)收入都在 15 億元以下，而 10億元以下的又占絕大多數(shù)?？禈蚩偛拷?jīng)濟園區(qū)地處市郊，與市中心集中的金融、保險、法律、會計及商業(yè)服務等形成隔斷，因此引進金融信貸服務、法律會計咨詢服務、培訓會展服務、保健休閑服務及商業(yè)配套服務對總部經(jīng)濟園區(qū)的順暢高效運轉也顯得頗為重要。 制造業(yè)的細分： 1 農(nóng) 副食品加工業(yè) 2 食品制造業(yè) 3 飲料制造業(yè) 4 煙草制品業(yè) 5 紡織業(yè) 6 紡織服裝、鞋、帽制造業(yè) 7 皮革、毛皮、羽毛 (絨 )及其制品業(yè) 8 木材加工及木、竹、藤、棕、草制品業(yè) 9 家具制造業(yè) 10 造紙及紙制品業(yè) 11 印刷業(yè)和記錄媒介的復制 12 文教體育用品制造業(yè) 13 石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè) 14 化學原料及化學制品制造業(yè) 15 醫(yī)藥制造業(yè) 16 化學纖維制造業(yè) 17 橡膠制品業(yè) 18 塑料制品業(yè) 19 非金屬礦物制品業(yè) 20 黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè) 21 有色金屬冶煉及壓延加工業(yè) 22 金屬制品業(yè) 23 通用設備制造業(yè) 24 專用設備制造業(yè) 25 交通運輸設備制造業(yè) 26 電氣機械及器材制造業(yè) 27 通信設備、計算機及其他電子設備制造 業(yè) 28 儀器儀表及文化、辦公用機械制造業(yè) 29 工藝品及其他制造業(yè) 30 廢棄資源和廢舊材料回收加工業(yè) 從理論上講，以上所列的制造行業(yè)都有可能入駐總部經(jīng)濟園區(qū)，但是考慮主力入駐行業(yè)應該基于以下因素： 引入的行業(yè)應該是總部與生產(chǎn)加工基地適合分離的，而且企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展、人力資源引進、產(chǎn)品技術更新以及對外交流與貿(mào)易對企業(yè)的進一步發(fā)展至關重要； 電子信息、汽車、石化、鋼鐵、生物醫(yī)藥已經(jīng)分別在張江、閔行、嘉定、金山、寶山等地形成較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集聚； 符合上海市產(chǎn)業(yè)導向 7和“三環(huán)分布”的工業(yè) 總體格局 8規(guī)劃； 充分利用臨港臨空的物流運輸優(yōu)勢； 受張江高新技術科技園的輻射影響，康橋工業(yè)區(qū)已經(jīng)引進了一批電子類高科技企業(yè)，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模 所以我們引進的制造業(yè)以計算機及其他電子設備制造業(yè)、紡織品制造業(yè)、紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)、通用設備制造業(yè)、專用設備制造業(yè)為主體。 國內(nèi)企業(yè)，以長三角企業(yè)為主 根據(jù)統(tǒng)計，在上海市的內(nèi)地投資中，來自江浙的投資占 50％。 可能入駐的企業(yè) 我們分別從企業(yè)來源區(qū)域、行業(yè)及企業(yè)所有制性質幾個角度來看可能入駐康橋總部經(jīng)濟園區(qū)的企業(yè)。與洋山深水港配套的臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)的建設，俟其功能發(fā)揮作用之后，又可以為長江三角洲新一輪的產(chǎn)業(yè)能級提升提供引擎，并且，還可以提供更多的支柱產(chǎn)業(yè)支撐，形成長江流域新的產(chǎn)業(yè)輻射中心，沿長江黃金水道可以構筑起比較長的高能級產(chǎn)業(yè)鏈，帶動長江沿岸的城市化進程及城市產(chǎn)業(yè)升級。神州數(shù)碼上?？萍紙@的現(xiàn)代物流中心已進入運行，該物流總庫 (1萬平方米 )，為 3000 多家 IT 代理商、零售商提供服務；在全球 IT 供應鏈位于第三的聯(lián)強國際 (上海 )有限公司，己在園區(qū)規(guī)劃 建造 3萬平方米的立體倉庫， 20xx 年 5月開工。通過河道與道路的劃分，園區(qū)劃分 南塊起步區(qū)已完成基礎設施配套建設，建成 15 萬平方米的工業(yè)小區(qū)。 上海西郊生產(chǎn)性服務業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃用地 平方公里，總建筑面積 420 萬平方米，首期開發(fā)面積 220 畝，地理位置優(yōu)越，瀕臨滬杭高速、滬嘉瀏高速和外環(huán)線。各庭院至少有兩個機動出入口，形成庭院內(nèi)交通環(huán)路；地上、地下停車場形成便利、快捷的停車系統(tǒng)，大大超過每萬平方米 60 個車位的國家標 準； ? 綠化比率：占總面積約 50%； ? 總投資額：約 45 億人民幣； ? 配套： 全宿制雙語幼兒園；健身中心；國際醫(yī)療診所、全科醫(yī)師；信貸；銀行；郵政；超市；餐飲；娛樂等。 第五章 可比項目分析 北京總部基地 總部基地概述 圖 13：總部基地示意圖 總部基地，是中國第一個以總部經(jīng)濟為主導、以科技企業(yè)為主體的大中型企業(yè)總部的集群基地，總部經(jīng)濟概念的探索者和實踐者 —— 總部 基地董事長許衛(wèi)平在充分吸收了國外相關經(jīng)濟形態(tài)的理論和實踐，并結合中國實際情況后，對“總部經(jīng)濟”進行詮釋和應用的完美結晶。 港口： 洋山深水港，同屬南匯的蘆潮港不久即將建成國際型深水港口，上海不久也將成為國際港口城市，此港口對于今后整個上海的發(fā)展甚至東南亞國際間貿(mào)易的大幅度增長將起到不可估量的作用。 項目審批、規(guī)劃管理、建筑管理、土地開發(fā)等方面行使管理權、實行 一站式 管理。 供水：供水量為 20 萬噸的大治河引水工程，如今已投入正常使用，引水管線正從康橋鎮(zhèn)中通過。其中男 萬人，女 萬人、城鎮(zhèn)居民 萬人。交通十分便捷，陸路有滬南公路、周南公路、浦川路、城市外環(huán)線環(huán)繞。全境總面積 平方公里，地理位置在北緯 30176。 第三，務實高效的政府形象對總部環(huán)境建設具有重 要意義。 ? 制造業(yè)的發(fā)展和現(xiàn)代服務業(yè)的升級 20xx 年上海市全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，比上年增長 %。企業(yè)形象和管理效益也較好，企業(yè)管理競爭力比較強，排在第七位。因此，公司總部總是傾向于建立在中心城市的中心商務區(qū)（ CBD）。 ? 區(qū)位條件 地區(qū)總部的主要使命是管理域內(nèi)子公司，為其提供經(jīng)營支援服務，并協(xié)調(diào)和調(diào) 整相互間關系，因此地區(qū)總部在選址時格外重視地區(qū)的中心性。由相對于全國性總部而言的地方性二級經(jīng)濟組織構成，是中外經(jīng)濟、技術和貿(mào)易交流與合作，城鄉(xiāng)經(jīng)濟結合的重要樞紐和平臺。 工業(yè)物業(yè)和甲級寫字樓的租賃價格都呈上升趨勢，這與供應量受到控制有一定關系，但同時也折射出上海市日益強大的引資功能，反映了眾多企業(yè)在上海建立區(qū)域總部的投資傾向。 圖 10： 98 年以來甲級寫字樓租金 市場展望 預計在未來半年中，上海市甲級寫字樓市場將會繼續(xù)緊張局面，預計主要辦公區(qū)域的空置率將保持在 5%以下。而在徐匯區(qū)，受到嘉華中心入市的影響，此區(qū)域空置率直線上升，然而這種情況在未來幾個月中會隨著先前已簽約租戶的分別入住而消失。其中主要客戶包括豐田、 雅芳以及 K Line。 需求面積 表 3：：公司需求面積 Company 公司 Property 物業(yè) District 區(qū)域 Area (sqm gross) 面積（建筑平方米） DSM 帝斯曼 都市總部大樓 黃浦 2,000 HSBC JV Asset Management 震旦大廈 陸家嘴 2,000 DBS Bank 星展銀行 匯亞大廈 陸家嘴 4,600 Bank of TokyoMitsubishi 東京三菱銀 行 匯亞大廈 陸家嘴 9,200 Cap Gemini 凱捷集團 匯亞大廈 陸家嘴 6,000 Linklaters 英國年利達律師事務所 花旗大廈 陸家嘴 2,000 Leer Corporation 花旗大廈 陸家嘴 2,000 Bin Hai Golf Co. 花旗大廈 陸家嘴 2,000 Maersk Shipping馬士基航運 天安中心 黃浦 10,000 Prudential Insurance 天安中心 黃浦 2,000 eBay 張江大廈 黃浦 6,000 從需求面積來看， 一般的保險公司、咨詢公司需求量在 20xx 平方米左右；需求面積最大的為馬士基航運和東京三菱銀行，達到 10000 平方米左右。在成熟的工業(yè)區(qū)如張江、漕河涇，工業(yè)物業(yè)處于 供不應求的狀態(tài)，而且保持了較高的租金水平和土地批租價格。園區(qū)內(nèi)的標志性建筑 —張江大廈，于 20xx 年 3 月 16 日舉行落成典禮，一些曾經(jīng)落戶在浦西 市中心的大客戶已經(jīng)被其相對低廉的租金和靠近地鐵的便捷交通所吸引。本季度的租售量基本保持不變，僅比上季度有微量減少，但是由于新增量的降低，空置面積減少了約 25%。園區(qū)的集中優(yōu)勢得到進一步發(fā)揮，經(jīng)濟總量占各郊區(qū)比重均有明顯提高。為支 持區(qū)縣政府加大招商引資力度，方便企業(yè)辦事，降低商務成本，市政府將總投資 3000 萬美元以下鼓勵類外商投資項目登記審批權下放至區(qū)縣，使工業(yè)園區(qū)進一步成為上海吸引外商和港澳臺資本的集聚地。 20xx 年，工業(yè)園區(qū)完成出口交貨值 億元，比上年增長將近一倍，拉動園區(qū)工業(yè)增長 23 個百分點；占全市工業(yè)出口交貨值的 %，其比重較上年提高 12 個百分點。“ 1+3+9”工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟效益也有明顯提高。 3 1是指浦東新區(qū)， 3是指三個國家級開發(fā)區(qū) 漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)、閔行經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和上海松江出口加工區(qū)； 9是指九個市級工業(yè)園區(qū) 莘莊、寶山、嘉定、康橋、松江、奉浦（上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)）、金山嘴、青浦和崇明。 20xx 年全年第三產(chǎn)業(yè)增加值達到 億元，可比增長 %，社會消費品零售總額 億元，同比增長 %。 —— 產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結構調(diào)整，重點行業(yè)增長較快 產(chǎn)業(yè)結構加快調(diào)整，高新技術產(chǎn)業(yè)快速增長。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品銷售率達到 %。第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重分別為 %和 %。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷率達到 %。這一概念的工業(yè)區(qū)發(fā)展模式目前在國內(nèi)可參考的案例十分有限，因此在規(guī)劃設計、引進產(chǎn)業(yè)、形象定位以及操作模式上都還處于摸索階段。 上?？禈蚩偛拷?jīng)濟園區(qū)市場調(diào)研報告 48 頁康橋總部經(jīng)濟園區(qū)市場調(diào)研報告 第一章 宏觀環(huán)境分析 圖