[法律資料]鄭州城中村改造涉及的法律問題與實(shí)踐-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，所有權(quán)人可以選擇貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式；二是保護(hù)承租人的合法權(quán)益。 如果房屋所有權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式，應(yīng)由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。 實(shí)質(zhì)上拆遷人與繼受人之間的法律關(guān)系類似于拆遷人與被拆遷主體的法律關(guān)系，只是在簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議中要考慮到繼受人對(duì)房屋權(quán)利的現(xiàn)實(shí)性。各國(guó)法律所規(guī)定的征收的法定條件有三項(xiàng)： 一是為了公共利益的目的；二是必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的程序；三是必須予以公正補(bǔ)償。申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料： （一）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（三）國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn) 文件；（四）拆遷計(jì)劃和拆遷方案；（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。 ③ 對(duì)違章建筑的行政處罰 《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十八條規(guī)定： 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不 拆除的，建設(shè)工程所在地縣級(jí)以上地方人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門采取查封施工現(xiàn)場(chǎng)、強(qiáng)制拆除等措施。地方人民政府在行使這項(xiàng)權(quán)利的時(shí)候，要充分保護(hù)當(dāng)事人正當(dāng)、合法的權(quán)利。但是從人民法院的性質(zhì)與現(xiàn)有條件看，不宜由人民法院動(dòng)用司法手段去執(zhí)行房屋拆遷。 ⑤ 城市房屋拆遷行政裁決 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第 14條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡方式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，由拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。 關(guān)鍵是對(duì)于改造范圍內(nèi)土地利用現(xiàn)狀要進(jìn)行勘測(cè)，主要包括：改造范圍內(nèi)土地權(quán)屬、集體土地、國(guó)有劃撥土地、國(guó)有出讓土地（含年限）的范圍、面積、位置、用 途（用途如村民住房用地、市場(chǎng)用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等）等情況，需附圖說明。 政府與城中村集體經(jīng)濟(jì)組織或者開發(fā)商簽訂拆遷改造框架協(xié)議問題 政府與城中村集體經(jīng)濟(jì)組織或者開發(fā)商簽訂拆遷改造框架協(xié)議實(shí)質(zhì)上是授權(quán)委托書，即對(duì)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者開發(fā)商改造地位的確認(rèn)， 并對(duì)村集體經(jīng)濟(jì)組織或開發(fā) 商的權(quán)利范圍以及改造計(jì)劃性質(zhì)給予確定 。 村內(nèi)股份制合作企業(yè)自行組織改造及與其他機(jī)構(gòu)合作中的法律問題 如果由村內(nèi)自行組織改造或與其他機(jī)構(gòu)合作改造的話，那就涉及到一個(gè)利益分配的問題，利益如何分配，以及在開發(fā)過程中，誰(shuí)為主開發(fā)，誰(shuí)作為配合方協(xié)助辦理相關(guān)的手續(xù)，以及出現(xiàn)一些情況下責(zé)任如何承擔(dān)，這可能都是項(xiàng)目律師需要在開發(fā)之前提供相關(guān)的法律意見，起草相關(guān)的協(xié)議所做的工作，同時(shí)這個(gè)中間還涉及到可能雙方律師的一個(gè)談判過程。 由于城市房屋拆遷涉及拆遷人當(dāng)事人的切身利益，牽扯范圍廣，情況復(fù)雜，處理不好易造成矛盾激化。 ③ 對(duì) 有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋的證據(jù)保全。對(duì)拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。在審查租賃關(guān)系時(shí)應(yīng)審查房產(chǎn)部門發(fā)放租賃許可證，對(duì)無(wú)證的不應(yīng)予以保護(hù)。 拆遷擔(dān)保房屋 （ 1）如果抵押房屋拆遷，選用了貨幣補(bǔ)償方式，應(yīng)當(dāng)先由抵押權(quán)人和抵押人協(xié)商重新設(shè)立 抵押權(quán)或者先償還債務(wù)，使抵押房屋原有的抵押權(quán)消失，被拆遷人方能向拆遷人領(lǐng)取補(bǔ)償金；如果抵押人和抵押權(quán)人不能訂立新的抵押協(xié)議或者不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，拆遷人有權(quán)暫不支付拆遷補(bǔ)償金。根據(jù)這條規(guī)定，房屋抵押權(quán)因房屋被拆遷而消滅，其補(bǔ)償作為 抵押財(cái)產(chǎn)使抵押權(quán)人的合同權(quán)益得到保障，擔(dān)保的法律意義得到體現(xiàn)。 2）抵押權(quán)人與抵押人在拆遷期限內(nèi)達(dá)不成新的抵押協(xié)議的，該房屋視為產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房屋，由拆遷人提出拆遷補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門 審核同意后實(shí)施拆遷。當(dāng)然也有被拆遷人主動(dòng)起訴，要求法院確認(rèn)原抵押合同無(wú)效或撤銷原抵押合同，維護(hù)自身之
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