【正文】 身份感 稀缺感 定義區(qū)域 定義產(chǎn)品 紅樹灣區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，但配套不完善，區(qū)域尚未開發(fā) 客戶圈層的營銷活動 梁志天設(shè)計樣 板間 注冊 “ 灣區(qū)物業(yè) ” 10米超高大門 體現(xiàn)客戶尊貴的細節(jié)服務(wù) 玻璃盒子售樓處 組織自駕游 提出 “ 灣區(qū)物業(yè) ” 的概念 國際頂級灣區(qū)物業(yè) 2022/1/4 ? 位臵： 貴陽市南明區(qū)四方河路，距貴陽市中心約 6公里 。 ?聘請著名樣板房設(shè)計公司梁志天進行設(shè)計裝修，充分體現(xiàn)現(xiàn)代的高尚生活品質(zhì)。 2022/1/4 營銷方向 1： 區(qū)域的重新定義，實現(xiàn)區(qū)域價值提升 — 灣區(qū)物業(yè) 紅樹灣區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，但配套不完善，區(qū)域尚未開發(fā) 區(qū)域特征 區(qū)域發(fā)展階段 成功營銷方向 初期階段 重新定義區(qū)域價值，提升形象 ? 項目周邊有深圳灣、沙河高爾夫球場、主題公園、待建的中央公園等資源，結(jié)合資源，重新定義片區(qū)， 提出“灣區(qū)”的概念 ； ? 尋找國外同類型可借鑒案例模式，創(chuàng)建一種全新的物業(yè)類型 —— 國際頂級灣區(qū)物業(yè) ，鎖定 第一級別豪宅 。 重 視倫 理 觀念、家族情 結(jié) 深厚。 對現(xiàn) 代西式 風(fēng) 格和技 術(shù) 保有 興 趣， 認(rèn) 同格 調(diào) ，更看重 實 用與功能。 綠城 區(qū)域優(yōu)勢 （融城核心） 本項目處于長株潭一體化后的核心區(qū)域，區(qū)域優(yōu)勢明顯 南城 暮云 板塊 2022/1/4 競爭變化： 09年本項目競爭對手主要為 青竹園、閬峰云墅、好望谷及麓山別墅 ， 2022年競爭面將擴大， 郡原美村 獨棟產(chǎn)品入市加劇競爭， 格蘭小鎮(zhèn)及龍灣國際雙拼產(chǎn)品 將進一步干擾獨棟市場 綠城青竹園 湘江壹號 保利閬峰云墅 麓山公館 麓山別墅 格蘭小鎮(zhèn) 郡原美村 美洲故事 好望谷 碧桂園威尼斯 堤亞納灣 東方大院 競爭分析 龍灣國際 2022年競爭分類： ?主要競爭對手 —— 青竹園、閬峰云墅、好望谷、麓山別墅及郡原美村； ?次要競爭對手 —— 其他含獨棟產(chǎn)品項目； ?干擾型競爭對手 —— 市場中面積較大、單價總價較低雙拼產(chǎn)品 2022/1/4 項目名稱 郡原 閬峰別墅、比華利山、橘郡、托斯卡納、美洲故事、格蘭小鎮(zhèn)、郡原美村、御邦、愿景暮云項目、中信新城 以復(fù)合別墅為主，兼有保利 配套 ：該區(qū)域紅星商圈較成熟，配套齊全 景觀 ：天際嶺森林公園、省植物園 ? 代表樓盤及板塊產(chǎn)品特征 保利 環(huán)境優(yōu)勢 （長株潭綠肺） 長沙生態(tài)動物園、湘江風(fēng)光帶、石燕、長沙花卉大世界、湖南省森林植物園、天際嶺國家森林公園、省群眾藝術(shù)館、省地質(zhì)博物館、省科學(xué)技術(shù)館、省青少年活動中心之內(nèi)。 ? 園區(qū)環(huán)繞已建成的青竹湖 18洞高爾夫球場 ， 自然環(huán)境優(yōu)美； ? 地處偏遠 ， 交通不便 ， 生活配套更是缺乏 。 ? 周邊配套基本成熟 2022/1/4 競爭項目主打資源、生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)品、概念等，區(qū)位、開發(fā)商品牌、區(qū)域價值等空缺 項目名稱 主題及形象 優(yōu)勢 劣勢 綠城青竹園 “1000畝，只供 280位尊者馳騁 ” 、高爾夫別墅 純獨棟別墅社區(qū)，憑借高爾夫球場的資源與極佳的環(huán)境展示，被長沙高端客戶公認(rèn)為 “ 長沙第一豪宅 ” 地處偏遠，交通不便，生活配套更是缺乏 美洲故事 “如何讓兒子對得起這天賦的姓氏 ” ，家族別墅 推廣主打 “ 家族別墅 ” 概念，園林產(chǎn)品打造精細，展示到位 周邊環(huán)境差，臨住交通要到噪音大 好望谷 “圈定您的領(lǐng)地 ” 、 “ 純獨棟 真別墅 ” 純獨棟別墅社區(qū)，產(chǎn)品稀缺性高 缺乏強勢的自然資源與展示亮點，推廣調(diào)性也偏低，影響力不足 湘江壹號 “千里江山一岸藏 ” 凸顯江景資源及公園資源，原生態(tài)概念 處于城市北邊，配套缺少，區(qū)域價 值不足 岳麓山公館 “岳麓山中的別墅 ” 岳麓山風(fēng)景區(qū)紅線內(nèi)惟一別墅，資源獨特，市 場稀缺度高 產(chǎn)品打造粗糙，園林較差，現(xiàn)場展 示較差 卓越麓山別墅 岳麓半山 唯此純別墅 5000畝白鶴生態(tài)自然保護區(qū)，岳麓書院、大學(xué)城人文環(huán)境 位置較為偏遠，項目口碑差；產(chǎn)品打造粗糙，園林較差，現(xiàn)場展示較差 格蘭小鎮(zhèn) “每個王者都有自己的城堡 ” 融城中心多物業(yè)類型組合樓盤，前期推廣力度 大，高舉高大 產(chǎn)品一般，現(xiàn)場形象與定位有一定 差距 碧桂園威尼斯 “五星級的家 ” ， “ 水岸別墅 ” ，松雅湖水上公園 完善配套，水景， 位置偏遠，質(zhì)量受懷疑 橘郡米哈斯 “西班牙國寶小鎮(zhèn) ——米哈斯 ” 主打風(fēng)情及區(qū)位價值 質(zhì)量不上檔次，工程進度慢開發(fā)商實力受懷疑，推廣調(diào)性低 競爭優(yōu)勢 2022/1/4 目標(biāo)實現(xiàn)的阻礙： ?市場大勢： 政府將出臺相關(guān)限制政策控制房價，抑制不合理需求， 投資需求成為抑制主要目標(biāo)之一 ?市場競爭： 2022年長沙主要在售別墅項目中獨棟產(chǎn)品（含少量雙拼）多達 1020套 ，供應(yīng)量大，而根據(jù) 2022年消化約 399套的需求量來看，供應(yīng)量遠大于需求量 ?板塊內(nèi)競爭： 版塊內(nèi)增加 郡原美村獨棟，區(qū)域內(nèi)競爭加劇 ?雙拼干擾：預(yù)計 2022年長沙雙拼別墅產(chǎn)品供應(yīng)加劇，將以 較低總價及單價干擾獨棟市場 目標(biāo)實現(xiàn)的機會： 市場分析小結(jié) ?市場大勢： 長沙及 別墅市場將保持穩(wěn)定趨勢 ，不會不限大幅降價； ?投資意向加強： 受通貨膨脹影響，高端物業(yè)成為保值投資選項， 2022年 高端物業(yè)的投資客戶會增多 ； ?區(qū)域優(yōu)勢： 與競爭項目相比，本項目長株潭核心區(qū)域、 別墅區(qū)區(qū)域價值 將持續(xù)成為本項目競爭優(yōu)勢 ?產(chǎn)品形態(tài)及品牌：東區(qū) 純獨棟優(yōu)勢、美洲故事品牌（西區(qū)熱賣） 強勢體現(xiàn) 2022/1/4 2022年項目與核心競爭產(chǎn)品走差異化路線，提升產(chǎn)品認(rèn)知，擴大客源 本項目核心競力： 競爭啟示 核心景觀地段 +別墅級成熟社區(qū)＋稀缺產(chǎn)品 競爭對手點對點策略： 競 爭 項 目 全年 競 品 閬 峰云墅 郡原美村 好望谷 綠城青竹園 格蘭小鎮(zhèn) 本 項 目 競 爭策略 社區(qū)品質(zhì) 優(yōu)勢地段 物業(yè)類型 社區(qū)品質(zhì) 優(yōu)勢地段 物 業(yè)類 型 社區(qū)品 質(zhì) 優(yōu)勢 地段 優(yōu)勢 地段 規(guī) 劃特點 物業(yè)類型 、社區(qū)品質(zhì)、 優(yōu)勢 地段 競爭對手點對點策略：依靠 —— 核心地段及西區(qū)成熟的社區(qū)、區(qū)隔物 業(yè)類 型， 提前蓄客， 搶 占市 場 先機 競爭策略： 2022/1/4 客戶分析 本項目客戶定位 別墅市場客戶分析 本項目客戶分析 02 The spirit of marketing 2022/1/4 重點鎖定頂級購買者及投資偏好者，并對部分別墅夢想者進行挖掘 項目競爭力 市場吸引力 功能享受者 頂級購買者 投資偏好者 別墅夢想者 重點主攻 伺機開拓 主動放棄 謹(jǐn)慎開發(fā) 置業(yè)能力 低 高 別墅總價 萬元 100 200 300 400 500 600 700 800 頂級購 買者 投資偏好者 低 高 高 50 本項目客戶定位 他 們 是社會的中流砥柱；他 們擁 有中上 層 的社會 財 富； 他 們 追求 “精致化 ”生活，且 認(rèn) 同文化背景； 他 們發(fā) 展 歷 程及價 值 取向映 證 著社會 觀 念、 風(fēng) 尚和 標(biāo) 準(zhǔn)； 他 們 喜 歡 聽取 別 人的意 見 ，但從不盲從，必有自己的判斷； 對 地段的 歷 史血 脈和 傳統(tǒng) 精神十分 認(rèn) 同，但不是全部。 對現(xiàn) 代西式 風(fēng) 格和技 術(shù) 保有 興 趣， 認(rèn) 同格 調(diào) ，更看重 實 用與功能。 ? 紅樹灣區(qū)域價值得到大幅提升，成為客戶廣泛認(rèn)可的深圳豪宅區(qū)域； ? 項目一期開盤 2個月實現(xiàn)。 ?30*30米通透玻璃盒子售樓處，極具時尚沖擊力，濃縮項目產(chǎn)品的主要賣點，兼具銷售和藝術(shù)展示的功能。 ?現(xiàn)場服務(wù) 細致、周到，不僅體現(xiàn)項目服務(wù)品質(zhì)，更 令客戶體驗到尊貴身份感。 ?深圳秋交會 貴州風(fēng)情濃郁的展位 ?深圳 一生之城 —— 舞之黔城 系列活動 項目營銷動作 民 族 感 文 化 感 ?項目現(xiàn)場設(shè)立了一個 1000多平米的 “ 多彩之窗 ” 文化展館 貴州風(fēng)情展示：設(shè)臵了 200多平米的貴州微縮浮雕地圖 —— 貴州扉頁、距今兩億多年前的三疊紀(jì)時期的古生物化石展等 文化藝術(shù)展示：展出中國外交藝術(shù)家袁熙坤舉世聞名的雕塑作品等 ?山水黔城 金臺藝術(shù)館 分館盛大揭幕 對外形象確定： “ 民族的貴州，文化的貴州 ” 區(qū)域的重新定義 —— “ 西部向黔看、中國向黔看、世界向黔看 ” 2022/1/4 營銷方向 2： 標(biāo) 簽 感 對內(nèi)形象確定： “ 國際感、標(biāo)簽感 ” ?簽約希爾頓酒店集團 ?與 上島咖啡、海港大酒店、標(biāo)榜等省內(nèi)外多家知名品牌舉行了 品牌聯(lián)盟啟動儀式 山水黔城中國黔菜代表團，問鼎中國美食節(jié) 貴州多彩之窗內(nèi)設(shè)有黔菜館，250種黔菜精品盡可在此品嘗。 客戶名單鎖定： 長沙四星級以上酒店的頂級會員客戶 ? 長沙高端企業(yè)老板： ? 長沙高檔私家車主： ? 長沙高檔俱樂部會員： 湖南各商會優(yōu)質(zhì)會員： ? 銀行金卡客戶： 內(nèi)容方向： 6月期：案名及項目開發(fā)理念、巡展等系列公關(guān)活動 回放，放大區(qū)域價值與項目稀缺的物業(yè)價值； 7月期：產(chǎn)品介紹及示范區(qū)開放預(yù)告； 8月期：示范區(qū)展示及開盤預(yù)告； 鎖定高端客戶 2022/1/4 銀行、車行及商會聯(lián)誼 與外資銀行合作，進行客戶資源互換，吸收優(yōu)秀客戶，樹立項目國際化