【正文】 更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 整體商業(yè)氛圍不濃厚：公共市政項(xiàng)目不多，居住人口無法保證，是該區(qū)域整體商業(yè)氛圍不濃厚的重要原因，而商業(yè)的特性在于成行成市，講究整體的互相烘托，本項(xiàng) 目不具備這樣的有利條件。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 十一、項(xiàng)目機(jī)會： 必須站在一 個非常的高度來思考本項(xiàng)目。這是長沙其它商業(yè)項(xiàng)目無法比擬的。 項(xiàng)目得益于二、三環(huán)與霞凝新港為吸引長沙以外客流準(zhǔn)備了條件。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項(xiàng)目市場篇》 本篇解決以下問題：長沙總體經(jīng)濟(jì)情況對項(xiàng)目的啟示？長沙商業(yè)市場的突破點(diǎn)在哪里？從長沙消費(fèi)者商業(yè)消費(fèi)行為分析找到商業(yè)的需求，從相關(guān)重要因素對本項(xiàng)目的影響分析中驗(yàn)證本項(xiàng)目最終的定位。 附：長沙居民近兩年收入消費(fèi)情況一覽表 考量事項(xiàng) 2020 年 數(shù)據(jù) 增長幅度 2020 年 數(shù)據(jù) 增長幅度 居民家庭人均可支配收入 社會消費(fèi)品零售總額 居民人均消費(fèi)類支出 居民人均娛樂教育文化服務(wù)支出 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 居民人均假日消費(fèi)及旅游支出 居民人均衣著支出 居民人均擁有汽車情況 二、長沙商業(yè)市場分析 長沙商業(yè)市場呈現(xiàn)如下特征： 商業(yè)市場整體的租售情況良好，商業(yè)穩(wěn)步健康發(fā)展 長沙超大型商業(yè)項(xiàng)目不多 多以一兩個主力商家?guī)诱w商業(yè)銷售 業(yè)態(tài)較單一，缺乏集吃喝 、玩樂、游覽、購物于一體的全面綜合性商業(yè) 總體供求及商業(yè)現(xiàn)狀分析 商業(yè)名稱 平和堂 王府井廣場 地點(diǎn) 總面積 容積率 停車場 功能分布 主力商家 出租率 租金 出售率 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 售價 長沙商業(yè)代表個案重點(diǎn)分析 三、長沙消費(fèi)者商業(yè)消費(fèi)行為分析 由隨機(jī)購買轉(zhuǎn)向一站式購齊的集中購買，這樣有更多的選擇 由少量重復(fù)購買轉(zhuǎn)向多量一次性購買，這緣于都市人越來越忙 由單純購物轉(zhuǎn)向假日度假休閑娛樂購物一體化消費(fèi)，因?yàn)橘嶅X就要享受的觀念變得普遍 由個人購物轉(zhuǎn)向全家一起出游、娛樂與購物，購物 變成一種享受、文化、交流 由徒步就近消費(fèi)轉(zhuǎn)向驅(qū)車到喜歡的地方消費(fèi)，有車一族越來越多，消費(fèi)觀念隨著改變。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 城市規(guī)劃與發(fā)展因素 （ 1）大盤大商業(yè)向城郊擴(kuò)張的趨勢：長沙市區(qū)土地越來越少的瓶頸要得到突破，只有立足于有著更廣闊土地的城郊，而這一趨勢也是國內(nèi)外發(fā)達(dá)城市正在走過的必經(jīng)之路。 市場競爭因素 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 1）目前長沙大型的綜合性商業(yè)還基本屬于空白（黃興南步行街是另一特殊的商業(yè)類型），這主要受市區(qū)中心大面積土地稀少，而郊區(qū)有大面積土地又習(xí)慣做專業(yè)市 場影響有關(guān)，而長沙即使出現(xiàn)了一些大型商業(yè)中心，也多半業(yè)態(tài)規(guī)劃單一傳統(tǒng)，缺乏進(jìn)行業(yè)態(tài)有效區(qū)分和組合的現(xiàn)代商業(yè)機(jī)構(gòu)的科學(xué)有效的規(guī)劃。 本篇小結(jié) 大型綜合性商業(yè)中心的出現(xiàn)時機(jī)成熟，呼之欲出，一旦出現(xiàn)填補(bǔ)這一 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 空白的項(xiàng)目，將改變長沙現(xiàn)有商業(yè)的格局，衍生無比巨大的商機(jī)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 甚至要在中南地區(qū)的商業(yè)歷史中具里程碑意義。 三、項(xiàng)目市場定位： 長沙第一個真正具有 SHOPING MALL 功能的主題式現(xiàn)代商業(yè)衛(wèi)星城。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 3）長沙以外龐大的消費(fèi)群憑什么慕名來本項(xiàng)目消費(fèi)？ 長沙作為省城，本省其它城市的工作人員經(jīng)常要前往省城辦事和旅游，因此只要征服長沙就等于征服湖南，本項(xiàng)目作為長沙商業(yè)典范和不可不去的旅游景點(diǎn)的地位，將成為領(lǐng)袖 長沙、輻射湖南乃至整個中南地區(qū)的集購物、娛樂、餐飲、商務(wù)酒店、度假、旅游、休閑、文化、居住為一體的體驗(yàn)式不夜城。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 五、項(xiàng)目主題形象定位 長沙至大、至全的國際化生活體驗(yàn)式商都。 國際是真正意義上的國際，因?yàn)檫@里是長沙唯一國內(nèi)外知名商業(yè)品牌群集的地方，其內(nèi)容及形式都極具國際化。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 商業(yè)操作程序：先以訂單地產(chǎn)的形式（即前期借項(xiàng)目整體規(guī)劃的大手筆吸引國內(nèi)外大商業(yè)機(jī)構(gòu)簽訂意向協(xié)議）啟動商業(yè)板塊拉升項(xiàng)目形象，從而在花費(fèi)很少的條件下，主要帶動散客的入市，通過零售商鋪的出售快速回收資金。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二圈圍繞中央主題廣場呈圓形規(guī)劃為兩層臨街小商鋪，首層租售，二層為附送的閣樓，可作辦公、休息、存貨之用。 ★ 西北角規(guī)劃為溫州商城，以溫州小商品、鞋業(yè)、服裝等為地域特色主題； ★ 東北角規(guī)劃為娛樂特區(qū)，利用臨近撈刀河優(yōu)勢及環(huán)島景觀湖道，規(guī)劃有水上樂園、兒童反斗城、大型室內(nèi)娛樂中心歡笑天地、游戲、音 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 樂廳等； ★ 西南角規(guī)劃為女人街，通過細(xì)分最具消費(fèi)力的購買決策 群體量身定做，形成以美容、健身、美麗健康顧問、休閑、女性桑拿、內(nèi)衣、婦嬰兒童用品店、珠寶首飾、精品、小飾品、時尚圖書、時尚屋、培訓(xùn)、交流為主的商業(yè)結(jié)構(gòu)； ★ 東南角規(guī)劃為以大百貨、品牌名店、加盟店為主的品牌專區(qū)。 四、商業(yè)板塊建筑風(fēng)格 總體建筑風(fēng)格：現(xiàn)代歐洲 +古典歐洲的結(jié)合。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 用燈光的布置來營造不夜城的大氣。 在商業(yè)體之間以綠化、鐵藝休閑座椅、造型新穎的公共設(shè)施、歐式建筑小品來突顯商業(yè)板塊的藝術(shù)與文化氛圍。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在這里，作為一個完整的商業(yè)服務(wù)體系，客戶之間不是互相排斥，而是互相輝映，對外形成集群優(yōu)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。集團(tuán)將整合各資源 ,為本項(xiàng)目服務(wù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 同時在溫州集合各媒體及商家召開新聞發(fā)布會，加上投資公司和各行業(yè)商會的背后推動，對溫州商城重點(diǎn)推介，并利用沙盤流動展銷全面對本項(xiàng)目推售，吸引散客入市，開始回收資金。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。以繞城巴士導(dǎo)入城區(qū)人流到現(xiàn)場， 并起到傳播作用。 第五步：以體驗(yàn)式售樓中心和推廣吸引長沙和長沙周邊地區(qū)買家入場 為彌補(bǔ)現(xiàn)場商業(yè)形體尚未呈現(xiàn)的 缺陷，增強(qiáng)對整體商業(yè)的切身感受，建議設(shè)立現(xiàn)場體驗(yàn)式售樓中心，即以高科技手段結(jié)合光盤影象帶體驗(yàn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 者進(jìn)入項(xiàng)目的商業(yè)模擬空間，有如入其境的現(xiàn)場感受。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一、社會效益分析 對長沙商業(yè)結(jié)構(gòu)和檔次的影響： （ 1）填 補(bǔ)長沙缺少大型綜合性商業(yè)的空白 （ 2）樹立長沙商業(yè)在全省乃至中南地區(qū)的領(lǐng)袖地位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 3）有了本項(xiàng)目的存在，長沙商業(yè)得以與大城市大商業(yè)并駕齊驅(qū)，將在中國現(xiàn)代商業(yè)格局中占據(jù)重要的一席。 二、經(jīng)濟(jì)效益分析 (略 ) 成本（自有資金 +對外融資） 利潤