【正文】 項(xiàng)目地塊目前為魚塘，拆遷較為容易，整個(gè)地勢(shì)平整無(wú)遮擋。 交通情況 全方位繞城交通干線：二環(huán)路、三環(huán)路 周邊南北走向主干道：金霞大道、芙蓉路 周邊東西走向主干道：新世紀(jì)大道、麗臣路 可達(dá)公交線路：？ 水路交通：湘江、霞凝新港（長(zhǎng)沙最大水路港口） 、湘江二橋從項(xiàng)目西南方向連接岳麓區(qū)，三汊磯大橋從項(xiàng)目西北方向接通二環(huán)路，月亮島大橋從經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)接通三環(huán)路。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 長(zhǎng)沙 順天項(xiàng)目（星城國(guó)際）總體策劃思路 前 言 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)要上更高的臺(tái)階 擁擠的長(zhǎng)沙中心市區(qū)必須外拓 一北一南，中間的開福區(qū)政府沿新世紀(jì)大道一線將起到 “承北啟南 ”的關(guān)鍵作用 開福區(qū)寬廣的土地在北邊，土地存量占全市城區(qū)的一半以上，還有30 平方公里的土地可供城區(qū)開發(fā)利用，這相當(dāng)于現(xiàn)在開福區(qū)城區(qū)面積的 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 新的區(qū)政府和金霞新區(qū)的建設(shè) 表明政府對(duì)本項(xiàng)目所處區(qū)域必須做熱做旺做強(qiáng)的決心 則本項(xiàng)目的成功與否 不僅對(duì)順天集團(tuán)而且對(duì)開福區(qū)的后續(xù)發(fā)展具有特殊的戰(zhàn)略意義 不能立足于一個(gè)普通開發(fā)商開發(fā)一個(gè)常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目 本 項(xiàng)目的運(yùn)作必須站在對(duì)整個(gè)開福區(qū)政府發(fā)展起拉動(dòng)作用的高度去考慮 同時(shí)它可以有效提升開福區(qū)及長(zhǎng)沙商業(yè)在湖南、中南乃至全國(guó)的影響力 也就是說(shuō) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在本項(xiàng)目橫空出世前 外界還不太知道長(zhǎng)沙的開福區(qū)長(zhǎng)沙的商業(yè)還只是在長(zhǎng)沙出名 有了本項(xiàng)目 外界會(huì)因?yàn)楸卷?xiàng)目坐落在開福區(qū)而讓它在全國(guó)頻頻上鏡 同時(shí)因?yàn)橛辛吮卷?xiàng)目外界從此不敢小看長(zhǎng)沙的商業(yè) 提及長(zhǎng)沙北提及開福必提及本項(xiàng)目 提及長(zhǎng)沙商業(yè)必提及本項(xiàng)目 做現(xiàn)代商業(yè)的樣板和教科書 這就是本項(xiàng)目的高度 目 錄 《項(xiàng)目分析篇》 一、 項(xiàng)目規(guī)模 二、 項(xiàng)目地段及交通情況 三、 項(xiàng)目地塊地貌 情況 四、 項(xiàng)目周邊環(huán)境情況 五、 項(xiàng)目周邊相關(guān)配套情況 六、 項(xiàng)目于所在區(qū)域地位 七、 項(xiàng)目商圈人口現(xiàn)狀及未來(lái)增長(zhǎng)預(yù)測(cè) 八、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 九、 項(xiàng)目劣勢(shì) 十、 項(xiàng)目威脅 十一、 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 《項(xiàng)目市場(chǎng)篇》 一、 長(zhǎng)沙總體經(jīng)濟(jì)情況分析 二、 長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析 三、 長(zhǎng)沙消費(fèi)者商業(yè)消費(fèi)行為分析 四、 相關(guān)重要因素對(duì)本項(xiàng)目的影響分析 《項(xiàng)目定位篇》 一、 項(xiàng)目商業(yè)定位的原則 二、 項(xiàng)目商業(yè)品質(zhì)檔次定位 三、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 四、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位 五、 項(xiàng)目主題形象定位 六、 項(xiàng)目主題形象的演繹 《項(xiàng)目規(guī)劃篇》 一 、 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏 二、 項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念 三、 商業(yè)板塊功能分區(qū)與配置 四、 商業(yè)板塊建筑風(fēng)格 五、 商業(yè)板塊環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì) 六、 商業(yè)板塊內(nèi)部交通組織設(shè)計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 七、 項(xiàng)目全程創(chuàng)新體系及附加值提煉 《營(yíng)銷推廣篇》 一、 總體原則 二、 操作步驟 三、 具體執(zhí)行時(shí)間安排 《項(xiàng)目效益篇》 一、 社會(huì)效益分析 二、 經(jīng)濟(jì)效益分析 后語(yǔ) 《項(xiàng)目分析篇》 本篇解決以下問題；是個(gè)什么樣的項(xiàng)目？項(xiàng)目自身情況如何？初步分析項(xiàng)目有何優(yōu)劣勢(shì)？ 一、項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地約 1100 畝，實(shí)際可使用面積約 900 畝（折合約 60 萬(wàn)平方米） 二、項(xiàng) 目地段及交通情況 目前及未來(lái)總體情況：項(xiàng)目位于伍家?guī)X以北，被火車道分隔為一個(gè)獨(dú)立的僻靜處，目前屬于城郊結(jié)合部的一個(gè)不起眼的地塊，但隨著東二環(huán)開通、新世紀(jì)大道即將建成、項(xiàng)目南邊家居城動(dòng)工，特別是開 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 福區(qū)中心區(qū)的北移，本項(xiàng)目所在地有可能成為北商圈不可忽視的一個(gè)地方，由于該地塊目前還是一片空白，好畫最新最美的藍(lán)圖。 火車：著名的京廣線從項(xiàng)目旁邊穿過(guò)，北邊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有火車編組站。 項(xiàng)目北邊為撈刀河，但水位高過(guò)本項(xiàng)目較多，由于用來(lái)阻隔河水的河堤沒有經(jīng)過(guò)市政整修，黃泥、河草雜亂，需要花大力氣整治，但規(guī)劃得好，則可為本項(xiàng)目帶來(lái)景觀方面的附加值。 項(xiàng)目南邊為大型家居市場(chǎng)和公園，可與本項(xiàng)目互相呼應(yīng)共聚人氣， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 可在購(gòu)物與游覽方面與本項(xiàng)目相互輝映。目前人流方面沒有保證，但隨著東二環(huán)與項(xiàng)目南邊新世紀(jì)大道的連接，加上開福氣區(qū)對(duì)該區(qū)域的重點(diǎn)開發(fā)，東邊將是吸引人流的主要管道之一。 項(xiàng)目西邊隔著鐵道為南北主干道金霞大道，為市區(qū)人流的引入提供了便利，而在金霞大道的西邊，則是開福區(qū)政府所在地及正在建設(shè)的臨（湘）江高尚居住區(qū)，將成為該區(qū)域商圈消費(fèi)的主力群體之一。 五、項(xiàng)目周邊相關(guān)配套 市政：西邊為開福區(qū)政府及其它政府辦事機(jī)構(gòu)所在地，北邊為開發(fā)區(qū)。 醫(yī)療：醫(yī)療配套較為落后。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 旅游：項(xiàng)目較遠(yuǎn)的東邊有金鷹影視文化城、長(zhǎng)沙海底世界等，人流較旺。 六、項(xiàng)目于所在區(qū)域地位 項(xiàng)目所在區(qū)域：處于開發(fā)較為緩慢的長(zhǎng)沙北部，本方案中命名為伍家?guī)X北商圈。 區(qū)域未來(lái)商業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)及本項(xiàng) 目在該區(qū)域的地位 隨著開福區(qū)政府等辦事機(jī)構(gòu)落戶金霞新區(qū)，該區(qū)域高素質(zhì)人口將快速增長(zhǎng)，同時(shí)本項(xiàng)目所在地因東二環(huán)和新世紀(jì)大道將成為長(zhǎng)沙北開發(fā)的熱土，加上開發(fā)區(qū)將規(guī)劃的大規(guī)模高消費(fèi)力人口，在長(zhǎng)沙北地區(qū)需要大的商業(yè)配套來(lái)支撐該區(qū)域人口的經(jīng)常性消費(fèi)。 七、項(xiàng)目商圈人口現(xiàn)狀及未來(lái)增長(zhǎng)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目所在商圈：伍家?guī)X商圈是長(zhǎng)沙目前的 8 大主要商圈之一，目前已有新一佳、華銀旺和、普爾斯馬特、麥德龍等大型超市形成的超 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 市集群。項(xiàng)目北面是長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，面積達(dá) 12 平方公里的青竹湖外商城和依托霞凝港和長(zhǎng)沙火車北站新址的新港城，項(xiàng)目的東面目前已開發(fā)的 項(xiàng)目所在商圈暫住及常住人口數(shù)據(jù)？ 項(xiàng)目所在商圈暫住及常住人口增長(zhǎng)預(yù)測(cè)？ 八、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 成本優(yōu)勢(shì)：可由發(fā)展商聯(lián)合開福區(qū)政府合作開發(fā)，由于地理位置偏離城區(qū)，拆遷成本較低，前期開發(fā)成本可望得到有效控制，這 樣本項(xiàng)目可為所有商業(yè)合作伙伴（租客買客）提供更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的租金和售價(jià)。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：以項(xiàng)目占地 1000 余畝的規(guī)模，目前二環(huán)線以內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目無(wú)出其右，即使住宅項(xiàng)目要達(dá)到這