長(zhǎng)沙順天項(xiàng)目總體策劃思路-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 這樣的規(guī)模也很少。 整體商業(yè)氛圍不濃厚：公共市政項(xiàng)目不多，居住人口無(wú)法保證，是該區(qū)域整體商業(yè)氛圍不濃厚的重要原因，而商業(yè)的特性在于成行成市，講究整體的互相烘托，本項(xiàng) 目不具備這樣的有利條件。 十一、項(xiàng)目機(jī)會(huì)： 必須站在一 個(gè)非常的高度來(lái)思考本項(xiàng)目。這是長(zhǎng)沙其它商業(yè)項(xiàng)目無(wú)法比擬的。 項(xiàng)目得益于二、三環(huán)與霞凝新港為吸引長(zhǎng)沙以外客流準(zhǔn)備了條件。 項(xiàng)目市場(chǎng)篇》 本篇解決以下問(wèn)題：長(zhǎng)沙總體經(jīng)濟(jì)情況對(duì)項(xiàng)目的啟示？長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)的突破點(diǎn)在哪里？從長(zhǎng)沙消費(fèi)者商業(yè)消費(fèi)行為分析找到商業(yè)的需求，從相關(guān)重要因素對(duì)本項(xiàng)目的影響分析中驗(yàn)證本項(xiàng)目最終的定位。 附：長(zhǎng)沙居民近兩年收入消費(fèi)情況一覽表 考量事項(xiàng) 20xx 年 數(shù)據(jù) 增長(zhǎng)幅度 20xx 年 數(shù)據(jù) 增長(zhǎng)幅度 居民家庭人均可支配收入 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 居民人均消費(fèi)類(lèi)支出 居民人均娛樂(lè)教育文化服務(wù)支出 居民人均假日消費(fèi)及旅游支出 居民人均衣著支出 居民人均擁有汽車(chē)情況 二、長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)分析 長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特征： 商業(yè)市場(chǎng)整體的租售情況良好，商業(yè)穩(wěn)步健康發(fā)展 長(zhǎng)沙超大型商業(yè)項(xiàng)目不多 多以一兩個(gè)主力商家?guī)?dòng)整體商業(yè)銷(xiāo)售 業(yè)態(tài)較單一，缺乏集吃喝 、玩樂(lè)、游覽、購(gòu)物于一體的全面綜合性商業(yè) 總體供求及商業(yè)現(xiàn)狀分析 商業(yè)名稱(chēng) 平和堂 王府井廣場(chǎng) 地點(diǎn) 總面積 容積率 停車(chē)場(chǎng) 功能分布 主力商家 出租率 租金 出售率 售價(jià) 長(zhǎng)沙商業(yè)代表個(gè)案重點(diǎn)分析 三、長(zhǎng)沙消費(fèi)者商業(yè)消費(fèi)行為分析 由隨機(jī)購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)向一站式購(gòu)齊的集中購(gòu)買(mǎi)，這樣有更多的選擇 由少量重復(fù)購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)向多量一次性購(gòu)買(mǎi)，這緣于都市人越來(lái)越忙 由單純購(gòu)物轉(zhuǎn)向假日度假休閑娛樂(lè)購(gòu)物一體化消費(fèi)，因?yàn)橘嶅X(qián)就要享受的觀念變得普遍 由個(gè)人購(gòu)物轉(zhuǎn)向全家一起出游、娛樂(lè)與購(gòu)物，購(gòu)物 變成一種享受、文化、交流 由徒步就近消費(fèi)轉(zhuǎn)向驅(qū)車(chē)到喜歡的地方消費(fèi)，有車(chē)一族越來(lái)越多，消費(fèi)觀念隨著改變。 城市規(guī)劃與發(fā)展因素 （ 1）大盤(pán)大商業(yè)向城郊擴(kuò)張的趨勢(shì)：長(zhǎng)沙市區(qū)土地越來(lái)越少的瓶頸要得到突破，只有立足于有著更廣闊土地的城郊，而這一趨勢(shì)也是國(guó)內(nèi)外發(fā)達(dá)城市正在走過(guò)的必經(jīng)之路。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素 （ 1）目前長(zhǎng)沙大型的綜合性商業(yè)還基本屬于空白（黃興南步行街是另一特殊的商業(yè)類(lèi)型），這主要受市區(qū)中心大面積土地稀少，而郊區(qū)有大面積土地又習(xí)慣做專(zhuān)業(yè)市 場(chǎng)影響有關(guān)，而長(zhǎng)沙即使出現(xiàn)了一些大型商業(yè)中心，也多半業(yè)態(tài)規(guī)劃單一傳統(tǒng)，缺乏進(jìn)行業(yè)態(tài)有效區(qū)分和組合的現(xiàn)代商業(yè)機(jī)構(gòu)的科學(xué)有效的規(guī)劃。 本篇小結(jié) 大型綜合性商業(yè)中心的出現(xiàn)時(shí)機(jī)成熟，呼之欲出，一旦出現(xiàn)填補(bǔ)這一空白的項(xiàng)目，將改變長(zhǎng)沙現(xiàn)有商業(yè)的格局，衍生無(wú)比巨大的商機(jī)。 甚至要在中南地區(qū)的商業(yè)歷史中具里程碑意義。 三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位： 長(zhǎng)沙第一個(gè)真正具有 SHOPING MALL 功能的主題式現(xiàn)代商業(yè)衛(wèi)星城。 （ 3）長(zhǎng)沙以外龐大的消費(fèi)群憑什么慕名來(lái)本項(xiàng)目消費(fèi)？ 長(zhǎng)沙作為省城，本省其它城市的工作人員經(jīng)常要前往省城辦事和旅游，因此只要征服長(zhǎng)沙就等于征服湖南，本項(xiàng)目作為長(zhǎng)沙商業(yè)典范和不可不去的旅游景點(diǎn)的地位，將成為 領(lǐng)袖長(zhǎng)沙、輻射湖南乃至整個(gè)中南地區(qū)的集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)酒店、度假、旅游、休閑、文化、居住為一體的體驗(yàn)式不夜城。 五、項(xiàng)目主題形象定位 長(zhǎng)沙至大、至全的國(guó)際化生活體驗(yàn)式商都。 國(guó)際是真正意義上的國(guó)際，因?yàn)檫@里是長(zhǎng)沙唯一國(guó)內(nèi)外知名商業(yè)品牌群集的地方，其內(nèi)容及形式都極具國(guó)際化。 商業(yè)操作程序：先以訂單地產(chǎn)的形式（即前期借項(xiàng)目整體規(guī)劃的大手筆吸引國(guó)內(nèi)外大商業(yè)機(jī)構(gòu)簽訂意向協(xié)議）啟動(dòng)商業(yè)板塊拉升項(xiàng)目形象，從而在花費(fèi)很少的條件下，主要帶動(dòng)散客的入市，通過(guò)零售商鋪的出售快速回收資金。 第二圈圍繞中央主題廣場(chǎng)呈圓形規(guī)劃為兩層臨街小商鋪，首層租售，二層為附送的閣樓，可作辦公、休息、存貨之用。 ★ 西北角規(guī)劃為溫州商城，以溫州小商品、鞋業(yè)、服裝等為地域特色主題； ★ 東北角規(guī)劃為娛樂(lè)特區(qū)，利用臨近撈刀河優(yōu)勢(shì)及環(huán)島景觀湖道，規(guī)劃有水上樂(lè)園、兒童反斗城、大型室內(nèi)娛樂(lè)中心歡笑天地、游戲、音樂(lè)廳等； ★ 西南角規(guī)劃為女人街，通過(guò)細(xì)分最具消費(fèi)力的購(gòu)買(mǎi) 決策群體量身定做，形成以美容、健身、美麗健康顧問(wèn)、休閑、女性桑拿、內(nèi)衣、婦嬰兒童用品店、珠寶首飾、精品、小飾品、時(shí)尚圖書(shū)、時(shí)尚屋、培訓(xùn)、交流為主的商業(yè)結(jié)構(gòu)； ★ 東南角規(guī)劃為以大百貨、品牌名店、加盟店為主的品牌專(zhuān)區(qū)。 四、商業(yè)板塊建筑風(fēng)格 總體建筑風(fēng)格：現(xiàn)代歐洲 +古典歐洲的結(jié)合。 用燈光的布置來(lái)營(yíng)造不夜城的大氣。 在商業(yè)體之間以綠化、鐵藝休閑座椅、造型新穎的公共設(shè)施、歐式建筑小品來(lái)突顯商業(yè)板塊的藝術(shù)與文化氛圍。在這里，作為一個(gè)完整的商業(yè)服務(wù)體系，客戶之間不是互相排斥，而是互相輝映，對(duì)外形成集群優(yōu)勢(shì)。集團(tuán)將整合各資源 ,為本項(xiàng)目服務(wù)。 同時(shí)在溫州集合各媒體及商家召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，加上投資公司和各行業(yè)商會(huì)的背后推動(dòng)，對(duì)溫州商城重點(diǎn)推介，并利用沙盤(pán)流動(dòng)展銷(xiāo)全面對(duì)本項(xiàng)目推售，吸引散客入市，開(kāi)始回收資金。以繞城巴士導(dǎo)入城區(qū)人流到現(xiàn) 場(chǎng)，并起到傳播作用。 第五步：以體驗(yàn)式售樓中心和推廣吸引長(zhǎng)沙和長(zhǎng)沙周邊地區(qū)買(mǎi)家入場(chǎng) 為彌補(bǔ)現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)形體尚未呈 現(xiàn)的缺陷，增強(qiáng)對(duì)整體商業(yè)的切身感受，建議設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)式售樓中心，即以高科技手段結(jié)合光盤(pán)影象帶體驗(yàn)者進(jìn)入項(xiàng)目的商業(yè)模擬空間，有如入其境的現(xiàn)場(chǎng)感受。 一、社會(huì)效益分析 對(duì)長(zhǎng)沙商業(yè)結(jié)構(gòu)和檔次的影響： （ 1）填補(bǔ)長(zhǎng)沙缺少大型綜合性商業(yè)的空白 （ 2）樹(shù)立長(zhǎng)沙商業(yè)在全省乃至中南地區(qū)的領(lǐng)袖地位 （ 3）有了本項(xiàng)目的存在，長(zhǎng)沙商業(yè)得以與大城市大商業(yè)并駕齊驅(qū)，將在中國(guó)現(xiàn)代商業(yè)格局中占據(jù)重要的一席。 二、經(jīng)濟(jì)效益分析 (略 ) 成本（自有資金 +對(duì)外融資） 利潤(rùn)
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