【正文】 米） 09年上半年成交 折扣 09年下半年成交 折扣 保利閬峰云墅 400萬起 995折 390萬起 829折 8894折 美洲故事 雙拼 350萬起 獨棟 500萬起 996折 雙拼 350萬起 獨棟 500萬起 859折 996折 綠城青竹園 600萬起 995折 450萬起 8折以上 8694折 好望谷 240萬起 995折 280萬起 85折以上 996折 麓山別墅 雙拼 250萬起 獨棟 350萬起 995折 雙拼 250萬起 獨棟 350萬起 8折以上 8288折 湘江壹號 雙拼 260萬起 獨棟 350萬起 995折 雙拼 260萬起 獨棟 350萬起 85折以上 9296折 格蘭小鎮(zhèn) 蓄客，無報價 蓄客，無 聯(lián)排 150萬 雙拼 280萬 獨棟 600萬起 9496折 9798折 岳麓山公館 聯(lián)排 300萬起 獨棟 500萬起 未開盤，無 聯(lián)排 300萬起 獨棟 500萬起 9899折 9899折 09年獨棟別墅成交價格走勢： 上半年 獨棟市場為打開銷售局面，開始實行較大優(yōu)惠折扣 以 829折成交 ； 下半年 市場回暖折扣開始回收 以 8894折以上價格成交 ，報價不變但實收價格有所回升 別墅市場 2022/1/4 長沙獨棟整體供應(yīng)量： 2022年長沙主要在售別墅項目中獨棟產(chǎn)品 （含少量雙拼）多達 1020套 ，供應(yīng)量大，獨棟產(chǎn)品競爭激烈，雙拼產(chǎn)品干擾獨棟市場 項目名稱 獨棟總量 2022年推售獨棟量 閬峰云墅 372 140 湘江壹號 31 26 綠城青竹園 233 80 美洲故事 75 62（獨棟 +雙拼） 好望谷 154 80 岳麓山公館 254 52 卓越麓山別墅 115 120 金科東方大院 18 9 龍灣國際 26 19 格蘭小鎮(zhèn) 25 80（獨棟 +雙拼） 碧桂園威尼斯 250 200 郡原美村 200 102 橘郡米哈斯 150 30 合計 1903 1020 別墅市場 2022/1/4 南城板塊獨棟、雙拼 2022年供應(yīng)量： 獨棟約 332套，雙拼約 116套 ，板塊內(nèi) 獨棟產(chǎn)品競爭激烈 且 雙拼產(chǎn)品 以較低總價及較低單價 干擾獨棟產(chǎn)品 2022年 1012月 2022年 112月 閬峰云墅 龍灣國際 橘郡米哈斯 美洲故事 郡原美村 格蘭小鎮(zhèn) 獨棟 56棟 洋房 60套、聯(lián)排 80套、獨棟 4套 聯(lián)排 12套、雙拼共約 8套、獨棟 14套 疊加別墅 15套 在售普宅 雙拼 20套，獨棟 25套 獨棟 140棟 聯(lián)排 100套， 雙拼 60套，獨棟 20套 聯(lián)排 80套、 獨棟 19套 雙拼 46套， 獨棟 16套 聯(lián)排 40套、 雙拼 10套、獨棟 30套 獨棟 102套 別墅市場 2022/1/4 獨棟別墅市場 2022年走勢預(yù)估：受供應(yīng)量遠大于需求量、雙拼干擾及市場大勢因素影響，預(yù)估獨棟市場 對外報價仍然保持不變，但折扣可能進一步回收，實收價格稍有上漲 別墅市場 預(yù)測 供需分析： 2022年長沙主要在售別墅項目中獨棟產(chǎn)品 （ 含少量雙拼）多達 1020套，供應(yīng)量大，而根據(jù) 2022年消化約 399套的需求量來看， 供應(yīng)量遠大于需求量 市場大勢： 2022年長沙市場將以穩(wěn)為主，價格不會有較大幅度上升 雙拼干擾： 2022年長沙雙拼別墅產(chǎn)品供應(yīng)加劇，將以較低總價及單價干擾獨棟市場 2022/1/4 區(qū)域發(fā)展情景：南城及暮云板塊 —— 長株潭融城規(guī)劃核心地段 ，該區(qū)域具有廣闊發(fā)展前景，目前別墅樓盤多 ? 板塊素質(zhì) 交通： 目前芙蓉路、韶山路、湘府路、萬家里路等多條公路相通，大脫機場具備一定的空運能力、交通體系較完善，未來地鐵一號線的開通，交通更加完善。 配套 ：該區(qū)域紅星商圈較成熟，配套齊全 景觀 ：天際嶺森林公園、省植物園 ? 代表樓盤及板塊產(chǎn)品特征 保利 閬峰別墅、比華利山、橘郡、托斯卡納、美洲故事、格蘭小鎮(zhèn)、郡原美村、御邦、愿景暮云項目、中信新城 以復(fù)合別墅為主，兼有保利 閬峰別墅純獨棟以及美洲故事純別墅項目，別墅檔次較高，同類別墅較多，別墅盤競爭較大 ? 板塊主力客源分析 紅星商圈、東塘商圈的經(jīng)營業(yè)主，株洲、湘潭市區(qū)的高收入群體，省政府、天心區(qū)等機關(guān)單位高級公務(wù)員 南城 暮云 板塊 2022/1/4 區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢：城南及暮云板塊發(fā)展低密度產(chǎn)品的優(yōu)勢已經(jīng)逐步凸顯： 區(qū)域、交通、環(huán)境的三重疊加 ，客戶認可度高 暮云 距長沙、株洲、湘潭三市均為 18公里，距省政府新址 6公里 市中心 湘潭 株洲 生態(tài)綠地 中信新城 生態(tài)動物園 交通優(yōu)勢 （公路網(wǎng)及輕軌） 湘江風(fēng)光帶、萬家麗大道、新韶山路等長沙市城市主干道均延伸至暮云鎮(zhèn)，規(guī)劃中的四環(huán)線繞鎮(zhèn)而過，規(guī)劃建設(shè)中的輕軌鐵路、武廣高速鐵路及長株潭三市地鐵均在暮云設(shè)站?？俊＿@些路網(wǎng)的規(guī)劃上路，迅速為暮云地產(chǎn)發(fā)展提供了加速器。 環(huán)境優(yōu)勢 （長株潭綠肺） 長沙生態(tài)動物園、湘江風(fēng)光帶、石燕、長沙花卉大世界、湖南省森林植物園、天際嶺國家森林公園、省群眾藝術(shù)館、省地質(zhì)博物館、省科學(xué)技術(shù)館、省青少年活動中心之內(nèi)。 區(qū)域優(yōu)勢 （融城核心） 本項目處于長株潭一體化后的核心區(qū)域，區(qū)域優(yōu)勢明顯 南城 暮云 板塊 2022/1/4 競爭變化： 09年本項目競爭對手主要為 青竹園、閬峰云墅、好望谷及麓山別墅 ， 2022年競爭面將擴大， 郡原美村 獨棟產(chǎn)品入市加劇競爭， 格蘭小鎮(zhèn)及龍灣國際雙拼產(chǎn)品 將進一步干擾獨棟市場 綠城青竹園 湘江壹號 保利閬峰云墅 麓山公館 麓山別墅 格蘭小鎮(zhèn) 郡原美村 美洲故事 好望谷 碧桂園威尼斯 堤亞納灣 東方大院 競爭分析 龍灣國際 2022年競爭分類： ?主要競爭對手 —— 青竹園、閬峰云墅、好望谷、麓山別墅及郡原美村； ?次要競爭對手 —— 其他含獨棟產(chǎn)品項目； ?干擾型競爭對手 —— 市場中面積較大、單價總價較低雙拼產(chǎn)品 2022/1/4 項目名稱 郡原 美村 開發(fā)商 湖南中鍇置業(yè)有限公司 開盤時間 待定（預(yù)計 2022年初） 建筑面積 1000000㎡ 占地面積 533336㎡ 地理位置 位于雨花區(qū)時代陽光大道 489號 建筑類別 聯(lián)排、小獨棟、洋房、山谷高層 主力戶型 花園洋房 80㎡ 左右兩房、 160180㎡三房；別墅有四種戶型： 276㎡ 279㎡306㎡ 330㎡ ， 2022年推出約 102棟 銷售價格 目前洋房 5500，開盤后提升至 7000左右；別墅開盤價格區(qū)間在 1000015000 容積率 綠化率 40% 后期規(guī)劃開發(fā)坡地別墅、流水別墅、山谷高層等產(chǎn)品 一期小獨棟 一期洋房 商業(yè)部分 郡原美村 —— 南城大盤總建面 100萬平米，含聯(lián)排、小獨棟、洋房、高層 4類產(chǎn)品；獨棟 276330平米面積較小，價格 350450萬 /棟，以環(huán)境、品質(zhì)、山谷別墅為賣點，戶型一般無優(yōu)勢 小結(jié)： 小獨棟填補市場空白，山谷別墅 /靠山形成良好居住環(huán)境為主賣點 價值點：山谷別墅 /環(huán)境 /高品質(zhì)展示 2022/1/4 項目開發(fā)商 湖南嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位臵 天心區(qū)芙蓉南路與萬家麗路交匯處 項目規(guī)模 總用地面積近 ，總建筑面積近 138萬平方米；項目分 2期開發(fā)：一期為別墅，含聯(lián)排、雙拼、獨棟，二期為高層 別墅類型 聯(lián)排，雙拼，獨棟 風(fēng)格 蘇格蘭風(fēng)情 戶型面積 聯(lián)排 220280㎡；雙拼 368㎡ ；獨棟 680800平米 價格 開盤：聯(lián)排 130150萬，雙拼 260280萬，獨棟600萬以上 加推：聯(lián)排 140160萬，價格微漲 銷售狀況 09年 5月底解籌推出 98套，其中 78套聯(lián)排、 20套雙拼； 9月 29日加推 32套聯(lián)排，聯(lián)排產(chǎn)品熱銷，雙拼獨棟滯銷；截止目前聯(lián)排基本售罄，雙拼獨棟封盤 客戶 聯(lián)排客戶主要以天心區(qū)、芙蓉區(qū)、雨花區(qū)公務(wù)員、教師及企業(yè)中高層管理人員為主，自住客戶占 80%，投資客戶占 20% 小結(jié)： 以蘇格蘭風(fēng)情城堡別墅、大盤環(huán)境為賣點，總價較低 價值點：蘇格蘭風(fēng)情城堡別墅 /大盤環(huán)境 格蘭小鎮(zhèn) —— 本項目板塊內(nèi)大盤，蘇格蘭風(fēng)情城堡別墅，有人工湖景；獨棟產(chǎn)品 25套 580800平米 600萬以上，雙拼產(chǎn)品 98套346368㎡ 270300萬 /套 2022/1/4 項目開發(fā)商 湖南嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目位臵 天心區(qū)芙蓉南路與萬家麗路交匯處 項目規(guī)模 用地面積近 62萬平方米，總建筑面積近 114萬平方米； 別墅類型 聯(lián)排，雙拼，獨棟 風(fēng)格 蘇格蘭風(fēng)情 戶型面積 一期以洋房及聯(lián)排為主要產(chǎn)品，洋房 140200㎡ ；聯(lián)排 200260 ㎡ 價格 洋房均價約 4500元 /平米，聯(lián)排均價約 6500元 /平米（前期認籌，洋房交 3萬抵 6萬，聯(lián)排交 5萬抵 10萬） 銷售狀況 09年 8月線下解籌，推出 300套洋房及聯(lián)排，當(dāng)天銷售 103套，銷售良好 客戶 聯(lián)排客戶主要以天心區(qū)、芙蓉區(qū)、雨花區(qū)公務(wù)員、教師及企業(yè)中高層管理人員為主，自住客戶占 80%，投資客戶占 20% 小結(jié)： “山湖別墅”，園林展示非常到位 以內(nèi)部資源及大盤環(huán)境為賣點，總價較低 價值點：山湖別墅 /大盤環(huán)境 /性價比 龍灣國際 —— 大盤、山湖別墅：含洋房、聯(lián)排、雙拼及獨棟產(chǎn)