【正文】 時(shí)每平方米只收消費(fèi)者三千元，利用這部分資金將樓建設(shè)成后，房價(jià)暫進(jìn)可以漲到五千元，為了按照五千元的價(jià)格出售房屋，就要解除原來的預(yù)售合同，也就是要主動違約；怎么辦呢？其中一個(gè)最有效的理由就是 “ 沒有登記備案 ” 。 被拆遷人請求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。 第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致 商品房買賣合同 目的不能實(shí)現(xiàn) 的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任： 【釋義】這兩天就報(bào)紙說 “ 商品房買賣欺詐已經(jīng)可以做到雙倍返還 ” ，大家興高采烈地認(rèn)為商品房已經(jīng)可以適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的調(diào)整了，居然還有一位老教授在電視上也這樣說；我想說法律欺詐是最大的欺詐，大家一定要看清楚，《消法》第四十九條是說： “ 經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。 第九條 出賣人訂立 商品房買賣合同 時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可 以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任： 【釋義】第八條強(qiáng)調(diào)的是合同違約責(zé)任，以合同有效為前提；而此條強(qiáng)調(diào)的實(shí)際上是一種締約過失責(zé)任，也就是說當(dāng)合同不成立或者無效時(shí)，開發(fā)商也要承擔(dān)責(zé)任；此條甚好！但是如果將兩倍賠償由 “ 可以 ” 改成 “ 應(yīng)當(dāng) ” 則更好！ 目前很多案件開發(fā)商主動追求合同無效，因?yàn)楹贤瑹o效后一切合同責(zé)任都可以免除，這里就明確通知開發(fā)商了： “ 合同就是無效，你也要承擔(dān)責(zé)任 ” ；而且這樣對消費(fèi)者就產(chǎn)生了一個(gè)有利之處，如果當(dāng)合同雖然有效但責(zé)任無法確定時(shí)，可 以追求合同無效，變不利為有利，變被動為主動。 【釋義】象此條所述行為本來可以確認(rèn)為詐騙，但是因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)市場中這種行為太多了，大家怕監(jiān)獄里富豪太多，就要為他們找一個(gè)出路，如果建富豪專獄又擔(dān)心 “ 各地區(qū)發(fā)展不平衡 ” ，再加房屋不動產(chǎn)又不象動產(chǎn)一樣可 以移動，大家反而就將這種不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)地點(diǎn)的詐騙不認(rèn)為是詐騙了，這實(shí)在是一種對犯罪的縱容，此條不好，大大的不好。 【釋義】 此條的后半句則有問題了，什么叫 “ 無正當(dāng)理由 ” ？為什么不強(qiáng)調(diào)一下交房通知里的內(nèi)容怎樣才是合法有效？為什么不看看目前交房時(shí)的各項(xiàng) “ 非法集資 ” ？為什么不想一想交房前要讓消費(fèi)者簽訂的各種不平等 “ 條約 ” ，總是強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者的單方責(zé)任，而不強(qiáng)調(diào)開發(fā)商的交付義務(wù)，明顯占在廣大資產(chǎn)階級一邊嘛，明顯將少數(shù)勞動人民看成是刁民嘛，希望下次寫司法解釋時(shí)可以改正！ 第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。這些現(xiàn)象是否 “ 嚴(yán)重影響正常居住使用 ” ？法律不清則責(zé)任不明，責(zé)任不明則易枉法裁判。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。 這個(gè)司法解釋早就開始準(zhǔn)備了，我本來以為會在面積問題上有所突破，例如：業(yè)主是否有權(quán)選擇測量單位、測量失誤的責(zé)任是否應(yīng)當(dāng)由開發(fā)企業(yè)與測量企業(yè)共同承擔(dān)、面積測量報(bào)告是否應(yīng)當(dāng)附圖等具體問題上進(jìn)行規(guī)定，但是很顯然，司法解釋依然沒有說清楚這一點(diǎn)，例如：如果套內(nèi)實(shí)用面積減少 10%，但總建筑面積僅減少 2%，能不能解除合同？看 來這又給我們留下了很多工作；中國消費(fèi)者維權(quán)的道路已經(jīng)很漫長了，中國商品房消費(fèi)者維權(quán)的道路會更加漫長。 法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。 【釋義】 此條的依據(jù)是《合同法》第 114 條所說的： “ 約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 【釋義】此條款是整個(gè)解釋中最偉大最清楚的條款了，從 1949 年建國以來，沒有任何一個(gè)法律、法規(guī)、規(guī)章、文件或者領(lǐng)導(dǎo)講話，說過辦理產(chǎn)權(quán)證不準(zhǔn)時(shí)要承擔(dān)違約責(zé)任，這次說得是非常具體了，是 “ 三個(gè)代表 ” 最直接的體現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必 要的證明文件。 第二十一條 出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包 銷人請求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。 第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致 商品房買賣合同 不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。 【釋義】此條是共同保護(hù)開發(fā)商、消費(fèi)者的，因?yàn)橹挥性谔幚磴y行合同中，兩者才有可能站在同一條壕溝里，這種機(jī)會并不是很多，希望各位要珍惜。 商品房買賣合同 被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。 【釋義】此條內(nèi)容比較難懂，這就是擔(dān)保法的高深之處，中國的土地法律很難，預(yù)售法律更難，預(yù)售房的擔(dān)保法律極難，但最難的是中國預(yù)售商品房的抵押法律，全民界難度第一，不要說普通人搞不懂，就是抵押法專家也很難說自己全懂了得；本來律師不想加入到這個(gè)市場里，但是沒有辦法，黨和國家非讓律師掙錢不可，除了專業(yè)律師誰還搞得懂這些東西啊。 第二十八條 本解釋自2021年６月１日起施行。 【釋義】此條可謂是全文的畫龍點(diǎn)眼之作，過去的司法解釋都是約束生效之后建立的法律行為，而此條則是明確只要沒有結(jié)案的案件都可以適用，所以我的幾個(gè)案件要堅(jiān)決拖到 2021 年兒童節(jié)以后再開庭