【正文】 市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 市場(chǎng)分析 20xx年長(zhǎng)春全市 GDP 實(shí)現(xiàn) 4040 億元，增長(zhǎng) %；全口徑財(cái)政收入實(shí)現(xiàn) 800 億元，增長(zhǎng) 42%，地方財(cái)政收入實(shí)現(xiàn) 283 億元，增長(zhǎng)%；規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn) 7000 億元，增長(zhǎng) 23%；固定資產(chǎn)投資按新口徑累計(jì)完成 2450億元，同比增長(zhǎng) 30%；城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到 20400元和 7400元，分別增長(zhǎng) 14%和 12%。同時(shí)，國(guó)家提出加大保障性住房建設(shè)力度，解決住房困難家庭住房問(wèn)題。 由于長(zhǎng)春市處于二三線(xiàn)城市，基數(shù)低、泡沫少，自住比例高，剛性需求占主力，房?jī)r(jià)始終在合理水平，受調(diào)控的影響將遠(yuǎn)小于一線(xiàn)主要城市。 2 5 9 . 4 9 3 5 2 . 94 4 3 . 9 3 5 4 2 . 86 6 6 . 4 0 4 9 . 0 %3 6 . 0 %2 5 . 8 %2 2 . 3 % 2 2 . 8 %0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %6 0 . 0 %0 100 200 300 400 500 600 700 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年長(zhǎng)春市房地產(chǎn)投資情況（ 20xx 20xx 年）房地產(chǎn)投資（億元） 增長(zhǎng)率6 房地產(chǎn)建設(shè)指標(biāo) 20xx年長(zhǎng)春市商品房施工量為 ，同比增長(zhǎng) 21%。 20xx年新房登記銷(xiāo)售套數(shù)為 ；銷(xiāo)售面積為，同比下降 %；銷(xiāo)售金額為 ，同比微長(zhǎng)%。 2 , 0 1 3 2 , 1 8 4 2 , 3 7 7 3 , 0 8 9 3 , 7 2 7 535 482 581 964 514 571 716 863 0 500 1 , 0 0 0 1 , 5 0 0 2 , 0 0 0 2 , 5 0 0 3 , 0 0 0 3 , 5 0 0 4 , 0 0 0 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年長(zhǎng)春市商品房建設(shè)指標(biāo)（ 20xx 20xx 年）施工面積（萬(wàn)㎡） 竣工面積（萬(wàn)㎡） 銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）7 進(jìn)入 20xx 年， 長(zhǎng)春市繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策 ，但從數(shù)據(jù)走向和市場(chǎng)態(tài)勢(shì)來(lái)看，均價(jià)大幅度下降幾率較小，房?jī)r(jià)漲跌主要從土地價(jià)格、建安成本和需求客戶(hù)決定，而長(zhǎng)春作為三線(xiàn)城市，剛性購(gòu)房者占主流地位，城市軌道交通、商業(yè)地產(chǎn)、醫(yī)院學(xué)校等配套設(shè)施均在快速 發(fā)展期，城市未來(lái)仍存在較大的發(fā)展?jié)摿Α? 圖 長(zhǎng)春市 20xx年商品住宅區(qū)域供應(yīng)分布情況 圖 長(zhǎng)春市 20xx 年商品住宅區(qū)域供應(yīng)占比情況 （ 4）各區(qū)商品住宅成交情況 20xx年商品住宅成交面積二道區(qū)穩(wěn)居首位，其成交量為 ㎡，占總成交量的 %。別墅生活是一個(gè)社會(huì)的少數(shù)富裕階層的生活狀態(tài)。玫瑰谷，中信 逸墅藍(lán)灣和新發(fā) 所謂深層次的 生活追求無(wú)非是每天能呼吸到新鮮的空氣、享受安靜的環(huán)境、可以擁有任意釋放自我身心的一片天空。 別墅區(qū)位于太平河與滹沱河之間， 地塊周邊水質(zhì)優(yōu)良，沒(méi)有工業(yè)污染，遠(yuǎn)離都市繁鬧市區(qū)，空氣清新，環(huán)境狀況良好 。充分滿(mǎn)足了人們業(yè)余娛樂(lè)要求。 第二方面政策影響 河北省石家莊市市政府北遷政策帶動(dòng)正定新區(qū)高速發(fā)展。 位于太平河與滹沱河之間宜香苑雅墅滿(mǎn)足了住戶(hù)對(duì)環(huán)境的要求，別墅區(qū)外沿河帶空氣清新，環(huán)境優(yōu)美。別墅區(qū)內(nèi)綠化面積達(dá)到了 90%，整個(gè)小城被綠色環(huán)繞。遵循環(huán)保要求，房屋內(nèi)均采用無(wú)公害優(yōu)質(zhì)綠色材料進(jìn)行精裝修。加大 了建筑施工的難度和建設(shè)成本。在兩河附近已建西三莊別墅，江南新城對(duì)我項(xiàng)目均構(gòu)成威脅。本次調(diào)查是于 11 月 28 日上午在北國(guó)先天下廣場(chǎng)針對(duì)在那里消費(fèi)的有錢(qián)一族以及有可能購(gòu)買(mǎi)別墅的人群進(jìn)行的。別墅是一種身 份的象征，它代表了居住者的尊貴和成功，它幫主人獲得了優(yōu)越感和榮譽(yù)感，它是生活條件快速改善時(shí)代，人們?cè)诰幼☆I(lǐng)域內(nèi)的頂級(jí)追求，別墅在限令聲中熱銷(xiāo)。其中，選擇長(zhǎng)住的有 18 個(gè)人，占 60%，休閑度假的有 7 個(gè)人，占 23%。 您心中理想的別墅地段是？ A、城市北面 B、城市南面 C、城市東面 D、城市西面 從調(diào)查中顯示出，城市西面、東面的地段比城市北面、南面的地段更受人們的親睞。 您更傾向于下列哪種別墅類(lèi)型？ A、獨(dú)棟別墅 B、雙拼別墅 C、疊拼別墅 D、聯(lián)排別墅 從調(diào)查情況來(lái)看，獨(dú)棟別墅和雙拼別墅最受親昧，分別占到了調(diào)查總數(shù)的 57%和 20%。 您更習(xí)慣于從下列哪些渠道獲得房產(chǎn)信息？ A、電視廣告 B、戶(hù)外廣告 C、報(bào)刊廣告 D、房展會(huì) E、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu) F、網(wǎng)絡(luò)廣告 G、其他 21 從樣本統(tǒng)計(jì)來(lái)看，傳統(tǒng)的報(bào)刊廣告和房展會(huì)是人們獲得信息的主要渠 道，也是主導(dǎo)人們思想的主要載體。 1您理想中別墅的面積在哪個(gè)范圍？ A、 200 平米以?xún)?nèi) B、 200300 平米 C、 300 平米以上 調(diào)查結(jié)果顯示，人們更親賴(lài)于 200300 平米的別墅， 200 平 23 以?xún)?nèi)對(duì)于一幢別墅來(lái)講太小了，不明顯區(qū)別于普通住宅，而 300平以上的的別墅又對(duì)財(cái)力要求很大，并且不太適合普通家居實(shí)用。 1您認(rèn)為理想的別墅生活配套應(yīng)該包含？ （多選） A、高爾夫球場(chǎng) /練習(xí)場(chǎng) B、網(wǎng)球場(chǎng) C、健身俱樂(lè)部 D、商務(wù)會(huì)所 E、星級(jí)酒店 F、其他 24 從上圖來(lái)看，健身俱樂(lè)部將是別墅生活配套不可或缺的一部分。 您對(duì)別墅發(fā)展前景的看法？ A、發(fā)展?jié)摿σ话? 理由： B、發(fā)展空間大，值得關(guān)注 理由： 從上面可以看出，大部分人對(duì)別墅的發(fā)展前景還是比較看好的，約占到了樣本總數(shù)的 60%。 第 四 部分 項(xiàng)目綜合定位 一、 項(xiàng)目命名闡釋 宜香苑雅墅 宜：宜居。 苑：成熟社區(qū)。共同為您打造高品質(zhì)的典雅社區(qū)。 27 同時(shí)，消費(fèi)者的行為習(xí)慣、 消費(fèi)心理，可以為項(xiàng)目定位提供指導(dǎo)。 （二） 目標(biāo)消費(fèi)者群體職業(yè)背景構(gòu)成 消費(fèi)群體年齡分析30歲以下30%3140歲44%4150歲13%50歲以上13%30歲以下3140歲4150歲50歲以上 28 公務(wù)員及事業(yè)單位人員：此類(lèi)人士具有較高的社會(huì)地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間。 自由職業(yè)者：此類(lèi)消費(fèi)群體有足夠的休閑時(shí)間去品味、享受生活，對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。 小結(jié)：客源大多為二次或三次置業(yè)。 社區(qū)規(guī)劃合理。 由于社會(huì)文化背景、傳統(tǒng)生活習(xí)慣、知識(shí)文化水平、居住觀念的差異，不同別墅買(mǎi)家對(duì)別墅要求相差較大。即開(kāi)發(fā)高檔別墅樓盤(pán)。 30 基于市場(chǎng)調(diào)查情況，我們選擇開(kāi)發(fā)規(guī)?；某墒靹e墅社區(qū)。 共生與圖 底 建筑和環(huán)境的關(guān)系是種共生的關(guān)系，是圖和底的關(guān)系。建議更多的運(yùn)用院落，充分協(xié)調(diào)建筑和自然的關(guān)系。 資源利用最大化 充分挖掘用地內(nèi)以及用地周邊的自然和人文資源，是提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的根本，如何形成對(duì)自然景觀的利用，以及人文傳統(tǒng)的弘揚(yáng)，這是規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)必須嚴(yán)肅面對(duì)的問(wèn)題?？煽紤]利用預(yù)留用地建設(shè)過(guò)渡性的道路。 D、便于設(shè)落地窗。 通訊設(shè)施：預(yù)留兩部 idd 電話(huà)插口。 （ 三 ）綠化布置： 根據(jù)小區(qū)內(nèi)的容積系數(shù)，小區(qū)整體走小而精的路線(xiàn)，通過(guò) 精致的小景，烘托社區(qū)氣氛。 （ 五 ）戶(hù)型設(shè)計(jì)： 戶(hù)型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力和生活習(xí)慣，面積應(yīng)在 200—— 400平方米之間，面積配比應(yīng)掌握在市場(chǎng)消費(fèi)的實(shí)際去化能力基礎(chǔ)上。我們的定價(jià)目標(biāo)是應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)。 江南新城 以別墅為主，包括聯(lián)排別墅與雙拼別墅，地處正定新區(qū)，南臨滹沱河畔，西臨建 設(shè)大街北沿 ， 東傍體育大街北延段，別墅全部為英倫宮廷建筑風(fēng)格，出自海派資深造園領(lǐng)袖 “上海老圃 ”手筆。 我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是位于正定的江南新城，別墅類(lèi)型與本案大致相同，江南新城定價(jià)為 9500 元 /m2，本案相比江南新 城的優(yōu)勢(shì)有：距離市中心較近，南鄰太平河、北靠 滹沱河 ，東望滑雪山，西鄰公園。從一些積壓的別墅項(xiàng)目來(lái)看，其中一個(gè)重要的原因是戶(hù)型設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)，面積配比不合理。 為適應(yīng)目標(biāo)客戶(hù)群的需要，拳頭組合欲開(kāi)發(fā)的宜香苑雅墅打算開(kāi)發(fā)如下幾種別墅形式： 獨(dú)棟別墅：約占總項(xiàng)目的 15%，雖然在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大家多數(shù)喜歡獨(dú)棟別墅，因?yàn)楠?dú)棟別墅更好的滿(mǎn)足了家庭生活的私密性及舒適性。 聯(lián)排別墅：（ 有天有地，每戶(hù)獨(dú)門(mén)獨(dú)院，設(shè)有 1 至 2 個(gè)車(chē)位，還有地下室。 優(yōu)點(diǎn)： 36 降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。經(jīng)過(guò)近年來(lái)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展日趨理性，整個(gè)市場(chǎng)已從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變成了買(mǎi)方市場(chǎng)。這也是房地產(chǎn)與一般快速消費(fèi)品不同的地方：越是房地產(chǎn)廣告集中的地方，越能促使購(gòu)買(mǎi)者去留意。但受廣告預(yù)算的制約，一個(gè)樓盤(pán)的廣告通常不會(huì)全部含蓋本地區(qū)的各大報(bào)紙，而是通過(guò)廣告費(fèi)用與廣告效果的比較來(lái)進(jìn)一步 選擇，一般用每千人成本來(lái)衡量，取其低者。對(duì)于戶(hù)外廣告，我們將選擇立廣告牌的方式。） 追問(wèn)記錄： 感謝您的配合！ 調(diào)查員： 調(diào)查地點(diǎn)： 調(diào)查日期：