【正文】 北京聚寶龍國(guó)際投資咨詢 公司 20xx 年 8 月 21 日 中國(guó)長(zhǎng)春 動(dòng)物科技產(chǎn)業(yè)城 策劃報(bào)告 第 2 頁(yè) 共 177 頁(yè) 概 述 受吉林大學(xué)農(nóng)學(xué)部委托，聚寶龍國(guó)際投資咨詢有限公司對(duì) 產(chǎn)業(yè)城的建設(shè)方案和模式進(jìn)行了商業(yè)策劃，并將其要旨?xì)w納為 “ 五 個(gè)一 ” 工程。 并使之成為國(guó)家級(jí)動(dòng)物科技產(chǎn)業(yè)基地和國(guó)內(nèi)最大的寵物及其產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。 發(fā)展動(dòng)物醫(yī)學(xué)和科技對(duì)防治人畜共患疾病，保護(hù)生命，改善人類健康水平起著不可替代的作用。 三．優(yōu)勢(shì)和潛力 農(nóng)學(xué)部的前身 “中國(guó)人民解放軍獸醫(yī)大學(xué)” (247 部隊(duì) )，是中國(guó)現(xiàn)代動(dòng)物科學(xué)研究和教育的發(fā)源地，也是在國(guó)內(nèi)外唯一的一所畜牧獸醫(yī)專業(yè)的高等級(jí)研究型大學(xué)。 四． 建設(shè)內(nèi)容 A．建設(shè)地點(diǎn)：西安大路與和平大路交界處，農(nóng)學(xué)部校區(qū) 中國(guó)長(zhǎng)春 動(dòng)物科技產(chǎn)業(yè)城 策劃報(bào)告 第 7 頁(yè) 共 177 頁(yè) B．占地面積：擬開發(fā)面積 10 萬平方米，首期 萬平方米。 無限射頻技術(shù) (RFID)在動(dòng)物產(chǎn)業(yè)的研發(fā)及 其 在網(wǎng)絡(luò)醫(yī)療和物流配送領(lǐng)域的應(yīng)用推廣， 將使為本項(xiàng)目發(fā)展成為 國(guó)家級(jí)動(dòng)物產(chǎn)業(yè)基地奠定基礎(chǔ)。 隨 著人民生活質(zhì)量和水平的提高，畜產(chǎn)品在第一產(chǎn)業(yè)中的比重正逐漸加大。目前，已發(fā)現(xiàn)有約 250 種動(dòng)物和約 60%的疾病家畜、馴養(yǎng)動(dòng)物可將疾病傳染給人類。 建立集科技和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新為一體的 動(dòng)物科技 科貿(mào)和產(chǎn)業(yè)基地，整合校內(nèi)外資源，通過體制和發(fā)展模式創(chuàng)新，提升我國(guó)的 動(dòng)物科技 產(chǎn)業(yè) 的規(guī) 模和水平，是改善農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展的 要求，是保護(hù)人民健康，構(gòu)建和諧社會(huì)的必然選擇。經(jīng)營(yíng)寵物和寵物產(chǎn)品，已經(jīng)和經(jīng)營(yíng)服裝、化妝品一樣，成為經(jīng)濟(jì)生活的主要內(nèi)容，寵物醫(yī)生、美容師等行業(yè)的人員，同教師和科學(xué)家一樣受人尊重。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)以純種狗和貓為主的寵物市場(chǎng)，年消費(fèi)增長(zhǎng)的速度在 26%以上，而源于寵物開展起來的各色行業(yè)也逐年增多，除了那些與寵物有關(guān)的用品專賣店、美容店、醫(yī)院外，專門為寵物 開設(shè)的裁縫店、婚姻介紹所、殯葬館、培訓(xùn)班、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)等也逐漸浮出水面，形成龐大的寵物經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈，凸顯蓬勃的商機(jī)。很多商家短視和投機(jī)氣氛過重，破壞了國(guó)產(chǎn)品的信譽(yù)和形象 ； ? 缺乏監(jiān)管和行業(yè)自律機(jī)制。目前，我國(guó)犬、貓的飼料幾乎完全是國(guó)外企業(yè)的天下。中國(guó)長(zhǎng)春 動(dòng)物科技產(chǎn)業(yè)城 策劃報(bào)告 第 13 頁(yè) 共 177 頁(yè) 從而為實(shí)行包括無限射頻技術(shù)在內(nèi)網(wǎng)絡(luò)醫(yī)療和物流配送業(yè)務(wù)，申請(qǐng)國(guó)家級(jí) 動(dòng)物科技產(chǎn)業(yè)城 奠定基礎(chǔ)。學(xué)部的獸藥廠，是國(guó)內(nèi)少數(shù)擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的動(dòng)物防疫、治療藥品生產(chǎn)基地，其所屬的寵物醫(yī)院也是國(guó)內(nèi)最大、水平最高、科室最齊全的專業(yè)醫(yī) 療機(jī)構(gòu)。同時(shí)，長(zhǎng)春 也 是我國(guó) 動(dòng)物、 生物科技的主要科研、生產(chǎn)基地， 相關(guān)科研 技術(shù)、力量雄厚 ， 具有發(fā)展動(dòng)物科技產(chǎn)業(yè)得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì) 。即以企業(yè)行為和市場(chǎng)推動(dòng)實(shí)現(xiàn)對(duì)中心的經(jīng)營(yíng)和管理，并通過總公司和區(qū)內(nèi)各企業(yè)的契約關(guān)系保障中心的建設(shè)和發(fā)展。 中國(guó)長(zhǎng)春 動(dòng)物科技產(chǎn)業(yè)城 策劃報(bào)告 第 16 頁(yè) 共 177 頁(yè) 是解決知識(shí)、和土地 產(chǎn)權(quán) 的一個(gè)有效途徑，也為組建規(guī)范化的高新技術(shù)企業(yè)集團(tuán)奠定了基礎(chǔ)。 值得注意的是，國(guó)家教委正在高等學(xué)校推廣以建立 “ 資產(chǎn)管理公司 ” 的形式，來推動(dòng)后勤社會(huì)化。 中國(guó)長(zhǎng)春 動(dòng)物科技產(chǎn)業(yè)城 策劃報(bào)告 第 17 頁(yè) 共 177 頁(yè) 抓住機(jī)遇，籌建國(guó)家農(nóng)牧產(chǎn)業(yè)電子標(biāo)簽技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 在條件具備時(shí)，建立 動(dòng)物科技產(chǎn)業(yè) RFID 技術(shù)國(guó)家示范基地，通過實(shí)施以無線電子標(biāo)簽技術(shù)為基礎(chǔ)的商業(yè)發(fā)展計(jì)劃，發(fā)展成為國(guó)際化的 動(dòng)物 科技產(chǎn)業(yè)投、融資中心、寵物用品商貿(mào)中心和批發(fā)基地，并成為我國(guó) 動(dòng)物科技 產(chǎn)業(yè)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定者、國(guó)家級(jí)檢 測(cè)中心和對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作的重要平臺(tái)。它通過射頻信號(hào)自動(dòng)識(shí)別目標(biāo)對(duì)象并獲取相關(guān)數(shù)據(jù)，識(shí)別工作無須人工干預(yù)，可工作于各種惡劣環(huán)境。據(jù)預(yù)測(cè)， 20xx 年國(guó)內(nèi) RFID 產(chǎn)品將達(dá) 600 億以上。 引入戰(zhàn)略合作伙伴，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ) 對(duì)于管理和經(jīng)營(yíng)能力相對(duì)缺乏，資金和市場(chǎng)資源相對(duì)短缺的大學(xué)，能否成功地引入戰(zhàn)略合作伙伴，是決定公司發(fā)展的主要因素?？偣揪褪锹男羞@一職責(zé)的，按照現(xiàn)代企業(yè)制度運(yùn)作的獨(dú)立法人，是產(chǎn)業(yè)孵化中心、經(jīng)營(yíng)中心、投資中心、成本中心、利潤(rùn)中心。吸引戰(zhàn)略合作伙伴以超過 4000 萬元的現(xiàn)金入股，使注冊(cè)資本總額達(dá)到一億元的規(guī)模。 總公司的下屬企業(yè) 初期由 生產(chǎn)力促進(jìn)中心、物業(yè)管理公司、商業(yè)發(fā)展公司、動(dòng)物醫(yī)院 等組成。依托高校的人才、技術(shù)、知識(shí)優(yōu)勢(shì)所建立的生產(chǎn)力促進(jìn)中心，可以 創(chuàng)造一種適宜科技成果轉(zhuǎn)化的外部條件和經(jīng)營(yíng)環(huán)境，降低科技成果轉(zhuǎn)化的交易成本，提高生產(chǎn)要素配置和利用的集約化程度，解決企業(yè)、大學(xué)之間的信息不對(duì)稱問題，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)合，加速科技成果轉(zhuǎn)化。對(duì)經(jīng)專家嚴(yán)格審核、批準(zhǔn)入園的項(xiàng)目，提供產(chǎn)業(yè)孵化所需的 一系列的配套服務(wù)，包括從人員培訓(xùn)、技術(shù)支撐到資金支持及后勤保障等。 2. 基于遠(yuǎn)程教育平臺(tái)的培訓(xùn)和遠(yuǎn)程教育 當(dāng)今的中國(guó)正處在社會(huì)的變革與轉(zhuǎn)型期，學(xué)習(xí)型社會(huì)和終身教育制度的逐漸形成，教育培訓(xùn)市場(chǎng)得到了空前的發(fā)展。根據(jù)學(xué)部在國(guó)內(nèi)外良好的信譽(yù)和科研、學(xué)術(shù)地位，主要開展中、高端業(yè)務(wù)，對(duì)象為在職動(dòng)物醫(yī)師、教師等專業(yè)人員。同樣，一種職業(yè)對(duì)從業(yè)人員掌握的技術(shù)深度要求也不盡相同。在緊鄰國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的動(dòng)物產(chǎn)品商貿(mào)中心，因地制宜地 開設(shè)一些的短期培訓(xùn)課程，不僅有穩(wěn)定的收益，也便于鞏固基本客戶，擴(kuò)大潛在市場(chǎng)。完成此程序后，才能由認(rèn)證公司對(duì)企業(yè)進(jìn)行外審，確認(rèn)其是否具備資格，頒發(fā)證書。它高度概括了世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家工業(yè)化革命 200 年來質(zhì)中國(guó)長(zhǎng)春 動(dòng)物科技產(chǎn)業(yè)城 策劃報(bào)告 第 25 頁(yè) 共 177 頁(yè) 量管理的成功經(jīng)驗(yàn)，是源自實(shí)踐，上升為理論的一套科學(xué)管理模式，具有系統(tǒng)性、實(shí)用性和適時(shí)性的特點(diǎn)。 起步初期，主要以代理認(rèn)證為核心業(yè)務(wù)，隨著行業(yè)知名度的提高，再由吉林大學(xué)和學(xué)部共同向國(guó)家主管部門提出建立國(guó)家級(jí)認(rèn)證中心的申請(qǐng)，也可以將現(xiàn)有的國(guó)家、地區(qū)級(jí)研究、試驗(yàn)中心（室）與 產(chǎn)業(yè)城 的生產(chǎn)力促進(jìn)中心實(shí)行雙軌制，再逐步過渡到國(guó)家級(jí)權(quán)威機(jī)構(gòu)。公司的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展模式為：借助產(chǎn)業(yè)城的聲望和影響， 培養(yǎng)和樹立良好的品牌，規(guī)范內(nèi)部管理制度，建立模范店和示范店， 并通過 連鎖經(jīng)營(yíng)和加盟店模式，實(shí)現(xiàn)規(guī)模 化的網(wǎng)絡(luò)配送 ，建立廣泛、多層次的商業(yè)渠道，為區(qū)內(nèi)企業(yè)提供市場(chǎng)支撐。近年來，教育培訓(xùn)的產(chǎn)業(yè)化、國(guó)際化趨勢(shì)，更使教育培訓(xùn)市場(chǎng)突飛猛進(jìn)，被人們公認(rèn)為是 “ 最有價(jià)值的投資項(xiàng)目 ” 和 “ 最具前景的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè) ” 。 突出高端培訓(xùn)：以專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化作為自身定中國(guó)長(zhǎng)春 動(dòng)物科技產(chǎn)業(yè)城 策劃報(bào)告 第 27 頁(yè) 共 177 頁(yè) 位標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)行業(yè)職業(yè)培訓(xùn)事業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)代社會(huì)每一種職業(yè)都是由若干職業(yè)技術(shù)合力的結(jié)果，單獨(dú)掌握一種技術(shù)很難勝任一種職業(yè)。寵物和動(dòng)物疾病防治技術(shù)逐漸為大眾重視，飼養(yǎng)技能和知識(shí)的 普及性教育在城鄉(xiāng)存在廣大的市場(chǎng) 。但概念之下，必須有實(shí)質(zhì)性的投資利益驅(qū)動(dòng)，否則，概念就會(huì)成為負(fù)擔(dān)，甚至影響 “ 非概念 ” 項(xiàng)目的投資行為，如全國(guó)各地風(fēng)起云涌的 “ 開發(fā)區(qū) ” 熱，由于缺乏后續(xù)手段和運(yùn)作能力，名不符實(shí)，真正帶來區(qū)域土地增值的寥寥無幾。 集約結(jié)構(gòu)功能，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ) 圍繞寵物產(chǎn)業(yè)， 安排的骨干項(xiàng)目為 PFID 科研中心 商場(chǎng)、醫(yī)院、生中國(guó)長(zhǎng)春 動(dòng)物科技產(chǎn)業(yè)城 策劃報(bào)告 第 29 頁(yè) 共 177 頁(yè) 產(chǎn)力促進(jìn)中心，他們彼此形成了相互拉動(dòng)的效應(yīng)，使建設(shè)項(xiàng)目有機(jī)地結(jié)合起來，形成了發(fā)展 的合力。如果把握住這個(gè)獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，建立國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)示范基地，就能在享受國(guó)家的特殊待遇，通過實(shí)行 RFID 技術(shù)產(chǎn)業(yè)計(jì)劃（參見第 六 章）等途徑，使 ―概念 ‖優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極致。另一方面，由于總公司帶有資產(chǎn)管理公司的屬性，可以統(tǒng)籌運(yùn)作學(xué)部的土地及其 它中國(guó)長(zhǎng)春 動(dòng)物科技產(chǎn)業(yè)城 策劃報(bào)告 第 30 頁(yè) 共 177 頁(yè) 房產(chǎn)資源，并使這些資源成為融資工具。由于國(guó)家法 規(guī)對(duì)教育用地功能的限制，即使按低價(jià)位出讓，也很難找到合適的買家 ，過低的出讓價(jià)格，不能滿足產(chǎn)業(yè)城的建設(shè)資金需求，也很難說服實(shí)現(xiàn)引入 戰(zhàn)略合作伙伴 的目標(biāo) 。本著實(shí)事求是，公平合理的原則，我們?cè)O(shè) 計(jì)的共享權(quán)益比例為現(xiàn)金投入方占固定資產(chǎn)的 60— 65%，學(xué)部方占 35— 40%。由于不同行業(yè)的合作者，有各自 的投資和經(jīng)營(yíng)偏好，保留一定的機(jī)動(dòng)靈活，有利于促成雙贏的局面。 修改后減去了青洲路沿線的臨街商鋪，凸現(xiàn)出科技產(chǎn)品商場(chǎng)的整體效果，有利于保障商場(chǎng)的形象和檔次；在西北角劃分出一塊可定向中國(guó)長(zhǎng)春 動(dòng)物科技產(chǎn)業(yè)城 策劃報(bào)告 第 32 頁(yè) 共 177 頁(yè) 開發(fā) 4500 平方米商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)用地 （占地 2400 平方米，估計(jì)可 取得轉(zhuǎn)讓收益 900 萬元） ，并在商場(chǎng)和該地塊之間，安排了 以 經(jīng)營(yíng)五金產(chǎn)品為主的農(nóng)機(jī)商鋪 （兩層） 和一個(gè)局部 6 米挑高，面積 900 平方米的農(nóng)機(jī)展廳。 相比而言， “ 1” 的出房率較高，區(qū)域的整體性較好，建筑 錯(cuò)落有致， 可選 擇性更強(qiáng)，但投資規(guī)模高于 “ 2” ， 800 余萬元；“ 2”更突出了與繼續(xù)教育學(xué)院的配套功能，專門安排了一個(gè)超小戶型的公寓，但由于取消了高層，住宅區(qū)的容積率僅為 ， 減少了可銷售的住宅面積約 5000 平米； 商場(chǎng) 建筑面積 4 萬平方米，其中 半地下與首層的 躍 層 商業(yè)門臉面積4,200 平方米。 中國(guó)長(zhǎng)春 動(dòng)物科技產(chǎn)業(yè)城 策劃報(bào)告 第 33 頁(yè) 共 177 頁(yè) 其它樓層為寵物市場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)品種為：各類寵物、寵物食品、營(yíng)養(yǎng)品、保健品、藥品、化妝、美容品；各類寵物用品等。 共 3 塊， 建筑面積 約 7,400 平方米， 坐落于項(xiàng)目西北部。商鋪 2 為 雙層 南 、西 向開門商鋪，可租面積為 2,000 m2；商鋪 3 為農(nóng)機(jī)展銷大廳，局部 2 層， 可租面積為 900m2。 3 層為住院部； 4 層 、 5 層為特護(hù)室和試驗(yàn)中心，博士后流動(dòng)站 。 主要醫(yī)療設(shè)備由原農(nóng)業(yè)大學(xué)動(dòng)物醫(yī)院遷入，新增醫(yī)療設(shè)備、設(shè)施擬采用租賃、國(guó)際合作等方式添置 ，原醫(yī)護(hù)和管理人員經(jīng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)后，競(jìng)聘上崗。 ISO9000 體系采取目標(biāo)式管理，明確中國(guó)長(zhǎng)春 動(dòng)物科技產(chǎn)業(yè)城 策劃報(bào)告 第 35 頁(yè) 共 177 頁(yè) 各部 門質(zhì)量目標(biāo)，并使資源的配置更為合理。提高國(guó)內(nèi)寵物醫(yī)院、醫(yī)師的形象和地位，規(guī)范行業(yè)的行為和服務(wù)，從而提升全行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)形象。 可利用動(dòng)物醫(yī)院翻建的時(shí)機(jī)，組織全院?jiǎn)T工進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)。 本項(xiàng)目周邊的環(huán)境、交通、教育、醫(yī)療、購(gòu)物等方面的條件在市區(qū)范圍內(nèi)屬中、高水平，加之居住、生活于大學(xué)校園區(qū)內(nèi)，擁有成熟的物業(yè)配套，可以享受到安全、寧?kù)o的生活環(huán)境和豐厚的文化氛圍，其使用價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般居住小區(qū)，按 1800 元左 右的平均價(jià)格銷售，將有較大的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，一批固定人群的進(jìn)駐，也會(huì)帶來相當(dāng)可觀的餐飲、娛樂消費(fèi)，并產(chǎn)生較大的生活配套服務(wù)的需 求， 不僅可以安置一定數(shù)量閑置人員，獲取穩(wěn)定的利潤(rùn)，更重要的是促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的社會(huì)繁榮 ，使區(qū)域迅速 “ 火 ” 起來，利用區(qū)域信息流、產(chǎn)品流、人才流、資金流、技術(shù)流的互相呼應(yīng)、互相補(bǔ)充，達(dá)到 “ 引水澆園 ” 的目的。超過 20 年的，可按房?jī)r(jià)的 8 折退款。 方式三：套期保值。其中高層擬作為酒店式公寓和招待所，為在產(chǎn)業(yè)城經(jīng)商和租用商場(chǎng)場(chǎng)地的外地客商，提供便利。 4— 18 層面積為 18000 m2，其中 4— 11 層為寫字樓（含電化教室及中小會(huì)議室等公共配套設(shè)施面積約 800m2）， 12 層為設(shè)備層（局部）和員工餐廳； 13— 18 層為酒店或酒店式公寓。 考慮到產(chǎn)業(yè)城是面向全國(guó)的動(dòng)物產(chǎn)品科技和經(jīng)貿(mào)中心，將吸引大量外地客商和學(xué)者進(jìn)入，為完善產(chǎn)業(yè)城的功能，底部裙樓除大廳外，將定向吸引附近的 1~2 家金融機(jī)構(gòu)入駐，其余面積建議選擇具有一定知名度的餐飲企業(yè)，合作經(jīng)營(yíng)中高檔東北特色餐廳