【正文】 策劃報(bào)告 第 38 頁(yè) 共 177 頁(yè) 發(fā)的商業(yè)面積，主要用途為金融服務(wù)和餐飲， 單層為 1920m2，合計(jì)面積為 5760 m2。如果市場(chǎng)和資金允許 ,裙樓的面積能加大到 8000 平方米左右，則投資的效益會(huì)更好。 功能布局為： 4~8 層 主要用于科技研發(fā)和技術(shù)推廣、認(rèn)證；總公司辦公；物流運(yùn)營(yíng)中心和信息平臺(tái)；動(dòng)物 RFID 技術(shù)研發(fā)和推廣等，其余為對(duì)外經(jīng)營(yíng)、出租面積。 方式四：出租。 方式一：回購(gòu)?？山ㄔO(shè)包括專家公寓、學(xué)生公寓、商品住宅和定向開(kāi)中國(guó)長(zhǎng)春 動(dòng)物科技產(chǎn)業(yè)城 策劃報(bào)告 第 36 頁(yè) 共 177 頁(yè) 發(fā)的配套商業(yè)面積約 萬(wàn) m2。規(guī)范運(yùn)作，將大大降低事故風(fēng)險(xiǎn)，使醫(yī)院的服務(wù)具有穩(wěn)定的質(zhì)量，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，吸引更多的客戶，控制醫(yī)療事故風(fēng)險(xiǎn)，提高收益，確保醫(yī)院的永續(xù)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，并形成較高的美譽(yù)度。 為適應(yīng)寵物市場(chǎng)的變化和網(wǎng)絡(luò)醫(yī)療體系的推廣應(yīng)用，新增冷血?jiǎng)游锟坪蛧X科等科室，辦航空托運(yùn) 、標(biāo)本制作 等服務(wù) 等 項(xiàng)目 。 3~4 層結(jié)構(gòu)，可租、售面積約 4,500 m2； 計(jì)劃按 20xx 元 /平方米的出讓條件，在做好配套后，直接轉(zhuǎn)讓，獲取現(xiàn)金收入 900 萬(wàn)元。 負(fù)一層 (半地下 )的 60%面積為農(nóng)機(jī)超市，主要經(jīng)營(yíng)品種包括：種子、農(nóng)用機(jī)械、工具和日常生活品等 ,其余面積為地下停車場(chǎng)。 （請(qǐng)參閱圖本集 —— 平面布置 1—1；2—1）。 （ 請(qǐng)參見(jiàn)附件12：《長(zhǎng)春市 20xx 年土地與建筑價(jià)格》 ） 需要指出的是，該變通模式是以 “ 聯(lián)營(yíng)和共享 ”為基礎(chǔ)的 ， 這樣可以取得較理想的現(xiàn)實(shí)收益，同時(shí)也可以使雙方的投資迅速轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)， 為后續(xù)發(fā)展提供融資能力和條件。 在確定了中心的建設(shè)方案后，應(yīng)立即著手籌建帶有資產(chǎn)管理公司性質(zhì)的 產(chǎn)業(yè)城 總公司 遴選科技含量高、轉(zhuǎn)化能力強(qiáng)、成長(zhǎng)性良好的項(xiàng)目，劃歸或委托總公司實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化，使總公司帶著預(yù)期利潤(rùn)與潛在戰(zhàn)略合伙人談判。要保障區(qū)域形成投資利益驅(qū)動(dòng)的持續(xù)性，就應(yīng)該做到 以下幾個(gè)方面： 使區(qū)域成為投資人心目中的福地 在產(chǎn)業(yè)城的建設(shè)經(jīng)營(yíng)上，應(yīng)本著 “ 讓投資人獲取利潤(rùn) ” 的理念，切勿因小失大。有鑒于此， 中心的 繼續(xù)教育和 培訓(xùn)就需要對(duì)求學(xué)者都做到認(rèn)真的報(bào)名前指導(dǎo)，并對(duì)專 業(yè)設(shè)置進(jìn)行恰當(dāng)?shù)亩ㄎ?，才能不僅適應(yīng)客戶的主觀需求，而且能滿足社會(huì)的實(shí)際需要。擁有滿足20xx 人就學(xué)的規(guī)模和網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn) ,遠(yuǎn)程教育設(shè)施，在保障學(xué)部正常教學(xué)需求外，可提供近 5000 平方米的教學(xué)面積和相應(yīng)的辦學(xué)資源對(duì)外合作。 物業(yè)開(kāi)發(fā) 、管理公司 代表總公司對(duì)中心建筑、場(chǎng)地、設(shè)施及其它固定資產(chǎn)進(jìn)行規(guī)劃、管理和經(jīng)營(yíng)，兼營(yíng)租賃各類科研儀器、實(shí)驗(yàn)設(shè)備、交通工具等提供網(wǎng)絡(luò)信息等服務(wù)。除了傳統(tǒng)項(xiàng)目外，認(rèn)證內(nèi)容還應(yīng)擴(kuò)展到包括 ISO 9000 質(zhì)量管理體系； ISO 14000 環(huán)境管理體系； OHSAS18000 職業(yè)安全； HACCP 食品安全等管理體系；及企業(yè)生產(chǎn)環(huán)境，技術(shù)水平、質(zhì)量可靠性、營(yíng)養(yǎng)、藥物的成分構(gòu)成等產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。 開(kāi)拓市場(chǎng)急需的普及教育。 市場(chǎng)定位：高端為本、職業(yè)資格認(rèn)證為主，普及教育為輔。因此，技術(shù)開(kāi)發(fā)工作既要依托科技優(yōu)勢(shì)，又要面向市場(chǎng)需求，并把二者結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)雙向選擇，才能減少開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提高開(kāi)發(fā)效益?？偣镜墓芾眢w制和運(yùn)行機(jī)制的設(shè)計(jì)見(jiàn) 附件 。 選擇戰(zhàn)略合作伙伴的要點(diǎn)為： ? 必 須具有相當(dāng)?shù)馁Y金實(shí)力和企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)； ? 必須對(duì) 動(dòng) 物產(chǎn)業(yè) 有理性的認(rèn)識(shí)，有培育市場(chǎng)的決心和能力，有長(zhǎng)期合作的事業(yè)心； ? 戰(zhàn)略合作伙伴是風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)或投資基金，但由于這些資金具有一定的套利性和 投機(jī)性，其股份不應(yīng)超過(guò) 30%； ? 戰(zhàn)略合作伙伴可以是一個(gè)，也可以是 2~3 個(gè)，但在功能和優(yōu)勢(shì)中國(guó)長(zhǎng)春 動(dòng)物科技產(chǎn)業(yè)城 策劃報(bào)告 第 19 頁(yè) 共 177 頁(yè) 方面應(yīng)該具有互補(bǔ)性，如 （ 1） 具備資金實(shí)力； （ 2） 具備生產(chǎn)條件和市場(chǎng)渠道； （ 3） 管理和經(jīng)營(yíng)能力等 ； ? 戰(zhàn)略合作伙伴的選擇在創(chuàng)業(yè)初期應(yīng)委托專業(yè) 咨詢機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。 RFID 標(biāo)記現(xiàn)在被看作是未來(lái)無(wú)所不在網(wǎng)絡(luò)社會(huì)的一個(gè)基本工具。另外，資產(chǎn)管理公司因資產(chǎn)的處置權(quán)利明晰，也是很有效的融資工具。 總公 司的設(shè)立，也為學(xué)校開(kāi)掘出了新的經(jīng)費(fèi)源，使辦學(xué)條件和教學(xué)質(zhì)量得以 提高，促進(jìn)學(xué)校基礎(chǔ)研究和應(yīng)用研究更好地開(kāi)展，形成互動(dòng)效應(yīng)和良性循環(huán)。 東北地區(qū)是我國(guó) 畜牧 經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)的集散地和消費(fèi)市場(chǎng)，這里空氣干爽、四季鮮明、日照充足、交通便利，是發(fā)展 動(dòng)物科技 產(chǎn)業(yè)的理想環(huán)境。 優(yōu)先選擇寵物產(chǎn)業(yè)作為一期投資和建設(shè)的重點(diǎn) 這是因?yàn)椋?第一， 寵物經(jīng)濟(jì)存在巨大的發(fā)展和改善空間，而且是我國(guó)目前僅有的、幾乎無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資領(lǐng)域，容易在較短的時(shí)間內(nèi)贏得利潤(rùn)，解決科技研發(fā)的瓶頸 —— 資金的匱乏問(wèn)題； 第二， 該領(lǐng)域門(mén)檻較低，容易實(shí)現(xiàn)與社會(huì)資本的結(jié)合，找到理想的戰(zhàn)略合作伙伴，共同實(shí)現(xiàn)畜牧獸醫(yī)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)； 第三， 今年來(lái)，受到世界各國(guó)嚴(yán)重關(guān)注的人畜共患病 發(fā)作頻繁，而寵物和家禽家畜，是疾病的主要載體和傳播媒介之一，在規(guī)范、提升行業(yè)質(zhì)量，提高中國(guó)寵物產(chǎn)品在國(guó)際市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，可以逐步壯大中心的綜合實(shí)力和影響，便于在更高的臺(tái)階上，向畜牧獸醫(yī)產(chǎn)業(yè)的高度和廣度進(jìn)軍。 但同時(shí)，我國(guó)寵物產(chǎn)業(yè)也存在著許多新興行業(yè)發(fā)展初期的通病：市場(chǎng)混亂、無(wú)序；國(guó)家沒(méi)有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和控制規(guī)范，產(chǎn)品和服務(wù)處于初級(jí)水平；缺乏領(lǐng)域的專利技術(shù)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)；人才匱乏、專業(yè)技術(shù)落后，高端市場(chǎng)和高附加值產(chǎn)品為外資所壟斷等等現(xiàn)象，亟需規(guī)范和整合。寵物進(jìn)入普通人群的生活已經(jīng)成為現(xiàn)代社會(huì)文明的特征之一，在滿足人類的精神需求方面，提供了巨大的使用價(jià)值；對(duì)保障家庭和睦、維系社會(huì)的和諧、安定起著積極作用。 動(dòng)物科技及其產(chǎn)品，對(duì)防治人畜共患疾病，保護(hù)生命，改善人類健康水平起著不可替代的作用。 14,000 40,000 2 步行街 由 4 塊 13 層結(jié)構(gòu)的臨街商鋪 構(gòu)成 2,700 2,900 3 動(dòng)物醫(yī) 療中心 5 層 ，框架結(jié)構(gòu) 2,850 6,000 4 商品房 及 公寓 5 棟 6 層公寓， 1 棟 12 層公寓 16,000 26,025 5 寫(xiě)字樓 18 層，為區(qū)域的標(biāo)志性建筑 3,990 27,600 6 繼續(xù)教育大樓 6 層，教學(xué)、辦公樓 6,000 10,080 合計(jì) 45,540 112,605 參見(jiàn)圖本文件：平面布置 11 D． 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) (一期、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)部分 ) 固定資產(chǎn)投資總額 約 2 億元 投資利潤(rùn)率 % 實(shí)際投資額 ～ 5000 萬(wàn)元 貸款償還期 4 年 貸款規(guī)模 ～ 3500 萬(wàn)元 項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率 % 平均年租金收入 3000 萬(wàn)元 投資回收期 (含建設(shè)期 ) 年 五．合作方式 引進(jìn)社會(huì)資金，尋求戰(zhàn)略合作伙伴，成立股份制的產(chǎn)業(yè)城總公司，共同經(jīng)營(yíng)管理。 由于種種原因，我國(guó)的動(dòng)物科學(xué)技術(shù)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還落后于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體水平。即： 建設(shè)一個(gè)發(fā)展平臺(tái) ： 在校園周邊地區(qū)建立 “ 中國(guó)長(zhǎng)春動(dòng)物科技產(chǎn)業(yè)城 ” 使智力資源與存量資本、商業(yè)、管理資源在地理空間和政策環(huán)境中充分融合，讓科技成果轉(zhuǎn)化方式由投資推動(dòng)型變?yōu)槭袌?chǎng)拉動(dòng)型的平臺(tái)； 形成一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力 ：發(fā)揮農(nóng)學(xué)部的科技和資源優(yōu)勢(shì)，利用區(qū)域強(qiáng)大的輻射和吸 附能力，形成研發(fā)、推廣、認(rèn)證中心，培育品牌和商譽(yù)，打造以畜牧獸醫(yī)科技為核心競(jìng)爭(zhēng)力的 “ 虛擬企業(yè) ” （ 請(qǐng)參考附件一：溫州的虛擬企業(yè) ） 產(chǎn)業(yè)集團(tuán)； 組建一個(gè)總公司 ：以現(xiàn)代企業(yè)制度，組建一個(gè)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展總公司，形成有效的發(fā)展機(jī)制、約束機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，為知識(shí)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)業(yè)化和土地資源的商業(yè)化創(chuàng)造條件； 選擇一個(gè)突破口 ：以寵物產(chǎn)業(yè)為突破口，在最短的時(shí)間內(nèi)，取得投資收益，提高資金、管理、經(jīng)營(yíng)的綜合運(yùn)作能力； 確定一個(gè)發(fā)展目標(biāo) ：融合正在建設(shè)的 “ 國(guó)家動(dòng)物實(shí)驗(yàn)中心 ” 和 “ 長(zhǎng)春國(guó)家生物產(chǎn)業(yè)基地 ” 的技術(shù)聚集和區(qū)域背景，建設(shè)一 個(gè)基于無(wú)線射頻技術(shù)的國(guó)家級(jí) 動(dòng)物科技 技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和認(rèn)證中心。 二．項(xiàng)目背景和意義 動(dòng)物科學(xué)技術(shù)是提高我國(guó)農(nóng)牧業(yè)水平，改善畜產(chǎn)品品種和質(zhì)量的重要手段，是保障畜牧產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)條件。 把握時(shí)機(jī)建 好動(dòng)物科技產(chǎn)業(yè)城， 不僅 天時(shí)地利 人和，具有 得天 獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，也必將提高我國(guó)畜牧產(chǎn)業(yè)在國(guó)際市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮，帶動(dòng)旅游、商貿(mào)及相關(guān)加工產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為東北老工業(yè)基地的振興發(fā)揮重要作用。 “ 畜禽水產(chǎn)養(yǎng)殖技術(shù) ” 與 “ 兩彈一星 ” 同時(shí)被中國(guó)工程院評(píng)為我國(guó) 20 世紀(jì)最偉大的科技成果，也反映了畜牧獸醫(yī)科學(xué)，對(duì)于中國(guó)這樣的農(nóng)業(yè)大國(guó)的重要意義。 中國(guó)長(zhǎng)春 動(dòng)物科技產(chǎn)業(yè)城 策劃報(bào)告 第 10 頁(yè) 共 177 頁(yè) 由于種種原因，我國(guó)的動(dòng)物科技技術(shù)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還落后于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體水平，存在技術(shù)貢獻(xiàn)率不高，科技轉(zhuǎn)化程度較低，行業(yè)缺乏統(tǒng)一的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，人才匱乏等問(wèn)題。 我國(guó)的寵物經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，自九十年代初至今，已成為世界三大交易中心之一和最具活力的地區(qū)。我國(guó)沒(méi)有國(guó)際認(rèn)證的檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)，動(dòng)物出境需要經(jīng)過(guò)進(jìn)口國(guó)非常嚴(yán)格的檢疫，基本上無(wú)法正常出口，這也影響了寵物繁殖等行業(yè)的發(fā)展； ? 國(guó)際市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)我國(guó)的 寵物產(chǎn)業(yè)沖擊嚴(yán)重。擁有院士、教授 130 余名 ， 30 余人擔(dān)任全國(guó)、省部學(xué)會(huì)正副理事長(zhǎng)、秘書(shū)長(zhǎng)，獲得各類科研成果獎(jiǎng) 800 余項(xiàng)，專利 70 多項(xiàng)，其主辦的《中國(guó)獸醫(yī)學(xué)報(bào)》已成為國(guó)家自然科學(xué)領(lǐng)域的核心期刊， “ 獸醫(yī)研究所 ” 是我國(guó)動(dòng)物醫(yī)學(xué)科學(xué)和技術(shù)的帶頭人。 中國(guó)長(zhǎng)春 動(dòng)物科技產(chǎn)業(yè)城 策劃報(bào)告 第 15 頁(yè) 共 177 頁(yè) 第二章、 總體建設(shè)思路和目標(biāo) 建立 產(chǎn)業(yè)城 與學(xué)部的互動(dòng)發(fā)展關(guān)系 引入法人治理結(jié)構(gòu)，成立 產(chǎn)業(yè)城 總公司 為保證 產(chǎn)業(yè)城 的基本職能，創(chuàng)造一流的 投資 環(huán)境，建議設(shè)立 以吉林大學(xué)農(nóng)學(xué)部為發(fā)起人的 產(chǎn)業(yè)城 有限公司（以下簡(jiǎn)稱總公司），作為產(chǎn)業(yè)城 的中心法人，實(shí)行以總公司為核心的運(yùn)行模式。通過(guò)管理體制和運(yùn)行機(jī)制的轉(zhuǎn)變，建立 產(chǎn)業(yè)城 生產(chǎn)力促進(jìn)中心等方式，不僅能利用社會(huì)資金進(jìn)行應(yīng)用科學(xué)研究，提高科技成果轉(zhuǎn)化率和產(chǎn)業(yè)化能力，還可以在市場(chǎng)機(jī)制的作用下，加速產(chǎn)學(xué)研的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)資源分流，完成優(yōu)化組合，充分發(fā)揮各類人才的作用。 RFID 無(wú)線射頻識(shí)別是一種非接觸式的自動(dòng)識(shí)別技術(shù) ， 可識(shí)別高速運(yùn)動(dòng)物體并可同時(shí)識(shí)別多個(gè)電子標(biāo)簽，操作快捷方便。 有關(guān) RFID 技術(shù)的應(yīng)用方式和在 產(chǎn)業(yè)城 的 網(wǎng)絡(luò)醫(yī)療、物流配送等領(lǐng)域的具體作用，參見(jiàn)第 六、七、八 章。 上述各項(xiàng)的 合計(jì)總資產(chǎn)規(guī)模應(yīng)在 5000 萬(wàn)以上，形成對(duì)總公司的控股。生產(chǎn)力促進(jìn)中心是一種集約化和高效化的形式，具有技術(shù)中心、知識(shí)中心、人才中心、培訓(xùn)中心等多種功能。 中國(guó)長(zhǎng)春 動(dòng)物科技產(chǎn)業(yè)城 策劃報(bào)告 第 23 頁(yè) 共 177 頁(yè) 生產(chǎn)力促進(jìn)中心的配套服務(wù)職能：提供有償服務(wù)，包括提供文秘、商務(wù)、理財(cái)、翻譯、法律咨詢、商務(wù)咨詢、形象設(shè)計(jì)、企業(yè) 診斷等方面的支持；租賃房屋、設(shè)備、儀器和交通工具；代購(gòu)代銷商品、代辦行政事務(wù)和商業(yè)廣告；提供政策消息、商業(yè)信息和技術(shù)情報(bào)；為知識(shí)產(chǎn)權(quán)交易和股權(quán)轉(zhuǎn)讓等提供代理和幫助。現(xiàn)代社會(huì)每一種職業(yè)都是由若干職業(yè)技術(shù)合力的結(jié)果，單獨(dú)掌握一種技術(shù)很難勝任一種職業(yè)。 按國(guó)際慣例，企業(yè)一般不能直接申請(qǐng)認(rèn)證公司認(rèn)證，而是 通過(guò)認(rèn)證咨詢公司對(duì)其進(jìn)行內(nèi)審，包括貫標(biāo)培訓(xùn)、編寫(xiě)質(zhì)量手冊(cè)、指導(dǎo)體系試運(yùn)行、模擬審核等步驟。中心可依托吉林大學(xué)的優(yōu)勢(shì)和資源，嘗試聯(lián)合開(kāi)展 這些高端認(rèn)證業(yè)務(wù)，并逐步使之發(fā)展壯大，爭(zhēng)取成為國(guó)家行業(yè)認(rèn)證中心 。 繼續(xù)教育學(xué)院 當(dāng)今的中國(guó)正處在社會(huì)的變革與轉(zhuǎn)型期，學(xué)習(xí)型社會(huì)和終身教育制度的逐漸形成，教育培訓(xùn)市場(chǎng)得到了空前的發(fā)展。 加強(qiáng)資格（學(xué)歷）教育。概念在區(qū)域開(kāi)發(fā)中起著重要的作用，如 “ 特區(qū) ” 、 “ 中關(guān)村 ” 、 “ 濱海新區(qū) ” 等等， 能否擁有一個(gè)孕育著美好前景的概念， 直接關(guān)系到 產(chǎn)業(yè)城 預(yù)期的目標(biāo)建設(shè)和發(fā)展計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，關(guān)系到我方權(quán)益的放大程度。唯一就意味著在國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策允許的范圍內(nèi)的優(yōu)先（排他性）選擇權(quán)。 項(xiàng)目的 建設(shè) 模式 —— 聯(lián)營(yíng)和共享 學(xué)部 1 號(hào)院西南角土地，目前每平方米土地的評(píng)估價(jià)格不超過(guò)800 元。 單位：人民幣萬(wàn)元 項(xiàng)目全部采用合作建設(shè)方式，在總股份比例 6 開(kāi)的原則下，按項(xiàng)目獲利能力的不同，有所取舍，區(qū)別對(duì)待，作為談判中給對(duì)方的選擇。 “ 1”、 “ 2” 兩個(gè)體系的主要區(qū)別是在居住面積和功能上各有側(cè)重。 臨街商鋪 和定向開(kāi)發(fā)的單體商場(chǎng) 為超市補(bǔ)充和配套商業(yè)。計(jì)劃 1 層局部 為 大 型動(dòng)物觀察、治療部。 ISO9000 體系的導(dǎo)入將可