【正文】 策劃報告 第 38 頁 共 177 頁 發(fā)的商業(yè)面積，主要用途為金融服務和餐飲， 單層為 1920m2，合計面積為 5760 m2。如果市場和資金允許 ,裙樓的面積能加大到 8000 平方米左右，則投資的效益會更好。 功能布局為： 4~8 層 主要用于科技研發(fā)和技術推廣、認證；總公司辦公；物流運營中心和信息平臺；動物 RFID 技術研發(fā)和推廣等，其余為對外經營、出租面積。 方式四：出租。 方式一：回購?？山ㄔO包括專家公寓、學生公寓、商品住宅和定向開中國長春 動物科技產業(yè)城 策劃報告 第 36 頁 共 177 頁 發(fā)的配套商業(yè)面積約 萬 m2。規(guī)范運作，將大大降低事故風險，使醫(yī)院的服務具有穩(wěn)定的質量，增強競爭力，吸引更多的客戶，控制醫(yī)療事故風險，提高收益，確保醫(yī)院的永續(xù)經營和發(fā)展，并形成較高的美譽度。 為適應寵物市場的變化和網(wǎng)絡醫(yī)療體系的推廣應用，新增冷血動物科和嚙齒科等科室，辦航空托運 、標本制作 等服務 等 項目 。 3~4 層結構，可租、售面積約 4,500 m2； 計劃按 20xx 元 /平方米的出讓條件，在做好配套后，直接轉讓，獲取現(xiàn)金收入 900 萬元。 負一層 (半地下 )的 60%面積為農機超市，主要經營品種包括：種子、農用機械、工具和日常生活品等 ,其余面積為地下停車場。 （請參閱圖本集 —— 平面布置 1—1；2—1）。 （ 請參見附件12：《長春市 20xx 年土地與建筑價格》 ） 需要指出的是，該變通模式是以 “ 聯(lián)營和共享 ”為基礎的 ， 這樣可以取得較理想的現(xiàn)實收益，同時也可以使雙方的投資迅速轉變?yōu)橘Y產， 為后續(xù)發(fā)展提供融資能力和條件。 在確定了中心的建設方案后，應立即著手籌建帶有資產管理公司性質的 產業(yè)城 總公司 遴選科技含量高、轉化能力強、成長性良好的項目，劃歸或委托總公司實現(xiàn)轉化，使總公司帶著預期利潤與潛在戰(zhàn)略合伙人談判。要保障區(qū)域形成投資利益驅動的持續(xù)性，就應該做到 以下幾個方面： 使區(qū)域成為投資人心目中的福地 在產業(yè)城的建設經營上，應本著 “ 讓投資人獲取利潤 ” 的理念，切勿因小失大。有鑒于此， 中心的 繼續(xù)教育和 培訓就需要對求學者都做到認真的報名前指導，并對專 業(yè)設置進行恰當?shù)亩ㄎ?，才能不僅適應客戶的主觀需求，而且能滿足社會的實際需要。擁有滿足20xx 人就學的規(guī)模和網(wǎng)絡培訓 ,遠程教育設施，在保障學部正常教學需求外，可提供近 5000 平方米的教學面積和相應的辦學資源對外合作。 物業(yè)開發(fā) 、管理公司 代表總公司對中心建筑、場地、設施及其它固定資產進行規(guī)劃、管理和經營，兼營租賃各類科研儀器、實驗設備、交通工具等提供網(wǎng)絡信息等服務。除了傳統(tǒng)項目外，認證內容還應擴展到包括 ISO 9000 質量管理體系； ISO 14000 環(huán)境管理體系； OHSAS18000 職業(yè)安全； HACCP 食品安全等管理體系；及企業(yè)生產環(huán)境，技術水平、質量可靠性、營養(yǎng)、藥物的成分構成等產品標準。 開拓市場急需的普及教育。 市場定位：高端為本、職業(yè)資格認證為主，普及教育為輔。因此，技術開發(fā)工作既要依托科技優(yōu)勢，又要面向市場需求，并把二者結合起來，實現(xiàn)雙向選擇，才能減少開發(fā)風險，提高開發(fā)效益?？偣镜墓芾眢w制和運行機制的設計見 附件 。 選擇戰(zhàn)略合作伙伴的要點為： ? 必 須具有相當?shù)馁Y金實力和企業(yè)運營管理經驗； ? 必須對 動 物產業(yè) 有理性的認識，有培育市場的決心和能力，有長期合作的事業(yè)心； ? 戰(zhàn)略合作伙伴是風險投資機構或投資基金，但由于這些資金具有一定的套利性和 投機性，其股份不應超過 30%； ? 戰(zhàn)略合作伙伴可以是一個，也可以是 2~3 個，但在功能和優(yōu)勢中國長春 動物科技產業(yè)城 策劃報告 第 19 頁 共 177 頁 方面應該具有互補性，如 （ 1） 具備資金實力； （ 2） 具備生產條件和市場渠道； （ 3） 管理和經營能力等 ； ? 戰(zhàn)略合作伙伴的選擇在創(chuàng)業(yè)初期應委托專業(yè) 咨詢機構協(xié)助進行。 RFID 標記現(xiàn)在被看作是未來無所不在網(wǎng)絡社會的一個基本工具。另外，資產管理公司因資產的處置權利明晰，也是很有效的融資工具。 總公 司的設立，也為學校開掘出了新的經費源，使辦學條件和教學質量得以 提高，促進學?；A研究和應用研究更好地開展，形成互動效應和良性循環(huán)。 東北地區(qū)是我國 畜牧 經濟傳統(tǒng)的集散地和消費市場，這里空氣干爽、四季鮮明、日照充足、交通便利，是發(fā)展 動物科技 產業(yè)的理想環(huán)境。 優(yōu)先選擇寵物產業(yè)作為一期投資和建設的重點 這是因為： 第一， 寵物經濟存在巨大的發(fā)展和改善空間，而且是我國目前僅有的、幾乎無風險的投資領域，容易在較短的時間內贏得利潤，解決科技研發(fā)的瓶頸 —— 資金的匱乏問題； 第二， 該領域門檻較低，容易實現(xiàn)與社會資本的結合，找到理想的戰(zhàn)略合作伙伴，共同實現(xiàn)畜牧獸醫(yī)產業(yè)的升級； 第三， 今年來，受到世界各國嚴重關注的人畜共患病 發(fā)作頻繁，而寵物和家禽家畜，是疾病的主要載體和傳播媒介之一，在規(guī)范、提升行業(yè)質量，提高中國寵物產品在國際市場的競爭力的同時，可以逐步壯大中心的綜合實力和影響，便于在更高的臺階上，向畜牧獸醫(yī)產業(yè)的高度和廣度進軍。 但同時，我國寵物產業(yè)也存在著許多新興行業(yè)發(fā)展初期的通?。菏袌龌靵y、無序；國家沒有行業(yè)標準和控制規(guī)范，產品和服務處于初級水平；缺乏領域的專利技術和知識產權；人才匱乏、專業(yè)技術落后，高端市場和高附加值產品為外資所壟斷等等現(xiàn)象，亟需規(guī)范和整合。寵物進入普通人群的生活已經成為現(xiàn)代社會文明的特征之一，在滿足人類的精神需求方面，提供了巨大的使用價值；對保障家庭和睦、維系社會的和諧、安定起著積極作用。 動物科技及其產品，對防治人畜共患疾病，保護生命，改善人類健康水平起著不可替代的作用。 14,000 40,000 2 步行街 由 4 塊 13 層結構的臨街商鋪 構成 2,700 2,900 3 動物醫(yī) 療中心 5 層 ，框架結構 2,850 6,000 4 商品房 及 公寓 5 棟 6 層公寓， 1 棟 12 層公寓 16,000 26,025 5 寫字樓 18 層，為區(qū)域的標志性建筑 3,990 27,600 6 繼續(xù)教育大樓 6 層，教學、辦公樓 6,000 10,080 合計 45,540 112,605 參見圖本文件：平面布置 11 D． 主要經濟技術指標 (一期、基礎設施建設部分 ) 固定資產投資總額 約 2 億元 投資利潤率 % 實際投資額 ～ 5000 萬元 貸款償還期 4 年 貸款規(guī)模 ～ 3500 萬元 項目內部收益率 % 平均年租金收入 3000 萬元 投資回收期 (含建設期 ) 年 五．合作方式 引進社會資金，尋求戰(zhàn)略合作伙伴，成立股份制的產業(yè)城總公司，共同經營管理。 由于種種原因，我國的動物科學技術和產業(yè)的發(fā)展，還落后于國民經濟的整體水平。即： 建設一個發(fā)展平臺 ： 在校園周邊地區(qū)建立 “ 中國長春動物科技產業(yè)城 ” 使智力資源與存量資本、商業(yè)、管理資源在地理空間和政策環(huán)境中充分融合，讓科技成果轉化方式由投資推動型變?yōu)槭袌隼瓌有偷钠脚_； 形成一個核心競爭力 ：發(fā)揮農學部的科技和資源優(yōu)勢，利用區(qū)域強大的輻射和吸 附能力，形成研發(fā)、推廣、認證中心，培育品牌和商譽，打造以畜牧獸醫(yī)科技為核心競爭力的 “ 虛擬企業(yè) ” （ 請參考附件一：溫州的虛擬企業(yè) ） 產業(yè)集團； 組建一個總公司 ：以現(xiàn)代企業(yè)制度，組建一個與市場經濟相適應的產業(yè)發(fā)展總公司，形成有效的發(fā)展機制、約束機制和激勵機制，為知識產權的產業(yè)化和土地資源的商業(yè)化創(chuàng)造條件； 選擇一個突破口 ：以寵物產業(yè)為突破口，在最短的時間內，取得投資收益，提高資金、管理、經營的綜合運作能力； 確定一個發(fā)展目標 ：融合正在建設的 “ 國家動物實驗中心 ” 和 “ 長春國家生物產業(yè)基地 ” 的技術聚集和區(qū)域背景，建設一 個基于無線射頻技術的國家級 動物科技 技術產業(yè)基地和認證中心。 二．項目背景和意義 動物科學技術是提高我國農牧業(yè)水平，改善畜產品品種和質量的重要手段，是保障畜牧產業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎條件。 把握時機建 好動物科技產業(yè)城， 不僅 天時地利 人和，具有 得天 獨厚的優(yōu)勢，也必將提高我國畜牧產業(yè)在國際市場的競爭力，促進區(qū)域經濟繁榮，帶動旅游、商貿及相關加工產業(yè)的發(fā)展，為東北老工業(yè)基地的振興發(fā)揮重要作用。 “ 畜禽水產養(yǎng)殖技術 ” 與 “ 兩彈一星 ” 同時被中國工程院評為我國 20 世紀最偉大的科技成果，也反映了畜牧獸醫(yī)科學，對于中國這樣的農業(yè)大國的重要意義。 中國長春 動物科技產業(yè)城 策劃報告 第 10 頁 共 177 頁 由于種種原因，我國的動物科技技術和產業(yè)的發(fā)展，還落后于國民經濟的整體水平，存在技術貢獻率不高，科技轉化程度較低，行業(yè)缺乏統(tǒng)一的規(guī)范和標準，人才匱乏等問題。 我國的寵物經濟發(fā)展迅猛，自九十年代初至今，已成為世界三大交易中心之一和最具活力的地區(qū)。我國沒有國際認證的檢驗機構，動物出境需要經過進口國非常嚴格的檢疫，基本上無法正常出口，這也影響了寵物繁殖等行業(yè)的發(fā)展； ? 國際市場的競爭對我國的 寵物產業(yè)沖擊嚴重。擁有院士、教授 130 余名 ， 30 余人擔任全國、省部學會正副理事長、秘書長，獲得各類科研成果獎 800 余項，專利 70 多項，其主辦的《中國獸醫(yī)學報》已成為國家自然科學領域的核心期刊， “ 獸醫(yī)研究所 ” 是我國動物醫(yī)學科學和技術的帶頭人。 中國長春 動物科技產業(yè)城 策劃報告 第 15 頁 共 177 頁 第二章、 總體建設思路和目標 建立 產業(yè)城 與學部的互動發(fā)展關系 引入法人治理結構，成立 產業(yè)城 總公司 為保證 產業(yè)城 的基本職能，創(chuàng)造一流的 投資 環(huán)境，建議設立 以吉林大學農學部為發(fā)起人的 產業(yè)城 有限公司（以下簡稱總公司），作為產業(yè)城 的中心法人，實行以總公司為核心的運行模式。通過管理體制和運行機制的轉變，建立 產業(yè)城 生產力促進中心等方式，不僅能利用社會資金進行應用科學研究，提高科技成果轉化率和產業(yè)化能力，還可以在市場機制的作用下，加速產學研的結合，實現(xiàn)資源分流，完成優(yōu)化組合，充分發(fā)揮各類人才的作用。 RFID 無線射頻識別是一種非接觸式的自動識別技術 ， 可識別高速運動物體并可同時識別多個電子標簽，操作快捷方便。 有關 RFID 技術的應用方式和在 產業(yè)城 的 網(wǎng)絡醫(yī)療、物流配送等領域的具體作用，參見第 六、七、八 章。 上述各項的 合計總資產規(guī)模應在 5000 萬以上，形成對總公司的控股。生產力促進中心是一種集約化和高效化的形式，具有技術中心、知識中心、人才中心、培訓中心等多種功能。 中國長春 動物科技產業(yè)城 策劃報告 第 23 頁 共 177 頁 生產力促進中心的配套服務職能：提供有償服務，包括提供文秘、商務、理財、翻譯、法律咨詢、商務咨詢、形象設計、企業(yè) 診斷等方面的支持；租賃房屋、設備、儀器和交通工具；代購代銷商品、代辦行政事務和商業(yè)廣告；提供政策消息、商業(yè)信息和技術情報；為知識產權交易和股權轉讓等提供代理和幫助?，F(xiàn)代社會每一種職業(yè)都是由若干職業(yè)技術合力的結果，單獨掌握一種技術很難勝任一種職業(yè)。 按國際慣例，企業(yè)一般不能直接申請認證公司認證，而是 通過認證咨詢公司對其進行內審，包括貫標培訓、編寫質量手冊、指導體系試運行、模擬審核等步驟。中心可依托吉林大學的優(yōu)勢和資源，嘗試聯(lián)合開展 這些高端認證業(yè)務，并逐步使之發(fā)展壯大，爭取成為國家行業(yè)認證中心 。 繼續(xù)教育學院 當今的中國正處在社會的變革與轉型期，學習型社會和終身教育制度的逐漸形成，教育培訓市場得到了空前的發(fā)展。 加強資格（學歷）教育。概念在區(qū)域開發(fā)中起著重要的作用，如 “ 特區(qū) ” 、 “ 中關村 ” 、 “ 濱海新區(qū) ” 等等， 能否擁有一個孕育著美好前景的概念， 直接關系到 產業(yè)城 預期的目標建設和發(fā)展計劃的實現(xiàn)，關系到我方權益的放大程度。唯一就意味著在國家產業(yè)政策允許的范圍內的優(yōu)先（排他性）選擇權。 項目的 建設 模式 —— 聯(lián)營和共享 學部 1 號院西南角土地，目前每平方米土地的評估價格不超過800 元。 單位：人民幣萬元 項目全部采用合作建設方式，在總股份比例 6 開的原則下，按項目獲利能力的不同，有所取舍，區(qū)別對待，作為談判中給對方的選擇。 “ 1”、 “ 2” 兩個體系的主要區(qū)別是在居住面積和功能上各有側重。 臨街商鋪 和定向開發(fā)的單體商場 為超市補充和配套商業(yè)。計劃 1 層局部 為 大 型動物觀察、治療部。 ISO9000 體系的導入將可