【正文】 螅艿芅螅袇肁薃螄羀芇葿袃肂肀蒞袂螂芅芁袁襖肈薀袁肆芄薆袀腿膆蒂 衿袈莂莈蒅羈膅芄蒄肅莀薂蒄螃膃蒈薃裊莈莄薂羇膁芀薁腿羄蠆薀衿芀薅蕿羈肂蒁薈肄羋莇薈螃肁芃薇袆芆薂蚆羈聿蒈蚅肀芄莄蚄螀肇莀蚃羂莃芆蚃肅膆薄螞螄莁蒀蟻袇膄莆蝕罿荿節(jié)蝿肁膂薁螈螁羅蕆螇羃膀蒃螇肅肅荿螆螅艿芅螅袇肁薃螄羀芇葿袃肂肀蒞袂螂芅芁袁襖肈薀袁肆芄薆袀 腿膆蒂衿袈莂 莈蒅羈膅芄蒄肅莀薂蒄螃膃蒈薃裊莈莄薂羇膁芀薁腿羄蠆薀衿芀薅蕿羈肂蒁薈肄羋莇薈螃肁芃薇袆芆薂蚆羈聿蒈蚅肀芄莄蚄螀肇莀蚃羂莃芆蚃肅膆薄螞螄莁蒀蟻袇膄莆蝕罿荿節(jié)蝿肁膂薁螈螁羅蕆螇羃膀蒃螇肅肅荿螆螅艿芅螅袇肁薃螄羀芇葿袃肂肀蒞袂螂芅芁袁襖肈薀袁肆芄薆袀腿膆蒂 衿袈莂莈蒅羈膅芄蒄肅莀薂蒄螃膃蒈薃裊莈莄薂羇膁芀薁腿羄蠆薀衿芀薅蕿羈肂蒁薈肄羋莇薈螃肁芃薇袆芆薂蚆羈聿蒈蚅肀芄莄蚄螀肇莀蚃羂莃芆蚃肅膆薄螞螄莁蒀蟻袇膄莆蝕罿荿節(jié)蝿肁膂薁螈螁羅蕆螇羃膀蒃螇肅肅荿螆螅艿芅螅袇肁薃螄羀芇葿袃肂肀蒞袂螂芅芁袁襖肈薀袁肆芄薆袀 腿膆蒂衿袈莂 莈蒅羈膅芄蒄肅莀薂蒄螃膃蒈薃裊莈莄薂羇膁芀薁腿羄蠆薀衿芀薅蕿羈肂蒁薈肄羋莇薈螃肁芃薇袆芆薂蚆羈聿蒈蚅肀芄莄蚄螀肇莀蚃羂莃芆蚃肅膆薄螞螄莁蒀蟻袇膄莆蝕罿荿節(jié)蝿肁膂薁螈螁羅蕆螇羃膀蒃螇肅肅荿螆螅艿芅螅袇肁薃螄羀芇葿袃肂肀蒞袂螂芅芁袁襖肈薀袁肆芄薆袀腿膆蒂 衿袈莂莈蒅羈膅芄蒄肅莀薂蒄螃膃蒈薃裊莈莄薂羇膁芀薁腿羄蠆薀衿芀薅蕿羈肂蒁薈肄羋莇薈螃肁芃薇袆芆薂蚆羈聿蒈蚅肀芄莄蚄螀肇莀蚃羂莃芆蚃肅膆薄螞螄莁蒀蟻袇膄莆蝕罿荿節(jié)蝿肁膂薁螈螁羅蕆螇羃膀蒃螇肅肅荿螆螅艿芅螅袇肁薃螄羀芇葿袃肂肀蒞袂螂芅芁袁襖肈薀袁肆芄薆袀 腿膆蒂衿袈莂 莈蒅羈膅芄蒄肅莀薂蒄螃膃蒈薃裊莈莄薂羇膁芀薁腿羄蠆薀衿芀薅蕿羈肂蒁薈肄羋莇薈螃肁芃薇袆芆薂蚆羈聿蒈蚅肀芄莄蚄螀肇莀蚃羂莃芆蚃肅膆薄螞螄莁蒀蟻袇膄莆蝕罿荿節(jié)蝿肁膂薁螈螁羅蕆螇羃膀蒃 螇肅肅荿螆螅艿芅螅袇肁薃螄羀芇葿袃肂肀蒞袂螂芅芁袁襖肈薀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂莈蒅羈膅芄蒄肅莀薂蒄螃膃蒈薃裊莈莄薂羇膁芀薁腿羄蠆薀衿芀薅蕿羈肂蒁薈肄羋莇薈螃肁芃薇袆芆薂蚆羈聿蒈蚅肀芄莄蚄螀肇莀蚃羂莃芆蚃肅膆薄螞螄莁蒀蟻袇膄莆蝕罿荿節(jié)蝿肁膂薁螈螁羅蕆 螇羃膀蒃螇肅肅荿螆螅艿芅螅袇肁薃螄羀芇葿袃肂肀蒞袂螂芅芁袁襖肈薀袁肆芄薆袀腿膆蒂衿袈莂 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天內可行可行成立專項工作組 ：盡職調查 、 商務談判 、 擬定收購協(xié)議海航基礎 、海航集團審核簽署收購協(xié)議海航基礎 、海航集團審核放棄 不可行不可行放棄計劃財務部 ： 落實資金方案 、 稅務籌劃招標與成本管理部 ： 深化成本估算方案項目管理部 ： 提供 工程技術 、 進度 分析合規(guī)部 ： 對合同文件作風險提示市場調研 、 現(xiàn)場踏勘 、 初步盡調不可行內部論證放棄計財部 ： 支付收購款綜管部 ： 資料接管 、 工商變更 戰(zhàn)略投資部項目拓展管理流程 — 一級開發(fā)經(jīng)營團隊戰(zhàn)略投資部 配合部門獲取項目信息放棄2 天內項目評審會編制項目預可研報告可行 ， 10 天內計劃財務部 ： 提供初步 資金 方案招標與成本管理部 ： 提供初步成本估算項目管理部 ： 提供土地 、 規(guī)劃分析及規(guī)劃草案合規(guī)部 ： 提供法律風險 防范 意見編制項目初步操作方案不可行可行 ， 10 天內計劃財務部 ： 落實資金方案 、 稅務籌劃招標與成本管理部 ： 深化成本估算方案項目管理部 ： 提供土地整理 、 工程技術 、進度 分析合規(guī)部 ： 對合同文件作風險提示啟動項目立項不可行投資決議會放棄海航基礎 、海航集團審核放棄30 天內2 天內可行 ， 5 天內不可行成立專項工作組 ：商務談判 、 擬定一級開發(fā)協(xié)議簽署一級開發(fā)協(xié)議 ，獲得一級開發(fā)授權海航基礎 、海航集團審核不可行不可行 內部論證市場調研 、 現(xiàn)場踏勘 、 溝通政府項目公司 ： 啟動項目一期的拆遷安置補償 ， 實施五 / 七通一平 ， 通過招拍掛獲取凈地0放棄放棄一、 目的及適用 范圍 ㈠ 為規(guī)范項目拓展流程，提供決策依據(jù)，特制訂本流程 。 ，與招標與成本管理部、項目管理部、合規(guī)部、計劃財務部進行非正式溝通，確定項目定位、運作方式、成本估算、投資收益測算等形成《項目初步操作方案》，報 項目評審會審議； 成立了項目組或項目公司的，由項目組或項目公司撰寫《項目初步操作方案》 。 ㈡ 合規(guī)部 ， 提供法律風險防范意見 ； ： 對 合同等法律文件進行審查，提出法律意見。 ：落實資金方案、稅務籌劃。招拍掛項目在此環(huán)節(jié)的 操作周期 為 10 天 ；其他類型項目在此環(huán)節(jié)的操作周 期根據(jù)項目特點、了解信息的進度及合作方的配合情況而定，一般不超過 20 天。 該操作周期為 5 至 10 天。 ㈤ 通過項目評審會的 項目，進入項目可行性研究階段，由戰(zhàn)略投資部組織各職能部門共同完成項目《預可研》 。三分之二以上領導否決的項目應放棄；針對領導提出的問題可以形成解決方案的應修改可研報告重新上會；全部通過無大問題的項目應進入項目 立項 階段。 ㈧ 協(xié)議簽署后，交由項目公司推進 ， 財務、報建等部配合完善手續(xù) 。 三、 合作方及合作條件 ㈠ 合作方 背景介紹 ㈡ 合作方提出的主要條件，洽談進展等。 五、 項目現(xiàn)狀及權屬狀況 ㈠ 土地現(xiàn)狀：包括七通一平情況、宗地內是否有拆遷、高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素；開發(fā)手續(xù)進展，取得政府審批文件情況。 七、 市場分析 ㈠ 區(qū)域市場行情（包括商圈或板塊分布、供應量、銷售價格、租金 及出租率等）； ㈡ 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展趨勢； ㈢ 項目在區(qū)域內開發(fā)的機會點與市場潛力。 九、 項目運作思路 獲取項目的整體操作思路和流程，存在的問題和解決建議 十、 綜合建議與計劃 ㈠ 綜合判斷 ㈡ 工作計劃 附件 21 預可研 — 開發(fā)類投資項目 目錄 第 一 部分 項目決策背景 一、外部環(huán)境 ㈠ 城市發(fā)展 規(guī)劃與宗地的關系及對項目開發(fā)的影響，如：規(guī)劃交通的規(guī)劃與建設、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等； ㈡ 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。 二、 項目四至及現(xiàn)狀 ㈠ 四至范圍； ㈡ 項目現(xiàn)狀，包括是否有拆遷、高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素； 附圖 ：四至范圍圖、現(xiàn)狀照片。 六、 規(guī)劃控制指標 具備條件的盡可能填寫，下表可按實際情況適當調整 項目 指標 備注 用地性質 總用地面積 畝 其中 凈地面積 畝 代征地面積 畝 地上建筑面積 萬平米 其中 住宅 寫字樓 商業(yè) 地下建筑面積 其中 地下車庫 人防及配套 容積率 控制高度 米 建筑密度 % 綠化率 % 停車位個數(shù) 第 三 部分：法律及政策性風險分析 一、 合作方式及條件 ㈠ 合作方基本情況：名稱、主要股東投資情況、注冊 資本、成立時間、特殊背景等； ㈡ 合作方式：例如：直接購買項目、收購公司股權、共同設立公司等。 第 四 部分：市場分析 一、 區(qū)域市場綜述 對銷售型物業(yè)按照下表列示區(qū)域內項目的主要指標，并從產品供應、需求、消化速度、租售價格等方面對 區(qū)域市場作分析描述。 ㈢ 機會：從市場機會、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。 二、 規(guī)劃設計方案（規(guī)劃 平面圖、效果圖、戶型圖等，不具備條件的可以不寫） 第 七 部分：項目開發(fā)計劃 一、 土地升值潛力初步評估 從地理位置、土地供應、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。并參照下面表格列示： 項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2） 土地成本 開發(fā)前期費 建安工程費 基礎設施費 公共配套費 不可預見費 直接成本小計 營銷費用 管理費用 財務費用 總投資合計 注：以上單位成本計算方式為投資額 /可售建筑面積，請按照以上表格調整測算表分類。 六、 項目資金預測 ㈠ 資金投入計劃：各期地價、收購款、建設成本等的投入安排。 第 九 部分：投資風險分析 包括但不限于以下風險： 一、 拆遷風險： 若包含拆遷，拆遷由誰負責解決、拆遷成本如何控制等； 二、 法律風險： 涉及股權類的債權債務風險、訴訟風險等； 三、 政策風險： 是否是國家政策限制的項目，如別墅、高爾夫等，如何通過變通的方式解決 ； 四、 技術風險： 項目的規(guī)劃條件是否能夠實現(xiàn)，是否存在規(guī)劃方面的硬傷等； 五、 市場風險： 項目定位的產品若不是主流產品，市場是否存在重大波動風險等； 六、 管理風險： 項目是否在現(xiàn)有公司管理半徑內，人員配置是否充足、是否會引起管理成本大幅增加等。 第二部分：項目概況 一、 地理位置 項目所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿金融區(qū)等）的地理位置。 第三部分：項目公司（權屬人 ）概況 一、轉讓方概況 轉讓方基本情況、初步合作意向及方式（包括價格及合作條件） 二、項目公司概況（如果涉及股權收購） ㈠ 公司歷史沿革 ㈡ 股權情況及股東情況介紹 ㈢ 財務情況分析 最近三年以及近期財務報表及財務狀況說明書，固定資產明細表，長、短期借款明細表，所有資產的產權負擔詳情，執(zhí)行的各項稅費標準、稅收優(yōu)惠政策等。 二、 物業(yè)的商圈分析 項目所在區(qū)域發(fā)展特點、客源市場說明、市場競爭狀況等。 第六部分：物業(yè)持續(xù)經(jīng)營預測 一、 持續(xù)經(jīng)營的更新改造計劃 改造思路、改造成本和時間計劃 二 、 持續(xù)經(jīng)營預測 ㈠ 經(jīng)營收入預測 ㈡ 經(jīng)營成本和費用預測、稅務分析 ㈢ 凈利潤預測 ㈣ 現(xiàn)金流預測 ㈤ 經(jīng)濟效益評價 第七部分：物業(yè)收購方式 一、 收購方式：購買資產（收購物業(yè)或按揭購買）、購買項目公司股權（現(xiàn)金收購、承債收購、混合模式） 二、收購價格及支付方式 三、收購操作流程 四、收購資金來源與融資計劃 第八部分：投資風險分析 政策風險、市場風險、管理風險、技術風險、財務風險、法律風險等。 二 、評審 內容要點 ㈠ 項目可行性研究報告及相關附件資料的審查 ； ； ； “假設”。 ㈤ 資源能力評價 ； ； ； 。 項目 評審會 、投資決議會 應保證充足的時間，以便問題的澄清和認可各位評審提 出的問題、意見和建議