【正文】 應(yīng)量、銷售價(jià)格、租金 及出租率等）； ㈡ 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展趨勢(shì)； ㈢ 項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)開發(fā)的機(jī)會(huì)點(diǎn)與市場(chǎng)潛力。 八、 投資及收益估算 投資成本預(yù)測(cè)、租售收益預(yù)測(cè)、投資回報(bào)率、資金需求和計(jì)劃等。 九、 項(xiàng)目運(yùn)作思路 獲取項(xiàng)目的整體操作思路和流程，存在的問題和解決建議 十、 綜合建議與計(jì)劃 ㈠ 綜合判斷 ㈡ 工作計(jì)劃 附件 21 預(yù)可研 — 開發(fā)類投資項(xiàng)目 目錄 第 一 部分 項(xiàng)目決策背景 一、外部環(huán)境 ㈠ 城市發(fā)展 規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：規(guī)劃交通的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等； ㈡ 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。 ㈢ 項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等； 二、內(nèi)部因素 ㈠ 項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般 3— 5 年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）； ㈡ 公司提升品牌形象、降低經(jīng) 營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用； ㈢ 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義； 第 二 部分：項(xiàng)目概況 一、 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。 二、 項(xiàng)目四至及現(xiàn)狀 ㈠ 四至范圍； ㈡ 項(xiàng)目現(xiàn)狀，包括是否有拆遷、高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素； 附圖 ：四至范圍圖、現(xiàn)狀照片。 附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)； ㈡ 教育、醫(yī)院、大型購物中心、文化體育娛樂設(shè)施、公園、銀行、郵局等配套設(shè)施。 六、 規(guī)劃控制指標(biāo) 具備條件的盡可能填寫，下表可按實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)整 項(xiàng)目 指標(biāo) 備注 用地性質(zhì) 總用地面積 畝 其中 凈地面積 畝 代征地面積 畝 地上建筑面積 萬平米 其中 住宅 寫字樓 商業(yè) 地下建筑面積 其中 地下車庫 人防及配套 容積率 控制高度 米 建筑密度 % 綠化率 % 停車位個(gè)數(shù) 第 三 部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 一、 合作方式及條件 ㈠ 合作方基本情況：名稱、主要股東投資情況、注冊(cè) 資本、成立時(shí)間、特殊背景等； ㈡ 合作方式：例如：直接購買項(xiàng)目、收購公司股權(quán)、共同設(shè)立公司等。 ㈣ 付款進(jìn)度及與付款條件。 第 四 部分：市場(chǎng)分析 一、 區(qū)域市場(chǎng)綜述 對(duì)銷售型物業(yè)按照下表列示區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的主要指標(biāo)，并從產(chǎn)品供應(yīng)、需求、消化速度、租售價(jià)格等方面對(duì) 區(qū)域市場(chǎng)作分析描述。 二、 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況 三、 近一年內(nèi)區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)狀況（開發(fā)類項(xiàng)目填寫） 名稱 土地 坐落 占地面積（畝） 建筑面積 （萬 m2） 土地用途 總成交價(jià)（萬元） 樓面地價(jià) （元 / m2） 競得人 附圖：成交土地位置分布圖 四、 小結(jié)： ㈠ 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展趨勢(shì) ㈡ 項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)開發(fā)的機(jī)會(huì)點(diǎn)與市場(chǎng)潛力 建筑面積 （萬 ㎡ ） 總套數(shù)（套） 容積率 產(chǎn)品類型 主力戶型 開盤時(shí)間 已推總量（套） 銷售價(jià)格（元 /㎡ ） 月均銷售套數(shù) 銷售率 開發(fā)商 第 五 部分：項(xiàng)目總體定位 一、 項(xiàng)目素質(zhì)分析 ㈠ 優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司發(fā)展思路等方面論述。 ㈢ 機(jī)會(huì)：從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。 二、 市場(chǎng)定位 三、 價(jià)格定位 四、 客群定位 第 六 部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 一、 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 ㈠ 主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。 二、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（規(guī)劃 平面圖、效果圖、戶型圖等，不具備條件的可以不寫） 第 七 部分：項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 一、 土地升值潛力初步評(píng)估 從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。 三、 工程計(jì)劃：工期計(jì)劃、竣工計(jì)劃。并參照下面表格列示： 項(xiàng) 目 投資總額（萬元） 單位成本（元 /m2） 土地成本 開發(fā)前期費(fèi) 建安工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公共配套費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) 直接成本小計(jì) 營銷費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 總投資合計(jì) 注：以上單位成本計(jì)算方式為投資額 /可售建筑面積，請(qǐng)按照以上表格調(diào)整測(cè)算表分類。 項(xiàng) 目 合計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 住宅 銷售面積 銷售比例 銷售價(jià)格 銷售金額 寫字樓 銷售面積 銷售比例 銷售價(jià)格 銷售金額 合計(jì) 銷售面積 銷售金額 三、 稅務(wù)分析 ㈠ 營業(yè)稅及附加 ㈡ 所得稅 ㈢ 土地增值稅（股權(quán)收購類項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)說明） 四、 經(jīng)濟(jì)效益分析 ㈠ 經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等 ㈡ 項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率、投資回收期及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 六、 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) ㈠ 資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、收購款、建設(shè)成本等的投入安排。 ㈢ 資金需求計(jì)劃：各期資金的需求缺口、資金解決方案、融資途徑等。 第 九 部分：投資風(fēng)險(xiǎn)分析 包括但不限于以下風(fēng)險(xiǎn)： 一、 拆遷風(fēng)險(xiǎn)： 若包含拆遷，拆遷由誰負(fù)責(zé)解決、拆遷成本如何控制等； 二、 法律風(fēng)險(xiǎn)： 涉及股權(quán)類的債權(quán)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、訴訟風(fēng)險(xiǎn)等； 三、 政策風(fēng)險(xiǎn)： 是否是國家政策限制的項(xiàng)目，如別墅、高爾夫等，如何通過變通的方式解決 ； 四、 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)： 項(xiàng)目的規(guī)劃條件是否能夠?qū)崿F(xiàn)，是否存在規(guī)劃方面的硬傷等； 五、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)： 項(xiàng)目定位的產(chǎn)品若不是主流產(chǎn)品，市場(chǎng)是否存在重大波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等； 六、 管理風(fēng)險(xiǎn)： 項(xiàng)目是否在現(xiàn)有公司管理半徑內(nèi)，人員配置是否充足、是否會(huì)引起管理成本大幅增加等。 第 十 部分：綜合分析與建議 一、 對(duì)項(xiàng)目判斷的結(jié)論 二、 下一步工作建議 附件： ：包括成本測(cè)算、收入測(cè)算、現(xiàn)金流量表、資金平衡表、收益指標(biāo)分析等； 同文本。 第二部分：項(xiàng)目概況 一、 地理位置 項(xiàng)目所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。 二、 周邊環(huán)境 包括交通狀況、周邊建筑和設(shè)施，客流情況等。 第三部分：項(xiàng)目公司（權(quán)屬人 ）概況 一、轉(zhuǎn)讓方概況 轉(zhuǎn)讓方基本情況、初步合作意向及方式（包括價(jià)格及合作條件） 二、項(xiàng)目公司概況（如果涉及股權(quán)收購） ㈠ 公司歷史沿革 ㈡ 股權(quán)情況及股東情況介紹 ㈢ 財(cái)務(wù)情況分析 最近三年以及近期財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)狀況說明書，固定資產(chǎn)明細(xì)表，長、短期借款明細(xì)表，所有資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)負(fù)擔(dān)詳情，執(zhí)行的各項(xiàng)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、稅收優(yōu)惠政策等。 表 3：經(jīng)營情況調(diào)查分析表（酒店為例） 收入（最近三年） 指標(biāo) 備注 平均房價(jià) 入住率 客房收入及客戶群 餐飲收入 客房出租收入 其他收入 成本控制 指標(biāo) 備注 人工成本率 餐飲成本率 能耗率 物耗率 行政費(fèi)用率 維護(hù)修理費(fèi)用率 折舊與攤銷 經(jīng)營效益指標(biāo) 指標(biāo) 備注 客房營業(yè)毛利率 餐飲營業(yè)毛利率 EBITDA GOP 率 ㈤ 公司運(yùn)營資質(zhì)、員工情況、訴訟仲裁等或有事項(xiàng) 情況。 二、 物業(yè)的商圈分析 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展特點(diǎn)、客源市場(chǎng)說明、市場(chǎng)競爭狀況等。 一、市場(chǎng)法舉例 本項(xiàng)目 項(xiàng)目 1 項(xiàng)目 2 項(xiàng)目 3 物業(yè)名稱 地理位置 占地面積 （萬 ㎡ ） 建筑面積 （萬 ㎡ ） 硬件標(biāo)準(zhǔn) 租賃價(jià)格 出租率 交易價(jià)格 待估 26000 33000 19000 交易時(shí)間 100 100 100 100 交易情況 100 100 100 100 區(qū)域因素 臨路狀況 100 103 99 98 生活服務(wù)設(shè)施 100 100 100 98 商務(wù)配套設(shè)施 100 102 98 97 自然環(huán)境條件 100 99 101 98 個(gè)別因素 建筑規(guī) 模 100 103 104 99 容積率 100 96 100 98 建筑形式 100 98 100 95 功能定位 100 105 105 96 裝修 100 105 105 99 物業(yè)管理公司 100 100 99 96 入住時(shí)間 100 102 101 103 修正系數(shù) —— 比準(zhǔn)價(jià)格 —— 22940 29374 24027 評(píng)估單價(jià) 25447 二、成本法舉例 建筑面積 36240 含地下面積 土地價(jià)值 72480000 其 它方法測(cè)算結(jié)果 (元 ) 建筑物成本費(fèi)用名稱 測(cè)算結(jié)果 說 明 建筑安裝 紅線內(nèi)市政費(fèi) 10% 建安費(fèi)用的 10%15% 不可預(yù)見費(fèi) 5% 建安市政費(fèi)用的 3%5% 專業(yè)人士費(fèi) 10% 建安市政費(fèi)用的 5%10% 管理費(fèi) 3% 土地取得和開發(fā)成本的 3%5% 建安綜合單價(jià) 建安價(jià)值 土地與建筑物合計(jì) 銷售費(fèi)用 8% 兩稅一費(fèi) %,廣告代理費(fèi)1%3% 在建工程沒有此項(xiàng)費(fèi)用 投資利息 % 一至三年期貸款利息 6% 成本利潤 25% 土地與建筑物合計(jì)的 15%30% 房地產(chǎn)價(jià)值 三、收益法舉例 租賃收入 有效毛收入 +押金利息收入 潛在毛收入 日租金 310 元 有效毛收入 出租率 50%95% 押金利息收入 押金（ n 個(gè)月租金） 經(jīng)營費(fèi)用 0 稅金 房地產(chǎn)稅 12%，兩稅一費(fèi)% 管理費(fèi) 有效毛收入的 2%5% 維修費(fèi) 重置價(jià)值的 1%3% 保險(xiǎn)費(fèi) 重置價(jià)值的 ％ 年凈收益 35,714, 收益年期 45 土地或建筑物年限 報(bào)酬率 % 報(bào)酬率 6%8% 還原系數(shù) 評(píng)估值 552,004, 15, 四、土地升值潛力初步評(píng)估。 第六部分：物業(yè)持續(xù)經(jīng)營預(yù)測(cè) 一、 持續(xù)經(jīng)營的更新改造計(jì)劃 改造思路、改造成本和時(shí)間計(jì)劃 二 、 持續(xù)經(jīng)營預(yù)測(cè) ㈠ 經(jīng)營收入預(yù)測(cè) ㈡ 經(jīng)營成本和費(fèi)用預(yù)測(cè)、稅務(wù)分析 ㈢ 凈利潤預(yù)測(cè) ㈣ 現(xiàn)金流預(yù)測(cè) ㈤ 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 第七部分：物業(yè)收購方式 一、 收購方式：購買資產(chǎn)（收購物業(yè)或按揭購買）、購買項(xiàng)目公司股權(quán)（現(xiàn)金收購、承債收購、混合模式） 二、收購價(jià)格及支付方式 三、收購操作流程 四、收購資金來源與融資計(jì)劃 第八部分：投資風(fēng)險(xiǎn)分析 政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等。 第 九 部分：綜合分析與建議 一、 對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)的結(jié)論 二、 下一步工作建議 附件： 、法律文件等 附件 3： 盤源初始信息記錄表 盤源初始信息記錄表 日期： 年 月 日 一、開發(fā)商情況（并購項(xiàng)目填寫） 公司名稱 ★ ： 股東結(jié)構(gòu)： 股東背景： 聯(lián)系地址： 傳真： 對(duì)接聯(lián)系人 ★ ： 職務(wù) ★ ： Email： 手機(jī) ★ ： 電話： 公司歷史沿革： 已開發(fā)項(xiàng)目介紹： 二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： 項(xiàng)目位置 ★ ： 用地性質(zhì) ★ ： □ 住宅 □寫字樓 □商業(yè) □酒店 □綜合體 □其他 項(xiàng)目現(xiàn)狀、工程進(jìn)度： □ 土地平整 □ 基礎(chǔ)施工 □ 主體在建 □ 封頂 □ 竣工 □ 入伙 占地面積 ★ ： 建筑面積 ★ ： 容積率： 項(xiàng)目權(quán)屬取得情況： 項(xiàng)目實(shí)景照片； 限高： 建設(shè)內(nèi)容： 三、報(bào)