【正文】 委托日期： 2021 年 月 日 6 第四部分 企業(yè)簡(jiǎn)介 香港誠(chéng)豐集團(tuán)是一家集技、工、貿(mào)、服務(wù)為一體的現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán)，集團(tuán)以設(shè)計(jì)、制造、銷售家具為龍頭，現(xiàn)已涉足地產(chǎn)、貿(mào)易、航空物流、造紙業(yè)等多種行業(yè)。公司下屬誠(chéng)豐家具廠、誠(chéng)豐萬(wàn)進(jìn)家具公司，誠(chéng)豐五金鋼具廠、誠(chéng)豐裝飾工程有限公司、 誠(chéng)豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（福清）有限公司 、 誠(chéng)豐物業(yè)管理有限公司 誠(chéng)豐鋼琴?gòu)S等生產(chǎn)實(shí)體，分別從事家具的生產(chǎn)、銷售、工程等業(yè)務(wù)。公司一直致力于為住戶塑造整潔、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境。多年來(lái) ,勤勞的誠(chéng)豐人始終以 “誠(chéng)信服務(wù) , 豐裕社會(huì)” 為服務(wù)宗旨立足于社會(huì)。山莊內(nèi)的綠化設(shè)施委派專業(yè)公司進(jìn)行常年養(yǎng)護(hù)，綠化始終保持蔥郁，茂盛；維修工定時(shí)對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行檢查及日常維護(hù)，并能向業(yè)主提供室內(nèi)有償維修服務(wù)。公司開(kāi)發(fā)高新技術(shù) 8 產(chǎn)品市場(chǎng)，熱忱地實(shí)行網(wǎng)絡(luò)管理，逐步推廣網(wǎng)絡(luò)信息，電子商務(wù)服務(wù)，以優(yōu)異的服務(wù)樹(shù)立誠(chéng)豐公司的形象。 公司把 IS9001國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證體系始終貫穿于管理全過(guò)程中，以優(yōu)異的服務(wù)維護(hù)著誠(chéng)豐形象，徹底保證消費(fèi)者的利益。 一直以來(lái)，我們恪守 “誠(chéng)信服務(wù)，豐裕社會(huì)” 的企業(yè)信條，不斷挑戰(zhàn)，完美自我，從產(chǎn)品的每一個(gè)部件做起，從每一個(gè)客戶做起，使“誠(chéng)豐”成為國(guó)內(nèi)外家具市場(chǎng)的某種著名品牌。 誠(chéng)信服務(wù) ， 豐裕社會(huì) 真誠(chéng)合作，攜手共進(jìn) 9 第五部分 企業(yè)資質(zhì)證書(shū) 10 第六部分 服務(wù)承諾 日常物業(yè)管理階段是物業(yè)管理公司實(shí)施管理與服務(wù)功能的重要階段，主要內(nèi)容包括治安管理、車輛管理、機(jī)電設(shè)備設(shè)施的維修與養(yǎng)護(hù)、清潔管理等多方面內(nèi)容。 清潔衛(wèi)生管理 劃分日常清潔和定期清潔項(xiàng)目，合理分派工作任務(wù)，分塊包干，責(zé)任到人，保持環(huán)境始終清潔干凈，無(wú)積塵，無(wú)衛(wèi)生死角，合理安排垃圾的收集及清運(yùn)，做到日產(chǎn)日清。 天花板每月清潔一次。 半米處目視路面標(biāo)識(shí)牌無(wú)灰塵、污 漬。 目視井內(nèi)壁無(wú)附著物，井底無(wú)沉淀物。 停車場(chǎng) 一天一次，整日保潔。 目視無(wú)蚊蠅飛舞。 項(xiàng)目 標(biāo)準(zhǔn) 供電 配有專業(yè)工程技術(shù)人員，變配電操作維護(hù)人員均需有高壓操作證。 經(jīng)常巡查供水系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，及時(shí)搶修，杜絕浪費(fèi)。 統(tǒng)一制作標(biāo)識(shí)，公共部位管理有序，無(wú)亂貼、亂掛、亂 13 堆現(xiàn)象。 ? 節(jié)日環(huán)境布置，營(yíng)造溫馨氛圍。 ? 按時(shí)做好管理費(fèi)的收繳工作，按規(guī)定催繳各類拖欠費(fèi)用。 管理處組織結(jié)構(gòu)及人員配備圖如下： 二、人員的配置和選聘要求 崗 位 人 數(shù) 職 責(zé) 要 求 經(jīng)理 1 人 負(fù)責(zé)管理處的全面工作 大專以上，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力和豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn) 管理員 4 人 來(lái)電來(lái)訪，接待及投訴的處理配合主任對(duì)保安、保潔、維修、工作的監(jiān)督 30 歲以下，熟悉電腦操作，溝通能力強(qiáng) 客戶服 務(wù)部 財(cái)務(wù)部 管理處經(jīng)理 保安部 商業(yè)部 工程部 保潔、綠化部 行政部 22 會(huì)計(jì) 2 人 商業(yè)管理員 3 人 商業(yè)部分的安全、環(huán)境衛(wèi) 生、公共秩序的維護(hù) 30 歲以下，熟悉電腦操作，溝通和協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，突發(fā)事件應(yīng)對(duì)能力強(qiáng) 客服主管 1 人 接待業(yè)主來(lái)電來(lái)訪，并記錄業(yè)主的投訴、建議和意見(jiàn) 具有親和力，熟悉電腦操作，溝通和協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，有一定的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)禮儀 保安主管 1 人 主要負(fù)責(zé)大廈的公共秩序、安全、消防、保安隊(duì)員的培訓(xùn)和日常管理 男性， 30 歲以下退伍軍人，良好的身體素質(zhì)和心理素質(zhì)有一定的領(lǐng)導(dǎo)能力和管理能力 工程主管 1 人 領(lǐng)導(dǎo)維修人員的對(duì)管理區(qū)域的電梯、給排水、變配電房、消防監(jiān)控、中央空調(diào)、照明等機(jī)電設(shè)備設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù) 男性，機(jī)電工 程師。重點(diǎn)開(kāi)展電腦培訓(xùn)、外語(yǔ)培訓(xùn)和物業(yè)管理培訓(xùn)，提高員工的綜合素質(zhì)。 ? 培 訓(xùn)要求 管理人員持證上崗率 100%，特殊工工作人員持證上崗率 100%，其他員工達(dá)到崗位技術(shù)精通。 ? 培訓(xùn)計(jì)劃 接管前人員培訓(xùn) 培訓(xùn)內(nèi)容及計(jì)劃安排表如下： 24 內(nèi)容 主講人 /機(jī)構(gòu) 對(duì)象 日期 物業(yè)管理的前期介入 行政部 行政部 中標(biāo)后立即執(zhí)行 接管總動(dòng)員，企業(yè)發(fā)展概況、組織架構(gòu)經(jīng)營(yíng)方針、質(zhì)量方針 行政部 全體員工 接 管 前 一 個(gè) 月 完 成 蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)概況、管理模式及管理目標(biāo) 行政部 全體員工 管理規(guī)章制度、崗位責(zé)任制 管理處經(jīng)理 全體員工 便民服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序 管理處經(jīng)理 工程部 公共設(shè)施及設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序 管理處經(jīng)理 工程部 治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序 管理處經(jīng)理 保安部 清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序 管理處經(jīng)理 保潔、綠化部 物業(yè)管理基本知識(shí) 管理處經(jīng)理 全體員工 服務(wù)意識(shí)、職業(yè)道德、言行規(guī)范、公眾形象、儀容儀表教育。 d) 崗位基本技能、工作標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序講授。 第九部分 固定資產(chǎn)的配置 為保證 蘇豪時(shí)代廣場(chǎng) 的物業(yè)管理質(zhì)量，我公司擬投入足以保障我公司管理水準(zhǔn)的人力、財(cái)力、物力。月；則商業(yè)區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為 元 /M2由于商場(chǎng)自身性質(zhì)的不同，因此我司在對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行管理時(shí)并不是將我們?cè)谧≌芾碇幸殉墒旌统晒Φ墓芾砟Ｊ秸瞻岬缴虉?chǎng)管理中去，而是針對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性的實(shí)質(zhì)進(jìn)行特色管理。 。 6AH ~nu 32 ● 商場(chǎng)物業(yè)和管理主要有以下幾個(gè)特點(diǎn) R{V/m 6T[4 ，人員成分復(fù)雜。因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)不是國(guó)家執(zhí)法機(jī)關(guān)，沒(méi)有執(zhí)法權(quán) .在處理問(wèn)題時(shí) .稍不注意就會(huì)越權(quán)甚至違法。 , +dsU{q$$ 、防盜工作要時(shí)刻警惕，思想上不能有絲毫的松懈和麻痹。入住蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)，它將人們的“衣、食、住、行”周到而完美的結(jié)合在一起，使人們足不出戶就能享受完美現(xiàn)代化居住生活。 2) 補(bǔ)充潤(rùn)滑油 。 6) 生活水泵和空調(diào)水泵因運(yùn)轉(zhuǎn)頻繁 ,每年應(yīng)拆開(kāi)聯(lián)軸器兩端軸承進(jìn)行清洗或更換 。 7. 相關(guān)閥門、管道及附件的保養(yǎng)： 37 1) 各閥門開(kāi)關(guān)應(yīng)靈活，內(nèi)外無(wú)滲漏。 5) 判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤應(yīng)予以更正。 4) 合上總電源，檢查電源指示是否正常。 2. 配送電建立 24 小時(shí)運(yùn)行值班制度，對(duì)配電裝置及高壓室經(jīng)常進(jìn)行巡查，做好每日巡視記錄、值班記錄，執(zhí)行交接班制度。 6. 停電時(shí)，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知；恢復(fù)送電時(shí)，在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。 4) 第四步：裝回柴油濾清器后，應(yīng)檢查油閥及閥門是否調(diào)到滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)的油量，固定的螺絲有無(wú)松動(dòng)；然后手動(dòng)泵油，排除油路中的空氣。 8) 第八步：合上控制電源，并讓油溫、水溫感應(yīng)塞復(fù)位，并手動(dòng)試機(jī)，觀察油壓、油溫、輸出電壓、頻率等。 2) 停電前做好一切準(zhǔn)備工作，特別是工具應(yīng)準(zhǔn)備齊全，辦理好工作手續(xù)。 3) 第三：檢查母線接頭處有無(wú)變形、有無(wú)放電變黑痕跡，緊固連接螺絲；螺絲栓若生銹應(yīng)寓予以更換，確保接頭連接緊密；檢查母線上的絕緣子有無(wú)松動(dòng)和損壞。 7) 第七：保安負(fù)荷段保養(yǎng)完畢，可啟動(dòng)發(fā)電機(jī)對(duì)其他電路供電，停市電保養(yǎng)其余母線段。 2) 第二：在分段保養(yǎng)配電柜時(shí)，帶電和不帶電配電柜交界處應(yīng)設(shè)隔離裝置。 3. 保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈、滅火器、盤車工 具掛于顯眼處。 7. 按規(guī)定定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。 3. 工程主管在周檢時(shí)組織人員對(duì)電梯進(jìn)行一次全面的檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患，立即組織整改。 7. 在電梯機(jī)房和值班室懸掛《電梯困人應(yīng)急措施》，電梯發(fā)生困人故障時(shí)，嚴(yán)格按規(guī)章執(zhí)行。 3) 每日開(kāi)始工作之前，將電梯上下行使數(shù)次，無(wú)異?，F(xiàn)象后方可使用。 2. 電梯行使中的注意事項(xiàng) 1) 轎箱的載重量應(yīng)不超過(guò)額定的載重量。 5) 不許利用轎箱頂安全窗、轎箱門的開(kāi)啟，裝運(yùn)超長(zhǎng)物品。 1) 層、轎門完全關(guān)閉后，電梯未能正常行使。 5) 內(nèi)選、平層、快速、召喚和指層信號(hào)失靈、失控。 9) 接觸到電梯的任何金屬部位有麻電現(xiàn)象。 ? 電梯定期保養(yǎng)規(guī)程 1. 機(jī)房保養(yǎng)規(guī)程 1) 先關(guān)閉電源，控制柜掃塵和各接電點(diǎn)清潔，主要有接觸器、電阻、電抗器等的清潔及引線螺絲收緊。 5) 制動(dòng)器的行程、動(dòng)作、靈活性檢查，制動(dòng)瓦磨耗的檢查及活動(dòng)部位注油。 3) 內(nèi)外門開(kāi)閉動(dòng)作及門腳膠的檢查。 6) 接合開(kāi)關(guān)裝置、快慢門的各活動(dòng)部位清掃、注油。 10) 行車情況檢查（啟動(dòng)、行車、加減及停車之平穩(wěn)性、振動(dòng)、噪音程度、平層差等） 11) 各信號(hào)燈檢查及燈泡更換。 47 1) 清洗：經(jīng)常用吸塵器除掉面板和機(jī)殼上的灰塵。每年夏季來(lái)臨準(zhǔn)備啟用空調(diào)器前，可將空調(diào)器的底盤抽出，對(duì)蒸發(fā)器、冷凝器、底盤全面清洗整理一次，以保證使用時(shí)，空調(diào)器能高效、可靠運(yùn)行。注意溫控器、各種開(kāi)關(guān)的動(dòng)作是否靈活。 48 49 第十三部分 應(yīng)急措 施 為確保蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)在緊急情況下相關(guān)人員采取緊急措施控制事態(tài)的發(fā)展，制定以下操作流程，工作人員應(yīng)按以下流程進(jìn)行應(yīng)急操作： ? 電梯故障應(yīng)急方案 1. 當(dāng)監(jiān)控室值班員接到電梯乘客困人的故障報(bào)警電話后，詳細(xì)了解電梯轎箱所處的準(zhǔn)確位置、被困人數(shù)等情況后，應(yīng)立即通知維修人員和專業(yè)技術(shù)人員 (電梯維保單位 ),同時(shí)利用報(bào)警電話對(duì)乘客進(jìn)行不間斷的安撫工作，等待救援 .并立即使用對(duì)講機(jī)或可利用的一切通訊器材與安保領(lǐng)班及管理處取得聯(lián)系 2. 維修人員接到電梯困人通報(bào)后，應(yīng)立即攜帶電梯專用鑰匙以最快的速度到達(dá)電梯被困樓層，與當(dāng)值安保緊密 配合，按照有關(guān)電梯安全操作規(guī)定進(jìn)行救援，并做好詳細(xì)記錄。 50 ? 盜竊應(yīng)急處理方案 1. 大廈發(fā)生盜竊案件時(shí)，當(dāng)值最高領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)根據(jù)是否屬現(xiàn)行罪案或案值及形勢(shì)判定是否需立即報(bào)警，報(bào)警電告 為大廈駐地公安機(jī)關(guān)或緊急情況撥打“ 110”報(bào)警。 4) 封鎖有關(guān)案件的任何消息源，防止擴(kuò)散及驚動(dòng)媒體，從嚴(yán)控制人員 進(jìn)出，謝絕采訪，并注意因任何情況泄漏而造成妨礙警方偵破案件。 51 4) 緊急情況下，可直接撥打“ 110”匪警電話； 5) 非第一時(shí)間發(fā)生的案件向大廈駐地公安機(jī)關(guān)報(bào)案處理 ； 6) 當(dāng)班班組應(yīng)在第一時(shí)間對(duì)案件作詳盡的書(shū)面報(bào)告，并呈交管理處。 3) 對(duì)大廈安全隱患立即采取整改措施，并加強(qiáng)近期的大廈安全管理，防止罪案再次發(fā)生。 4. 管理處在安排全面安全檢查時(shí)應(yīng)采用雙人巡邏，并要求檢查所有機(jī)房和死角部位。 7. 在案件調(diào)查期間，大廈人員進(jìn)出及物品應(yīng)嚴(yán)格仔細(xì)檢查，防止贓物轉(zhuǎn)移。 2) 安全護(hù)衛(wèi)員協(xié)同 “ 110”警員對(duì)當(dāng)事被搶人及現(xiàn)場(chǎng)情況做進(jìn)一步核查，了解嫌疑人員的體貌特征及罪案過(guò)程，提供警方記錄和做下一步偵破工作。 53 3. 管理處在案件現(xiàn)場(chǎng)處理告一段 落后，對(duì)搶劫案件應(yīng)進(jìn)行調(diào)查，一般情況要求調(diào)查程序如下： 1) 由管理處配合警方、公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)事件進(jìn)行調(diào)查，查找起因和安全隱患，根據(jù)大廈安全巡邏、崗位及監(jiān)控中心錄像進(jìn)行事件分析和調(diào)查，核實(shí)案件真實(shí)性及案由背景資料。 2. 趕赴現(xiàn)場(chǎng)的安全護(hù)衛(wèi)員必須攜帶警械，必要時(shí)用以自衛(wèi) . 3. 管理處在安排全面安全檢查時(shí)應(yīng)安排雙人巡邏，并要求能檢查到所有機(jī)房和死角部位。 2. 安全護(hù)衛(wèi)員在報(bào)警的同時(shí)，應(yīng)立即采取應(yīng)急程序如下： 1) 大廈各崗位安全護(hù)衛(wèi)員按突發(fā)事件危機(jī)方案，做好人員進(jìn)出控制工 54 作，必要時(shí)封閉各 進(jìn)出通道的人員進(jìn)出。發(fā)現(xiàn)有人員受傷，跟進(jìn)了解治療情況并匯報(bào)管理處。 毆斗應(yīng)急處理注意事項(xiàng)： 1. 安全護(hù)衛(wèi)員在處理毆斗事件時(shí)應(yīng)避免動(dòng)用武力。 5. 在警方到達(dá)前如有現(xiàn)場(chǎng)人員欲離開(kāi)，安全護(hù)衛(wèi)員須作其個(gè)人陳述記錄和聯(lián)系方法 ,以便供警方取證。 2) 車輛管理員、門崗及時(shí)使用手動(dòng)或遙控方式關(guān)閉停車道電動(dòng)伸縮門，盡量阻止被盜車輛闖關(guān)逃逸。 4. 管理處在警方到場(chǎng)后，協(xié)助警方并做好大廈安全警戒工作，如嫌疑人員已逃逸，管理人員做到以下事宜： 1) 大廈維持安全警戒狀態(tài)，調(diào)查被盜車輛情況，檢查其他車 輛安全狀況，采取安全防范措施。 偷車應(yīng)急處理注意事項(xiàng)： 1. 車管員或安全護(hù)衛(wèi)員在日常巡檢停車場(chǎng)安全時(shí)，嚴(yán)密檢查車輛狀況如：車窗 /門是否鎖閉、車身是否有新傷等，發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)聯(lián)系車主到現(xiàn)場(chǎng)處理。 4. 安全護(hù)衛(wèi)員在巡邏中發(fā)現(xiàn)有人偷車時(shí)，首先應(yīng)向監(jiān)控室和其他崗位報(bào)警，以求得援助及在車道進(jìn)出口設(shè)防，做好封閉準(zhǔn)備。如有毆斗、人員傷害、財(cái)產(chǎn)損失時(shí)，立即撥 打“ 110”向警方報(bào)警求援。 4) 管理處根據(jù)大廈受影響情況及業(yè)主意見(jiàn) ，對(duì)當(dāng)事人作批評(píng)教育，如有財(cái)產(chǎn)受損的，視