【正文】 的。 ④ 注意日常工作中的防護 日常工作中要注意防止擦、劃、刮傷墻臺面，防止撞擊。 ⑤ 注意材料所處的工作環(huán)境 遇有潮濕 、油煙、高溫等非正常工作要求時，要注意墻臺面及吊頂材料的性能，防止使其處于不利環(huán)境而受 損。木門窗易出現(xiàn)的問題有門窗扇下垂、彎曲、翹曲、腐朽 、縫隙過大等；鋼門窗則易翹曲、變形、銹蝕、配件殘缺、露縫透風、斷裂損壞等；而鋁合金門窗易受到酸雨及建材中氫氧化鈣的侵蝕。開啟后，旋啟式門窗扇應固定。 發(fā)現(xiàn)門窗變形或構(gòu)件短缺失效等現(xiàn)象，應及時修理或申請?zhí)幚恚乐箤ζ渌糠衷?成破壞或發(fā) 生意外事件。長期不用的外門，要加以封閉，卸下的紗窗要妥善保存，防止變形 或損壞。屋面工程施工工藝復雜，其中最容易受到破壞的是防水層。 ① 定期清掃，保證各種設(shè)施處于有效狀態(tài) 一般非上人屋面每季度清掃一次，防止堆積垃圾、雜物，防止非預期植物如青苔、雜草的生長，遇有積水或大量積雪時，及時清除，秋 季要防止大量落葉、枯枝堆積。對非正常損壞要查找原因，防止產(chǎn)生隱患；對正常損壞要詳細記錄其損壞程度。屋面增設(shè)各種設(shè)備，如天線、廣告牌等，首先要保證不影響原有功能 (包括上人屋面的景觀要求 )，其次要符合整體技術(shù)要求。 (6)通風道的養(yǎng)護管理 由于通風道在房屋建設(shè)和使用過程中都是容易被忽略而又容易出問題的部位，因此對通風道的養(yǎng)護管理應該作為一個專項格外加以重視。 ② 不要往 通風道里扔磚頭、石塊或在通風道上掛東西，擋住風口，堵塞通道。 (7)垃圾道的養(yǎng)護管理 一些住宅樓、辦公樓設(shè)置有垃圾道，作為樓上用戶傾倒垃圾的通道。在房屋接管驗收時，要認真檢查垃圾道的各個部位，看看有無出垃圾門開啟不靈便、缺少零 件、少刷漆等現(xiàn)象。 ③ 不要往垃圾道中傾倒體積較大或長 度較長的垃圾。 三、房屋的維修 (一 )房屋維修的分類 按照房屋維修的不同性質(zhì)，房屋維修可分為不同的類型。 其次，按所維修房屋的完損程度的不同需要進行小修、中修、大修或翻修。翻修是指房屋已失去維修價值，主體結(jié)構(gòu)嚴重損壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險，需全部拆除，另行設(shè)計，重新在原地或異地進行更新建造的過程。賠償性維修是指修復因住戶私自拆改、增加荷載、改變使用性質(zhì)、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動，其維修費用應由責任人承 擔。對于重大天災，如風災、火災、水災、震災等，維修費用由政府有關(guān)部門撥?？罱鉀Q；對于人為造成的災害，維修費用按賠償性維修規(guī)定的辦法處理，責任者需擔負全部或部分費用。鋼筋混凝土和磚混結(jié)構(gòu)可分為兩個等級，磚木結(jié)構(gòu)可分為三個等級。一等以下房屋包括鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)中的二等房屋和磚木結(jié)構(gòu)中的二、三等房屋，以及簡易結(jié)構(gòu)的房屋。 ② 對屋面上的壓頂、出線、屋脊、天窗、檐溝、斜溝、水落、水管等損壞導致的滲水應修復，損壞嚴重的應翻做；屋面上原有隔熱保溫層損壞的應修復；對女兒墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴重的，在不影響使用和不影響市容市貌的條件下可改修或拆除。外墻勒腳損壞的應修復，原無勒腳抹灰的可新做。發(fā)現(xiàn)抹灰層松動，有下墜危險的，必須鏟除重抹。各種墻裙損壞應根據(jù)保護墻身的需要予以修復或抹水泥墻裙。鋼門窗、鐵曬衣架、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類鐵件 (如鐵柵、鐵門等 )，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應除銹、刷防銹油漆或涂料。高級抹灰損壞應按原樣修復。水箱應定期清洗。原無衛(wèi)生設(shè)備的，是否新裝由用戶自定。若鐵門、鐵柵、鐵欄桿、鐵扶梯、鐵曬衣架等銹爛損壞的，應修復，損壞嚴重的應更換，無保留價值的可拆除。 若原先沒有下水系統(tǒng)導致院內(nèi)積水嚴重，影響用戶居住使用和環(huán)境衛(wèi)生的，在條件允許時應新做。房屋建筑維修工 程 科 學管理的重要基礎(chǔ)工作之一，就是根據(jù)危害因素發(fā)生、發(fā)展的自然規(guī)律和房屋建筑使用規(guī)律，確定各類房屋建筑的最佳修理周期。不同結(jié)構(gòu)的房屋 建筑，有不同的耐用年限，并且由于建造的時間不同，它的剩余使用壽命也是不相同的，再加之原設(shè)計標準和施工質(zhì)量的不同，所以其損壞情況和耐用程度也是不相同的。 2．房屋維修周期的確定 確 定房屋維修周期的標準是房屋普查完好率鑒定記錄和對歷年記錄所進行的統(tǒng)計分析。瓦屋面和平屋面的計劃養(yǎng)護或中修可以 3年一次。 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 25 頁 3．各類結(jié)構(gòu)房屋的維修周期 磚木結(jié)構(gòu)房屋： 12 至 15 年；磚混 結(jié)構(gòu)房屋： 15 至 20 年；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋： 20 至 25年。 (2)小修工程的范圍 小修工程主要包括以下維修內(nèi)容： ① 整修：屋面、鋼門 窗、木門窗等。 ⑤ 水、衛(wèi)、電、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修理、更換等。物業(yè)管理公司日常服務的房屋小修養(yǎng)護工程項目，主要是通過 房屋維修管理人員的走訪查房和業(yè)主 (住戶 )的隨時報修這 兩個渠道收集的。為方便住 (用 )戶隨時報修，物業(yè)管理公司可采取以下措施：設(shè)置便民報修信箱；建立接待值班制度；組織服務咨詢。 ③ 落實小修工程任務。 ④ 監(jiān)督檢查小修養(yǎng)護工程。中修工程適用于一般損壞房屋，其一次維修費用應低于該房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價的 20％。 3．大修工程 (1)大修工程的概念 大修工程是指無倒塌或只有局部倒塌危險的房屋，其主體結(jié)構(gòu)和公用生活設(shè)備 (包括上下水管道、取暖設(shè)備等 )的大部分已嚴重損壞，雖不需要全面拆除，但必須對它們進行牽 動、拆換、改裝、新裝，以保證房屋基本完好或完好的工程。經(jīng)大修后的房屋，一般都要求達到基本完好房的標準。 ④ 對房屋主體結(jié)構(gòu)進行專項抗震加固的工程。 (2)翻修工程的適用范圍 ① 房屋主體結(jié)構(gòu)全部或大部分損壞，有倒塌危險。 ⑤ 國有基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復的房屋。經(jīng)過綜合維修后的房屋應達到基本完好或完好的標準。省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門可在近期內(nèi)組織有關(guān)單位編制、 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 25 頁 修訂和完善現(xiàn)行屋面、墻面、廁浴間和地下室等防水工程構(gòu)造標準圖集。每年由全國防水材料質(zhì)量使 用認證檢測中心，對進入市場的防水材料進行抽樣檢驗，通過抽檢，確認一批質(zhì)量可靠的防水材料。通過培訓，防水工程設(shè)計人員應掌握各種防水材料的性能及其設(shè)計原則與細部構(gòu)造的特點；施工管理人員應達到掌握防水材料的基本性能、防水構(gòu)造做法與基本的施工技術(shù)；操作人員應能 正確理解和掌握防水工程施工的操作要領(lǐng)。施工中，對防水工程中的主要部位進行嚴格的質(zhì)量控制和檢查。 七、完善防水工程的維護保養(yǎng)制度。防水工程質(zhì)量問題多，滲漏情況嚴 重的地區(qū)和部門，應設(shè)立相應的防水工程領(lǐng)導小組，負責制定措施，組織技術(shù)攻關(guān)，推廣成熟的施工技術(shù)和科技成果， 力求在短期內(nèi)使?jié)B漏得到治理，防水工程質(zhì)量得到提高。對屋面防水工程使用的材料，設(shè)計文件中要詳細注明對品種、規(guī)格和性能的要求，但不得指定生產(chǎn)廠。 四、屋面防水工程必須由防水專業(yè)隊或防水工施工。各地區(qū)工程質(zhì)量監(jiān)督站要把屋面防水工程列為重點監(jiān)督內(nèi)容之一。 第二條本規(guī)定適用于城市 (指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn) )房屋的修繕管理。 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 25 頁 第四條城市房屋的所有人、使用人和房屋修繕企事業(yè)單位，均應遵守本規(guī)定。 第二章房屋修繕管理機構(gòu)的職責 第六條國務院建設(shè)行政主管部門主管全國城市房屋修繕管理工作。其房屋修繕管理工作，應當接受當?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門的指導。 第十一條因使用不當或者人為造成房屋損壞的，由其行為人負責修復或者給予賠償。 第十四條對于房屋所有人或者修繕責任人不及時修繕房屋，或者因他人阻礙不能及時修繕，有可能導致房屋發(fā)生危險的，當?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門可以采取排險解危的強制措施。 第十六條縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當指導和監(jiān)督直管公房管理單位、自管房單位編制年度房屋修繕計劃，并檢查其執(zhí)行情況。 第十九條直管公房修繕資金的籌措，可以通過下列途徑： (一 )房租收入中應當用于房屋修繕的部分； (二 )從城市維護建設(shè)資金中適當劃拔； (三 )本系統(tǒng)多種經(jīng)營收入的部分盈余； 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 25 頁 (四 )法規(guī)和政策允許用于房屋修繕的其他資金。 第六章房屋修 繕質(zhì)量管理 第二十二條對于中修以上的房屋的修繕工程，房屋所有人或者修繕責任人必須向房屋所在地的有關(guān)質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；未辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)的，不得施工。 凡檢驗評定不合格的，不得交付使用。 第七章房屋修繕定額管理 第二十六條各級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門必須建立、健全房屋修繕工程定額管理制度，對房屋修繕工程定額實行歸口管理。 第三十條從事房屋修繕業(yè)務的企事業(yè)單位，應當向當?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門申請辦理資質(zhì)登記，并按照批準的資質(zhì)等級承接修繕任務。 具體處罰辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門制定，報同級人民政府批準后執(zhí)行。 建制鎮(zhèn)的房屋修繕管理有特殊要求而不適用于 本規(guī)定的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門另行規(guī)定。 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 25 頁 第二節(jié)設(shè)備管理人員培訓內(nèi)容 設(shè)備管理是指對供水、供電、空調(diào)、給排水系統(tǒng)的設(shè)備 設(shè)施所實施的養(yǎng)護與維修管理。若為堪用設(shè)備，還應有以前使用情 況的記錄資料。安裝竣工資料中主要是竣工圖，圖上必須標明設(shè)備位置、管路口徑、管網(wǎng)走向及長度 (地下管路應注明埋設(shè)深度 )和主要閘閥位置等。 使用 情況記錄由使用單位提供，其主要內(nèi)容是運行與檢修的狀況 —— 開始使用的日期，檢修的時間、 內(nèi)容及結(jié)果等。 對隔 膜式和囊袋式氣壓供水裝置，要檢查其膠膜或膠囊是否緊固；對氣壓錳砂除鐵供水裝置或除氟供水裝置，還應檢查其濾料填充是否正確 。對這一關(guān)鍵部分的維護保養(yǎng)應注意以下幾個方面： (1)保持電器控制箱的干燥。 (2)定期檢查電氣控制箱各接線點的情況，其中尤其應重點檢查離合次數(shù)較多、振動較大的電器元件的情況。對熔斷器、繼電器、交流接觸器觸頭等這些易損電器元件要注意及時更換或修復，以免導致更大損失，影響整個電 控箱的工作。對水井，應注意環(huán)境衛(wèi)生，防止水質(zhì)被污染。 (2)水泵 能與氣壓供水裝置配套的水泵有多種，農(nóng)村深井使用的是深井泵或潛水泵，大口井使用的是離心泵或潛水泵，緩沖水箱使用的是離心泵。 ② 水泵的振幅一般不超過 0． 08毫米。如發(fā)現(xiàn)滴水過快或過慢，應及時調(diào)整填料壓蓋的壓緊程度。氣壓罐的作用主要在于儲存、調(diào)節(jié)水量，并將水輸人供水管網(wǎng)。 清洗的方 法：首先，停止氣壓罐的運行；其次，擰開罐體底部接管，將水放凈；再次，卸下人孔蓋，用鋼絲刷除去罐內(nèi)水垢和氧化層，并刷上防水涂料 (此時應注意：在卸下人孔蓋時，應更換膠墊，以免入孔封閉不嚴，導致罐 體失氣 )；最后，上緊入孔蓋，并安上接管。如果發(fā)生故障，應立即進行檢修，檢驗合格后， 才能繼續(xù)使