【正文】 發(fā)展，以高專、禹都、機(jī)場工業(yè)園、鹽湖工業(yè)園為四大核心區(qū)向周邊，新區(qū)（城東）建設(shè)初具雛形拓展，道路系統(tǒng)以工農(nóng)街、禹都大道、河?xùn)|街、紅旗街為東西四條干道，南北以解放路、人民路、中銀大道、槐中路、學(xué)苑路為主，構(gòu)成了整個城市的道路框架。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁 共 33 頁 主導(dǎo)產(chǎn)品：服裝鞋帽，主要匯聚在解放路與河?xùn)|西街；酒店餐飲、煙酒批發(fā)部主要聚集在鳳凰路火車站、汽車站附近；醫(yī)院與醫(yī)藥批發(fā)零售聚集在紅旗街；產(chǎn)品檔次以高中檔為主，世界級名牌與國內(nèi)名牌、所占比例在 30%，中等檔次能以大多數(shù)人所接受的占到 50% ，整個商圈內(nèi)、商業(yè)氣氛濃、人流量大。 運(yùn)城市缺少一個可供大數(shù)人（中低端 收入人群）休閑娛樂的綜合性場所，但目前運(yùn)城不可能產(chǎn)生這種定位的大型娛樂場所。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁 共 33 頁 第六節(jié) 運(yùn)城市住宅市場需求調(diào)查及分析 1 現(xiàn)住房狀況 1)、現(xiàn)在住在運(yùn)城哪一個區(qū)域（百分比） 本次調(diào)研對象居住區(qū)域分布如上圖，市中心最多占到 39%，城西次之，占到 26%，由此得出市 中心和城西仍為主要人群聚集地。 2. 目標(biāo)住房篇 1)、 區(qū)域偏好順序 項目 禹都 市中心 城北 城西 城東 頻率 11 77 13 14 2 百分比 通過調(diào)查，偏好于 居住市中心的有 77 人占到總樣本的 %，第二位是城西有 14 人選擇（ %），依次是城北（ %）、禹都區(qū)域（ ）、城東（ ）。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁 共 33 頁 4)、你喜歡住宅哪種外觀 色調(diào)清新、風(fēng)格淡雅排首位，有 52 人選擇；立面簡潔、格調(diào)高雅為其二43 人選擇；水中樓閣、浪漫溫馨有 36 人選擇； 5)、喜好的住宅風(fēng)格（百分比） 田園風(fēng)格的住宅是消費(fèi)者的首選，占到 34%，其二是現(xiàn)代簡約式的風(fēng)格%，歐陸風(fēng)格的其次有 %的選擇。作為中銀大道同禹都大道的十字路口，作為高教園區(qū)、機(jī)場新區(qū)、東城住宅 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 16 頁 共 33 頁 區(qū)、運(yùn)城政務(wù)區(qū)的交通口岸，總面積 2 萬㎡的項目，此項目獨(dú)享中銀大道優(yōu)勢地段唯一的黃金絕版口岸，其項目雖然優(yōu)勢與劣勢并存，卻顯示眾多的突破口。 三 種 定 位 方 案 方案分類 方 案 一 方 案 二 方 案 三 物業(yè)類型 2 百貨，以上為住宅 2 百貨， 4 賓館，以上為住宅 餐飲、金融、購物、休閑、娛樂、寫字間、住宅 定位 中銀大道上首棟擁有配套商業(yè)的單體住宅 中銀大道十字路口的地標(biāo)建筑 運(yùn)城首席復(fù)合地產(chǎn)口岸地標(biāo) 項目盲點 商場過大，體量難以支撐 較為單一，同方案一盲點 口岸價值需要推廣傳播 項目印象 普通 一般 易成為運(yùn)城地產(chǎn)地標(biāo)建筑 評 價 較為單一 與所在位置不夠協(xié)調(diào) 口岸價值，運(yùn)城首席 第二節(jié) 項目定位方案 一、 項目 SWOT 分析 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 17 頁 共 33 頁 項目優(yōu)勢分析： 地段優(yōu)勢強(qiáng)： 位于運(yùn)城市區(qū)金融一條街中銀大道和商業(yè)一條街禹都大道交匯處，作為高教園區(qū)、機(jī)場新區(qū)、東城住宅區(qū)、運(yùn)城政務(wù)區(qū)的交通口岸，此項目獨(dú)享中銀大道優(yōu)勢地段唯一的黃金絕版口岸； 交通便利，而且隨著運(yùn)城新城向東移動的發(fā)展趨勢，具有較大的商業(yè)價值。 南風(fēng)廣場周圍以及新城區(qū)的新天地廣場已有較為豐富的業(yè)態(tài)，且檔次不低，而本項目規(guī)模較大，對招商需求相當(dāng)大，因此面對招商 的壓力也大。 現(xiàn) 時運(yùn)城傳統(tǒng)商業(yè)比較多，市場定位、商場操作手法、整體形象推廣等的經(jīng)營管理的模式比較傳統(tǒng)，它們大都是百貨或超市的形式與本項目的形式不同，如將新型的經(jīng)營管理模式引入將會使將整個項目提升。 由于商鋪所占比例較大，所以必須和住宅同時推廣，導(dǎo)致推廣過程中信息點過大，信息分散，給宣傳推廣帶來的困難。目標(biāo)群體和競爭者是定位的依據(jù)。在商務(wù)住宅中，將全面引入辦公信息化網(wǎng)絡(luò)體系，并建立 “中銀國際 ”網(wǎng)絡(luò)空間網(wǎng)站 ，同時發(fā)布入住公司的各類供求信息，在互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)上統(tǒng)一形象為其作全面的系統(tǒng)性宣傳，既可以提高其 “中銀國際 ”的品牌形象，也可以最大價值的提升入伙 企業(yè)及置業(yè)者的價值。 主題 定位 “運(yùn)城首席復(fù)合型口岸地標(biāo) ” 定位演繹 “運(yùn)城首席復(fù)合型口岸地標(biāo) ”，口岸是一種在風(fēng)水學(xué)上形象的說法 ，由于其地處中銀大道同禹都大道的交匯處，人流及車流則可形象成為水流，而本項目正處于交匯處的東南角，稱為 “口岸 ”則能夠很貼切的顯示其項目定位；復(fù)合型是指本項目業(yè)態(tài)豐富，綜合了商場、餐飲、私人會所、休閑娛樂、住宅、迷你 office、寫字樓等為一體，充分體現(xiàn)資源合理利用， 切實展現(xiàn)口岸地段優(yōu)勢；首席是指項目在運(yùn)城首次應(yīng)用，在本區(qū)域獨(dú)一無二。 操作 2 建立項目的品牌形象力 形象力是項目對目標(biāo)客戶的吸引力，吸引目標(biāo)客戶關(guān)注項目、了解項目、喜歡項目，讓其增強(qiáng)對項目信心，促進(jìn)租售實現(xiàn)，主要因素包括：主力商戶形象、商業(yè)前景、發(fā)展商實力、樣板間 操作 3 人性化形象包裝 外觀形象、視覺形象、內(nèi)部形象 操作４形成商業(yè)文化 項目要做品牌，地產(chǎn)思想乃是運(yùn)營基礎(chǔ)。 操作 4 獨(dú)一無二的個性特色 項目要獨(dú)樹排他性，有效規(guī)避競爭風(fēng)險； 第三章 目標(biāo)客戶群體分析 在運(yùn)城市中銀國際 項目總體定位基礎(chǔ)上，我們結(jié)合《市場調(diào)研報告》的基本結(jié)論，提出以下客戶群體定位。 年輕而擁有夢想，追求時尚品位的一部分人群。 周邊范圍內(nèi)從事高薪水的技術(shù)性工作者，和學(xué)校有較高級職稱的知識分子。 張先生， 42 歲，發(fā)展較好的私人性質(zhì)的中小公司領(lǐng)導(dǎo)人，注重性價比，敢于投資冒險。大學(xué)畢業(yè)后分配回來，我一直想要在運(yùn)城也能住這樣的房子。 張小姐， 26 歲，夫妻都是公務(wù)員收入穩(wěn)定，家庭比較富裕，父母家在附近居住。傳統(tǒng)的商鋪開發(fā)經(jīng)營的形式較為簡單 ,營銷鏈的形式是 “開發(fā)商 ——投資者 ”隨著商業(yè)地產(chǎn)的興起 ,簡單的經(jīng)營模式已經(jīng)無法適應(yīng)競爭 ,轉(zhuǎn)向多方參與 ,謀求共贏 互利的模式 “開發(fā)商 ——投資者——經(jīng)營商家 ——消費(fèi)市場 ”。 盡管有不少開發(fā)商意識到招商的重要性，但招商也并非一廂情愿的事。就達(dá)到本項目招商目的主要有以下幾點： 托地利優(yōu)勢，成就中銀國際 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 28 頁 共 33 頁 “地段、地段，還是地段 ”，既然占據(jù)了這么好的優(yōu)勢地段，不如把他用的干脆利落。但在招商上，盡量符合運(yùn)城市場的本地情況，能夠迅速聚集人氣，提高知名度。 二、招商目標(biāo) 目標(biāo)是指導(dǎo)行動的綱領(lǐng)，對于中銀國際商業(yè)物業(yè)，在所處地段及周邊環(huán) 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 29 頁 共 33 頁 境的情況下，如何吸引中小型商務(wù)機(jī)構(gòu)，同時吸引私人會所、銀行、進(jìn)駐，將是一個較為突出的問題。而異業(yè)互補(bǔ)就是滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客親身體驗變化，提高其消費(fèi)興趣。 原則 5 放水養(yǎng)魚原則 租賃經(jīng)營采取放水養(yǎng)魚原則， “先做人氣，再做生意 ”，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，將本項目先做紅火，吸收足夠的人氣值后，再行成為更具有投資價值的商業(yè)物業(yè)。 開業(yè)前保障投資者收益 對商鋪投資者，進(jìn)行帶全產(chǎn)權(quán)式銷售，采用 “先租后售、先售后租 ”的形式，建議在 2020 年 12 月底前保證 8%的收益；對于自行經(jīng)營的商戶，也同樣 2020 年 12 月底前保證 8%的收益。 招商政策執(zhí)行中注意問題 1. 低承諾，高兌現(xiàn) 推出優(yōu)惠政策要留有余地，把握性較低、條件不具備或時機(jī)不 成熟時，不能一步到位，需分步實施。招商政策一經(jīng)確定，決不能朝令夕改，沒有定數(shù)，一定要保持招商政策的相對穩(wěn)定性。充分利 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 32 頁 共 33 頁 用中銀國際開盤、封頂、裝修、交房、開業(yè)等事件進(jìn)行針對性宣傳，提高項目的知名度、增值潛力。 最優(yōu)篩選目標(biāo)客戶 對所有租賃的目標(biāo)客戶，按照招商條件及要求，進(jìn)行分類排隊。 造優(yōu)質(zhì)品牌 以品牌樹形象，以形象開拓市場。