【正文】 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 1 頁 共 33 頁 中銀國際項目全程策劃運營報告 前 言 ……………………………………………………………………………………………..03 第一章、市場分析報告 ……………………………………………………………………………..04 第二章、項目定位 …………………………………………………………………………………..27 第三章、目標客戶群體分析 ……………………………………………………………………….39 第四章、項目招商策略部分 ……………………………………………………………………….45 第五章、項目形象策劃 ……………………………………………………………………………60 第六章、推廣與傳播策略 …………………………………………………………………………75 第七章、商務(wù)住宅銷售執(zhí)行方案 …………………………………………………………………94 結(jié) 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 2 頁 共 33 頁 語 ………………………………………………………………………………………………..103 前 言 作為運城市具有專業(yè)地產(chǎn)服務(wù)意識的全程策劃公司，創(chuàng)天置業(yè)國際策劃聯(lián)盟本著對 “中建項目 ”認真、負責(zé)的態(tài)度，在大膽假設(shè)、小心求證的實踐精神和時間緊、工作量大的前提下，我們深入到運城的大街小巷，對商業(yè)物業(yè)、住宅地產(chǎn)等眾多運城現(xiàn)有或在建的所在項目進行了全面的勘查和調(diào)研，同時從國家土地宏觀調(diào)控政策分析、運城地區(qū)及山西省的地方土地政策、城市規(guī)劃等諸多方面入手，作了深入、細致的分析和調(diào)研工作，目的是能夠精確項目市場定位、找準本項目的核心購買人群，同時最大價值的挖掘項目本身所蘊含的經(jīng)濟價值。 在本報告中，我們將從市場分析部分、項目定位及價值分析部分、招商策略部分、形象策劃部分、廣告推廣部分、銷售執(zhí)行部分進行重點闡述，同時我們將針對本項目所潛在的目標客戶群體做深入、細致地挖掘和求證工作，為本項目多快好省的實現(xiàn)其價 值最大化做出總綱策略性的文字，能夠使得 “中銀國際 ”成為運城市的地標性建筑之一，同時提升中建集團在運城的美譽度及市場知名度，為發(fā)展商進一步開拓運地產(chǎn)打下堅實的一線開發(fā)商的品牌格調(diào)。 第一章 市場分析報告 第一節(jié) 項目概述 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 3 頁 共 33 頁 中建公司現(xiàn)開發(fā)項目 “中建大廈 ”，位于運城市區(qū)金融一條街中銀大道和商業(yè)一條街禹都大道交匯處。占地面積 ，建筑面積約為20200m2。工程為框剪結(jié)構(gòu)，層高為 16 層，一、二層為商業(yè)門面房，以上為住宅，下設(shè)地下停車場與人防工程；大廈內(nèi)設(shè)地溫式中央空調(diào)，各單元設(shè)專用電梯及消防樓梯，配置 專線及專用發(fā)電機組，各住戶可全天供應(yīng)熱水， 24 小時監(jiān)控錄像，保證住戶的財產(chǎn)安全；大廈外墻為干掛花崗巖，窗為第五代雙玻璃纖維鋼窗；室外設(shè)地上專用商業(yè)停車場，下設(shè)兩座 800 立方專用消防蓄水池。中建大廈項目整體設(shè)施齊全，配套一流，領(lǐng)河?xùn)|大地家居時尚之潮流。 “中建大廈 ”項目計劃總投資 5000 萬元，將陸續(xù)到位資金 2020 余萬元?，F(xiàn)已完成地基處理，正進行基礎(chǔ)筏板鋪設(shè)，完成投資額 200 余萬元。工程進度計劃國慶節(jié)完成主體工程，年內(nèi)全部竣工。施工方為山西省第二建筑公司，該公司制度完善，管理到位，是一支技術(shù)一流、信譽可靠的專 業(yè)建筑工隊伍。 第二節(jié) 市場分析 運城市位于山西省西南端，與陜西省、河南省隔河相望，地處東經(jīng) 110 15112 04，北緯 34 35—35 4 之間，撤地建市后下轄 2 市 1 區(qū) 10 縣，總?cè)丝诮咏?500 萬人，面積約為 萬平方公里。古代的運城被稱為河?xùn)|，是中華民族的重要發(fā)祥地之一，同時在山西省，運城乃是山西主要的麥棉基地，地勢平坦、氣候溫和、土地肥沃、光照充裕，交通十分便利，新世紀的運城將被打造成為一個黃河金三角地帶的 “經(jīng)貿(mào)、旅游 ”為一體的中心城市。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 33 頁 近年來針對國家發(fā)展中部地區(qū)的歷史機遇，政府加快了城 市化建設(shè)的步伐，在城市建設(shè)上下大力氣，重在改變城市面貌，改善投資環(huán)境。 2020年撤地設(shè)市以來，全市社會固定資產(chǎn)投資 億，其中房地產(chǎn)投資 億。城市基礎(chǔ)設(shè)施累計投資 70545 萬元，市區(qū)完成拆遷任務(wù) 13 萬平方米。城市格局基本形成；新區(qū)建設(shè)全面啟動，房地產(chǎn)迅速興起，以金鑫、天泰、御苑等一線開發(fā)商為龍頭的房地產(chǎn)企業(yè)帶動整個運城市房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。 1 市場簡況 2020 年以來房地產(chǎn)迅速發(fā)展，部分指標如下： 年 份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 完成投資額 億 億 億 10 億 開工面積 170 萬㎡ 竣工面積 70 萬㎡ 2020年以來運城市房地產(chǎn)發(fā)展勢頭超過以往，商品房銷售價格持續(xù)上漲，與去年同期相比售價指數(shù)上升 %究其房價上漲原因主要有： 1)、國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，嚴格限制土地出讓項目審批，實行土地招標、拍賣、掛牌等交易形成，使土地價格迅速上漲。 2)、筑材料價格上漲幅度較大。 3)、小高層與高層等高檔住宅項目增加、投資成本增加。 2 運城市房地產(chǎn)業(yè)特點 1)、 逐步向高檔次、高品質(zhì)、高價位方向發(fā)展。 2)、 舊城改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)、新區(qū)建設(shè)的熱潮席卷全市，隨之帶 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 5 頁 共 33 頁 動房地產(chǎn)迅速發(fā)展。 3) 西安、北京等地先進的開發(fā)理念、服務(wù)品質(zhì)，使運城市房地產(chǎn)品質(zhì)不斷提高。 4) 市場潛力大，運城市是山西最大的物流貿(mào)易中心，設(shè)市以來，經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市化進程不斷加快，城市的聚集效應(yīng)增大，周邊城區(qū)人流不斷涌入。城市改造建設(shè)帶動住宅革命，導(dǎo)致商品房銷售勢頭一路盤升，價格持續(xù)上漲。 3 房地產(chǎn)分類市場分析 1)、寫字樓：運城市目前無專業(yè)的寫字樓，大多數(shù)公司都在原來一些單位的辦公樓上租房子，寫字樓在運城市應(yīng)該算是一個新興行業(yè)，具有一定的潛力， 但目前市場銷售并不理想，近期以御苑房產(chǎn)推出的河?xùn)|商務(wù)中心最具代表性。相應(yīng)也推出了一批住宅式公寓，如：世紀東方、御鳳園等。 2)、住宅： 2020 年以來，市場上出現(xiàn)了供銷兩旺的局面，竣工銷售均出現(xiàn)持續(xù)增長勢頭，市場價格一路飚升，目前市場上商品房銷售價格已超過 2020 元 /㎡，一套房的售價都在 20 萬元以上，實現(xiàn)了由普通住宅向高檔精品住宅的成功過渡，人們對住宅品質(zhì)的要求不斷提升。高檔住宅以梧桐名邸、學(xué)府家園、御溪苑、凰金苑、金兆大廈為代表，而且銷售情況良好。 3)、商鋪：受地理位置影響，運城是山西最大的物流集貿(mào)中心， 再加上山西人喜好做生意，這為商鋪建設(shè)奠定堅實的基礎(chǔ)，商鋪是城市繁華的標志，運城撤區(qū)設(shè)市以來經(jīng)濟發(fā)展的速度是令人震驚的，大型商鋪數(shù)量 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 6 頁 共 33 頁 不斷增加，最具代表性的有，東星時代廣場、今日國際商城、粵晉新天地等，目前沿街開發(fā)的項目大都為商住兩用， 4)、別墅：運城市屬典型的上層階級密集型，隨著人們對住房環(huán)境要求的不斷提高，別墅在運城也有了一定市場，御苑房地產(chǎn)公司首家在運城開發(fā)別墅 56 套，現(xiàn)已全部售完，每套售價在 50 萬元以上，空港度假村的別墅也正在建設(shè)。 第三節(jié) 運城房地產(chǎn)項目簡況 （一）三大板塊 城東高檔住宅 項 目名稱 開發(fā)商 均價 規(guī)模 結(jié)構(gòu)層數(shù) 銷售情況 梧桐名邸 金世 2400 4 棟板式小高層 框剪 11 層 50% 學(xué)府家園 金鑫 2200 占地 100 畝 磚混框架 6 到 12 層 70% 御溪苑 御苑 1700 占地 130 畝 磚混多層 售完 御溪苑 御苑 2100 占地 150 畝 6 到 12 層 60% 鳳凰小區(qū)期 天泰 2200 一二三期 三棟小高層 三期開盤已售 40% 禺都花園 天泰 1600 多層 80% 城內(nèi)商鋪住宅平分秋色住宅 項目名稱 開發(fā)商 均價 規(guī)模 結(jié)構(gòu)層數(shù) 銷售情況 世紀東方 鳳金園 2380 4 棟板式小高層 框剪 12 層 70% 家電二期 廣廈 1580 8 棟多層 磚混 7 層 50% 御鳳圓 建筑公司 2280 1 棟小高層 框剪 15 層 20% 金兆大廈 金兆 2580 畝 碟式高層 26 層 38% 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 7 頁 共 33 頁 以上項目中世紀東方、御鳳圓、金兆大廈均為商住兩用，一至三層為商