【正文】 這種欲望必須使得中銀國際交一份滿意 的招商運營計劃，使得對中銀國際進行商務工作的商家能夠得到最大價值的滿足。我公司提出 2 元 /㎡ 尋客源，重點突破 招商過程中，應該通過各種手段尋找客源，盡量多的掌握資源，以便選擇。 以點帶面，特色經(jīng)營 特色經(jīng)營指商家經(jīng)營的品牌、形式區(qū)別與其他同類業(yè)態(tài)，具有較高的文化、藝術、科技含量等。 稅費 商家試營業(yè)期間（ 3 個月內）不交納稅費 。配合我們對該項目的定位，使之成為運城高檔次、高規(guī)格的娛樂休閑集購物消費于一體的底商經(jīng)營模式，將同時提升其住宅的價值所在。 我就是想在運城找一個高檔的、交通方便的住宅，在城市的中心地帶， 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 26 頁 共 33 頁 讓我 出去購物啊，娛樂啊都方便一些，樓盤的檔次要高檔、要南北通透，價格上我不要太貴就可以了，因為父親可以給我提供房子的全款。 運城市經(jīng)商人，在商業(yè)上取得一定成功。本項目的總體定位基本模型如下圖： 項目功能定位 本項目所處的位置，決定了項目本身的功能定位及所能依存的業(yè)態(tài)。 價值趨勢走向將凸現(xiàn)本項目未來 潛值： 禹都大道是貫穿在運城新老城的一條樞紐公路，而中銀大道又是將新老城劃分開來的一條主要道路，圍繞南風廣場的休閑娛樂商業(yè)中心以及運城市政府的建設，以及東區(qū)的新城區(qū)建設和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的配套完善，商業(yè)地區(qū)必然將向東進行輻射，本項目的商業(yè)的氛圍日漸濃厚，商機無限。 3)、現(xiàn)住房建筑面積（百分比） 可以看到： 91110 平米的占最多達到 %，其二是 111130 平米的占 %， 7191 平米和 70 平米以下比例很小分別是 %和% ，隨著生活水平的不斷提高，人們向往更高層次的生活，本項目的順勢推出，將正好迎合這部分人群的需求。酒店賓館不少但普遍規(guī)模不大，檔次一般， 基本都處于市中心較繁華地段，整體經(jīng)營狀況較好。 第五節(jié) 旅游服務及相關配套市場調查與分析 現(xiàn)狀分析： 酒店賓館總體來看，規(guī)模不大，檔次一般，而且都處于較繁華地段，但整體經(jīng)營狀況較好。 面積：主導面積 80—130 次推 130—180 及 180—260。 2)、筑材料價格上漲幅度較大。 在本報告中，我們將從市場分析部分、項目定位及價值分析部分、招商策略部分、形象策劃部分、廣告推廣部分、銷售執(zhí)行部分進行重點闡述，同時我們將針對本項目所潛在的目標客戶群體做深入、細致地挖掘和求證工作，為本項目多快好省的實現(xiàn)其價 值最大化做出總綱策略性的文字，能夠使得 “中銀國際 ”成為運城市的地標性建筑之一，同時提升中建集團在運城的美譽度及市場知名度，為發(fā)展商進一步開拓運地產(chǎn)打下堅實的一線開發(fā)商的品牌格調。城市基礎設施累計投資 70545 萬元，市區(qū)完成拆遷任務 13 萬平方米。 商鋪 項目名稱 開發(fā)商 均價 規(guī)模 結構層數(shù) 銷售情況 二朗廟商業(yè)街 達隆 10000 占地 84000 平方米 商鋪 2 層鑄住宅 6 層 80% 今日國際 新利通 10000 占地 90 畝 框剪 70% 粵晉新天地 澤鑫 10000 占地 15 畝 框剪 售完 蓄勢待發(fā) 項目名稱 開發(fā)商 均價 規(guī)模 結構層數(shù) 銷售情況 金源閣 豐喜房產(chǎn) 2020 三棟小高層 框架 14 層 售完 都市御廷 建筑公司 2050 2 棟小高層 框架 16 層 20% 金地花園 市開發(fā)公司 1550 占地 100 畝 6 到 12 層 （二） 2020 年新建項目 1 大世界花園 開發(fā)商：寶翔房地產(chǎn)公司 規(guī)模： 1000 畝 位置：城東 名士花園 開發(fā)商：鑫圓 規(guī)模： 100 畝 位置：城東 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 8 頁 共 33 頁 名人港灣 開發(fā)商：亞航房地產(chǎn)開發(fā)公司 規(guī)模： 160 畝 位置： 東北 第四節(jié) 市場簡析 （一）區(qū)域商品房價格分析 整個運城市的商品房市場自東向西，自南向北價格逐漸上升，品質不斷提高，從城西的明珠小區(qū)到城東的梧桐名邸房價叢 1400 元漲至 2500 元，從城南的望湖新村到城北的金源閣房價從 1400 元漲至 2020 元。隨著人們對住宅品質的要求不斷提升，高檔住宅的市場逐步成熟，運城市屬藏龍臥虎之地，每套 50 萬元以上的別墅市場情況良好，但總需求量不會太大； 經(jīng)營范圍：服裝鞋帽、通信器材、美容美發(fā)、各類小百貨零售、婚紗攝影、銀行、醫(yī)院、醫(yī)藥、酒店、知名餐飲連鎖、煙酒批發(fā)等。專業(yè)批發(fā)市場面積較大，效益不是很樂觀，但是批發(fā)市場周遍的房產(chǎn)開發(fā)興旺，近幾年逐漸形成了以禹都為中心的房地產(chǎn)開發(fā)圈。根據(jù)三種方案比較，我們建議采用方案三進行項目定位。本項目的定位目的是找到消費區(qū)間和競爭區(qū)間。 操作 3 重點策劃可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 項目主題不僅要符合運城社會發(fā)展、行業(yè)需要，而且特別要迎合市場與行業(yè)發(fā)展趨勢，具有可持續(xù)發(fā)展性，才能使發(fā)展商品牌經(jīng)久不衰。 大學時代我是在北京上的學，城市里高層建筑非常多，去過朋友家是那種綜合性的高層住宅，人車分流，底下有銀行、大型超市、一些娛樂休閑的咖啡廳、酒吧、超市，居住非常方便，舒服，生活也顯得精致有品位。結果是即便實現(xiàn)好的銷售，但由于經(jīng)營定位不當，鋪位分割、業(yè)態(tài)設計不合理，加上招商經(jīng)營不力，造成有的商城根本開不了業(yè)，即使開業(yè)了，也經(jīng)營不下去，一年半載過去，商城門可羅雀，商家退場，投資者停止供樓，發(fā)展商面臨回購商鋪的風險，損害發(fā)展商社會形象和信譽，造成信任危機， 一、招商目的 基于降低開發(fā)風險和商鋪價值、最大化的目的，引入招商理念，謀求商業(yè)最終經(jīng)營繁榮與持續(xù)發(fā)展，避免商鋪營銷傳統(tǒng)誤區(qū)，實現(xiàn)真正意義的“開發(fā)商 投資者 經(jīng)營者 消費市場 ”多方共贏、互惠互利的格局。 原則 4 特殊商戶特殊對待原則 特殊商家由于品牌具有較高的文化、藝術、科技含量，對他們給予優(yōu)惠政策，起到 “以點帶面，特色經(jīng)營 ”的作用。 造勢：大造聲勢，多方面發(fā)揮輿論導向作用，對項目的買點進行深層次挖掘、整合與提煉，通過多種推廣手段組合，將項目推向市場。本項目的包裝及其品牌的塑造，將本項目打造成真正的 “中銀大道上的地標建筑 ”。對于承諾的政策必須高質量實現(xiàn)。由于前期工程 、銷售、招商的三條線脫節(jié)，在工程超前的情況下，單獨進行招商則更加要求細致、周密、可行。這一先進、務實理念，已經(jīng)被一些具有長遠發(fā)展戰(zhàn)略目標的開發(fā)商所接受。 二、 客戶描述： 通過對運城市場的長期分析及判斷，我們走訪了部門項目定位中所主要提及的客戶，同時跟他們就本項目的形象作了具體的描述，在同他們的交流中，我們總結和學習了來自準目標客戶群的聲音。 首席乃是項目運作的先鋒官，復合型是業(yè)態(tài)定位，口岸將展現(xiàn)地理優(yōu)勢，成就 運城地產(chǎn)單體地標。 4 層的商業(yè)在運城是非常少見的，雖然招商比較有難度，但是項目規(guī)模較大，自身可設置的內容很多，如果招商中引進了有準備開展大規(guī)模休閑娛樂的商家，使樓下商業(yè)項目開發(fā)為運城市有代表性的休閑娛樂新天地，對整個項目的也帶來了一定的品質提升。 6)、購買住宅所考慮的因素 項目 造型 服務品質與物業(yè)管理 價格 周邊環(huán) 境與文化氛圍 交通 綠化率和中心景觀 升值空間和投資價值 其他 頻率 28 68 68 63 37 43 21 1 缺省值 127 87 87 92 118 112 134 154 在 “購買住宅所考慮的因素 ”這一項中，服務品質、物業(yè)管理和價格是人們心中普遍關心的因素 , 提及率均為 68；周邊環(huán)境與文化氛圍提及率是 63排在第二；綠化率和中心景觀提及率分別是 43 和 37；造型提及率為 27。運城的娛樂休閑業(yè)溫莎堡和水世界規(guī)模大，檔次高，年營業(yè)額在 1000萬元以上，生意相當火暴；而酒吧、 KTV 歌城、咖啡廳、茶館、健身中心等行業(yè)規(guī)模都較小，生意都較好。隨著收入水平的逐步提高的同時，城鄉(xiāng)居民的生活節(jié)奏加快，傳統(tǒng)的飲食消費習慣受到?jīng)_擊，特別是節(jié)假日時間較長，為居民休閑和外出就餐創(chuàng)造了條件。運城市城鎮(zhèn)（鹽湖區(qū)）居民人均可支配收入接近 7 千元，人均消費支出5 千元，人均儲蓄存款余額突破萬元，恩格爾系數(shù) (即食品支出的總消費支出的比重 )由 2020 年的 33． 2％下降為 31． 0％，居民生活水平由溫飽型向小康型的轉變； 3 房地產(chǎn)分類市場分析 1)、寫字樓：運城市目前無專業(yè)的寫字樓，大多數(shù)公司都在原來一些單位的辦公樓上租房子，寫字樓在運城市應該算是一個新興行業(yè)，具有一定的潛力， 但目前市場銷售并不理想，近期以御苑房產(chǎn)推出的河東商務中心最具代表性。工程進度計劃國慶節(jié)完成主體工程，年內全部竣工?，F(xiàn)已完成地基處理，正進行基礎筏板鋪設，完成投資額 200 余萬元。城市改造建設帶動住宅革命，導致商品房銷售勢頭一路盤升，價格持續(xù)上漲。運城市國內生產(chǎn)總值 億元，規(guī)模不大，使城市建設投資偏??； 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 9 頁 共 33 頁 近年來，城鄉(xiāng)居民購買力進一步增強，消費品市場繁榮活躍，居民消費結構升級明顯加快。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 15 頁 共 33 頁 4)、你喜歡住宅哪種外觀 色調清新、風格淡雅排首位，有 52 人選擇；立面簡潔、格調高雅為其二43 人選擇；水中樓閣、浪漫溫馨有 36 人選擇； 5)、喜好的住宅風格（百分比） 田園風格的住宅是消費者的首選，占到 34%，其二是現(xiàn)代簡約式的風格%，歐陸風格的其次有 %的選擇。 現(xiàn) 時運城傳統(tǒng)商業(yè)比較多，市場定位、商場操作手法、整體形象推廣等的經(jīng)營管理的模式比較傳統(tǒng)，它們大都