【正文】 道與新溉路交匯轉(zhuǎn)盤將在不遠(yuǎn)的一段時間內(nèi)與新牌坊立交形成相得益彰的交通樞紐，另外規(guī)劃建設(shè)中的龍頭寺火車站也加 大了項(xiàng)目周邊交通需求的分量。商鋪分布不合理，結(jié)構(gòu)太單一，金融、醫(yī)療服務(wù)嚴(yán)重不足，且品牌商家少。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、區(qū)域車庫市場形勢簡述 通過對區(qū)域車庫市場調(diào)查和分析后，我司認(rèn)為目前項(xiàng)目所在區(qū)域范圍內(nèi)車庫市場形勢如下： 車庫市場基本飽和 區(qū)域范圍內(nèi)的停車點(diǎn)主要為行政機(jī)構(gòu)內(nèi)停車場和加州汽配門面前的路邊停車位。 未來一段時間內(nèi)，市場仍可吸納一定需求量 隨著區(qū)域環(huán)境的日益成熟，周邊配套不斷完善，未來一段時間內(nèi)區(qū)域?qū)⒃黾右欢客＼囄恍枨?，但整個區(qū)域市場停車位的供給方面也跟著以一定比例在上升，仍能吸納這一部分需求量。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 商界就提供了約 120 個車位的地下停車庫，其租金為 300 元 /月。通過對渝北區(qū)和江北區(qū)物流市場整體形勢調(diào)查和 把握后，我司認(rèn)為目前項(xiàng)目所在區(qū)域范圍內(nèi)物流市場形勢如下： 市場前景旺盛，物流行業(yè)日益活躍 渝北區(qū)在重慶市物流市場上主要有明顯的交通優(yōu)勢，機(jī)場大道、金開大道、八條全面輻射的高速公路，且在重慶很大一部分是深丘的總體地形走勢下，渝北區(qū)卻基本上是淺丘，土地較為平坦，符合了物流對公路交通的需求；另外，還有長江上游最大的集裝箱碼頭寸灘港、規(guī)劃建設(shè)中西南最大火車站龍頭寺火車站，又緊臨江北機(jī)場，構(gòu)筑了物流需要的整個“海、陸、空”立體交通網(wǎng)絡(luò)，區(qū)域物流行業(yè)日益活躍。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 物流發(fā)展程度較低 區(qū)域范圍內(nèi)的物流基本上還處于以倉儲、運(yùn)輸為主要物流業(yè)務(wù)，并將倉儲和物流看成是兩個獨(dú)立環(huán)節(jié)的傳統(tǒng)儲運(yùn)物流階段， 僅把商品庫存看成是調(diào)節(jié)供求的主要手段，物流功能簡單、系統(tǒng)性差、整體效益低。 大批外地物流公司入駐 全球最大的物流地產(chǎn)開發(fā)商美國普洛斯公司在今年進(jìn)入重慶市場，要在經(jīng)開區(qū)打造重慶首個外資 物流園，即普洛斯重慶物流園。 結(jié)論： 針對以上區(qū)域商鋪市場、車庫市場和物流市場的整體形勢分析，我司建議項(xiàng)目定位方案從商業(yè)和物流兩個方面進(jìn)行考慮，以下分別從商鋪和物流兩方面進(jìn)行項(xiàng)目定位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、地塊周邊環(huán)境分析 區(qū)域圖 生活配套 巴蜀中學(xué)、市公安局、民政局等；項(xiàng)目在商業(yè)和娛樂配套設(shè)施方面不是很完善， 新世紀(jì)超市、易初蓮花超市需由紫荊路步行約 20 分鐘左右，洋河體育場需一直走到洋河北路。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)域范圍內(nèi)兩年將開建六大立交，即新牌坊立交、唐家大房子立交、黃泥磅立交、鄭家院子立交、小石壩立交和竇家花園立交。根據(jù)規(guī)劃，未來航空城將以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)，做大航空運(yùn)輸及配套服務(wù)，發(fā)展空港物流，培育城市國際商務(wù)、賓館會展、宜居生態(tài)和高新制造等產(chǎn)業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目地段升值潛力大，以及內(nèi)部和周邊潛在消費(fèi)群多，且多屬于高收入人群，加上項(xiàng)目交通便利，因此我們有必要在招商與推廣中充分利用該優(yōu)勢，打造項(xiàng)目和周邊商業(yè)門面與眾不同的差異化優(yōu)勢。 而針對項(xiàng)目價值潛力突顯時間長造成的招商較難局面，可以給予業(yè)主一定的前期優(yōu)惠措施，以期讓業(yè)主身臨其境感受項(xiàng)目的價值潛力，同時也有利于形成一商家?guī)悠渌巧碳业膸有?yīng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 在劣勢規(guī)避方面， 首先在承認(rèn)物流帶給小區(qū)不便的同時，應(yīng)該多下點(diǎn)細(xì)部工夫，做好組織管理與整合，盡量減少對小區(qū)的影響。 （ 3）對威脅點(diǎn)的應(yīng)對方法 針對日益興起的物流市場，競爭將逐漸激烈，項(xiàng)目應(yīng)立足長期客 戶，以精誠的服務(wù)質(zhì)量維持客戶滿意度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 我們認(rèn)為項(xiàng)目主要有以下賣點(diǎn)： 便利交通 升值潛力 地段優(yōu)勢 （ 2）產(chǎn)品形象定位 —— 北部新城 CLD 獨(dú)一無二臨街商鋪 （ 3）主題廣告語 —— 財(cái)富火炬、等你接手 —— 商機(jī)無限，機(jī)會不多 —— 現(xiàn)在的小投入，未來的大收入 —— 財(cái)富，近在咫尺 項(xiàng)目物流方案產(chǎn)品形象定位 （ 1）產(chǎn)品形象定位原則 結(jié)合區(qū)域物流市場整體供求形勢，最大限度地挖掘項(xiàng)目賣點(diǎn)，突出項(xiàng)目適宜物流的獨(dú)特 優(yōu)勢，對產(chǎn)品進(jìn)行形象包裝，提升項(xiàng)目的整體形象，樹立項(xiàng)目高質(zhì)量的定位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。制定出具有一定價差幅度的單位單價，把臨街距離、商鋪面積、經(jīng)營業(yè)種等因素按優(yōu)良中差 排位，根據(jù)其相應(yīng)的價值比制定出對應(yīng)的價格。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。見下表： 表：可比商業(yè)門面綜合因素 量化統(tǒng)計(jì)表 項(xiàng)目名稱 /因素及權(quán)數(shù) 序號 黃 — 薇 — 荊路段 民安大道 本案 位置 1 4 5 5 價格 2 2 4 3 配套 3 2 3 3 交通 4 3 4 4 城市規(guī)劃 5 4 4 4 規(guī)模 6 3 3 4 環(huán)保 7 2 2 2 銷售潛力 8 2 4 4 合計(jì) —— 10 由上表可以相應(yīng)的得出計(jì)算表如下表： 表：可比商業(yè)門面計(jì)算表 (租金單位為： 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。月。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。另外，由于前面價格定位可知，項(xiàng)目的平均租金為： 元 /㎡ 項(xiàng)目物流方案投資回收估算 由于項(xiàng)目推廣的需要，可將儲備中心在第一年免費(fèi)給客戶，以后逐年提高提高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、項(xiàng)目方案收益對比 由以上項(xiàng)目商鋪方案與物流方案對應(yīng)的成本費(fèi)用和投資回收期預(yù)算，雖然物流方案在成本費(fèi)用上為 5170 萬元，比商鋪方案高出 275 萬元，但其成本費(fèi)用的資金回收期約為 12 年，比商鋪方案要早約一年半或兩年。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、營銷推廣策略 充分發(fā)揮項(xiàng)目自身優(yōu)勢 項(xiàng)目交通優(yōu)勢明顯，在客戶儲備期內(nèi)，充分利用這一優(yōu)勢，能夠 對項(xiàng)目蓄勢產(chǎn)生一定促進(jìn)作用。 設(shè)立異地展場，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì) 由于本項(xiàng)目目前所在商業(yè)配套還不成熟，人流量較少且項(xiàng)目推廣在即，急需提高項(xiàng)目知名度。 分階段促銷活動 項(xiàng)目定期在人流和物流集中地段（如運(yùn)輸火車站、港口等）舉辦推廣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 活動能夠持續(xù)有效地使項(xiàng)目取得良好市場反映，在銷售困難期，舉辦推廣活動 甚至比其他推廣方式更加有效。 廣告投放策略 本項(xiàng)目廣告投放可分三個階段來實(shí)施，分別針對客戶儲 備期、投入運(yùn)營期、后期客戶儲備期，各個期間的廣告形式、投放方式及主題均有所不同， 投放計(jì)劃 如下： （ 1）客戶儲備期 —— 廣告投放目的：增強(qiáng)市場對項(xiàng)目及項(xiàng)目所處片區(qū)的認(rèn)知，樹立項(xiàng)目形象，前期強(qiáng)力蓄勢，形成市場沸點(diǎn)。 ? 其他廣告：均以項(xiàng)目展示為主，提高項(xiàng)目市場認(rèn)知。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 電波廣告：仍然為項(xiàng)目形象，加深消費(fèi)者印象。 —— 廣告投放方式： ? 所有廣 告統(tǒng)一形象，告知投入運(yùn)營基本信息。 ****房地產(chǎn)交易有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020 年 1月 10日