【正文】 服務(wù)： 5% 金融服務(wù)： 5% 其他： 10% （ 2）商鋪目標客戶定位 項目周邊行政機關(guān)辦公工作人員 小區(qū)業(yè)主（其中多為教師和企事業(yè)機關(guān)工作人員） 加州汽配市場消費群 項目周邊樓盤業(yè)主 外出、觀光部分人流 項目物流方案定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 我們認為項目主要有以下賣點： 便利交通 地段優(yōu)勢 需求旺盛 順應(yīng)政府規(guī)劃 （ 2）產(chǎn)品形象定位 —— 新牌坊片區(qū)一支獨秀的物流中心 （ 3）主題廣告語 —— 財富金庫，等你挖掘 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、產(chǎn)品形象定位 項目商鋪方案產(chǎn)品形象定位 （ 1）產(chǎn)品形象定位原則 最大限度地對項目賣點進行提煉及升華，通過對產(chǎn)品類型及項目優(yōu)勢訴求，提升項目的整體形象，給商家最為直觀的項目認識。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第三章 項目定位 一、 項目定位目標 不管項目選擇商鋪方案還是物流方案，項目下一步將進行工作都是客戶儲備，我們認為，現(xiàn)階段項目總體的定位目標是： 吸引商家目光，樹立商鋪 /物流中心形象 提高項目知名度，加快客戶儲備 創(chuàng)造品牌效應(yīng)，建立長期合作客戶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。而在成本費用控制上需要引入先進的管理體制，盡量減少不必要的開支，規(guī)避風(fēng)險。項目應(yīng)該在充分利用自身良好的交通條件下，與政府規(guī)劃一系列配套設(shè)施緊密結(jié)合，完成多樣化運輸方式，加強競爭優(yōu)勢，抓住市場起步階段的空白點，從而確立良好市場地位。然后，再允許對項目改造的地方，對產(chǎn)品進行一定程度上的改造，減少物品裝卸的難度。同時，當市場處于淡季時，還可以用作旁邊加州汽配市場配件的貯藏點，最大程度的利用項目資源。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目交通便利，距新牌坊立交僅數(shù)百米，且車流量大 項目地塊坡度不大，有利于儲存物品 項目臨近加州汽配市場，儲存中心空閑時可以考慮一定的汽車配套存放 帶來生活上的一些不便 項 目做物流中心，硬 /軟件要求較高，加大了成本費用支出 項目商業(yè)部分面積為 萬平方米，商場分兩層，不利于物品裝卸 O（機會） T（威脅） 政府規(guī)劃新牌坊片區(qū)所形成“田字形”快捷路網(wǎng)，進一步提升交通優(yōu)勢 重慶將在五年內(nèi)打造西部一流物流基地，在北部新區(qū)再建財富中心、金山市場、金海商務(wù)區(qū)、禮嘉商務(wù)中心等 5 個區(qū)域性商貿(mào)商務(wù)中心，市場潛力大 寸灘港、航空城的建設(shè)，整合了物流海、空兩方面運輸需求，將使項目具備完整的“海、陸、空”交通網(wǎng)絡(luò) 政府打造物流基地將在很大程度上提升物流市場的供給，加大市場 競爭 對物流中心成本投入大，增加了運作風(fēng)險 項目定位物流中心存在安全隱患 （ 1）對項目優(yōu)勢的利用和劣勢的規(guī)避 結(jié)合對項目優(yōu)劣勢進行分析后，我們需要考慮如何挖掘本項目核心優(yōu)勢，規(guī)避項目劣勢，提高項目的綜合競爭力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 物流項目 SWOT 分析 S（優(yōu)勢） W（劣勢） 目臨近龍頭寺火車站，是做物流倉儲的絕佳地段 項目做物流中心可能給居住小區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 3）對威脅點的應(yīng)對方法 針對項目周邊樓盤商業(yè)部分的沖擊，項目要抓住先入為主的先天優(yōu)勢，在區(qū)域內(nèi)引導(dǎo)消費人群形成對本項目的消費慣 勢，建立長久客戶的關(guān)系。 在劣勢規(guī)避方面，我們走產(chǎn)品 —— 品牌路線，通過中高品質(zhì) 的商鋪提升項目價值，從而突破商業(yè)氛圍薄弱的劣勢，同時在商業(yè)無法形成規(guī)模效應(yīng)的前提下，我們將產(chǎn)品做精、做細，以精品形象規(guī)避項目規(guī)模小的劣勢。 也 為本項目積累人氣 （ 1）對項目優(yōu)勢的利用和劣勢的規(guī)避 結(jié)合對項目優(yōu)劣勢進行分析后，我們需要考慮如何挖掘本項目核心優(yōu)勢，規(guī)避項目劣勢，提高項目的綜合競爭力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、項目 SWOT 分析 商鋪項目 SWOT 分析 S（優(yōu)勢） W（劣勢） 目住宅部分主要購買群為教師和企事業(yè)機關(guān)工作人員，屬于高收入、高消費群 項目臨近五黃大社區(qū)、新牌坊及金開區(qū)，升值潛 力大 項目附近有多家行政機構(gòu)，可以吸引一部分消費群 項目交通便利，距新牌坊立交僅數(shù)百米 項目周邊商業(yè)氛圍薄弱，商業(yè)配套不成熟 項目周邊車流量大，但人流量少，有效需求不足 項目上下兩層面積僅為 萬平方米，加上獨立門面 萬平方米，全部商業(yè)部分面積為 萬平方米，難于形成規(guī)模效應(yīng) O（機會） T（威脅） 區(qū)域市場需求潛力大，規(guī)劃與招商得當，將會吸引周邊消費群 區(qū)域規(guī)劃的進一步落實，周邊商業(yè)配套設(shè)施日益完善 合理分布商鋪，引入品牌商家 項目周邊樓盤增多，一定程度上項目周邊樓盤商業(yè)部分的沖擊 項目真正商業(yè)價值潛力的體現(xiàn)跟周邊配套關(guān)系密切，而配套的完善仍需一個較長的時間，招商較難 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 城市輕軌 3 號線和 9 號線將通過航空城。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。開建的航空城將同重慶市主城核心區(qū)形成南北 5 條和東西 3條快速干道以及軌道交通網(wǎng)絡(luò)，規(guī)劃中的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 3）打造航空城 重慶投資 300 億打造航空城，將是目前我國續(xù)北京和天津之后的第三個航空城，其規(guī)劃面 積 175 平方公里。 交通的日益完善有利于增加項目的附加值，提升商業(yè)氛圍。其中，民安大道、 210 國道、星光大道構(gòu)成“三縱”；新南路 +新溉路、洪湖東路 +泰山大道、渝長高速 +機場高速構(gòu)成“三橫”。 距離機場高速 210 國道新牌坊立交轉(zhuǎn)盤數(shù)百米，在建軌道 3 號、 4 號線及其環(huán)線，臨近 20 余條公交路線，出租車穿梭于新溉路，在建的龍頭寺火車站就距項目 1 公里左右，交通便利，為業(yè)主出行提供全面保障。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 交通配套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。距離龍頭寺火車站僅 公里，且附近有重慶市公安局、民政局、老干中心等多家行政機構(gòu)，新牌坊、五黃大社區(qū)及金開區(qū)近在咫尺。 第二章 項目分析 一、地塊概述 項目占地 130 畝，總建筑面積 18 萬平方米，其中住宅為 15 萬平方米，商業(yè)部分面積為 萬平方米，商 業(yè)部分按功能性質(zhì)劃分如表 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。競爭程度加劇的同時也說明了重慶巨大的物流潛在市場。緊隨其后，美國最大的百貨零售物流公司新澤西也在今年宣稱進軍重慶物流市場。且隨著交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施的日益完善，更多的物流公司把業(yè)務(wù)范圍引向重慶市外，擴大區(qū)域影響力。市場還需要