【正文】 鋪，售價都在 8000 元左右。 商鋪 項目名稱 開發(fā)商 均價 規(guī)模 結(jié)構(gòu)層數(shù) 銷售情況 二朗廟商業(yè)街 達隆 10000 占地 84000 平方米 商鋪 2 層鑄住宅 6 層 80% 今日國際 新利通 10000 占地 90 畝 框剪 70% 粵晉新天地 澤鑫 10000 占地 15 畝 框剪 售完 蓄勢待發(fā) 項目名稱 開發(fā)商 均價 規(guī)模 結(jié)構(gòu)層數(shù) 銷售情況 金源閣 豐喜房產(chǎn) 2020 三棟小高層 框架 14 層 售完 都市御廷 建筑公司 2050 2 棟小高層 框架 16 層 20% 金地花園 市開發(fā)公司 1550 占地 100 畝 6 到 12 層 （二） 2020 年新建項目 1 大世界花園 開發(fā)商：寶翔房地產(chǎn)公司 規(guī)模： 1000 畝 位置：城東 名士花園 開發(fā)商：鑫圓 規(guī)模： 100 畝 位置：城東 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 8 頁 共 33 頁 名人港灣 開發(fā)商：亞航房地產(chǎn)開發(fā)公司 規(guī)模： 160 畝 位置： 東北 第四節(jié) 市場簡析 （一）區(qū)域商品房價格分析 整個運城市的商品房市場自東向西，自南向北價格逐漸上升，品質(zhì)不斷提高，從城西的明珠小區(qū)到城東的梧桐名邸房價叢 1400 元漲至 2500 元，從城南的望湖新村到城北的金源閣房價從 1400 元漲至 2020 元。 （二）居住喜好分析 位置：喜城中、城東，其次東北、城北，城東屬城市新區(qū)，居住大環(huán)境已形成，是未來城市的科教文化中心，城北和東北受工業(yè)園區(qū)影響必將聚集人氣。 戶型：復(fù)式、躍層逐漸興起，三房暢銷，二房四房次之。 面積：主導(dǎo)面積 80—130 次推 130—180 及 180—260。 (三 ) 小結(jié) 運城市的經(jīng)濟至今仍以重工業(yè)為主導(dǎo)。工業(yè)仍是拉動經(jīng)濟增長的引擎。有色金屬冶煉、黑色金屬冶煉、煉焦加工業(yè)和電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)這四大行業(yè)是拉動本市工業(yè)增加值增速的主要因素； 運城市城鎮(zhèn)（鹽湖區(qū)）人口 20 萬，流動人口亦不多，這將成為制約運城房地產(chǎn)快速發(fā)展的瓶頸； 運城市國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，規(guī)模不大，使城市建設(shè)投資偏??； 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 9 頁 共 33 頁 運城市城鎮(zhèn)（鹽湖區(qū)）居民人均可支配收入接近 7 千元，人均消費支出5 千元，人均儲蓄存款余額突破萬元，恩格爾系數(shù) (即食品支出的總消費支出的比重 )由 2020 年的 33． 2％下降為 31． 0％，居民生活水平由溫飽型向小康型的轉(zhuǎn)變； 運城市城鎮(zhèn)（鹽湖區(qū)）居民耐用消費品擁有量增長，享受型消費品成為時尚，小汽車進入家庭，這部分人有改善居住環(huán)境的愿望； 2020 年，運城市房地產(chǎn)業(yè)完成投資額達 10 億，開工面積 170 萬㎡，竣工面積 70 萬㎡，商品房銷售價格持續(xù)上漲，與去年同期相比售價指數(shù)上升 %，顯示出強大的市場潛力； 城市化進程不斷加快，城市改造建設(shè)和人們對居住環(huán)境的高要求推動住宅革命，樓盤產(chǎn)品將逐步向高檔次、高品質(zhì)、高價位方向發(fā)展； 普通住宅類商品房銷售價 格已超過 2020 元 /㎡，銷售情況良好，證明供需基本平衡；隨著國家土地政策收緊及原材料價格的上漲， 2020 年商品房價格將繼續(xù)上升； 商鋪是本地房地產(chǎn)中小投資者的最愛，大型商鋪數(shù)量不斷增加，價格高起，寫字樓產(chǎn)品開始露出頭角，但不適合大規(guī)模開發(fā)； 隨著人們對住宅品質(zhì)的要求不斷提升，高檔住宅的市場逐步成熟，運城市屬藏龍臥虎之地，每套 50 萬元以上的別墅市場情況良好，但總需求量不會太大； 根據(jù)運城市居民喜城東，其次東北、城北的居住喜好，普通住宅應(yīng)在城北開發(fā)； 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 33 頁 普通住宅的大中戶型在運城受到青睞，三房暢銷，主導(dǎo)面積 130—170㎡。 第五節(jié) 旅游服務(wù)及相關(guān)配套市場調(diào)查與分析 現(xiàn)狀分析： 酒店賓館總體來看，規(guī)模不大，檔次一般，而且都處于較繁華地段，但整體經(jīng)營狀況較好。 運城當?shù)靥厣惋嬒鄬^少，主要是引進北京、西安等地的大型餐飲連鎖店，由于運城人講吃不講穿，所以餐飲生意相對較好，具有代表性的有京福華肥牛，粵珍軒等。 運城的娛樂休閑業(yè)如洗浴中心、酒吧、 KTV 歌城、咖啡廳、茶館、健身中心等行業(yè)發(fā)展多年，洗浴中心以溫莎堡、水世界、親水彎最具代表性，其中溫莎堡、水世界規(guī)模大，檔次高，年營業(yè)額在 1000 萬元以上，生意相當火 暴，親水彎次之。而酒吧、 KTV 歌城、咖啡廳、茶館、健身中心等行業(yè)規(guī)模都較小，但生意都比較好。 總體來看，運城市缺少一個可供大數(shù)人休閑娛樂的綜合性場所。 2 商圈調(diào)查與分析 2020 年運城全社會消費品零售總額在 70 個億以上，人均生活消費支出在 1500 元以上。近年來，城鄉(xiāng)居民購買力進一步增強，消費品市場繁榮活躍，居民消費結(jié)構(gòu)升級明顯加快。隨著收入水平的逐步提高的同時，城鄉(xiāng)居民的生活節(jié)奏加快，傳統(tǒng)的飲食消費習(xí)慣受到?jīng)_擊，特別是節(jié)假日時間較長，為居民休閑和外出就餐創(chuàng)造了條件。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 11 頁 共 33 頁 年份 食品 衣著 居住 文教娛樂服務(wù) 其它 總計 02 年 128 1386 03 年 1684 03 年比 02 年增 12% % % 32% % % 從以上統(tǒng)計情況易得出人們對衣著、居住、娛樂方面的投入比重不斷增加，增長速度令人震驚，這標志著運城人的消費習(xí)慣、消費理念日趨成熟，逐漸由工作型向享受型轉(zhuǎn)變，更加注重生活品質(zhì)。 另一方面我市加快改造規(guī)劃建設(shè)步伐，加大基礎(chǔ)設(shè)施投入，精心打造中心商務(wù)區(qū)和特色商業(yè)群，極大地 改善了消費環(huán)境。 運城市商圈情況 1)、運城城市布局與發(fā)展方向 整個城市朝東北方向發(fā)展，以高專、禹都、機場工業(yè)園、鹽湖工業(yè)園為四大核心區(qū)向周邊，新區(qū)（城東）建設(shè)初具雛形拓展，道路系統(tǒng)以工農(nóng)街、禹都大道、河?xùn)|街、紅旗街為東西四條干道，南北以解放路、人民路、中銀大道、槐中路、學(xué)苑路為主，構(gòu)成了整個城市的道路框架。向東沿河?xùn)|街、紅旗街延伸至高專，以高專為核心的新區(qū)聚集了多家企事業(yè)單位和運城市的高檔住宅，向北沿禹都大道機場路延伸至機場工業(yè)園。 2)、運城商圈概況 目前運城市的商業(yè)圈仍以老商業(yè)圈為主，范圍為：河 東西街、紅旗西街、解放路中段、鳳凰路、其中解放路為核心商業(yè)地帶。 經(jīng)營范圍：服裝鞋帽、通信器材、美容美發(fā)、各類小百貨零售、婚紗攝影、銀行、醫(yī)院、醫(yī)藥、酒店、知名餐飲連鎖、煙酒批發(fā)等。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 33 頁 主導(dǎo)產(chǎn)品：服裝鞋帽，主要匯聚在解放路與河?xùn)|西街；酒店餐飲、煙酒批發(fā)部主要聚集在鳳凰路火車站、汽車站附近；醫(yī)院與醫(yī)藥批發(fā)零售聚集在紅旗街；產(chǎn)品檔次以高中檔為主，世界級名牌與國內(nèi)名牌、所占比例在 30%，中等檔次能以大多數(shù)人所接受的占到 50% ，整個商圈內(nèi)、商業(yè)氣氛濃、人流量大。 3)、小結(jié) 酒店賓館不少但普遍規(guī)模不大，檔次一般， 基本都處于市中心較繁華地段，整體經(jīng)營狀況較好。說明運城流動人口不多。 運城當?shù)靥厣惋嬒鄬^少，這是說明來運城觀光旅游人員較少，流動人口較少。 定位運城本地人的餐飲生意相對較好，主要是引進北京、西安等地的大型餐飲連鎖店，如京福華肥牛，粵珍軒、一尊皇牛等。 運城的娛樂休閑業(yè)溫莎堡和水世界規(guī)模大，檔次高，年營業(yè)額在 1000萬元以上，生意相當火暴；而酒吧、 KTV 歌城、咖啡廳、茶館、健身中心等行業(yè)規(guī)模都較小，生意都較好。這是典型的經(jīng)濟發(fā)展處在上升時期的小城市娛樂休閑業(yè)特征。 運城市缺少一個可供大數(shù)人（中低端 收入人群）休閑娛樂的綜合性場所，但目前運城不可能產(chǎn)生這種定位的大型娛樂場所。 運城的專業(yè)批發(fā)市場（家電市場、家私城、摩托城、建材市場，陶瓷市場）聚集了運城市專業(yè)經(jīng)營 95%的店鋪，是政府規(guī)劃成專業(yè)區(qū)后入駐的。專業(yè)批發(fā)市場面積較大，效益不是很樂觀，但是批發(fā)市場周遍的房產(chǎn)開發(fā)興旺，近幾年逐漸形成了以禹都為中心的房地產(chǎn)開發(fā)圈。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 33 頁 第六節(jié) 運城市住宅市場需求調(diào)查及分析 1 現(xiàn)住房狀況 1)、現(xiàn)在住在運城哪一個區(qū)域（百分比） 本次調(diào)研對象居住區(qū)域分布如上圖，市中心最多占到 39%，城西次之，占到 26%，由此得出市 中心和城西仍為主要人群聚集地。 2)、現(xiàn)住房來源（百分比） 本次調(diào)研樣本分布如上圖所示，市民目前住房的一個主要來源是購買商品房，占樣本量的 %，居住單位福利房占 %，住自租房和購買微利房的人群占總體的 %和 %，從這三個數(shù)據(jù)結(jié)合本項目可以看出，我們瞄準二次置業(yè)的消費者，市場需求潛力巨大。 3)、現(xiàn)住房建筑面積（百分比）