【正文】 備、設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。十五、安全經(jīng)理崗位職責(zé)，認(rèn)真完成各項(xiàng)工作。，不能解決的及時(shí)向管理處經(jīng)理助理或經(jīng)理匯報(bào)。，及時(shí)處理顧客對(duì)治安的投訴，并做好記錄。、防火、防盜、防破壞的防范工作。十七、財(cái)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)，結(jié)合公司實(shí)際情況，制定適用的財(cái)務(wù)管理辦法。，杜絕管理處資金流失。十八、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé)、編號(hào)、核算內(nèi)容和對(duì)應(yīng)關(guān)系，不得任意改變。，明細(xì)賬。，定期（月、季、年）核對(duì)賬目、結(jié)賬、編制會(huì)計(jì)報(bào)表，并做到報(bào)表數(shù)字真實(shí)、計(jì)算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、說(shuō)明清楚。、有價(jià)證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關(guān)資料。二十、財(cái)務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé)、出納做好各項(xiàng)費(fèi)用的收取、統(tǒng)計(jì)、核算工作，在業(yè)務(wù)上接受公司財(cái)務(wù)管理部的指導(dǎo)和監(jiān)督，保證做到工作日清月結(jié)，賬表相符，錢(qián)據(jù)相符，對(duì)拖欠費(fèi)用及時(shí)催收，做到費(fèi)用收繳率達(dá)98%。物業(yè)管理預(yù)算一、物業(yè)管理開(kāi)支分類(lèi)預(yù)算物業(yè)管理開(kāi)支分類(lèi)預(yù)算表序 號(hào) 支出項(xiàng)目名稱(chēng) 月支出 年支出 備 注一 寫(xiě)字樓支出 1 員工薪金 2 公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi) 3 綠化租用、管理費(fèi) 4 物業(yè)管理清潔費(fèi) 5 物業(yè)管理辦公費(fèi) 6 公共區(qū)域保險(xiǎn)費(fèi) 7 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 8 公共水電費(fèi) 9 管理公司合理利潤(rùn) 10 法定稅金 11 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元/平方米二 商場(chǎng)支出 1 員工薪金 2 中央空調(diào)費(fèi) 3 商場(chǎng)專(zhuān)用貨梯費(fèi) 4 商場(chǎng)專(zhuān)用手扶梯費(fèi) 5 商場(chǎng)公共用水費(fèi) 6 員工制服費(fèi) 7 設(shè)施維修、保養(yǎng)費(fèi) 8 綠化設(shè)施管理費(fèi) 9 節(jié)假日活動(dòng)宣傳費(fèi) 10 管理公司合理利潤(rùn) 11 法定稅金 12 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元/平方米三 車(chē)場(chǎng)費(fèi)用 1 員工薪金 2 照明電費(fèi) 3 公共用水費(fèi) 4 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元/平方米四 商務(wù)會(huì)所費(fèi)用 1 員工薪金 2 會(huì)所用電費(fèi) 3 會(huì)所用水費(fèi) 4 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元/平方米五 員工餐廳費(fèi)用 1 餐廳用水費(fèi) 2 餐廳用電費(fèi) 3 餐廳用煤氣費(fèi) 4 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元/平方米二、物業(yè)管理處開(kāi)支明細(xì)預(yù)算物業(yè)管理處開(kāi)支預(yù)算明細(xì)表序號(hào) 支出項(xiàng)目名稱(chēng) 算 式 支出金額（人民幣元）月 支 出 　年 支 出一 管理處員工薪金 經(jīng)理辦公室 1 物業(yè)總經(jīng)理 2 總經(jīng)理助理 工程管理部 4 工程經(jīng)理 5 工程主管 6 強(qiáng)電技工 7 弱電技工 8 空調(diào)水電工 9 萬(wàn)能工 10 文員兼?zhèn)}管 物業(yè)管理部 11 物業(yè)經(jīng)理 12 商務(wù)咨詢(xún)管理 13 信報(bào)收發(fā)員 14 會(huì)所管理員 15 物業(yè)清潔員 16 物業(yè)管理文員 安全管理部 17 安全經(jīng)理 18 安全主管 19 安全管理員 20 車(chē)場(chǎng)管理員 21 監(jiān)控管理員 財(cái)務(wù)管理部 22 財(cái)務(wù)經(jīng)理/會(huì)計(jì) 23 財(cái)務(wù)出納員 24 車(chē)場(chǎng)收費(fèi)員 二 物業(yè)管理辦公費(fèi) 1 辦公低耗品 2 辦公交通費(fèi) 3 節(jié)日布置費(fèi) 4 辦公電話(huà)費(fèi) 5 辦公水電費(fèi) 三 公共設(shè)備維護(hù)費(fèi) 1 消防設(shè)備維護(hù)費(fèi) 2 扶梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 3 貨梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 4 消防梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 5 客梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 6 空調(diào)設(shè)備維護(hù)費(fèi) 7 吊船設(shè)備維護(hù)費(fèi) 8 電器設(shè)備維護(hù)費(fèi) 9 技防設(shè)備維護(hù)費(fèi) 10 通訊廣播設(shè)備維護(hù)費(fèi) 11 給排水設(shè)備維護(hù)費(fèi) 12 設(shè)備維修備用金 四 物業(yè)管理清潔費(fèi) 1 寫(xiě)字樓廁所衛(wèi)生紙 2 清潔劑類(lèi)費(fèi)用 3 清潔毛巾、工具類(lèi) 4 垃圾清運(yùn)袋 5 垃圾桶用干沙 6 垃圾清運(yùn)費(fèi) 7 水池清潔費(fèi) 8 “四害”消殺費(fèi) 9 清潔工具維修費(fèi) 10 清潔管理備用金 五 綠化租用、管理費(fèi) 1 外圍綠化租用費(fèi) 2 物業(yè)綠化水電費(fèi) 3 室內(nèi)綠化布置費(fèi) 六 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 1 電腦 2 復(fù)印機(jī) 3 打印機(jī) 4 傳真機(jī) 七 物業(yè)公用電費(fèi) 1 寫(xiě)字樓客梯 2 寫(xiě)字樓消防梯 3 生活水泵、排污泵 4 樓梯間公共照明 5 泛光、霓虹照明 6 車(chē)庫(kù)照明空調(diào)費(fèi) 八 物業(yè)公共用水費(fèi) 1 寫(xiě)字樓用水費(fèi)用 2 商場(chǎng)用水費(fèi)用 3 會(huì)所用水費(fèi)用 4 餐廳用水費(fèi)用 九 物業(yè)管理開(kāi)支費(fèi) 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案建立與管理一、管理規(guī)章制度科學(xué)管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾Ｕ希瑸榱诉_(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的管理目的，我公司已成功導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)模式。(2)《業(yè)主公約》。(6)《二次裝修管理協(xié)議》。(10)《消防管理規(guī)定》。(2)經(jīng)理助理崗位職責(zé)。(6)物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)。(10)強(qiáng)電技工崗位職責(zé)。(14)工程文員、資料員、倉(cāng)管員崗位職責(zé)。(18)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé)。(2)《管理人員文明服務(wù)準(zhǔn)則》。(6)《員工培訓(xùn)制度》。(10)《公用品申請(qǐng)、購(gòu)買(mǎi)、領(lǐng)用制度》。(14)《機(jī)電設(shè)備的編號(hào)方法》。(18)《大廈應(yīng)急滅火搶救方案》。(22)《業(yè)主入住裝修管理工作程序》。(26)《公共設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)工作程序》。(30)《園林綠化管理工作程序》。(2)《在崗員工循環(huán)培訓(xùn)制度》。(6)《部門(mén)經(jīng)理崗位月工作考核表》。(10)《物業(yè)管理工作情況一覽表》。(3)組編檔號(hào)。(3)建議盡可能的采用電腦儲(chǔ)存，便于查找調(diào)用，以便更好地保護(hù)原始檔案的資料免受翻動(dòng)的磨損和損壞。(1)制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。(8)制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無(wú)火災(zāi)安全隱患。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周?chē)鸁o(wú)污染隱患。(10)公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到，公用管線(xiàn)統(tǒng)一下地或入公共管道，無(wú)架空管線(xiàn)，無(wú)礙觀瞻。(3)有預(yù)見(jiàn)性地對(duì)任何可能危急業(yè)主的安全情況，采取防范措施。(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請(qǐng)其警官兼任管理處安全管理指導(dǎo)員，定期與管理處安全管理員分析治安形勢(shì)、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，沉著、機(jī)智實(shí)施處理，并向上級(jí)進(jìn)行報(bào)告。(4)裝修垃圾清運(yùn)。(3)裝修材料按指定時(shí)間進(jìn)入，安全管理員進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。四、消防管理(1)管理處負(fù)責(zé)建立消防安全小組。(5)日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。(3)兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每?jī)尚r(shí)巡視一遍，并填寫(xiě)《消防安全檢查登記表》。(1)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，業(yè)主要樹(shù)立防火意識(shí)，管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作。(5)不準(zhǔn)在樓道、過(guò)道設(shè)立倉(cāng)庫(kù)，堆放雜物，阻礙通道。(1)對(duì)業(yè)主的消防要求(包括安全用水、用電)，通過(guò)《業(yè)主須知》、《管理公約》傳達(dá)到各業(yè)主，并向業(yè)主發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對(duì)業(yè)主進(jìn)行消防宣傳教育。(5)專(zhuān)、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識(shí)和消防技能培訓(xùn)，考試合格后方可任職，其資格每年確認(rèn)一次。(3)制定《設(shè)備管理制度》，對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)。五、車(chē)輛管理，由小區(qū)安全管理員負(fù)責(zé)管理，車(chē)輛可以隨時(shí)進(jìn)出、停放。管理員應(yīng)指揮車(chē)輛停放，查看車(chē)輛有無(wú)上鎖，有無(wú)外部破損，應(yīng)通知車(chē)主并登記，不服從指揮、亂停放車(chē)輛的按照交通亂停放車(chē)輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。管理員交接班時(shí)應(yīng)辦理交接手續(xù)，核實(shí)停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛內(nèi)登記記錄相符，并列簽字交接。保潔工作流程及標(biāo)準(zhǔn)將按照ISO9000標(biāo)準(zhǔn)，由本公司制定。本“員工手冊(cè)”按中華人民共和國(guó)有關(guān)勞動(dòng)、人事法律、法規(guī)、條例及物業(yè)公司的實(shí)際情況而制訂。員工是我們的寶貴財(cái)富。物業(yè)公司將根據(jù)盈利情況向員工支付合理的工資，提供良好的工作條件。本《員工手冊(cè)》的解釋權(quán)和修改權(quán)歸物業(yè)公司所有。由于所服務(wù)的對(duì)象是以人為主，對(duì)于各用戶(hù)及其訪客，應(yīng)不論其職位與身份，以服務(wù)至上為宗旨，給他們留下深刻的印象。請(qǐng)各位熟知本手冊(cè)的內(nèi)容，嚴(yán)格遵守勞動(dòng)合同條款、守則及規(guī)定。物業(yè)公司的員工都是經(jīng)過(guò)認(rèn)真篩選，量才錄用，并安排在與其能力相適應(yīng)的工作崗位上。管理架構(gòu)一、物業(yè)簡(jiǎn)介略二、管理架構(gòu)勞動(dòng)條例一、受聘手續(xù)，同時(shí)按綜合管理部要求提供個(gè)人身份證件。部門(mén)主管或綜合管理部認(rèn)為有必要時(shí)，可延長(zhǎng)試用期。合同制員工的合同期一般為一年、三年或五年，每月按崗位發(fā)給工資并享受公司的相應(yīng)勞保福利。四、工作時(shí)間物業(yè)公司員工實(shí)行每周5個(gè)工作日，每日8小時(shí)工作制度(不包括用餐時(shí)間)。六、工作考評(píng)物業(yè)公司綜合管理部每年將根據(jù)各部門(mén)對(duì)員工工作情況的評(píng)價(jià)作出總評(píng)，配合各部門(mén)負(fù)責(zé)人對(duì)員工作出全年工作鑒定，切實(shí)掌握員工實(shí)際工作情況。部門(mén)①級(jí)部門(mén)②級(jí)部門(mén)③級(jí)部門(mén)④級(jí)部門(mén)⑤級(jí)部門(mén)⑥級(jí)部門(mén)⑦級(jí)業(yè)務(wù)級(jí)：暫定6個(gè)級(jí)別，分別為物業(yè)文員、文秘、司機(jī)、檔案管理員、打字員、辦事員、出納員、收費(fèi)員、接待員、庫(kù)管員、采購(gòu)員及各部門(mén)班組主管領(lǐng)班等。服務(wù)①級(jí)服務(wù)②級(jí)服務(wù)③級(jí)服務(wù)④級(jí)服務(wù)⑤級(jí)服務(wù)⑥級(jí)九、工資調(diào)整物業(yè)公司綜合管理部將根據(jù)員工每年的工作表現(xiàn)及業(yè)績(jī)情況對(duì)員工進(jìn)行年度工資調(diào)整，并報(bào)總經(jīng)理審批。員工因擅自離職給物業(yè)公司造成經(jīng)濟(jì)損失的，物業(yè)公司將依法追究其賠償與違約責(zé)任。(2)嚴(yán)重違反勞動(dòng)紀(jì)律或物業(yè)公司規(guī)章制度的。(1)員工患病或者非因工負(fù)傷，醫(yī)療期滿(mǎn)后，不能從事原工作的。管理規(guī)則一、人事記錄員工須將以下變更事項(xiàng)在變更后七天內(nèi)報(bào)告綜合管理部。三、員工證每個(gè)在物業(yè)公司工作的員工都要配發(fā)員工證，值班時(shí)佩戴員工證上崗。要鎖好衣柜，物業(yè)公司對(duì)個(gè)人丟失的物品不負(fù)任何責(zé)任。除因公或獲批準(zhǔn)外，員工不得在物業(yè)公司范圍以外穿著制服。七、員工出入管理，應(yīng)事先在員工通道安全管理員處進(jìn)行登記。，如果員工認(rèn)為受到安全管理員不合理的待遇，請(qǐng)先合作，然后向部門(mén)主管報(bào)告。十一、通告物業(yè)公司各類(lèi)有關(guān)員工的通告及指示應(yīng)均貼于布告板上，員工可在布告板上獲悉物業(yè)公司最新的員工政策。未得到部門(mén)主管同意，不得使用電話(huà)與外界聯(lián)系，外來(lái)電話(huà)不予轉(zhuǎn)接。打卡后將卡放回原處，不得亂插。福利制度一、休息日行政管理人員、文員及其他員工每周工作40小時(shí)(不包括用餐時(shí)間)，規(guī)定有兩天休息日。具體條款參照物業(yè)公司的有關(guān)規(guī)定。三、有薪假期員工每年可享有國(guó)家法定的有薪假期，包括：?jiǎn)T工若不能在法定假期當(dāng)日放假，部門(mén)主管安排在法定假期之前或之后三十天內(nèi)放假；若因無(wú)法安排，物業(yè)公司將給予員工發(fā)放當(dāng)天加班工資。六、事假事假一天以下者由部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)，并報(bào)綜合管理部備案，超過(guò)三天的需由物業(yè)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。申請(qǐng)手續(xù)須提前七天辦理。申請(qǐng)產(chǎn)假必須有市級(jí)醫(yī)院的分娩證明。對(duì)傷亡者，按國(guó)家勞動(dòng)保險(xiǎn)的有關(guān)規(guī)定辦理。十三、工資發(fā)放員工每月工資將于每月10日以現(xiàn)金形式發(fā)放。獎(jiǎng)罰條例一、獎(jiǎng)勵(lì)如有下列情形，公司將予獎(jiǎng)勵(lì)：(1)對(duì)改革物業(yè)管理、提高服務(wù)質(zhì)量有重大貢獻(xiàn)者。(5)為公司取得重大經(jīng)濟(jì)效益者。二、處分如有違反以下情況之一的，視其情節(jié)輕重按下列規(guī)則予以紀(jì)律處分：(1)工作態(tài)度不認(rèn)真的(如值班時(shí)看報(bào)紙、吃零食、吸煙、聽(tīng)音樂(lè)、喧嘩、離崗等)。(5)不經(jīng)指定的員工通道進(jìn)出的。(9)占用本物業(yè)電話(huà)作私人用途的。(13)下班后，無(wú)特殊原因仍在本物業(yè)范圍內(nèi)逗留的。(17)未經(jīng)許可，擅自截留、撕毀管理處安排傳閱的各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定、通知、公告等的。(4)對(duì)上級(jí)不禮貌，頂撞、違背或不服從主管或上級(jí)合理工作指令的。(8)在物業(yè)公司內(nèi)銷(xiāo)售、買(mǎi)賣(mài)私人物品的。(12)擅自張貼或涂改、污損或撕毀物業(yè)公司通知、公告的。(16)挑撥打架、斗毆事件的。(20)未經(jīng)同意私自接聽(tīng)私人電話(huà)時(shí)間超過(guò)五分鐘的。(3)工作時(shí)間飲用酒類(lèi)或服用麻醉藥物的。(7)收受賄賂或向別人行賄的。(11)因?yàn)^職給物業(yè)公司帶來(lái)重大損失的。(15)詐病或有不誠(chéng)實(shí)行為的。三、處分執(zhí)行，如拒絕簽名，以證人證言為據(jù)記錄在案；或兩個(gè)以上證人證明，該警告書(shū)將視作生效。每簽二次“書(shū)面警告”，當(dāng)月在其工資中扣50元，當(dāng)月簽署第三次“書(shū)面警告”，員工將被立即解雇，公司不給任何補(bǔ)償(注：本項(xiàng)處罰與全勤獎(jiǎng)處罰條例發(fā)生沖突時(shí)任選其一執(zhí)行)。二、部門(mén)經(jīng)理當(dāng)直屬主管解決不了的問(wèn)題，可用書(shū)面形式將調(diào)查材料向部門(mén)主管/經(jīng)理報(bào)告，指出問(wèn)題的性質(zhì)，有關(guān)人員及建議解決的辦法，同時(shí)將副本送綜合管理部備案。任何管理階層在其職權(quán)范圍內(nèi)能夠處理解決的，都應(yīng)自己著手解決，不應(yīng)推諉或向上級(jí)請(qǐng)示。二、火警及防火措施如遇火警，必須采取如下措施：。第 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