【正文】 備、設施、設備機房的整潔。十五、安全經(jīng)理崗位職責，認真完成各項工作。，不能解決的及時向管理處經(jīng)理助理或經(jīng)理匯報。，及時處理顧客對治安的投訴，并做好記錄。、防火、防盜、防破壞的防范工作。十七、財務經(jīng)理崗位職責，結合公司實際情況，制定適用的財務管理辦法。，杜絕管理處資金流失。十八、財務會計崗位職責、編號、核算內容和對應關系，不得任意改變。，明細賬。，定期（月、季、年）核對賬目、結賬、編制會計報表，并做到報表數(shù)字真實、計算準確、內容完整、說明清楚。、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關資料。二十、財務收費員崗位職責、出納做好各項費用的收取、統(tǒng)計、核算工作，在業(yè)務上接受公司財務管理部的指導和監(jiān)督，保證做到工作日清月結，賬表相符，錢據(jù)相符，對拖欠費用及時催收，做到費用收繳率達98%。物業(yè)管理預算一、物業(yè)管理開支分類預算物業(yè)管理開支分類預算表序 號 支出項目名稱 月支出 年支出 備 注一 寫字樓支出 1 員工薪金 2 公共設施、設備保養(yǎng)費 3 綠化租用、管理費 4 物業(yè)管理清潔費 5 物業(yè)管理辦公費 6 公共區(qū)域保險費 7 固定資產(chǎn)折舊費 8 公共水電費 9 管理公司合理利潤 10 法定稅金 11 每月管理費支出合計 元/平方米二 商場支出 1 員工薪金 2 中央空調費 3 商場專用貨梯費 4 商場專用手扶梯費 5 商場公共用水費 6 員工制服費 7 設施維修、保養(yǎng)費 8 綠化設施管理費 9 節(jié)假日活動宣傳費 10 管理公司合理利潤 11 法定稅金 12 每月管理費支出合計 元/平方米三 車場費用 1 員工薪金 2 照明電費 3 公共用水費 4 每月管理費支出合計 元/平方米四 商務會所費用 1 員工薪金 2 會所用電費 3 會所用水費 4 每月管理費支出合計 元/平方米五 員工餐廳費用 1 餐廳用水費 2 餐廳用電費 3 餐廳用煤氣費 4 每月管理費支出合計 元/平方米二、物業(yè)管理處開支明細預算物業(yè)管理處開支預算明細表序號 支出項目名稱 算 式 支出金額（人民幣元）月 支 出 　年 支 出一 管理處員工薪金 經(jīng)理辦公室 1 物業(yè)總經(jīng)理 2 總經(jīng)理助理 工程管理部 4 工程經(jīng)理 5 工程主管 6 強電技工 7 弱電技工 8 空調水電工 9 萬能工 10 文員兼?zhèn)}管 物業(yè)管理部 11 物業(yè)經(jīng)理 12 商務咨詢管理 13 信報收發(fā)員 14 會所管理員 15 物業(yè)清潔員 16 物業(yè)管理文員 安全管理部 17 安全經(jīng)理 18 安全主管 19 安全管理員 20 車場管理員 21 監(jiān)控管理員 財務管理部 22 財務經(jīng)理/會計 23 財務出納員 24 車場收費員 二 物業(yè)管理辦公費 1 辦公低耗品 2 辦公交通費 3 節(jié)日布置費 4 辦公電話費 5 辦公水電費 三 公共設備維護費 1 消防設備維護費 2 扶梯設備維護費 3 貨梯設備維護費 4 消防梯設備維護費 5 客梯設備維護費 6 空調設備維護費 7 吊船設備維護費 8 電器設備維護費 9 技防設備維護費 10 通訊廣播設備維護費 11 給排水設備維護費 12 設備維修備用金 四 物業(yè)管理清潔費 1 寫字樓廁所衛(wèi)生紙 2 清潔劑類費用 3 清潔毛巾、工具類 4 垃圾清運袋 5 垃圾桶用干沙 6 垃圾清運費 7 水池清潔費 8 “四害”消殺費 9 清潔工具維修費 10 清潔管理備用金 五 綠化租用、管理費 1 外圍綠化租用費 2 物業(yè)綠化水電費 3 室內綠化布置費 六 固定資產(chǎn)折舊費 1 電腦 2 復印機 3 打印機 4 傳真機 七 物業(yè)公用電費 1 寫字樓客梯 2 寫字樓消防梯 3 生活水泵、排污泵 4 樓梯間公共照明 5 泛光、霓虹照明 6 車庫照明空調費 八 物業(yè)公共用水費 1 寫字樓用水費用 2 商場用水費用 3 會所用水費用 4 餐廳用水費用 九 物業(yè)管理開支費 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案建立與管理一、管理規(guī)章制度科學管理、合理量化、健全制度是我們取得成功的重要保障，為了達到高標準的管理目的，我公司已成功導入ISO9000質量管理標準模式。(2)《業(yè)主公約》。(6)《二次裝修管理協(xié)議》。(10)《消防管理規(guī)定》。(2)經(jīng)理助理崗位職責。(6)物業(yè)商務管理員崗位職責。(10)強電技工崗位職責。(14)工程文員、資料員、倉管員崗位職責。(18)財務會計崗位職責。(2)《管理人員文明服務準則》。(6)《員工培訓制度》。(10)《公用品申請、購買、領用制度》。(14)《機電設備的編號方法》。(18)《大廈應急滅火搶救方案》。(22)《業(yè)主入住裝修管理工作程序》。(26)《公共設施維修、養(yǎng)護工作程序》。(30)《園林綠化管理工作程序》。(2)《在崗員工循環(huán)培訓制度》。(6)《部門經(jīng)理崗位月工作考核表》。(10)《物業(yè)管理工作情況一覽表》。(3)組編檔號。(3)建議盡可能的采用電腦儲存，便于查找調用，以便更好地保護原始檔案的資料免受翻動的磨損和損壞。(1)制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。(5)監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設施、設備運行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。(8)制訂有突發(fā)火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通，無火災安全隱患。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。(10)公共配套服務設施維護周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。(3)有預見性地對任何可能危急業(yè)主的安全情況，采取防范措施。(3)與當?shù)嘏沙鏊⒕窆步P系，并商請其警官兼任管理處安全管理指導員，定期與管理處安全管理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。(4)管理處主任應在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達現(xiàn)場，沉著、機智實施處理，并向上級進行報告。(4)裝修垃圾清運。(3)裝修材料按指定時間進入，安全管理員進行認真查驗，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴禁入內。四、消防管理(1)管理處負責建立消防安全小組。(5)日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。(3)兼職巡視員負責每樓、每層消防安全情況巡視，每兩小時巡視一遍，并填寫《消防安全檢查登記表》。(1)貫徹“預防為主，防消結合”的方針，業(yè)主要樹立防火意識，管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負責小區(qū)的消防工作。(5)不準在樓道、過道設立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。(1)對業(yè)主的消防要求(包括安全用水、用電)，通過《業(yè)主須知》、《管理公約》傳達到各業(yè)主，并向業(yè)主發(fā)放有關消防學習資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)主進行消防宣傳教育。(5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓，考試合格后方可任職，其資格每年確認一次。(3)制定《設備管理制度》，對消防設備進行檢查和維護。五、車輛管理，由小區(qū)安全管理員負責管理，車輛可以隨時進出、停放。管理員應指揮車輛停放，查看車輛有無上鎖，有無外部破損，應通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關規(guī)定給予處罰。管理員交接班時應辦理交接手續(xù)，核實停車場車輛內登記記錄相符，并列簽字交接。保潔工作流程及標準將按照ISO9000標準，由本公司制定。本“員工手冊”按中華人民共和國有關勞動、人事法律、法規(guī)、條例及物業(yè)公司的實際情況而制訂。員工是我們的寶貴財富。物業(yè)公司將根據(jù)盈利情況向員工支付合理的工資，提供良好的工作條件。本《員工手冊》的解釋權和修改權歸物業(yè)公司所有。由于所服務的對象是以人為主，對于各用戶及其訪客，應不論其職位與身份，以服務至上為宗旨，給他們留下深刻的印象。請各位熟知本手冊的內容，嚴格遵守勞動合同條款、守則及規(guī)定。物業(yè)公司的員工都是經(jīng)過認真篩選，量才錄用，并安排在與其能力相適應的工作崗位上。管理架構一、物業(yè)簡介略二、管理架構勞動條例一、受聘手續(xù)，同時按綜合管理部要求提供個人身份證件。部門主管或綜合管理部認為有必要時，可延長試用期。合同制員工的合同期一般為一年、三年或五年，每月按崗位發(fā)給工資并享受公司的相應勞保福利。四、工作時間物業(yè)公司員工實行每周5個工作日，每日8小時工作制度(不包括用餐時間)。六、工作考評物業(yè)公司綜合管理部每年將根據(jù)各部門對員工工作情況的評價作出總評，配合各部門負責人對員工作出全年工作鑒定，切實掌握員工實際工作情況。部門①級部門②級部門③級部門④級部門⑤級部門⑥級部門⑦級業(yè)務級：暫定6個級別，分別為物業(yè)文員、文秘、司機、檔案管理員、打字員、辦事員、出納員、收費員、接待員、庫管員、采購員及各部門班組主管領班等。服務①級服務②級服務③級服務④級服務⑤級服務⑥級九、工資調整物業(yè)公司綜合管理部將根據(jù)員工每年的工作表現(xiàn)及業(yè)績情況對員工進行年度工資調整，并報總經(jīng)理審批。員工因擅自離職給物業(yè)公司造成經(jīng)濟損失的，物業(yè)公司將依法追究其賠償與違約責任。(2)嚴重違反勞動紀律或物業(yè)公司規(guī)章制度的。(1)員工患病或者非因工負傷，醫(yī)療期滿后，不能從事原工作的。管理規(guī)則一、人事記錄員工須將以下變更事項在變更后七天內報告綜合管理部。三、員工證每個在物業(yè)公司工作的員工都要配發(fā)員工證，值班時佩戴員工證上崗。要鎖好衣柜，物業(yè)公司對個人丟失的物品不負任何責任。除因公或獲批準外，員工不得在物業(yè)公司范圍以外穿著制服。七、員工出入管理，應事先在員工通道安全管理員處進行登記。，如果員工認為受到安全管理員不合理的待遇，請先合作，然后向部門主管報告。十一、通告物業(yè)公司各類有關員工的通告及指示應均貼于布告板上，員工可在布告板上獲悉物業(yè)公司最新的員工政策。未得到部門主管同意，不得使用電話與外界聯(lián)系，外來電話不予轉接。打卡后將卡放回原處，不得亂插。福利制度一、休息日行政管理人員、文員及其他員工每周工作40小時(不包括用餐時間)，規(guī)定有兩天休息日。具體條款參照物業(yè)公司的有關規(guī)定。三、有薪假期員工每年可享有國家法定的有薪假期，包括：員工若不能在法定假期當日放假，部門主管安排在法定假期之前或之后三十天內放假；若因無法安排，物業(yè)公司將給予員工發(fā)放當天加班工資。六、事假事假一天以下者由部門經(jīng)理批準，并報綜合管理部備案，超過三天的需由物業(yè)公司總經(jīng)理批準。申請手續(xù)須提前七天辦理。申請產(chǎn)假必須有市級醫(yī)院的分娩證明。對傷亡者，按國家勞動保險的有關規(guī)定辦理。十三、工資發(fā)放員工每月工資將于每月10日以現(xiàn)金形式發(fā)放。獎罰條例一、獎勵如有下列情形，公司將予獎勵：(1)對改革物業(yè)管理、提高服務質量有重大貢獻者。(5)為公司取得重大經(jīng)濟效益者。二、處分如有違反以下情況之一的，視其情節(jié)輕重按下列規(guī)則予以紀律處分：(1)工作態(tài)度不認真的(如值班時看報紙、吃零食、吸煙、聽音樂、喧嘩、離崗等)。(5)不經(jīng)指定的員工通道進出的。(9)占用本物業(yè)電話作私人用途的。(13)下班后，無特殊原因仍在本物業(yè)范圍內逗留的。(17)未經(jīng)許可，擅自截留、撕毀管理處安排傳閱的各項有關規(guī)定、通知、公告等的。(4)對上級不禮貌，頂撞、違背或不服從主管或上級合理工作指令的。(8)在物業(yè)公司內銷售、買賣私人物品的。(12)擅自張貼或涂改、污損或撕毀物業(yè)公司通知、公告的。(16)挑撥打架、斗毆事件的。(20)未經(jīng)同意私自接聽私人電話時間超過五分鐘的。(3)工作時間飲用酒類或服用麻醉藥物的。(7)收受賄賂或向別人行賄的。(11)因瀆職給物業(yè)公司帶來重大損失的。(15)詐病或有不誠實行為的。三、處分執(zhí)行，如拒絕簽名，以證人證言為據(jù)記錄在案；或兩個以上證人證明，該警告書將視作生效。每簽二次“書面警告”，當月在其工資中扣50元，當月簽署第三次“書面警告”，員工將被立即解雇，公司不給任何補償(注：本項處罰與全勤獎處罰條例發(fā)生沖突時任選其一執(zhí)行)。二、部門經(jīng)理當直屬主管解決不了的問題，可用書面形式將調查材料向部門主管/經(jīng)理報告，指出問題的性質，有關人員及建議解決的辦法，同時將副本送綜合管理部備案。任何管理階層在其職權范圍內能夠處理解決的，都應自己著手解決，不應推諉或向上級請示。二、火警及防火措施如遇火警，必須采取如下措施：。第 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