【正文】 成為繼武漢、襄樊這后成為第三大交通樞紐。年平均氣溫為16℃，全年無霜期在200240天。信用環(huán)境不斷優(yōu)化，已被省政府授予最佳信用縣市。鮮魚產(chǎn)量3萬噸。 功能分區(qū)園區(qū)整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)主要以交易、加工配送片區(qū)為核心，配套倉儲(chǔ)、辦公、居住功能為空間節(jié)點(diǎn)規(guī)劃布局，主要包括交易、加工、倉儲(chǔ)用地、配套服務(wù)用地、綠化用地、道路用地。表41規(guī)劃功能分區(qū)用地匯總綠化用地：指為園區(qū)配套建設(shè)的園區(qū)綠地、小游園用地，以及植草磚鋪地，周圍植樹的綠化生態(tài)停車場用地等。圖33農(nóng)產(chǎn)品流通多級體系示意圖園區(qū)各功能區(qū)主要功能包括配送、加工、交易、倉儲(chǔ)、綜合服務(wù)等。主要人行出入口在車行出入口旁設(shè)置，地塊內(nèi)部設(shè)計(jì)井形消防通道。主要車行入口在地塊北面中間位置設(shè)置，主要車行出口設(shè)于閔五路。 買家進(jìn)場——檔位看貨、詢價(jià)、侃價(jià)——商定價(jià)格——配貨稱貨（計(jì)件）——交現(xiàn)金（賒賬）——檔位工人送貨至車輛停放處、裝貨上車——批發(fā)完成。、自動(dòng)化的運(yùn)輸、傳送作業(yè)系統(tǒng)；；包括貨物查詢系統(tǒng)、驗(yàn)貨系統(tǒng)、倉儲(chǔ)系統(tǒng)、分揀系統(tǒng)、運(yùn)輸系統(tǒng)、配送系統(tǒng)在內(nèi)的信息管理系統(tǒng)。,綠化率20％；％ 工程結(jié)構(gòu)方案 1．裝飾五金區(qū) 建筑層數(shù)： 3層 建筑面積：88500平方米 結(jié)構(gòu)形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結(jié)構(gòu) 2． 日用百貨區(qū) 建筑層數(shù)： 3層 建筑面積： 45000平方米 結(jié)構(gòu)形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結(jié)構(gòu) 3． 食品調(diào)味區(qū) 建筑層數(shù)：3層 建筑面積： 35000平方米 結(jié)構(gòu)形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結(jié)構(gòu)4． 農(nóng)副產(chǎn)品區(qū) 建筑層數(shù)： 3層 建筑面積： 70000平方米 結(jié)構(gòu)形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結(jié)構(gòu)5． 商貿(mào)區(qū)建筑層數(shù)： 16層 建筑面積： 30000平方米 結(jié)構(gòu)形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結(jié)構(gòu)6． 物流中心 建筑層數(shù)： 1層 建筑面積： 20000平方米 結(jié)構(gòu)形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結(jié)構(gòu)7． 生活服務(wù)區(qū) 建筑層數(shù)： 16層 建筑面積： 658平方米 結(jié)構(gòu)形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結(jié)構(gòu)8． 綜合服務(wù)大樓 建筑層數(shù)： 16層 建筑面積： 6508平方米 結(jié)構(gòu)形式： 鋼筋混凝土框架(剪)結(jié)構(gòu) 園區(qū)交通組織方案 規(guī)劃原則1．基地與周邊主要交通形成便捷聯(lián)系。規(guī)劃區(qū)內(nèi)部貨運(yùn)系統(tǒng)主要由園區(qū)環(huán)形通道構(gòu)成，貨運(yùn)通道設(shè)置集中的裝卸貨界面，提高裝卸效率，并減少對園區(qū)內(nèi)部交通的干擾。本項(xiàng)目的建筑物大部分為低層建筑，可由管網(wǎng)直接供水。規(guī)劃區(qū)為倉儲(chǔ)用地，用水量按建筑面積計(jì)算。②規(guī)劃區(qū)用水來自周邊DN200～DN500規(guī)劃市政給水管道。（1）雨水工程規(guī)劃①雨水流量按下式計(jì)算 Q=q?F?ψ 式中：Q—規(guī)劃雨水流量（升/秒） q—暴雨強(qiáng)度（升/） F—匯水面積（公頃） ψ—徑流系數(shù)②暴雨強(qiáng)度計(jì)算公式： 設(shè)計(jì)暴雨重現(xiàn)期采用一年，暴雨強(qiáng)度公式為： 式中：q—設(shè)計(jì)暴雨強(qiáng)度（升/） t—降雨歷時(shí)（分鐘） t=t1+mt2 t1—地面集水時(shí)間（分鐘），按距離長短、地形坡度和地面鋪蓋情況取定 m—延緩系數(shù)，暗管取m=2 t2—管內(nèi)雨水流行時(shí)間（分鐘）③地面集水時(shí)間采用10分鐘。 預(yù)測平均日污水量為2700立方米/日，總變化系數(shù)Kz=。 消防1. 消防設(shè)施本項(xiàng)目的建筑物的室外消防給水管網(wǎng)、消火拴等按“建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GBJ1687）（1997年版）”的規(guī)定設(shè)置；建筑物內(nèi)按規(guī)定設(shè)有消防給水管及留有室內(nèi)消火栓借口。 擬建項(xiàng)目產(chǎn)生的主要污染物項(xiàng)目建成投產(chǎn)后，產(chǎn)生的污染物主要有污水、噪聲、廢氣、固體廢棄物等。生活污水主要是當(dāng)班員工的生活用水，日排生活污水約150立方米。 污染治理措施 污水 設(shè)污水處理站，果蔬清洗污水經(jīng)隔渣、沉淀后排入污水處理站處理。 廢氣 ，擬采用集氣罩收集，經(jīng)油煙水膜濾清器凈化處理后高空排放。將物流園的固體廢棄物分類收集，富含有機(jī)質(zhì)的廢棄物送到有機(jī)肥廠加工成有機(jī)肥，其余廢棄物在廢棄物處理站分門別類進(jìn)行處理。 3．危險(xiǎn)廢棄物（如廢舊電池、廢舊日光燈管等）收集到專門容器和場地，由專業(yè)公司負(fù)責(zé)對其定期清運(yùn)及無害化處理。因此，項(xiàng)目在建設(shè)過程及建成投產(chǎn)后，如能嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)項(xiàng)目“三同時(shí)”的有關(guān)規(guī)定，落實(shí)污染治理措施，則對項(xiàng)目所在地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量不會(huì)造成太大影響，本項(xiàng)目在環(huán)保治理方面是可行的。從事特種作業(yè)的人員必須經(jīng)過專門的安全知識(shí)與安全操作技能培訓(xùn)，并經(jīng)過考核，取得特種作業(yè)資格方可上崗工作。 企業(yè)安全教育工作應(yīng)納入本單位培訓(xùn)教育年度計(jì)劃和中長期計(jì)劃，所需人員、資金和物資應(yīng)予保證。制定安全操作規(guī)程應(yīng)根據(jù)生產(chǎn)工藝、機(jī)械設(shè)備的特性和參考安全操作經(jīng)驗(yàn)及事故教訓(xùn)。 防火、防盜、防傳染措施(1) 建立防火檔案，確定消防安全重點(diǎn)部位，設(shè)置防火標(biāo)志，實(shí)行嚴(yán)格管理；(2) 實(shí)行每日防火巡查，并建立巡查記錄；(3) 對職工進(jìn)行消防安全培訓(xùn)；(4) 制定滅火和應(yīng)急疏散方案，定期組織消防演練；(5) 執(zhí)行上級有關(guān)防火安全規(guī)定和文件，組織實(shí)施各項(xiàng)消防安全制度；(6) 制訂崗位防火責(zé)任制和安全操作規(guī)程，定期檢查執(zhí)行情況；(7) 劃分防火責(zé)任區(qū)，指定區(qū)域防火負(fù)責(zé)人，配置必要的消防器材，落實(shí)防范措施；(8) 對職工進(jìn)行消防安全教育，普及消防知識(shí)，新職工、臨時(shí)工要做好上崗位前的防火安全教育；(9) 組織專職、義務(wù)消防隊(duì)，定期開展消防訓(xùn)練、消防演習(xí)，不斷提高防火滅火技能；(10) 組織職工和警消人員進(jìn)行護(hù)庫值班、值宿、夜間巡邏檢查。合理利用能源、提高能源利用效率，從源頭上杜絕能源的浪費(fèi)，以及促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級具有重要意義，綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康已成為各行各業(yè)發(fā)展的新趨勢。其次是用水的能耗，包括生產(chǎn)用水，員工的辦公、生活用水、制冷系統(tǒng)用水等。、長壽、節(jié)能的光源和燈具（如節(jié)能、高壓水銀燈、高壓鈉燈、金屬鹵素?zé)簦┘岸嘟M合控制開關(guān)，分區(qū)、分功能控制，按實(shí)際需要進(jìn)行開關(guān)。，實(shí)施節(jié)水目標(biāo)責(zé)任制，節(jié)約設(shè)備用水和生活用水，嚴(yán)禁跑、冒、滴、漏和長流水等一切浪費(fèi)水的現(xiàn)象。主要目的是讓新員工了解公司的概況，如組織架構(gòu)、運(yùn)作系統(tǒng)、經(jīng)營理念、發(fā)展規(guī)劃和員工的權(quán)利義務(wù)等。是指員工暫時(shí)離開現(xiàn)職，脫產(chǎn)到有關(guān)學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)、學(xué)?；蚪M織參加為期較長的培訓(xùn)。要嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序辦事,要妥善處理好各個(gè)環(huán)節(jié)之間的關(guān)系,權(quán)衡協(xié)調(diào)。第一階段：前期準(zhǔn)備階段。組織施工：按照計(jì)劃、設(shè)計(jì)文件的規(guī)定，編制施工組織設(shè)計(jì)，進(jìn)行文明施工。2009年10月2010年12月，完成工程土建施工工作， 2011年1月2011年5月，完成裝修及設(shè)施、設(shè)備安裝調(diào)試。發(fā)布招標(biāo)公告，招標(biāo)公告的內(nèi)容：招標(biāo)單位的招標(biāo)工程的名稱，招標(biāo)工程簡介，工程承包方式，投標(biāo)單位資質(zhì)，領(lǐng)取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和應(yīng)繳費(fèi)用等。 流動(dòng)資金估算本項(xiàng)目采用滾動(dòng)開發(fā)方式，鑒于本項(xiàng)目招商特點(diǎn)，本項(xiàng)目各階段建設(shè)期間即可開展招商工作，在建成運(yùn)營前即可獲得一定收入，由于本項(xiàng)目建設(shè)期運(yùn)營所占流動(dòng)資金較少，因此本項(xiàng)目各建設(shè)期間可以不考慮流動(dòng)資金的投入。第十章 財(cái)務(wù)評價(jià)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)計(jì)算期為 15年。水每年成本估算價(jià)為 85萬元。其它費(fèi)用包括生產(chǎn)管理人員工資及其它不定的費(fèi)用如:機(jī)物料消耗費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)、存貨盤虧等。項(xiàng)目建成后,按目前的經(jīng)驗(yàn)估算,年租金收入將達(dá)到9398萬元，交易傭金收入1000萬元，共計(jì)銷售收入10398萬元。%,所得稅后為 %。項(xiàng)目的敏感因素為:主要為項(xiàng)目交易量,其大小決定市場的經(jīng)營收入。本項(xiàng)目率先實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品物流管理的現(xiàn)代化、自動(dòng)化和信息化，將成為農(nóng)產(chǎn)品物流配送乃至整個(gè)中南地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品流通產(chǎn)業(yè)的示范基地，從而對我國農(nóng)產(chǎn)品流通產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到重大的推動(dòng)作用。第十二章 風(fēng)險(xiǎn)分析與對策?中國中部物流園區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營是一個(gè)龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，項(xiàng)目對物流業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，對大別山地區(qū)工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品運(yùn)銷體系的提升與發(fā)展也具有重大意義。本項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)主要有兩個(gè)方面（1）行業(yè)內(nèi)競爭。近年來，超市的發(fā)展非常迅速，超市的銷售總額已占據(jù)整個(gè)社會(huì)零售總額相當(dāng)高的比例，一些產(chǎn)品繞過中間環(huán)節(jié)，從產(chǎn)地（廠家）直接進(jìn)入直銷店銷售；部分產(chǎn)品加工配送大戶直接從產(chǎn)地來貨，繞過批發(fā)市場直接送到采購商手中。另外，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，生產(chǎn)工藝也在日益完善，特別是技術(shù)更新速度的加快與新技術(shù)新科學(xué)領(lǐng)域的開辟，使得新的產(chǎn)品在不斷涌現(xiàn)。由于?中國中部物流園區(qū)項(xiàng)目是近年來國家振興發(fā)展的物流業(yè)，由國家政府部門進(jìn)行政策扶植，物流園項(xiàng)目的開發(fā)，不可避免的受政策因素的影響，有些影響可能是負(fù)面的。項(xiàng)目的施工可能會(huì)給項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的居住區(qū)造成一定的影響，對當(dāng)?shù)鼐用駧矶虝旱牟槐?。?）利用公司政策性優(yōu)勢，為物流園區(qū)內(nèi)經(jīng)營者和采購商提供更加高效、廉價(jià)、個(gè)性化的、高附加值的服務(wù)。在項(xiàng)目實(shí)施階段應(yīng)對項(xiàng)目現(xiàn)狀情況進(jìn)行全面的現(xiàn)場勘察和實(shí)驗(yàn)，以便為項(xiàng)目設(shè)計(jì)提供可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，以降低項(xiàng)目建設(shè)的工程風(fēng)險(xiǎn)。研究政府態(tài)度、社會(huì)發(fā)展趨勢、人民群眾生活需求，順應(yīng)大勢，同時(shí)加強(qiáng)與政府相關(guān)部門溝通，獲取更多政策支持。綜上所述，?中國中部物流園區(qū)項(xiàng)目在建設(shè)及運(yùn)營過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)主要有市場風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、外部協(xié)作風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。、流通大別山、面向華中、輻射全國，建設(shè)成為大別山地區(qū)規(guī)模最大、功能完善、配套齊全的綠色、安全、生態(tài)的商品現(xiàn)代物流樞紐中心，有效保障大別山地區(qū)人民的商品穩(wěn)定供應(yīng)。不僅較好地解決了“賣難”問題，而且有效地增加了農(nóng)民的收入，對平抑區(qū)域物價(jià)也具有關(guān)鍵作用。?中國中部物流園區(qū)項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃，已被列入重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。 建議 1．和同類項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目具有較高的容積率要求，如何更好的協(xié)調(diào)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和實(shí)際使用要求之間的關(guān)系將是本項(xiàng)目的難