【正文】 面積 萬(wàn)平方米 六、商品房屋銷(xiāo)售額 萬(wàn)元 62247 52402 834 177 7887 1781 三、完成開(kāi)發(fā)土地面積 萬(wàn)平方米 24 其中：銷(xiāo)售給個(gè)人 萬(wàn)元 62247 52402 834 177 7887 1781 房屋施工面積 2020年， B市商品房施工面積 ，同比增長(zhǎng) %。 B 市商品房空置面積的大幅度增加主要是由二個(gè)原因造成的： A、一直以來(lái)，特別是 2020 年 —— 2020 年間， B 市效益較好的企事業(yè)單位都興建了大量的帶安居性質(zhì)的集資房，形成了集資建房的熱潮，解決了 B 市大部分居民的住房問(wèn)題，致使市場(chǎng)整體需求不足； B、 20202020 年 B 市大體量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，短期內(nèi)難以消化。主要特征：有一定的規(guī)模，規(guī)劃理念較先進(jìn)，優(yōu)美的小區(qū)景觀，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有多層、小高層及高層，戶(hù)型設(shè)計(jì)比較合理，面積以中、大戶(hù)型為主，物業(yè)管理好、小區(qū)或樓盤(pán)檔次高、規(guī)模大而成為引導(dǎo)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，售價(jià)在 1650 元 /平方米以上。 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 30 頁(yè) XX 開(kāi)發(fā)區(qū)板塊 XX 開(kāi)發(fā)區(qū)位于 B 市西部，是 B 市新的行政中心，市委、市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢(shì)已開(kāi)始體現(xiàn)，片區(qū)市場(chǎng)將具有較大的發(fā)展和潛力。住宅在 1600~2300 元 /㎡左右。 江東（ C 區(qū)）板塊 江東已基本成型，比較老、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，綠化空間少，建筑物老舊，道路比較窄，交通擁擠，生活配套檔次比較低，已逐漸失去競(jìng)爭(zhēng)力。 B 市房地產(chǎn)存在的主要問(wèn)題 開(kāi)發(fā)規(guī)模普遍偏小 目前， B 市 100 畝以上的的在建樓盤(pán)目前幾乎沒(méi)有， 10 畝以下的項(xiàng)目是市場(chǎng)主流，多是一些市區(qū)內(nèi)效益較好的單位集資房和舊城改造項(xiàng)目，此類(lèi)項(xiàng)目雖然無(wú)小區(qū)概念又無(wú)環(huán)境綠化景觀，但大都處在市區(qū)中心區(qū)域和 XX 開(kāi)發(fā)區(qū)，老城區(qū)地理位置 優(yōu)越配套非常完善、 XX 區(qū)雖然生活配套設(shè)施稍微欠缺，但整體環(huán)境較好，空氣好，加上項(xiàng)目規(guī)模小，土地的取得多為單位開(kāi)發(fā)，成本較低，除地理位置好的樓盤(pán)外，大部分都以較低價(jià)格對(duì)內(nèi)部職工進(jìn)行銷(xiāo)售，所以在很大程度上解決了大部分居民的住房問(wèn)題，從而對(duì) B 市商品房的銷(xiāo)售和需求產(chǎn)生了很大程度的影響。城市花園、新城國(guó)際、鉆石城為典型的大規(guī)模大園林景觀社區(qū)，在 B 掀起“大”的概念。 A、媒介宣傳 ：受本地開(kāi)發(fā)商常規(guī)的土 法開(kāi)發(fā)的觀念影響，與全國(guó)各大城市的道路兩旁林立的房地產(chǎn)廣告牌和滿(mǎn)是房地產(chǎn)廣告的報(bào)紙形成鮮 中國(guó)最大管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 30 頁(yè) 明對(duì)比的是， B 很少見(jiàn)到房地產(chǎn)樓盤(pán)廣告，由于本地媒體比較少，報(bào)紙發(fā)行量低，印刷質(zhì)量較差，傳播面窄，導(dǎo)致廣告宣傳的主要形式均采用戶(hù)外廣告牌的形式。 F 大道建設(shè)的同時(shí)注重周邊的綠化景觀規(guī)劃，目標(biāo)是建成一條綠色寬廣的拓城之道、發(fā)展之道、民生之道。 B 市豐富的旅游資源及方便的交通為高尚社區(qū)開(kāi)發(fā)了有利條件，高尚社區(qū)建成后配合良好的策劃宣傳將吸引大量的 B 地區(qū)中高端客戶(hù)、 A 省高端客戶(hù)、及外地高端客戶(hù)等。將集中建設(shè)歐陸世紀(jì)園、太平洋風(fēng)情區(qū)等一大批具有國(guó)際地域風(fēng)格的建筑，成為萬(wàn)國(guó)風(fēng)情的國(guó)際新家園。 社區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)計(jì)特別是綠化草地設(shè)計(jì)、綠化樹(shù)木選擇及布置設(shè)計(jì)、水系規(guī)劃設(shè)計(jì)、道路規(guī)劃設(shè)計(jì)等將決定社區(qū)的品位和檔次。 五、項(xiàng)目規(guī)劃與實(shí)施 （一）項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施步驟 根據(jù) B 市總體規(guī)劃要求， D 集團(tuán)計(jì)劃用五年時(shí)間對(duì)整個(gè) X 湖新城實(shí)行“整體規(guī)劃、分期、分步實(shí)施”開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積約為 5000畝，建筑面積約為 200 萬(wàn) ㎡ ，建設(shè)總投資約為 35 億元人民幣。 （二）項(xiàng)目規(guī)劃 整個(gè) X 湖新城分為四大功能區(qū)： 交通功能區(qū)。投資對(duì) X 湖公園進(jìn)行改造， 以“親水”為主題， 擬引 X 水進(jìn)湖，利用 X 湖水域的自然 資源，融合現(xiàn)代文化色彩，建成面向全市人民開(kāi)放的休閑娛樂(lè)、觀光旅游 的 風(fēng)景區(qū) ，并成為城市中一道亮麗的風(fēng)景線 。每個(gè)組團(tuán)各有特色，城 創(chuàng)新型豪華別墅、現(xiàn)今設(shè)計(jì)理念的小高層建筑、建筑風(fēng)格獨(dú)特的高層建筑 等等紛呈別致。 綜合中心商業(yè)區(qū)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)采取整體規(guī)劃、綠化先行、 中國(guó)最大管理資源中心 第 21 頁(yè) 共 30 頁(yè) 分步獲得用地、分期建設(shè)、宣傳方案整體策劃等方式。本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，將采用整體設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案將涵蓋項(xiàng)目所有用地，設(shè)計(jì)方案將把項(xiàng)目作為一個(gè)整體考慮，從全局角度考慮各期項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。項(xiàng)目公司成立后，將有專(zhuān)門(mén)的部分負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃，策劃部門(mén)將結(jié)合項(xiàng)目定位制定項(xiàng)目整體策劃方案，根據(jù)第一期項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容分解整體策劃方案后形成一期項(xiàng)目的策劃方案，根據(jù)策劃方案逐步實(shí)施。作為社區(qū)功能的重要組成部分 — 物業(yè)管理在高尚社區(qū)中占有重要位置，在物業(yè)管理方面 D 集團(tuán)的普遍 做法是成立自己的物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司開(kāi)展業(yè)務(wù)時(shí)充分考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司的要求，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司和物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)密不可分。她東接三吳，南面五嶺，西 連黔滇，北通鄂豫。水上運(yùn)輸也很便利， X 江上溯瀟水，下入洞庭， X 水等一級(jí)支流可四季通航。樹(shù)立經(jīng)營(yíng)城市理念，充分利用各種資源，通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作方式，加快建設(shè)路、橋、水、電、燃?xì)?、通訊等一批重大市政工程。抓好城區(qū)段三江兩岸風(fēng)光帶建設(shè)。 這也是我們傾向于在 B 投資建設(shè)的重要原因之一。已探明儲(chǔ)量的礦產(chǎn)有金、銀、銅、鐵、鉛、鋅 、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長(zhǎng)石等 60 多種，其中鈉長(zhǎng)石儲(chǔ)量居亞洲之首，硼砂為華南獨(dú)有，高嶺土名列全國(guó)前茅，巖鹽為華南之冠。 XX 的岐山、鳥(niǎo)洲， XX 的天堂山， B 的岣嶁峰等都是風(fēng)光旖旎、獨(dú) 具特色的休閑旅游勝地 。雖然現(xiàn)在 B 的住宅市場(chǎng)是買(mǎi)方市場(chǎng)，新房有一定的空置率，但這是短暫的現(xiàn)象，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看， 房地產(chǎn) 投資的空間是很大的。 項(xiàng)目 X湖公園改造后 ，是城市中心難得的一個(gè)水景休閑觀光勝地。 劣勢(shì)分析 整個(gè) X湖新城目前規(guī)劃以及配套設(shè)施不是特別完善。 機(jī)會(huì) 點(diǎn)分析 國(guó)家土地政策的從嚴(yán)，加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地的難度，特別是大面積的土地。 中國(guó)最大管理資源中心 第 26 頁(yè) 共 30 頁(yè) B市，特別是 C區(qū)中高檔樓盤(pán)景觀規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)普遍不夠人性化，中等戶(hù)型比例供給較少，形成市場(chǎng)空白點(diǎn)。當(dāng)利大于弊時(shí)，項(xiàng)目才可能進(jìn)入實(shí)質(zhì)性實(shí)施操作。 D 集團(tuán)作為投資主體，目前在全國(guó)已經(jīng)建成的住宅、商貿(mào)網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目已形成穩(wěn)定的利 潤(rùn)來(lái)源和強(qiáng)大的現(xiàn)金流，可以為項(xiàng)目建設(shè)提供強(qiáng)大的資金保障。 F 大道建成 中國(guó)最大管理資源中心 第 29 頁(yè) 共 30 頁(yè) 后將改變整個(gè) B 市東部城區(qū)交通瓶頸，徹底打通東大門(mén)； X 湖公園的建設(shè)將充分利用其自然環(huán)境，建設(shè)成以“親水”為主題面向全市人民開(kāi)放的集休閑、娛樂(lè)為一體的景觀公園，也為 B 市旅游業(yè)發(fā)展提供了必要的配套支持。 項(xiàng)目建成后將成為 B 市新的標(biāo)志城市名片，同時(shí)項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)也將給 B 帶來(lái)很多就業(yè)機(jī)會(huì)和稅收收入。 中國(guó)最大管理資源中心 第 30 頁(yè) 共 30 頁(yè) （二）建議 為保障項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行，除開(kāi)發(fā)商本身的條件與運(yùn)作方式外，還需要有一個(gè)良好的外部環(huán)境來(lái)支持，即開(kāi)發(fā)政策扶持。 香江集團(tuán)地產(chǎn)事業(yè)部拓展部 二 00 六年七月