洛陽升龍西小屯地產(chǎn)項目20xx年營銷推廣執(zhí)行報告(38頁)-地產(chǎn)策劃-預(yù)覽頁
【正文】 外向型商業(yè)兼容 集中式商業(yè) —— 以配套式、自持為主導(dǎo)方向發(fā)展的配套 產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓 —— 體現(xiàn)城市配套功能的商務(wù)產(chǎn)品 配套 —— 內(nèi)外兼顧，滿足高端及主流客戶群體需求，提升項目形象 12 項目整體發(fā)展方向 住宅 —— 高端下的市場細分，強調(diào)品質(zhì)與改善 高層住宅：強調(diào)景觀資源與產(chǎn)品創(chuàng)新的結(jié)合，挑戰(zhàn)市場 ? 物業(yè)檔次偏重于實用型，戶型面積處于市場跟隨者； ? 適應(yīng)洛陽主流客戶群體的需求，以產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新挑戰(zhàn)市場； ? 強化其景觀資源的占有率，在洛陽市場建立主流產(chǎn)品的品質(zhì)標桿； 13 項目整體發(fā)展方向 街區(qū)商業(yè)：主題帶動，提升收益 ? 主題式商業(yè)街依托集中式商業(yè)發(fā)展，借助業(yè)態(tài)差異提升商業(yè)價值； ? 配套式商業(yè)街環(huán)住區(qū)分布，滿足住區(qū)日常生活需求； ? 商業(yè)產(chǎn)品以商鋪為主，考慮項目后期銷售，對面積進行控制； ? 商業(yè)產(chǎn)品內(nèi)外兼顧，通過規(guī)劃體現(xiàn)風情主題； 集中式商業(yè)：引進主力，帶動其它業(yè)態(tài)物業(yè)升值 ? 集中集中式商業(yè)引入大型國際知名主力店超市，向整個區(qū)域輻射，滿足整個居住片區(qū)主流客群日常生活需求； ? 集中式商業(yè)規(guī)劃以“步行街區(qū)”商鋪為主，控制面積區(qū)間，著力營造良好的商業(yè)環(huán)境，給市場帶來全新的消費模式； ? 集中式商業(yè)主要考慮部分自持，依其帶動其他商業(yè)價值； ? 固定開發(fā)面積，前期將成為項目賣點之一。 15 項目整體發(fā)展方向 配套 —— 內(nèi)外兼顧，滿足高端及主流客戶群體需求，提升項目形象 會所：內(nèi)外兼營，品質(zhì)制勝 ? 外向型以休閑、娛樂、運動為主導(dǎo)，兼顧一部分商務(wù)功能； ? 內(nèi)向型以高端休閑、交流為主導(dǎo)，服務(wù)于住區(qū)高端客戶群體所需 ? 服務(wù)于整個住區(qū)的主流等客戶群體及洛陽高收入階層； ? 功能上與酒店形成互補，強調(diào)其高端服務(wù)特色； ? 固定開發(fā)面積，前期將成為項目賣點之一。 終極產(chǎn)品 環(huán)境、安全 生活環(huán)境（自然資源的占有以及對安全的需求）。屬于奢華型居住物業(yè)。 31 整體開發(fā)節(jié)奏 ——項目分期目標 基于項目整體分期的指導(dǎo)原則，本項目預(yù)期分 三期 開發(fā)（未包含 D、 E、 F地塊寫字樓、酒店式公寓、商業(yè)及回遷房部分）： 項目整體開發(fā)戰(zhàn)略 ?? 三期目標 一期目標 引爆市場，形成熱點，打造洛陽城市國際人居標準 ?迅速樹立項目形象，利用區(qū)域優(yōu)勢占領(lǐng)市場制高點； ?檢驗市場反應(yīng)，以備后期調(diào)整策略； 鞏固項目的市場形象 ?鞏固項目品牌與企業(yè)品牌的市場影響力； ?大量推出市場熱銷產(chǎn)品，擴大項目利潤率； 升華項目在洛陽區(qū)域市場中的江湖地位 ?依據(jù)一期推售中市場反應(yīng)調(diào)整二期整體策略，迎合市場； ?在確立項目形象的基礎(chǔ)下，增強客戶對項目的認知感 ； ?? 二期目標 32 項目整體開發(fā)戰(zhàn)略 整體開發(fā)節(jié)奏 ——開發(fā)順序 C地塊 B地塊 A地塊 C地塊 景觀資源最優(yōu)區(qū)，能夠快速樹立項目形象 B地塊 完善項目及區(qū)域商業(yè)配套需求，提升項目價值 A地塊 項目品質(zhì)形象鞏固階段，實現(xiàn)項目高價值區(qū) 33 項目整體開發(fā)戰(zhàn)略 整體開發(fā)戰(zhàn)略分析 —— C地塊 景觀資源最優(yōu)區(qū)，能夠快速樹立項目形象 B地塊 完善項目及區(qū)域商業(yè)配套需求，提升項目價值 A地塊 項目品質(zhì)形象鞏固階段，實現(xiàn)項目高價值區(qū) 優(yōu)質(zhì)地塊先行開發(fā)，打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn) 品線，快速搶占市場，樹立形象 豐富項目產(chǎn)品線，完善項目及區(qū)域 商業(yè)配套，鞏固項目形象及地位 通過前期開發(fā)物業(yè)的成熟逐步提升低 價值區(qū)域產(chǎn)品的價值，實現(xiàn)利潤增長 34 項目整體開發(fā)戰(zhàn)略 項目分期開發(fā)各期參數(shù)指標 —— 分期 一期（ C地塊） 二期（ B地塊） 三期（ A地塊） 合計 住宅 商業(yè) 住宅 商業(yè) 住宅 商業(yè) 分項 234724 105574 120202 59462 265875 35900 821667 總建筑面積 340298 179594 301775 建面配比 % % % % 容積率 35 啟動區(qū)營銷策略 重大工程與營銷節(jié)點 2020年 2月底完成啟動區(qū)住宅產(chǎn)品整體銷售率 60%，商業(yè)銷售率 35%以上， B地塊小戶型公寓銷售率 75%以上，實現(xiàn)銷售額 12億元 3月 6月 9月 12月 2020年 2020年 時間軸線 開放 盟商家簽約會 3月 公開認籌 B地塊公寓認籌 B地塊公寓開盤 售房部、景觀示范區(qū)對外開放 36 啟動區(qū)營銷策略 2020年 2020年 臨時售房部包裝、開放； 區(qū)域炒作、戶外發(fā)布、形象樹立、認籌開盤物料籌備； 項目炒作 、 戶外發(fā)布 、信息傳遞 、 開盤物料籌備等； 階段劃分 銷售目標 前期物料籌備階段 營銷執(zhí)行 1月 籌備階段 4月 7月 9月 11月 3月 市場預(yù)熱階段 公開認籌階段 強銷階段 持續(xù)熱銷階段 工程進度 營銷節(jié)點 4月 8日臨時售房部開放 ； 5月份報紙廣告出街； 7月 10日產(chǎn)品推介暨聯(lián)盟商家簽約會 ； 7月 18日啟動區(qū)首批房源公開認籌 ； 8月 28日售房部 、景觀示范區(qū)對外開放 客戶積蓄階段 認籌目標： 1500張卡 最大限度轉(zhuǎn)化認籌客 戶量 實現(xiàn)銷售啟動區(qū)總體量 的 60%以上 營銷思路 3月中下旬項目宣傳設(shè)計物料到位 、 銷售說辭制定完畢； 銷售人員招聘到崗 ，培訓到位； 做好項目前期的籌備工作 ， 主要是合作單位的確定 、 宣傳物料 、沙盤 、 3D影視的制作到位 通過低碳營銷手法 ， 開拓大客戶資源 ， 廣泛積累客戶資源
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