【正文】 0/9/18 李光 整理制作 24 正確理解策劃 ? 策劃的競爭本質 ? 策劃的前導本質 ? 策劃的科學本質 2020/9/18 李光 整理制作 25 策劃的基本性質 ? 1. 目的性 ? 2. 超前性 ? 3. 整體性 ? 4. 創(chuàng)造性 ? 5. 程序性 ? 6. 現實可行性 ? 7. 調適性 2020/9/18 李光 整理制作 26 策劃的功能及基本原則 ? 1. 策劃的競爭功能 ? 2. 策劃的決策保證功能 ? 3. 策劃的計劃策定功能 ? 4. 策劃的預測未來功能 ? 5. 策劃的管理創(chuàng)新功能 2020/9/18 李光 整理制作 27 策劃的功能及基本原則 ? 提高企業(yè)的 “ 核心競爭力 ? 延長企業(yè)的 “ 生命周期 ” ? 追求企業(yè)的利潤最大化目標 2020/9/18 李光 整理制作 28 策劃的功能及基本原則 ? 利益性原則 ? 整體性原則 ? 客觀性原則 ? 可行性原則 ? 機變性原則 ? 慎重性原則 ? 奇勝性原則 2020/9/18 李光 整理制作 29 策劃的運作過程 ? 策劃包括從構思、分析、歸納、判斷一直到策略擬訂、方案歸納、事后反省與評估過程這幾個階段。任何一個策劃案的產生，無不是針對組織的某個問題或是針對某個特定的目標。多看即深入現場，親自搜集情報；多聽、多問，就是多接觸，了解與策劃書有關的各方人士的意見、期望和想法，深入主觀與客觀環(huán)境，做到對有限情況的真實了解。能否準確發(fā)現問題、設定目標，決定策劃方向的準確性。這樣，策劃的核心 —— 構想就初具輪廓了。實現目標是設計所有方案的共同目標，這就要求方案的設計是圍繞如何實現目標而展開、鎖定，設計具體行動的手段、途徑和方法，設計方案時應考慮諸方面因素，明確目標與具體方案的區(qū)別。 2020/9/18 李光 整理制作 38 策劃的運作過程 整理策劃書 ? 這里所說的策劃書是指最終策劃書。 2020/9/18 李光 整理制作 40 策劃的運作過程 整理策劃書 ? 內部策劃書要考慮策劃實施時與政府、公交、相關組織團體、法律等方面的關系，核心內容應放置在內部的策劃書中。 2020/9/18 李光 整理制作 42 策劃的運作過程 效果評價與反饋 ? 這一最后階段包括兩種可能情況：第一當策劃案未獲通過時，策劃人應仔細分析其中的原因并據此調整策劃的結構和具體內容，以期以后再次提案時獲得通過；第二當策劃案獲得通過并付諸實施，而實施結果不佳或偏離預定方向時，應隨時根據反饋信息做出調整，使策劃按預定軌道取得預期效果。就人類思維 “ 概念、判斷、推理 ” 的一般程式而言，無疑， 概念設計 是策劃思維的邏輯起點。 2020/9/18 李光 整理制作 47 房地產項目策劃 策劃思維的邏輯起點 ? 策劃的作業(yè)領域或范疇也存在一個概念設計的問題。從信息論的角度，可以把策劃思維的全過程看成為 “ 信息的輸入、加工、輸出、反饋 ” 等構成的信息流動過程。它蘊含在企業(yè)生產開發(fā)經營的全過程，由市場調查、方案制定和建筑總體設計、價格定位、廣告中介服務、售后服務以及信息反饋等組成。 這種促使轉變的策劃與運作，不可避免地導致了激烈的競爭。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所愿意支付的價格。在高層建筑中， 7層以下因其視野受限，一般應為低價區(qū)，頂層與低層的價格一般相差約 30％。車位的每平方米定價一般相當于住宅的 50％。 2020/9/18 李光 整理制作 59 房地產發(fā)售的策劃與運作 ? 銷售的策略 ? 銷售樓盤可以采取先易后難，也可以采取先難后易的方法，先進行試銷，根據試銷的情況作一些適當的調整，最后全面鋪開。 2020/9/18 李光 整理制作 60 房地產發(fā)售的策劃與運作 ? 銷售的組織和實施 ? 樓盤的銷售要實行專業(yè)對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結合。一個優(yōu)秀的推銷員不僅僅是推銷產品 ， 同時也是人格 、 品位 、 審美價值的推銷 ， 如果沒有與客戶建立起良好的關系 ， 而是單單進行產品的推銷 ， 是不可能推銷成功的 。 ? 盡管普遍認為房地產營銷方式已從單一化趨向全面化，營銷服務已從注重表面趨向追求內涵，營銷推廣已從雜亂無章趨向規(guī)范有序，但縱觀現今樓市營銷策劃，很多地方仍值得深思。 ? 市場意識的第二個內涵，是指營銷策劃是一種長期行為，它不僅應注意成交消費區(qū)域的市場情況，而且還應從長遠著眼，重視培育客戶區(qū)域市場，藉此產生樓盤客戶市場的恒溫效應。換言之，營銷是一種主動行為，它采用市場調研、分析、營銷策略、銷售技巧和控制措施來保證引導、開拓、擴大有效市場。 2020/9/18 李光 整理制作 68 房產營銷策劃的理解 ? 整合的要義就在于強調動態(tài)的觀念，主動迎接市場挑戰(zhàn)，利用當前市場，發(fā)現潛在市場，創(chuàng)造新的市場。策劃縱穿于房地產開發(fā)的整個過程。它對目前眾多營銷商提出了更高的要求。人們內心渴望既有高質量居住空間，又追求回歸自然、返樸歸真、崇尚生態(tài)的生活氛圍。 2020/9/18 李光 整理制作 72 房產營銷策劃的理解 ? 物業(yè)管理的完善。 2020/9/18 李光 整理制作 74 房產營銷策劃的理解 ? 從市場看，房地產業(yè)已進入一種 質 的發(fā)展，這個 質 不是一種單純的建筑質量、設計質量等，而是一種創(chuàng)意組合后的質