【正文】 品房銷售管理方法》出臺 ， 房地產被確定成為支柱產業(yè)?！锻ㄖ芬?guī)定，對購買第一套自住住房的，個人住房貸款仍執(zhí)行現(xiàn)行的優(yōu)惠住房貸款利率和首付款比例不低于 20%的規(guī)定，而對購買高檔商品 房、別墅或第二套以上 (含誠威營銷培訓資料 第 14 頁 共 103 頁 第二套 )商品房的借款人，商業(yè)銀行可以適當提高個人住房貸款首付款比例，并按央行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。此舉是中央政府從土地供給上一直房地產過熱的又一舉措。此份文件將各部門對房地產問題的分歧公開化。該份文件強調：“ 住房價格上漲過快直接影響城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善，影響金融安全和社會穩(wěn)定，甚至影響整個國民經濟的健康運行 ” ，并要求各地方政府高度重視房地產價格，明確提出 “ 控制措施不力，造成當?shù)胤康禺a市場大起大落，影響經濟穩(wěn)定運行和社會發(fā)展的地區(qū)，要追究有關負責人的責任。對于前者，置業(yè)顧問應秉著積極學習、不斷充實的態(tài)度；對于后者，置業(yè)顧問應按著培訓內容與統(tǒng)一說辭，熟練、靈活掌握，做到顧客有問必答（第六章知己知彼篇中會有要點闡述）。包括： 1）土地開發(fā)； 2）房屋建設、維修、管理； 3）土地使用權的有償劃撥、轉讓； 4）房屋所有權的買賣、租賃； 5）房地產抵押貸款； 6）房地產市場。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。 準現(xiàn)房：是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。 使用權房： 是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。 1 開間： 住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。開間 5米以上，進深 7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個 4050 平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加 2%，便于靈活隔斷、裝修誠威營銷培訓資料 第 17 頁 共 103 頁 改造。 1 層高： 是指住宅高度以 “ 層 ” 為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。躍層式住宅是一種新穎的住宅建筑形式。 復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個 米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（普通住宅為 米，復式設計為 米，而一般躍層式為 米），復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內設多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。平面式表示一戶人家的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間都處于同一層面，而錯層和復式內的各個房間則處于不同層面。 2 ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ： 也叫聯(lián)排別墅，正確的譯法應該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質量較好。 在下部樓層，剪力墻的位移較小，它拉著框架按彎曲型曲線變形，剪力墻承受大部分水平力，上部樓層則相反，剪力墻位移越來越大，有外側的趨勢，而框架則有內收的趨勢，框架拉剪力墻按剪切型曲線變形，框架除了負擔外荷載產生的水平力外，還額外負擔了把剪力拉回來的附加水平力，剪力墻不但不承受荷載產生的水平力，還因為給框架一個附加水平力而承受負剪力，所以，上部樓層即使外荷載產生的樓層剪力很小，框架中也出現(xiàn)相當大 的剪力。此結構的住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。過梁的長度一般為門窗洞口的跨度加 500mm。低層房屋一般建筑結構簡單，施工期短，建造成本低廉 ，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層房屋一般為 48 層，一般采用磚混結構，少數(shù)采用鋼筋混凝土結構。 8 層以上 (可含 8 層 )的建筑體， 一般可分為小高層、高層和超高層。同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產開發(fā)商的青睞。 ? 超高層房屋是指超過 24 層的建筑體。 3 板樓 ： 是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。住房公積金制度是結合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策， 指有關住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機構成的整個運行機制和管理的制度。職工的住房公積金由各地人民政府設定的住房公積金管理機構根據(jù)責、 權、利一致的原則進行統(tǒng)一管理，由地方人民政府委托指定的專業(yè)銀行辦理。 3 智能化小區(qū)： 智能化社區(qū)是利用現(xiàn)代化 4C（即計算機、通訊及網(wǎng)絡、自控、 IC 卡）技術，通過有效的傳輸網(wǎng)絡，將多元信息服務與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成， 為住宅小區(qū)的服務與管理提供高技術的智能化手段，以實現(xiàn)快捷高效的超值服務與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。會所具備的軟硬件條件：康體設施應該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應具有網(wǎng)吧、閱 覽室等其他服務設施。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。是國家作為土地所有者將土地使用權出租給使用者使用，由使用者與縣 級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一年期的土地使用租賃合同，并支付租金的行為。 5） 授權經營。 7） 出租。 ? 銷售方面 3. 商品房預售需具備哪些條件？ 1） 預售人已取得房地產開發(fā)資質證書、營業(yè)執(zhí)照； 2） 土地使用權已經依法登記，按照土地管理部門有關規(guī)定交付 土地使用權出讓金，取得房地產權利證書，即 《國有土地使用證》 ； 3） 持有《建筑工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》，并已辦理建設工程質量和安全監(jiān)督手續(xù)，取得《建筑工程施工許可證》； 4） 投入開發(fā)商建筑的資金已達工程預算投資總額的 30%，并經注冊會計師驗資； 5） 土地使用權未抵押或者已經解除抵押關系，并已確定施工進度和竣工交付使用時間； 6） 七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數(shù)； 7） 房地產開發(fā)商和金融機構已簽定預售款監(jiān)管協(xié)議，在項目所在地商業(yè)銀行設商品房預售款專用賬戶； 8） 法 律、法規(guī)規(guī)定的其他條件； 9） 符合上列條件的，經主管機關核準后，發(fā)給《商品房銷售（預售）許可證》。 6. 商品房按套內建筑面積或者建筑面積計價的，合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差時如何處理？ 面積誤差比＝ (產權登記面積－合同約定面積 )/合同約定面積 100 ％ ，買賣雙方 應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。 買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房 價款由買受人補足；超出３％部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。 套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。 不應分攤的共有建筑面積： 1）、獨立使用的地下室或為多幢服務的地下室（地下車位、車 庫、倉庫、自行車或摩托車集中停放部位等）、地上雜物間、車棚、車庫、為他幢和多幢服務的警衛(wèi)室、管理用房、公共設施用房等。 5）、扣除應分攤的共有建 筑面積和本條前 4 款內沒有羅列的建筑部位。住宅專用的共有建筑面積直接作為住宅部分的共有建筑面積；商業(yè)專用的共有建筑面積直接作為商業(yè)部分的共有建筑面積；住宅與商業(yè)共同使用的共有建筑面積，按住宅與商業(yè)的建筑面積比例分別分攤給住宅和商業(yè)。 12. 哪 些公用面積不能分攤？ 不能分攤的公用面積為底層架空層作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。門廳、大廳內的回廊部分， 層高在 米以上的，按其水平投影面積計算。屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。 8）有柱（不含獨立柱、單排柱 ） 或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結誠威營銷培訓資料 第 27 頁 共 103 頁 構的外圍水平投影面積計算。 12）有伸縮的房屋，如果其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。 4）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 3）房屋之間無上蓋的架空通廊。 8）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。 17. 公有住房的契稅是多少？ 公有住房的契稅為成交總價（或評估價）的 %。似乎這些稅看起來名目很多，但是也存在減免的可能，這要根據(jù)房管局最近的規(guī)定數(shù)據(jù)為準。寫字樓、店面、商場、車庫的契稅是成交總價（或評估價）的 3%；交易手續(xù)費是： 12 元 /平方米（寫字樓）、 14 元 /平方米（車庫）、 300 元 /個（車位） 20 元 /平方米（商場）；印花稅都是成交總價（或評估價）的 %；營業(yè)稅是按增值部分的 %繳交。房地產按揭屬于房地產抵押的一種形式。 個人住房組合貸款是指個人購買自住普通住房向我市住房公積金管理中心申請住房公積金貸款不足時，其不足部分申請住房商業(yè)性貸款的兩種貸款之總稱。 c、購房總支出的比較：一筆 15 萬元、 10 年期限的貸款，以等額本息法計算，申請住房公積金貸款比商業(yè)性貸款累計減少支出 8604 元。 31. 借款人如何償還銀行按揭貸 款 ？ 借款人應按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。 借款人可選擇委托代扣或到銀行分行聯(lián)網(wǎng)儲蓄所還款兩種方式，按月償還貸款本金和利息 ；如借款人采用委托代扣方式償還貸款本金和利息，應在與貸款銀行簽訂《借款合同》的同時，與貸款銀行簽訂《代扣還款委托書》，并指定用于扣款帳戶類型（儲蓄存折、儲蓄卡或信用卡）的帳號，保證每月在扣款日開始前將不低于其月均還款額的款項存在其指定的扣款帳戶中，就可足不出戶自行還誠威營銷培訓資料 第 31 頁 共 103 頁 款。如同意 借款人的借款申請，銀行工作人員會通知 借款人 在規(guī)定的時間、地點辦理或由銀行代 借款人 辦理保險、公證、抵押登記等手續(xù)。 借款人填寫《個人住房貸款申請表》 借款人提交下列資料：身份證明（身份證、戶口本或其他有效居留證件）、經濟收入證明、購房合同、保證人同意擔保的書面意見、已交房款收據(jù)或貸款銀行存款單（復印件） 貸款銀行對借款人的申請進行評估、審查。 保險期限不得短于申請借款期限，投保金 額不低于貸款的本息和。逾期罰息，以逾期額為基數(shù)，每逾期一天，按人民銀行公布的逾期貸款罰息率計收。 37. 住房公積金計繳基數(shù)如何確定？ 住房公積金計繳基數(shù)是職工本人上一年月平均工資。單位應當于每月發(fā)薪日起 5 日內，將單位繳存的住房公積金和為職工代繳的住房公積金，統(tǒng)一匯繳到單位住房公積金專戶內 ，由受委托銀行計入職工住房公積金賬戶。 4）買期房的通過查看預售許可證，買已竣工的房屋通過現(xiàn)售備案，了解項目銷售的合法性，及該房屋是否在許可銷售的范圍內。具體如下： A、商品房： a、已簽訂購房合同且經房地產主管部門登記備案； b、已交清購房款（持有全額購房發(fā)票）； c、房產未設定抵押、未被司法部門限制權利（如查封、凍 結）。 三、 風水基礎知識 簡而言之，能夠藏風聚氣（即風水好）的住宅必須具備三個基本條件，一是環(huán)境位置好，二是建設格局好，三是有氣勢。其宗旨是 審慎周密地考察、了解自然環(huán)境，順應自然，有節(jié)制地利用和改造自然，創(chuàng)造良好的居住與生存環(huán)境，贏得最佳的天時地利與人和，達到天人合一的至善境界。風水學的功能就是要宏觀地把握協(xié)調各系統(tǒng)之間的關系優(yōu)化結構，尋求最佳組合。湖北武當山是道教名勝，明成祖朱棣當初派三十萬人上山修廟，命令不許劈山改建，只許隨地勢高下砌造墻垣和寶殿。山體是大地的骨架，水域是萬物生機之源泉，沒有水，人就不能生存。有近百年歷史的武漢大學建筑在青翠的珞珈山麓，設計師充分考慮到特定的風水，依山建房，學生宿舍貼著山坡，象環(huán)曲的城墻，有了個城門形的出入口。 4. 觀形察勢原則 清代的《陽宅十書》指出：“人之居處宜以大山河為主，其來脈氣最大，關 系人禍最為切要。大川之上必有途矣。中龍由岷山入關中，至泰山人海。勢是形之崇，形是勢之積。認勢惟難，觀形則易。朝山案山是類似于朝拱伏案之形的山，就象臣僚簇擁君主。任何一塊宅地表現(xiàn)出來的吉兇，都是由大環(huán)境所決定的，猶如中醫(yī)切脈，從脈象之粗細弦虛、緊滑浮沉遲速，就可知道身體的一般狀況，因為這是由心血管的機能狀態(tài)所決定的。 5. 地質檢驗原則 誠威營銷培訓資料 第 37 頁 共 103 頁 風水思想對地質很講究，甚至是挑剔，認為地質決定人的體質，現(xiàn)代科學證明這不是危言聳聽。 第二 、潮濕或臭爛的地質，會導致關節(jié)炎、風濕性心臟病、皮膚病等。強烈的磁場可以治病，也可 以傷人，甚至引起頭暈、嗜睡、或神經衰弱。楊筠松在《十二杖法》指出：“真沖中煞不堪扦，堂氣歸隨在兩 (寸