【正文】 第 24 頁 共 103 頁 經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門授權(quán)委托的單位審核后用于房屋權(quán)屬登記。 買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起 30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。 7. 商品房建筑面積的組成？ 該套（單元）出售時(shí)，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。 4）、獨(dú)立建造的變配電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬配套設(shè)施用房。 2） 商住樓：以為單位，首先根據(jù)住宅和商業(yè)的不同使用功能，將應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e分為專用的共有建筑面積（住宅功能共有建筑面積 ），商業(yè)專用的共有建筑面積（商業(yè)功能共有建筑面積），住宅與商業(yè)共同使用的共有建筑面積（幢共有建筑面積）。 11. 哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅? 應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配店房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。 3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。 6）挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。 7）地下室 、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在 以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。 11）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度 米以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。 3）未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 2）突出房屋墻面構(gòu)件、配件、裝飾信、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。 7）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。 ? 稅費(fèi)方面 16. 普通商品房的契稅是多少？ 誠威營銷培訓(xùn)資料 第 28 頁 共 103 頁 普通商品房的契 稅為成交總價(jià)（或評(píng)估價(jià)）的 %。 20. 買賣二手房應(yīng)繳交哪些稅、費(fèi)？ 買賣二手房應(yīng)繳交的稅費(fèi)有：契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、個(gè)人所得稅、土地房屋變更登記費(fèi)及工本費(fèi)等。 22. 寫字樓、店面、商場、車庫的稅費(fèi)和住宅的一樣嗎，按多少繳交呢？ 不一樣。 誠威營銷培訓(xùn)資料 第 29 頁 共 103 頁 ? 抵押貸款方面 24. 什么叫房地產(chǎn)抵押？ 指債務(wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 27. 什么是住房公積金貸款和組合貸款？ 答：住房公積金貸款是 指以住房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放的定向用于購買自住普通住房的貸款。 b、申請(qǐng)住房公積金貸款與商業(yè)性住房貸款相比，只是提交的材料增加了住房公積金繳交情況對(duì)賬單，辦理程序上只增加了在市住房公積金管理中心的審批時(shí)誠威營銷培訓(xùn)資料 第 30 頁 共 103 頁 間，其余與商業(yè)性住房貸款相同。 貸款期限最長可達(dá) 20 年，貸款利率按照中國人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期限在 1年以上的，借款人在借款期內(nèi)每月以相等月均還款額償還銀行貸款本金和利息。 銀行工作 人員收妥 借款人 的借款申請(qǐng)書及規(guī)定的文件后，將按銀行規(guī)定的工作程序進(jìn)行調(diào)查、核驗(yàn)，并在規(guī)定的工作日內(nèi)給 借款人 回復(fù)意見。 誠威營銷培訓(xùn)資料 第 32 頁 共 103 頁 借款人 貸款銀行 簽訂借款合同 貸款銀行 貸款銀行 借款合同生效 貸款擔(dān)保 33. 按揭貸 款 期如遇到利息調(diào)整，如何處理？ 根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇到國家調(diào)整利率，貸款期限在 1 年以內(nèi)（含一年）的，實(shí)行合同利率，不分段計(jì)算；對(duì)一年期以上的貸款，于下一年初開始，按相應(yīng)期限檔次利率進(jìn)行調(diào)整。 保險(xiǎn)合同中要明確借款人的貸款行為是該保險(xiǎn)的第一受益人。在還款期限內(nèi)，借 款人未按合同約定的時(shí)間償還貸款本息及逾期罰息。 36. 住房公積金月繳存額如何計(jì)算？ 職工住房公積金的月繳存額為計(jì)繳基數(shù)乘以職工住房公積金繳存比例，單位為職工繳存的住房公積金月繳存額為計(jì)繳基數(shù)乘 以單位住房公積金繳存比例。 38. 單位每月應(yīng)如何為職工繳交住房公積金？ 職工個(gè)人繳存的住房公積金，由所在單位每月從其工資中代扣代繳。 3）通過建設(shè)用地批準(zhǔn)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，了解項(xiàng)目的用地規(guī)劃和建設(shè)手續(xù)。 41. 商品房、房改房和拆遷安置房這三類房屋辦證需具備哪些基本條件？ 這三類房屋辦證需具備的基本條件概括為：（ 1）符合城市規(guī)劃；（ 2）房屋已竣工；（ 3）購房（安置）手續(xù)合法、完整齊全。 b、拆遷安置房產(chǎn)權(quán)辦理，均由拆遷人統(tǒng)一辦理被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)注銷登記，報(bào)送拆遷協(xié)議確認(rèn)，統(tǒng)一繳交相關(guān)稅費(fèi)及申辦領(lǐng)取土地房屋權(quán)證?！? 風(fēng)水理論到底是什么呢？實(shí)際上就是地理學(xué)、地質(zhì)學(xué)、星象學(xué)、氣象學(xué)、景觀學(xué)、建筑學(xué)、生態(tài)學(xué)以及人體生命信息學(xué)等多種學(xué)科綜合一體的一門自然科學(xué)。環(huán)境中的每一個(gè)子系統(tǒng)都是相互聯(lián)系、相互制約、相互依存、相互對(duì)立、相互轉(zhuǎn)化的要素。 中國現(xiàn)存許多建筑都是因地制宜的楷模。 3. 依山傍水原則 依山傍水是風(fēng)水學(xué)最基本的原則之一。長江中上游沿岸的碼頭小鎮(zhèn)都是這樣，背梳山坡，拾級(jí)而上，氣宇軒昂。學(xué)校得天然之勢，有城堡之壯，顯示了高等學(xué)府的弘誠威營銷培訓(xùn)資料 第 36 頁 共 103 頁 大氣派?！犊脊び洝吩啤疤煜轮畡荩瑑缮街g必有川矣。龍脈源于西北的昆侖山，向東南延伸出三條龍脈，北龍從陰山、賀蘭山入山西，起太原，渡海而止。 龍脈的形與勢有別，千尺為勢，百尺為形，勢是遠(yuǎn)景，形是近觀。勢是起伏的群峰，形是單座的山頭。 在龍脈集結(jié)處有朝案之山為佳。 從大環(huán)境觀察小環(huán)境，便可知道小環(huán)境受到的外界制約和影響，諸如水源、氣候、物產(chǎn)、地質(zhì)等。大處著眼，小處著手，必先后顧之憂，而后富乃大。”比〈耳談》早一千多年的《山海經(jīng)》也記載了不少地質(zhì)與身體的關(guān)系， 特別是由特定地質(zhì)生長出的植物，對(duì)人體的體形、體質(zhì)、生育都有影響。地球是一個(gè)被磁場包圍的星球，人感覺不到它的存在，但它時(shí)刻對(duì)人發(fā)生著作用。風(fēng)水思想主張順應(yīng)地磁方位。中國先民很早就認(rèn)識(shí)了磁場，《管子 .地?cái)?shù)》云：“上有磁石者，下有銅金。潮濕腐敗這地是細(xì)菌的天然培養(yǎng)基地，是產(chǎn)生各種疾病的根源，因 此，不宜建宅。地質(zhì)對(duì)人體的影響至少有以下四個(gè)方面： 第一、土壤中含有微量元素鋅、鉑、硒、氟等，在光合作用下放射到空氣中直接影響人的健康。只有形勢完美，宅地才完美。朝案之山可以擋風(fēng)并且很有趣屈之情。勢為來龍，若馬之馳，若水之波，欲其大而強(qiáng)，異而專，行而順。有勢然后有形，有形然后知?jiǎng)?，勢位于外，形在于?nèi)。南龍由云貴、湖南至福建、浙江入海?！薄队碡暋钒阎袊矫}劃為四列九山?！憋L(fēng)水學(xué)重視山形地勢，把小環(huán)境放人大環(huán)境考察。面平臺(tái)上以中孔城門洞為軸線，圖書館居中，教學(xué)樓分立于兩側(cè)。 依山的形勢有兩類，一類是“土包屋”，即三面群山環(huán)繞，奧中有曠，南面 敞開，房屋隱于萬樹叢中。 中國是個(gè)務(wù)實(shí)的國家，因地制宜是務(wù)實(shí)思想的體現(xiàn)。 整體原則是風(fēng)水學(xué)的總原則，其它原則都從屬于整體原則，以整體原則處理人與環(huán)境的關(guān)系，是現(xiàn)代風(fēng)水學(xué)的基本點(diǎn)。 誠威營銷培訓(xùn)資料 第 35 頁 共 103 頁 正是基于這一追求，在風(fēng)水理論及其實(shí)踐的長期發(fā)展過程中，積累了豐富的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，也通過理論思維，汲收融匯了古今中外各門科學(xué)、哲學(xué)、美學(xué)、倫理學(xué)、以及宗教、民俗等 等方面的眾多智慧，最終形成了內(nèi)涵豐富、綜合性和系統(tǒng)性很強(qiáng)的獨(dú)特理論體系 現(xiàn)代風(fēng)水學(xué) ?！饵S帝工經(jīng)》中說：“ 夫宅者，乃是陰陽之樞紐，人倫之軌模。 B、房改房： a、經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)房改或經(jīng)售房單位上級(jí)主管部門批準(zhǔn)房改并報(bào)市房改辦備案； b、已簽訂住改合同并按房改政策規(guī)定繳清購房款的。 5）通過市國土房產(chǎn)局三樓綜合服務(wù)大廳的電腦自助查詢服務(wù)，了解該房屋誠威營銷培訓(xùn)資料 第 34 頁 共 103 頁 是否被抵押或查封。 ? 客戶購房 39. 客戶購房前 應(yīng)對(duì)開發(fā)商和項(xiàng)目有哪些方面的了解？ 1）通過營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書，了解開發(fā)商的資信。職工工資總額構(gòu)成，按國家統(tǒng)計(jì)局及本市規(guī)定的工資總額口徑計(jì)算。 35. 按揭貸 款 人提前償還貸款時(shí)，本息如何計(jì)算？ 借款人在提前歸還貸款時(shí)，應(yīng)提前 15 日向貸款人提出書面申請(qǐng)，并且該通知一經(jīng)發(fā)出既不可撤銷。 貸款擔(dān)保 由開發(fā)商為借款人提供貸款擔(dān)保，開發(fā)商、貸款銀行和借款人三方共同簽訂保證合同 采用專項(xiàng)提款方式，即貸款銀行按合同約定的時(shí)間將貸款直接轉(zhuǎn)入開發(fā)商在貸款銀行的帳戶。 借款合同由借款人和貸款銀行雙方簽訂。雙方簽訂《借款合同》、《抵押合同》、等法律文件。 待還清銀行個(gè)人住房貸款金部本息后，銀行工作人員將協(xié)助 借款人 到有關(guān)部門辦理貸款抵押的有關(guān)抵押、質(zhì)押的所有權(quán)權(quán)屬證明文件和質(zhì)押品，退由 借款人保管。如借款人提前還款，應(yīng)事先征得貸款人同意，并辦理有關(guān)手續(xù)。 29. 申請(qǐng) 按揭貸 款時(shí)，應(yīng)出具哪些的文件： 申請(qǐng)借款時(shí)， 借款人 應(yīng)填寫《 銀行個(gè)人住房貸款申請(qǐng)審批表》，并向銀行提交如下文件： 1） 身份證件（居民身份證、戶 口本或其它有效居留證件）及婚姻證明； 2） 貸款人認(rèn)可部門出具的借款經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明； 3） 符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其它批準(zhǔn)文件； 4） 抵押物或質(zhì)押物的清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押、質(zhì)押證明和抵押物估價(jià)證明； 5） 保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明； 6） 以儲(chǔ)蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證； 7） 貸款人要求提供的其它文件或資料。 住房公積金貸款是低息優(yōu)惠貸款 ,只有按規(guī)定履行繳存住房公積金義務(wù)的職工才能享有申請(qǐng)貸款的權(quán)利。 25. 貸款對(duì)象和條件 是什么？ 個(gè)人住房貸款對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，同時(shí)具備以下條件： 1） 具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份； 2） 有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力； 3） 有銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息、并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人； 4） 具有購房合同或協(xié)議，所購住房價(jià)格基本符合銀行或銀行委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)值； 5） 銀行規(guī)定的其他條件。 23. 關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知有哪些？ 1） 個(gè)人購買并居住超過一年的普通住宅， 銷售時(shí)免征營業(yè)稅；不足一年的，銷售時(shí)按售價(jià)減去原購價(jià)的差額計(jì)征； 2） 個(gè)人擁有的普通住宅，轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征土地增值費(fèi)；普通住宅是指按一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)造的居住用住宅，高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通住宅的范疇； 3） 積壓空置的商品房在銷售時(shí)應(yīng)繳納的契稅在 2020 年底前予以免稅優(yōu)惠。 21. 所有的房產(chǎn) 都要交個(gè)人所得稅嗎？ 不一定。 18. 高檔住宅的契稅是多少？ 高檔住宅的契稅是成交總價(jià)（或評(píng)估價(jià)）的 3%。 9）獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 4）房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。 5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 14. 計(jì)算一 半的建筑面積有哪些？ 1）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。 9）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。 13. 計(jì)算全部建筑面積有哪些？ 1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算。然后將住宅部分的共有建筑面積（住宅專用的面積加上按比例分?jǐn)偟拿娣e）按住宅各套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?；將商業(yè)部分的共有建筑面積（商業(yè)專用的面積加上按比例分?jǐn)偟拿娣e），按商業(yè)各層套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)傊辽虡I(yè)各層，作為商業(yè)各層 共有建筑面積的一部分，加上商業(yè)相應(yīng)各層本身的共有建筑面積，得到商業(yè)各層總的莫須有建筑面積，再將該各層總的共有建筑面積按相應(yīng)誠威營銷培訓(xùn)資料 第 26 頁 共 103 頁 層內(nèi)各套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂? 9. 共有建筑面積的分?jǐn)傇瓌t？ 如果面積分割的文件或協(xié)議，應(yīng)按其文件或協(xié)議分?jǐn)傆?jì)算；如無分割文件或協(xié)議，按規(guī)定的公用面積分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。 2）、作為人防工程（含平戰(zhàn)兩用）的地下室、避難層（室）以及分期建筑工程中的跨期服務(wù)的公共設(shè)備用房和管理用房等。 8. 共有 建筑面積的組成？ 共有建筑面積分為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出３％部分的房價(jià)款由出賣人雙