重慶江北區(qū)五童路地塊可行性分析（doc15）-地產(chǎn)可研-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 發(fā)商都要向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍）；而開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)水平的相對(duì)低下以及返租回報(bào)的不理性，估計(jì)未來(lái)兩三年內(nèi)亦將極大地挫敗投資者的 信心。 整體購(gòu)買力的低下和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，決定了短期內(nèi)重慶整體房?jī)r(jià)向上空間不大。 此資料來(lái)自企業(yè) 重慶江北區(qū)五童路地塊可行性分析 一、整體市場(chǎng)簡(jiǎn)析 整體市場(chǎng)年供應(yīng)量超過(guò) 1000萬(wàn)平方米，但中低檔住宅需求亦十分旺盛，供求基本能保持平衡，近期龍湖 整體房 價(jià)水平極低，去年市場(chǎng)整體成交均價(jià)為 2200元每平方米左右。 重慶并未形成強(qiáng) 勢(shì)的商務(wù)中心，也少有綜合質(zhì)素極高的寫(xiě)字樓，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)的良好又決定了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的極速膨脹，故估計(jì)高質(zhì)素寫(xiě)字樓在未來(lái)幾年將受到極大的追捧；但要注意的是，重慶公司還沒(méi)有普遍形成買寫(xiě)字樓自用的習(xí)慣，而做為投資來(lái)講，總價(jià)的高企又成為極大的障礙。 二、地塊 SWOT分析 地塊背景資料 位置：江北區(qū)五童路與五桂路交界處 占地： 136畝（另旁邊有 38畝為廢棄水泥預(yù)制廠，可一并拿下） 用地性質(zhì)：商住 規(guī)劃容積率： （商務(wù)建筑不超過(guò) 11 萬(wàn) M2，住宅建筑不超過(guò) 30萬(wàn) M2） 市政配套情況：管線目前在 300米外，估計(jì)接入需自行解決 地塊業(yè)主：重慶 慶業(yè)置業(yè)有限公司 出讓意向：合作開(kāi)發(fā)，固定回報(bào)建筑面積 500元 /M2 地塊自身及周邊環(huán)境狀況 （ 1）優(yōu)勢(shì) A、地塊地處去年新通快速干線五童路東側(cè)，距黃花園大橋約 1000米，距解放碑約 3000米，沿五童路約 2公里外有新建之王家沱大橋貫通南岸，另距機(jī)場(chǎng)約 20分鐘車程。 D、地塊周邊目前已有南方上格林、江南山水、金科麗苑、天賜麗景等樓盤(pán)，居住氛圍濃厚。 如此復(fù)雜之地形地貌，將給規(guī)劃設(shè)計(jì)帶來(lái)相當(dāng)?shù)碾y度，估計(jì)較難形成高密度住宅群；同時(shí)重慶市場(chǎng)不太接受進(jìn)入小區(qū)后便走下坡路，故低于五童路的地塊較難處理；另復(fù)雜的地形地貌，亦將大幅增加建設(shè)成本。 A組團(tuán)已交付使用，售出 70%； B組團(tuán) 7月 26日正式開(kāi)售，銷售情況不理想；據(jù)初步判斷，銷售不理想的原因多源自營(yíng)銷上的問(wèn)題，如南方集團(tuán)的低調(diào)，項(xiàng)目炒作的缺乏，地盤(pán)形象（園林粗糙、破爛工棚正處顯眼位置） 低下等。 此資料來(lái)自企業(yè) B、江北新城“重慶未來(lái)陸家嘴”以及連通一島兩岸交通的規(guī)劃 ,以及重慶加緊 CBD地區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)等對(duì)項(xiàng)目是重大利好。 E、重慶經(jīng)濟(jì)的迅速騰飛培育了一大批本地中產(chǎn)階級(jí)，為項(xiàng)目?jī)?chǔ)備了大量的目標(biāo)客戶。 I、重慶消費(fèi)者對(duì)低層住宅并無(wú)特別偏好，且對(duì)朝向亦無(wú)特別看重。 四、成效益分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)預(yù)設(shè) 注：以下數(shù)據(jù)均為拿下旁邊 38畝為基礎(chǔ)，理由是這 38畝地形相對(duì)平坦 ，而且臨五桂路，是地塊連通五桂路的
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