【正文】 09 年一季度成交樓盤區(qū)域分布 — 僅住宅 濱江月明路可研報(bào)告 19 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度的成交房源中，下沙板塊以 1585 套的成交量遙遙領(lǐng)先其他板塊，成為了最熱門板塊，顯然這與下沙板塊海天城、保利東灣、伊薩卡國(guó)際等樓盤以大幅降價(jià)促銷引爆首置型剛需集中釋放直接相關(guān)。而地處市區(qū)且較靠近市中心的城西文教一帶則在低開樓盤金色藍(lán)庭和促銷樓盤楓華府第的引領(lǐng)下，吸引了眾多改善性需求爭(zhēng)相釋放。 （三）二手房市場(chǎng)概況 2020 年杭州市主城區(qū)二手房共成交 15363 套，比 2020 年減少 9845 套，下降 %。而建筑面積在 140 平方米以上的大戶型二手房成交均價(jià)為每平方米 元。而近郊的濱江區(qū)、余杭區(qū)上漲也非常明顯，特別 是濱江環(huán)比去年上升了 %。 自 08 年年初以來，銀根收緊、股市的低迷使得市場(chǎng)上的購(gòu)房者存在觀望情緒，市場(chǎng)交易量低迷，其價(jià)格漲幅明顯暖慢下調(diào)，賣方在房子的交易過程中不再像之前有絕對(duì)的說話權(quán)，由此導(dǎo)致買賣雙方議價(jià)空間的進(jìn)一步增大，一些急于出售的房東，只能通過降價(jià)來促交易易。而濱江區(qū)域作為杭州的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，居住配套設(shè)施發(fā)展很快，特別隨著軌道交通 1 號(hào)線的經(jīng)開工建設(shè)和大批次新房的入市，濱江區(qū)已經(jīng)成為大批購(gòu)房者優(yōu)質(zhì)人居的 “ 新寵 ” 。 圖表： 2020 年 12月至 2020 年 12 月交易居室比重對(duì)比 數(shù)據(jù)來源：我愛我家 中小戶型的房源日漸走俏，一方面，與市場(chǎng)購(gòu)房主體的改變有關(guān)，目前市場(chǎng)上年輕購(gòu)房者占據(jù)了主導(dǎo)的地位，他們往往出于經(jīng)濟(jì)、實(shí)用角度考慮，選擇一居、二居作為他們置業(yè)的首選，特別是二居室由于供應(yīng)量大并且在戶型功能方面比較均衡，成為市場(chǎng)絕對(duì)的主角；另一方面，目前政策出臺(tái)系列政策都是利好于中小面積戶型的房源。但是城東（錢江新城）區(qū)域，成交量依然占據(jù)了杭州市房產(chǎn)板塊 第二的位置， 成交均價(jià)僅僅排在西湖沿線板塊 以及之江度假區(qū) 板塊 之后。 四房?jī)蓮d 。 135 136168。2020821 預(yù)計(jì)20206 預(yù)計(jì) 202010 交付時(shí)間 20201231 御樹： 20205之前 2020 年中旬 2020630 2020 202012 銷售均價(jià) (元 /平方米 ) 約 35000 御樹： 16468 22770 一期 25516二期 27446 2900030000（暫定） 未定 銷售情況 （截至2020422 透明售房網(wǎng)） 一期已去化 83 套，84%。 二期：已去化215 套 82%。 濱江月明路可研報(bào)告 28 典型樓盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)特征 分析圖 其中 150180 平方米的戶型所占比例最大，為 40%，其次為 90 平方米以下的戶型，所占比為 22%。排除位置因素，單從戶型上考慮，客戶相 對(duì)喜歡三房二廳和四房二廳。悅府 項(xiàng)目去化分析 幢數(shù) 戶型 面積 總套數(shù) 開盤半月 開盤一個(gè)月 開盤三個(gè)月 開盤六個(gè)月 開盤九個(gè)月 1 三室二廳 +工人房 約 196 ㎡ 76 79% 95% 100% 100% 100% 四房二廳 +工人房 約 210 ㎡ 78 85% 95% 97% 98% 98% 躍層 350 ㎡以上 6 0 0 0 0 0 2 三室二廳 +工人房 約 196 ㎡ 78 91% 97% 99% 99% 99% 四房二廳 +工人房 約 210㎡和235 ㎡ 77 91% 96% 100% 100% 100% 躍層 350 ㎡以上 6 0 0 0 0 0 3 二室二廳 約 90 ㎡ 159 66% 93% 97% 97% 97% 三房二廳 約 140 ㎡ 129 85% 92% 97% 97% 97% 濱江月明路可研報(bào)告 30 陽(yáng)光海岸 項(xiàng)目去化分析 幢數(shù) 戶型 面積 總套數(shù) 開盤半月 開盤一 個(gè)月 開盤三個(gè)月 開盤六個(gè)月 開盤九個(gè)月 2 平層四室三廳 +工人房 約 380 ㎡ 68 6% 63% 80% 86% 躍層五室三廳 +工人房 約 480 ㎡ 28 2% 57% 72% 83% 躍層六室四廳 +雙工人房 600 ㎡以上 3 0 0 0 0 1 平層四室三廳 +工人房 約 380 ㎡ 68 60% 躍層五室三廳 +工人房 約 480 ㎡ 31 45% 躍層六室四廳 +雙工人房 600 ㎡以上 2 100% 贊成林風(fēng)項(xiàng)目去化分析 幢數(shù) 戶型 面積 總套數(shù) 開盤半月 開盤一 個(gè)月 開盤三個(gè)月 開盤六個(gè)月 開盤九個(gè)月 1 二室二廳 約 90㎡ 112 28% 32% 59% 99% 三室二廳 約 140㎡ 78 26% 31% 56% 92% 四室二廳 約 180㎡ 26 23% 23% 30% 57% 躍層 280㎡以上 4 0 0 0 0 3 二室二廳 約 90㎡ 44 59% 66% 93% 100% 三室二廳 約 1 165㎡ 26 53% 77% 79% 81% 四室二廳 約 190、 204㎡ 53 15% 15% 20% 41% 躍層 280㎡以上 4 0 0 0 0 90平方米的戶型基本銷售完畢，其次為 140160的三房戶型，銷售率達(dá)到 8090%。新城國(guó)際 東方 金色海岸 濱江 （二）用地規(guī)模、用地性質(zhì) 地塊名稱 用地面積（萬 m2） 建筑面積（萬 m2） 容積率 建筑密度 綠化率 建筑限高（ m） 用地性 質(zhì) 南星單元E0 03 ≤ ≤ 22% 30%35% 80 住宅 （三）地塊現(xiàn)狀及周邊景觀 地塊現(xiàn)狀 月明路向西 月明路向東 濱江月明路可研報(bào)告 34 本案南側(cè)市級(jí)經(jīng)濟(jì)適用房新州花苑 二、項(xiàng)目 周邊配套 （ 一） 項(xiàng)目地塊交通條件 項(xiàng)目周邊交通條件分析圖 本項(xiàng)目交通 優(yōu)勢(shì)明顯 ，通過 江南大道至 四橋約 4 公里，至三橋約 2公里。 （二）劣勢(shì) ? 本案周邊無可對(duì)房?jī)r(jià)形成重要支撐的自然景觀優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品營(yíng)造上不宜過高定位。 濱江月明路可研報(bào)告 36 ? 對(duì)外：大戶型、精裝修的產(chǎn) 品定位所產(chǎn)生的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)是支撐銷售的關(guān)鍵；對(duì)內(nèi)：與主城區(qū)藍(lán)色錢江、西溪誠(chéng)園等高端項(xiàng)目所形成的合理價(jià)差也是吸引綠城中端客戶在濱江置業(yè)的有力保障。 四 、結(jié)論 （一） 區(qū)域優(yōu)勢(shì)，開發(fā)寶地 濱江區(qū)作為杭州錢江南岸的核心區(qū)域 ，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景優(yōu)越，區(qū)域市政配套、交通情況良好，未來區(qū)域就業(yè)機(jī)會(huì)多，隨著 城市 建設(shè)的推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，區(qū)域人口和人流大幅增加，可以預(yù)見城市購(gòu)買力和消費(fèi)力將集中在本區(qū)域釋放，是房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，主要目標(biāo)人群集中在杭州本地 及新杭州人 對(duì) 濱江區(qū) 認(rèn)可并有生活情節(jié)的中高端置業(yè)人群。從競(jìng)爭(zhēng)樓盤的戶型去化看，戶型結(jié)構(gòu)以三房、四房為主，兼顧 投資型 兩房及 少量 200 方以內(nèi)大戶 型。再次，隨著 濱江區(qū) 的發(fā)展和成熟，本區(qū)域內(nèi)將聚集大量的高端白領(lǐng)人群，他們也將成為本案重要的客源之一。 5)社會(huì)人文科學(xué)領(lǐng)域： ? 律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授 產(chǎn)品認(rèn)知和需求特征 ? 對(duì)建筑風(fēng)格無明顯傾向性，但具有相當(dāng)高的審美素質(zhì)，鑒于其年齡和相對(duì)廣博的閱歷，一般而言傾向于認(rèn)同穩(wěn)重、大氣、典雅、精致的建筑風(fēng)格。 ? 與置業(yè)者的置業(yè)目 的 內(nèi)斂、不張揚(yáng)的群體特征相關(guān)聯(lián)，對(duì)安全性、私密性的要求在選擇中高檔物業(yè)時(shí)是重要的決策因素之一，產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)必須從多方面考慮這種要求被滿足的程度（小區(qū)物業(yè)管理、會(huì)所管理、客戶資料管理、人員管理等 等） ? 對(duì)于滿足改善居住條件、舒適型居住住需求的高檔物業(yè)，內(nèi)部配套和服務(wù)要針對(duì)這種生活特性有度設(shè)置 —— 康體設(shè)施、私人或半私人的交流空間營(yíng)造是配套設(shè)置的著力點(diǎn) ? 客戶群體子女一般而言年齡較大，在設(shè)置配套時(shí)應(yīng)充分考慮這一特性，使配套更為合理實(shí)用。 濱江月明路可研報(bào)告 41 二、項(xiàng)目主要開發(fā)節(jié)點(diǎn)時(shí)間計(jì)劃 項(xiàng)目各階段分 時(shí)安排表 階段 時(shí)間進(jìn)度 可行性研究 2020年 6月 土地取得 2020年 10月 設(shè)計(jì) 2020年 8月 四證取得 2020年 10月 樁基工程 2020年 1月 基礎(chǔ)工程 2020年 8月 主體工程 2020年 5月 室內(nèi)裝飾工程 2020年 10月 室外工程 2020年 10月 交房 2020年 12月 三、工程實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 建設(shè)內(nèi)容 2020年 2020年 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 可行性研究 土地取得 設(shè)計(jì) 四證取得 樁基工程 基礎(chǔ)工程 主體工程 室內(nèi)裝飾工程 室外工程 交房 建設(shè)內(nèi)容 2020年 2020年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 可行性研究 土地取得 設(shè)計(jì) 四證取得 樁基工程 基礎(chǔ)工程 主體工程 室內(nèi)裝飾工程 濱江月明路可研報(bào)告 42 室外工程 交房 建設(shè)內(nèi)容 2020年 2020年 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 可行性研究 土地取得 設(shè)計(jì) 四證取得 樁基工程 基礎(chǔ)工程 主體工 程 室內(nèi)裝飾工程 室外工程 交房 濱江月明路可研報(bào)告 43 第 六 章 經(jīng)濟(jì)可行性分析 一、銷售價(jià)格估算 （一）可比樓盤 價(jià)格情況 新綠園 悅府 陽(yáng)光海岸 東方潤(rùn)園 林風(fēng)御樹 水岸楓庭 曉廬 藍(lán)色錢江 住宅價(jià)格 26021 27563 34250 23423 16407 22713 20947 29000 (暫定 ) 是否精裝 是 是 是 否 否 否 否 是 商 鋪價(jià)格 25000 __ __ 16737 — __ 車位價(jià)格 25/22 — 25 25 1521 24 20 未定 數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng)，截止日期 2020410；單價(jià)：元 /平方米；萬元 /個(gè)； 重點(diǎn)參考樓盤近期二手房成交情況 樓盤名 09年 1月 2月 3月 4月 成交套數(shù) 成交均價(jià)（元 /平方） 成交套數(shù) 成交均價(jià)（元 /平方） 成交套數(shù) 成交均價(jià)（元 /平方） 成交套數(shù) 成交均價(jià)（元 /平方） 春江花月 8