【正文】 117 城西（老蔣村、西溪路） 7429 56 117610584 15832 城西（文教區(qū)） 89292 644 1996183680 22356 度假區(qū)城南（九溪、之江） 12388 44 399422976 32242 度假區(qū)轉塘 31466 287 268352080 8528 九堡、彭埠、筧橋 301861 2935 3486746370 11551 三墩 42253 391 396481856 9384 申花路 141878 1378 1914796000 13496 市中心 66976 596 1242853380 18557 西湖沿線 2164 14 141132032 65205 西溪、留下 60976 386 1475446000 24197 下沙 258130 2383 2093502850 8110 新城北 95877 979 727483000 7588 新蔣村 121956 940 1970143620 16155 總計 2170150 19400 32130267312 可以看出，本項目所在區(qū)域一直是杭州房產(chǎn)市場的熱點區(qū)域，雖然 08 年受宏觀經(jīng)濟的影響，整體銷售比 07 年有比較大的下降。四房兩廳 。 140 89105。202046 御樹：20201012 20201218 20201014。 一期：已去化342 套， 97%。 主要包括樓盤有：陽光海岸、新綠園、贊成林風、水岸楓庭、藍色錢江、天宏紫軒。 （四）重點樓盤的去化分析 新綠園 項目去化分析 新綠園一期為搖號開盤，當日 銷售房源占同面積房源比率表 戶型 面積 總套數(shù) 已售套數(shù) 比例 二房二廳一衛(wèi) 約 88㎡ 27 24 % 三房二廳二衛(wèi) 約 138㎡ 44 33 75% 濱江月明路可研報告 29 三房二廳二衛(wèi) 約 140— 160㎡ 126 113 % 四房二廳二衛(wèi) 約 162㎡ 17 16 % 四房二廳二衛(wèi) 約 170㎡ 62 54 % 四房二廳二衛(wèi) 約 195㎡ 44 36 % 五房二廳二衛(wèi) 約 251㎡ 1 0 / 躍層 約 ㎡ 25 18 72% 合計 346 294 % 新綠園二期戶型為 180 方和 70 方，從去化時間上推移為 戶型 面積 總套數(shù) 開盤一周 開盤一 個月 開盤三 個月 開盤六 個月 開盤九 個月 一室一廳一衛(wèi) 約 68㎡ 84 12% 41% 50% 51% 63% 四房二廳二衛(wèi) 約 178㎡ 82 18% 51% 62% 72% 84% 躍層 約 330㎡ 6 0 0 50% 75% 75% 新綠園一期從開盤當天客戶選房的情況可以看出，客戶最先選擇的是 4 幢145 ㎡和 170 ㎡，其次是選擇 2幢的 145 ㎡和 170 ㎡。 萬象城曉廬 水岸帝景 宋都 林風 濱江 項目北至二號支路，南至月明路，西至 阡陌路，東至西興路，本案南靠市級經(jīng)濟適用房新州花苑，距在建軌道交通地鐵 1號線江陵路站 800 米。 商業(yè)： 星光大道商業(yè)街、易買得商場 幼兒園： 周邊項目自身配套多家幼兒園 銀行： 工商銀行、建設銀行、交通銀行 其他配套設施： 項目南側為市級經(jīng)濟適用房新州花苑，隨著小區(qū)入駐率的提高，相應配套設施將陸續(xù)跟上，目前 月明路農(nóng)貿(mào)市場已建成， 主要為 經(jīng)濟適用房配套項目周邊配套現(xiàn)狀與規(guī)劃圖 三、項目 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢 ? 本案 地處濱江區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)內(nèi)， 市級經(jīng)濟適用房新州花苑以北， 周邊已交付樓盤的入住率較高， 商業(yè)、娛樂、醫(yī)療、教育配套較為成熟， 交通規(guī)劃前景良好， 相信 隨著 軌道交通的建成使用， 本案所居 濱江區(qū)區(qū)域中 心地位更將顯現(xiàn)。 （三）機會 ? 目前，濱江區(qū)房地產(chǎn)整體開發(fā)水平相對中庸，精裝修產(chǎn)品更是寥寥，品牌開發(fā)企業(yè)所打造的經(jīng)典樓盤屈指可數(shù)，作為綠城房產(chǎn)在濱江打造的首個精裝修項目，必將引起市場的高度關注，實現(xiàn)政企雙贏。 ? 高地價、高建設投入對于本案的資金安排提出了很高的要求，融資壓力相當大。 濱江月明路可研報告 37 （四） 合理定位，回饋綠城客戶 本案為 濱江區(qū)核心區(qū)域中 稀有地塊，可結合目前的房產(chǎn)形勢，合理定位，回饋綠城業(yè)主和喜歡綠城的廣大客戶。另外， 濱江 作為杭州 錢江南岸 新城市中心， 隨著軌道交通的建成， 其吸引力必將涵蓋杭州市內(nèi)其他區(qū)域和周邊郊縣。 2)職業(yè)特征 ? 各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主、政府官員和高級白領 3)經(jīng)營管理領域： ? 職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員 4)專業(yè)技術領域： ? 工程師、建筑師、電腦程式設計師、會計師、醫(yī)師、高級證券從業(yè)者、高科 濱江月明路可研報告 39 技應用型產(chǎn)業(yè)研究人員、貿(mào)易從業(yè)人員。 ? 目標客戶群多為二次或以上置業(yè)，以改善居住環(huán)境，長期持有物業(yè)保值增值為主要目的，相對于大眾購房者而言，有能力購買而且偏愛較大面積的戶型設計。 （二）產(chǎn)品初 步構想 濱江月明路可研報告 40 根據(jù)本項目周邊主要樓盤的供應以及消化結構特征，建議本項目戶型配比如下： 項目戶型結構建議表 戶型面積段（平方米） 戶型結構 所占比例 戶均面積（ ㎡ ） 戶數(shù)（戶） 90 以下 兩室兩廳 10% 90 90140 三室兩廳 20% 130 140180 三 /四室兩廳 65% 160 180200 四室兩廳 5% 185 合計 100% 項目主要經(jīng)濟技術指標表 用地面積 38100 平方米 容積率 總建筑面積 118452 平方米 地上建筑面積 91440 平方米 其中 住宅 88590 平方米 會所 2000 平方米 物業(yè)及其他 640+210 平方米 地下建筑面積 27012 平方米 建筑密度 22% 綠化率 30% 戶均面積 149 平方米 總戶數(shù) 600 戶 車位配比 1： 1 車位個數(shù) 600 車位面積 45 平方米 注：①本項目代建幼兒園，建筑面積 1936平方米； ②考慮加強會所配套，設置餐廳等功能，故會所面積設置為 2000平方米； ③不考慮 70/90政策的限制。 ? 一旦形成對某個品牌產(chǎn)品的認同和信賴后，其品牌忠誠度較高，并能有效影響周邊人群的價值取向，品牌追隨很大程度上能滿足其身份和地位的隱性心理追求。 ? 注重有利于身心健康的區(qū)域大環(huán)境 —— 環(huán)境、景觀在高檔物業(yè)購買決策中的重要性較一般物業(yè)更高。 ? 第二層面 ：浙江省內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)（溫州、臺州、寧波、金華、義烏） ? 第三層面 ：省外、海外客戶（在杭常駐，有經(jīng)濟實力） 目標客戶特征分析 1)年齡特征 ? 年齡分布在 30－ 50 歲之間。 （五） 發(fā)揮品牌效應，挖掘客戶資源 充分利用 綠城優(yōu)秀的品牌效應，挖掘產(chǎn)品價值、開發(fā)商品牌和經(jīng)驗以及客戶忠誠度的深刻內(nèi)涵，迎合目標客戶群體需求，為項目推向市場創(chuàng)造具有說服力的營銷推廣賣點，通過精準定位的營銷推廣高效接觸目標客戶群體。 （二） 位置優(yōu)越，周邊配合 本案處于 濱江區(qū)政府核心住宅 區(qū)內(nèi)，緊鄰 濱江區(qū)通往杭州主城區(qū) 主干道，交通便捷 ，周邊規(guī)劃的各類配套實施齊全，為住宅開發(fā)奠定了良好的基礎。 ? （四）威脅 ? 受全球經(jīng)濟危機的營銷，房地產(chǎn)形勢嚴峻，政府在大力支持經(jīng)濟的復蘇， 雖然 09 年有大勢復蘇的顯現(xiàn)，但后市 前景尚未完全明朗，目標客戶群體的觀望氣氛較為濃厚，有可能會延長本案的銷售周期，進而影響本案的資金回籠和利潤的實現(xiàn)。 ? 地塊被規(guī)劃道路一分為二， 沒有形成一個整體，對小區(qū)的整體氛圍營造有不利的影響。 在建地鐵 1號線江陵路站和濱合路站距本案均在 800 米范圍內(nèi)， 另據(jù)政府消息，規(guī)劃當中的地鐵 6號線將在江陵路站形成于 1 號線的換乘。陽光海岸 新綠園 藍色錢江 濱江 潤園 通策 濱江月明路可研報告 31 第 四 章 目自身可行性分析 一、項目概況 （一）項目四至及地理位置 倚天 新綠園購房客戶的經(jīng)濟能力相對較好，大多為改善住房條件而選擇新綠園，在選房時希望選到位置、景觀、樓層和戶型等相對較好的房源，而對總價具有一定的承受力。 典型樓盤 各面積段 銷售率分析圖 與供應相對應的是戶型為 150180 平方米的銷售率最高， 為 82%， 其次為180220 平方米 ，銷售率為 80%。 未開盤銷售 未開盤銷售 （三）樓盤情況統(tǒng)計分析 統(tǒng)計說明：本報告首先選取了項目周邊典型的樓盤進行分類統(tǒng)計，主要分析其供應的面積分布特點。二期已去化 74 套，74%。162201。三房兩廳 兩房兩廳 。 三 、競爭樓盤分析 （一）周邊樓盤分布 濱江月明路可研報告 26 項目周邊 1公里范圍內(nèi) 主要住宅項目分布示意圖 （二）重點個案介紹 （詳細個案 介紹 見附件） 錢江新城內(nèi)，已經(jīng)完成設計的住宅產(chǎn)品，具有如下共同特點： ? 高檔次開發(fā)已成為新城樓盤的開發(fā)主要取向，質優(yōu)價高 ? 規(guī)模化和高層化成為新城樓盤規(guī)劃設計的主流 ? 建筑風格以現(xiàn)代、簡潔、典雅、大氣 為 主流 ? 江景樓盤戶型設計崇尚寬敞和大氣，腹地樓盤戶型講究經(jīng)濟和實用 ? 人車分流將得到全面實施 ? 新城住宅注重住宅 社區(qū)內(nèi)部配套 ? 以大戶型為 主流，三房主力面積 120～ 180 ㎡、四房主力面積 140～ 250㎡，躍層多在 250 ㎡以上 典型樓盤概況表 樓盤名稱 陽光海岸 贊成 隨著大量中小面積的一手房源流入二手市場，未來市場上中小戶型房源依然會占據(jù) “ 霸主 ” 地位。 圖表： 2020 年 12 月至 2020 年 12 月交 易面積比重對比 數(shù)據(jù)來源：我愛我家 濱江月明路可研報告 23 從 2020 年交易居室數(shù)據(jù)可以看出：杭州二手房市場上 90平米以下的小戶型房源同樣是市場的主力軍，全年交易比重占到總交易量的 %，與去年同期相比交易比重上升了 %。不僅如此 ，由于杭州整體規(guī)模較小，一、二手聯(lián)動影響作用較大，使得一手房的打折事件影響了周邊部分二手房的交易均價。 圖表： 2020 年杭州區(qū)域二手房市場銷售價格狀況 上城區(qū) 下城區(qū) 西湖區(qū) 拱墅區(qū) 江干區(qū) 濱江區(qū) 余杭區(qū) 濱江月明路可研報告 22 2020年銷售均價 13829 13049 12490 11213 12388 10271 7417 2020年銷售均價 11725 11340 10439 9220 9774 7580 6594 增幅 % % % % % % % 數(shù)據(jù)來源：我愛我家 2020 年杭州整體二手房交易均價呈現(xiàn)先 揚后抑的局面。 濱江月明路可研報告 21 2020 年杭州二手房市場交易狀況分析 圖 數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng) (該數(shù)據(jù)不包括蕭山、濱江和余杭 ) 2020 年、 2020 年杭城二手房成交量及成交均價對 比圖 08 年 全年均價為 11573 元 /平方米，與去年同期的交易均價 9477 元 /平方米相比，全年上漲 2096 元 /平方米，增幅達到 %。成交價格上 ， 2020 年杭州市主城區(qū)二手房成交均價 為每平方米 元，比 2020 年每平方米上漲 元，上浮 %。 （二）土地市場概況 近 幾年 土地出讓情況 年份 總出讓地塊（畝） 可建筑面積（萬方） 2020年 3307 501 2020年 1601 253 2020年 1569 245 2020年 1768 280 2020年 4408 626 2020年 2411 410 土地供應在 07 年達到頂峰， 當年 總出讓住宅用地 4408