【正文】 下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 13 頁 共 35 頁 功能的作用，分別主次，進行綜合考慮”的較為成功的城市步行空間。然而由于該廣場面積不大，綠化占去 60%空間，故而對人們的吸納力較低。 在對城市消費對象群體的消費心理和消費習慣進行了較為深入研究后，將購物人群中分為“滿足性購物”和“需要性購物”兩大類型，因此在商業(yè)規(guī)劃方面也有目的的向這兩類進行獨特性傾斜，營造出濃厚的商業(yè)氛圍。但沙重百前的步行街入口廣場，仍是相當大的人流匯聚點。因此從地域地段來分析，三峽廣場建成后，盡管沙坪壩區(qū)的商業(yè)人流方向會有改變，但本項目位置與沙重百相互聯(lián)系，因此仍是沙坪壩區(qū)商業(yè)的絕對核心位置。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 15 頁 共 35 頁 五、沙坪壩區(qū)中心商圈商業(yè)布局趨勢分析與商業(yè)前景判斷 目前在沙坪壩區(qū)中心商業(yè)區(qū)域已經布點的商業(yè)企業(yè)有沙重百、上海明日廣場、立洋百貨、新世紀百貨、好又多超市、欣陽百貨、山城平價超市、協(xié) 亨通訊、賽博數(shù)碼廣場等；餐飲業(yè)中的快餐有麥當勞、肯德基、德克士、鄉(xiāng)村雞及中餐的陶然居、維也納等；火鍋的德莊、麥香園等名店入住。而它們又以兩個組團的形式分布在兩大塊中。 入住與即將入住沙坪壩區(qū)的商業(yè)均為知名的大型商業(yè)企業(yè)，其經營業(yè)態(tài)種類完善、齊備，從超市到服飾、數(shù)碼、通訊、家電等行業(yè)均有名店設置在這里。除非商業(yè)企業(yè)之間的洗牌發(fā)生，否則沙坪壩區(qū)將沿襲現(xiàn)行體系，最多在其中再補充一定的新鮮物業(yè)種類。 商場名稱 詳細地址 經營面積 （平方米） 樓層數(shù) （層） 單層經營面積 （平方米） 業(yè)態(tài) 沙重百 三角碑轉盤旁 9072 7 1276 大型百貨（全市連鎖） 明日百貨 恒鑫大廈裙樓 8100 3 1700 大型百貨 沙百司 名人廣場旁 6800 5 1300 大型百貨 好又多超市 欣陽廣場 6000 1 6000 大型超市（全國連鎖） 欣陽百貨 欣陽廣場 9000 3 3000 大型百貨 家樂福 華夏銀座 5000 3 1700 大型超市（全國連鎖） 北京華聯(lián) 華宇廣場 40000 1 40000 大型百貨（全國連鎖） 金誠廣場 沙重百旁 7500 4 1870 服裝、服飾（分零經營） 立洋百貨 立海大廈 12020 6 2020 大型百貨（全國連鎖） 國美商場 小龍坎 219路車站旁 4071 3 1357 專營家電（全國連鎖） 山城超市 漢渝路 3000左右 2 超市（全市連鎖） 新世紀百貨 融信大廈 12020 3 大型百貨、超市（全市連鎖） 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 17 頁 共 35 頁 南亞家具 沙龍廣場 約 4 約 7000 家具、家居裝飾（全市連鎖） 第二部分 金沙國際項目商業(yè)特征 一、基本經濟技術指標 項目概況 金沙國際位于沙坪壩區(qū)中心商業(yè)區(qū)，原沙百司舊址。車位數(shù)量充足，合計 113個。 整棟大廈配有 5臺高速垂直電梯， 1至 8層商業(yè)裙房每層配有兩部自動扶梯，專業(yè)物業(yè)管理公司提供高標準酒店式的物業(yè)管理服務。 商業(yè)部分硬件設施配套 扶梯 從 1層至 8層，每層設有兩部自動扶梯，保證人流通行無阻。裙樓建筑主體柱距均勻， 5 周邊銀行、郵局、餐飲、辦公、賓館等市政配套齊全 4 現(xiàn)階 段裙樓主體已經完成 項目工程進度較快， 14 13 不12 項目單層進深較大， 11 易于形成大型賣場氛圍 10 不 9 項目單層面積小， 8 為商業(yè)賣場提供了經濟靈活的布局 形成大開間形式， 20 19 利于商業(yè)縱向空間感的營造 18 不 17 務于主樓部分， 16 且主要服 15 垂直電梯數(shù)量較少， 易于賣場內人流引導 28 27 不 26 當會產生壓抑感， 25 修飾不 24 準層空高為 ， 23 標 22 準層消費壓力增大 21 使得標 平街層可營業(yè)面積最小， 利于賣場建設 機會點 威脅 32 31 有充分的消費購買能力 30 由院校學生消費人群， 29 周邊常住和流動人口眾多 35 34 靈活變化、有效組合的銷售策略將為項目優(yōu)質的運作創(chuàng)造良好的保障 33 屬于人氣的聚集地 交通條件好， 38 37 新興商業(yè)業(yè)態(tài)容易被進行“克隆”競爭 36 現(xiàn)階段片區(qū)內整體商業(yè)物業(yè)的空置量大， 特色化、專業(yè)性商業(yè)市場是中心區(qū)域內所欠缺的空白點 40 沖擊影響較大 39 質化競爭相當激烈， 項目周邊商業(yè)物業(yè)的傳統(tǒng)經營同 三、綜合評析 總體狀態(tài) 金沙國際所處的區(qū)域位置是 整個沙坪壩區(qū)的商業(yè)中心位置； 區(qū)域內有眾多主力商業(yè)點，傳統(tǒng)模式占主流，而且其經營狀況良好； 區(qū)域內部分商業(yè)賣場環(huán)境缺乏縱深度，即臨街的生意好，卻有大量商業(yè)場地空置； 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 20 頁 共 35 頁 本項目評析 根據(jù)金沙國際所處的地緣優(yōu)勢，金沙國際極有可能與沙重百、金城廣場、明日百貨、立洋商場、嘉多利廣場形成沙坪壩中心商業(yè)區(qū) 500 米黃金走廊，并成為黃金走廊最大的特色化、專業(yè)性商業(yè)中心。同時，增強了規(guī)范性引導，與項目整體氛圍合拍。 具備一定的商業(yè)知名度，以傳統(tǒng)百貨經營為主。 總體目標 總體目標：使金沙國際商業(yè)部分成為沙坪壩區(qū)中心商圈的“最可去”的地方。在整體功能設計前，應對這兩個盲點加以重視并進行有效的規(guī)劃，避免不必要的對招商和日后經營的影響。尤其要對主力店部分，應考慮足夠的倉儲空間，以免因考慮不周影響招商和日后的經營。 傳統(tǒng)商業(yè)功能設計 傳統(tǒng)商業(yè)功能優(yōu)、劣勢簡述 傳統(tǒng)百貨經營是現(xiàn)階段沙坪壩區(qū)中心商圈商業(yè)競爭的重點，對于消費者群體來說是巨大的吸引力和牽動力。 商業(yè)功能劃分 指標 商業(yè)功能描述 方案一 方案二 方案三 3層 車庫和商業(yè)倉庫 2層 車庫 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 24 頁 共 35 頁 1層 食品、蔬果超市 日用品 平街層 珠寶、鐘表、化裝品等高附加值產品 2層 鞋類、男仕服裝 女士服裝 鞋類、休閑服裝 3層 女士服裝、床上用品 鞋類；男仕、休閑服裝 女士服裝、男仕服裝 4層 電器 飾品、童裝、床上用品 5層 休閑娛樂城 電器 6層 大型餐飲 家具市場 收藏品、工藝品 7層 大型餐飲、休閑娛樂城 8層 辦公區(qū)域和商業(yè)倉庫 傳統(tǒng)商業(yè)策劃思路（后面部分做闡述） 特色化、專業(yè)型的主題式商場設計 主題式商場概念 主題式商場是圍繞著某一類商品展開服務，強化了消費者特定的購物意識。較早的石橋埔電腦城和新近的渝海七星家具城、現(xiàn)代書城等，都是主題式商場在重慶的 典型代表，并且其經營效果良好。沙坪壩區(qū)的大型商業(yè)物業(yè)也隨之跟進。 （四）價格方案模擬 商業(yè)售價模擬 現(xiàn)運用市場比較法，就此預期商業(yè)物業(yè)價格做初步評估。 本項目商業(yè)部分與三峽廣場對比，定價應為： 13000（ 1＋ ‰） 12133/134=13568 元 /平方米。 商業(yè)租金價格模擬 誠然，租金價格是屬于隨行就市的變化，幾乎每個月甚至于每天的租金市場行情都不一樣。得出本項目商業(yè)平街層每平方米月租金區(qū)間范圍是： 163元～ 245元 二、傳統(tǒng)百貨業(yè)策劃思路 以綜合性產品進行經營規(guī)劃，面向全區(qū)以及整個重慶市場。 以多種經營形式吸納品牌企業(yè)進駐經營。 強化本項目地塊發(fā)展前景及沙坪壩中心商業(yè)圈的發(fā)展前景。 充分發(fā)揮本項目自身的品牌優(yōu)勢，帶動銷售 及租賃的發(fā)展進程。 類別 樓層 分層功能 分層要求 空間原則 裝飾風格定位 商業(yè)車庫 負 4層 設備房和部分倉庫 負 3層 車庫和倉庫 負 2層 車庫 超市 負 1 層 商業(yè)超市 裝修層次注意弱化“高檔高價”的感覺 開放型 大 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 32 頁 共 35 頁 通透 平價、中檔、大眾化概念；物化表現(xiàn) 體育精品層 平街層 體育精品店（主力店） 追求回頭客、熟客；保留傳統(tǒng)經營的優(yōu)點，并插入適量的休閑功能 流線清晰、大循環(huán)與 小循環(huán)、回路系統(tǒng)完善 后現(xiàn)代古典風格，重視符號（ logo等）表現(xiàn) 2層 體育服裝、鞋類等（主力店） 3層 大型運動器械、器材 休閑運動層 4層 健美操、國術等 突破商業(yè)生死線；克服人的疲勞；運動休閑表現(xiàn)強化； 開放、自由、輕松 中西結合 5層 小球類運動館（乒球館、臺球館、壁球館） 6層 休閑中心 7層 書社和茶坊、小型餐飲服務 需垂直電梯直達，與扶梯形成雙路配合 注重開放式與私密性的配合 以文化裝飾和數(shù)量集中為特色 8層 精品自助型影像廳 分層闡述 商業(yè)車庫 針對本項目的區(qū)位優(yōu)勢，可以推出大型車位，彌補細節(jié)型配套的不足。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 33 頁 共 35 頁 休閑中心 多種休閑元素的集中體現(xiàn)，沒有餐飲嘈雜和迪廳喧囂，滿足不同休閑愛好的消費者，帶動整體人氣 樓層功能定位的 說明 看點、購物、休閑、娛樂功能的統(tǒng)一 商業(yè)購物中心的人流是由購物、休閑、游逛三個部分構成的。超過這個時間就處于疲勞狀態(tài)，導致消費者離開購物環(huán)境，終止交易活動。這是目前傳統(tǒng)商業(yè)所不能比擬的。消費也由傳統(tǒng)的食品、日常用品轉移。 立足于商業(yè)部分主題定位的差異化，搶占市場先機，打開有利局面，并可以有效的規(guī)避“克隆”模仿性的同質化競爭風險。 休閑娛樂的設施配備的經營成本相對不高，因此在不影響整體工作的進程情況下，可以