【正文】 管理，一卡一車位。 ? 室內(nèi)安防：由報(bào) 警器主機(jī)、門磁開關(guān)、火警探測(cè)器、煤氣探測(cè)器、樓宇對(duì)講主機(jī)、設(shè) /撤防鍵盤以及各類探頭組成。 有線電視系統(tǒng)： 電視：設(shè)有有線及衛(wèi)星天線電視系統(tǒng)， 住戶內(nèi)的起居室和每個(gè)臥室均設(shè)一個(gè)電視插座。 燃?xì)鈭?bào)警系統(tǒng)：每戶 廚房 內(nèi)設(shè)有一個(gè)氣體探測(cè)器，由消防中控室主機(jī)控制。 熱水： 24小時(shí)供應(yīng)生活熱水。寬帶應(yīng)用、 Inter 接入對(duì)物業(yè)管理來講，這些服務(wù)是增值的，更重要的是，根據(jù)麥可卡錫定律，網(wǎng)絡(luò)的價(jià)值和用戶數(shù)的平方成正比，對(duì)社區(qū)住戶的潛在價(jià)值是不可估量的。智能化住宅實(shí)質(zhì)上是將各種家庭自動(dòng)化的設(shè)備、計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及建筑技術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)結(jié)合的產(chǎn)物。電梯間：不銹鋼電梯門套和不銹鋼電梯門 電梯： 采 用載重 1000 ㎏電梯，速度為 ，等候時(shí)間為 30 秒（如三菱，日立、富士通等）箱內(nèi)配不銹鋼花紋貼面，配遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)。 外立面 ：外立面風(fēng)格新潮、有點(diǎn)兒另類、色彩但又不失沉穩(wěn)、材質(zhì)的設(shè)計(jì)與價(jià)格需匹配， 在后期銷售中以此點(diǎn)可做為產(chǎn)品的有力賣點(diǎn)訴求，主要以區(qū)別于周邊同質(zhì)項(xiàng)目，技高拔籌。架設(shè)于河流之上，便于傍晚休閑交流，可供坐臥。類別：集中。類別：集中。以往的社區(qū)內(nèi)生態(tài)往往簡(jiǎn)單以植草作為措施，但是草坪缺乏立體感，且內(nèi)涵不夠豐富，生態(tài)主題亦不夠突出，所以社區(qū)必須由一片林地，一部分林木是移植較大體量的成年樹木，另外一部分可以由業(yè)主認(rèn)領(lǐng)，加強(qiáng)認(rèn)同感和關(guān)切程度，面積不宜少于 3 畝，地面再 植一層草，并遷入部分動(dòng)物和昆蟲，如松鼠、鳥類、螢火蟲，加強(qiáng)生態(tài)感。） ? 在小 區(qū) 北側(cè) 入口處兩側(cè)建造 引入式綠化 ， 中心花園設(shè)置 活動(dòng)綠地 （目標(biāo)對(duì)象：組團(tuán)內(nèi)家庭，尤其是兒童。與園藝小品相結(jié)合，在活動(dòng)綠地附近，便于兒童嬉戲，水質(zhì)要求清澈，水深不超過 15 厘米。 五、 綠地規(guī)劃 綠化系統(tǒng)采用一軸三豎的景觀設(shè)計(jì)，以東西向?yàn)榛c(diǎn)，大門與西面綠化山體成為軸線，在軸線上設(shè)置步行交通線，同時(shí)設(shè)置為消防通道入口。 同時(shí)節(jié)約了大量土地，可以營(yíng)造更好的空間環(huán)境。 二、企劃推廣賣點(diǎn)訴求： ? 地段優(yōu)勢(shì) —— 長(zhǎng)沙 的 省府板塊 ， 未來發(fā)展的重點(diǎn)， 無污染、空氣指數(shù)高 ? 大環(huán)境成熟 —— 住宅聚集區(qū) ? 建筑風(fēng)格 —— 純正現(xiàn)代風(fēng)格，新潮、有點(diǎn)兒另類、但不失沉穩(wěn)，是區(qū)域市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)品。而且還泛指“ 南 部”區(qū)域的整體自然環(huán)境 ? “建筑生態(tài)”則包括本案建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特的風(fēng)格，建筑格局簡(jiǎn)潔而又人性化，并與景觀環(huán)境自然融合，戶型空間感極為豐富，周到細(xì)致的人性化設(shè)計(jì)，使舒適生活、享受生活成為主題。為業(yè)主構(gòu)筑全方位的生活觀念。對(duì)這個(gè)主題的包裝完成需要有四個(gè)支持點(diǎn)： 建筑外立面； 景觀設(shè)計(jì)及實(shí)施； 服務(wù)品質(zhì)體現(xiàn)； 強(qiáng)力的文化推廣宣傳。 因以上特點(diǎn)， 南二環(huán) (內(nèi) )地區(qū)的樓盤面臨著共同的窘境： 目標(biāo)客戶趨同 地段素質(zhì)趨同 產(chǎn)品趨同（均為容積率 的板或塔樓） 2）競(jìng)爭(zhēng)性分析 從產(chǎn)品分析中可看出，該區(qū)域樓盤獲得差異化優(yōu)勢(shì)的難度較大。 ? 目標(biāo)客戶所在的區(qū)域、年齡、職業(yè)特點(diǎn)都相對(duì)集中，所以對(duì)產(chǎn)品的偏好一致，容易形成“扎堆”現(xiàn)象，假如都以 40 萬元的房子作為目標(biāo)，預(yù)計(jì)會(huì)有 80%以上的客戶會(huì)采用公積金和商業(yè)貸款形式，加之早期期房銷售的這一特點(diǎn)，所以一定要注意付款方式適應(yīng)市場(chǎng)的創(chuàng)新，以低首付甚至零首付等措施的運(yùn)用，來達(dá)到全方位對(duì)本案銷售的推動(dòng)。 正是基于目標(biāo)消費(fèi)者這樣的心理特征 ， 所以本項(xiàng)目客戶群定位在 追求文化品位和資產(chǎn)階級(jí)生活情調(diào) “新中產(chǎn)階層 “。而家居又是一個(gè)能夠完全盡顯自己審美情趣與品位愛好的地方，關(guān)于這些，并不是著裝與汽車所能完全體現(xiàn)的，況且，家中也是要與朋友經(jīng)常相聚的地方，家中的一切可以向朋友們展示無余。 ? 他們與那種乍富起來的暴發(fā)戶有著明顯的區(qū)別，那是因?yàn)?他們很高的教育程度和廣泛游歷背景而擁有良好的文化氣質(zhì)， 他們會(huì)經(jīng)常組織家庭聚會(huì)，結(jié)識(shí)各種公眾人物，他們 追求財(cái)富，但 不勢(shì)利。 心理特點(diǎn)：受眾的年齡確定為 2535 歲的 中層管理 人士，行業(yè)特點(diǎn)使他們不是個(gè)性張揚(yáng)，但大多受過良好的教育，部分有過國(guó)外的學(xué)習(xí)生活經(jīng)歷，部分為二次置業(yè)。對(duì)居家的選擇，有自己的主張，需要良好的人文與居住環(huán)境，要穩(wěn)定感，要?dú)w屬感，有時(shí)代氣息。因此，本策劃中對(duì)于項(xiàng)目的實(shí) 際規(guī)劃提出要求。 項(xiàng)目市場(chǎng)威脅分析 （ Threat） ? 融資相對(duì)困難 ? 國(guó)家限購(gòu)政策的提出和繼續(xù)實(shí)施。 項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 （ Opportunity） ? 本項(xiàng)目 與中南林業(yè)科技大學(xué)相鄰 ，可以為項(xiàng)目提供良好的外部景觀環(huán)境 ? 該項(xiàng)目地形地勢(shì)復(fù)雜，通過精心規(guī)劃可建成富有特色的生活小區(qū)。 ? 本項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市二環(huán)線內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 第第 三三 部部 分分 、 地地 塊塊 SWOT 分分 析析 一、 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 :繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策（ 2020） ：繼續(xù)實(shí)施國(guó)家宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，但二三線城市的價(jià)格會(huì)維持穩(wěn)定。因舊房周邊環(huán)境、舊房結(jié)構(gòu)的局限和新房供給的影響，新的項(xiàng)目會(huì)不斷的出現(xiàn)。 從整體房產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境看， 政府政策和居民消費(fèi)能力分析，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) a、從居民消費(fèi)能力分析， 工資上漲 對(duì)于拉動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)和投資會(huì)起到積極作用。 2020 年長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，城鎮(zhèn)上固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %，更 新改造投資 億元，增長(zhǎng) %，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %，商品房銷售面積增長(zhǎng) %；住宅銷售額增長(zhǎng) %，2020 年在國(guó)家基本房地產(chǎn)政策不變的情況，預(yù)計(jì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù) 2020 的發(fā)展趨勢(shì)。與此同時(shí)大力建設(shè)保障性住房，滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求。根據(jù)該項(xiàng)調(diào)研性質(zhì)，我們采用實(shí)地考察與相關(guān)人員訪談相結(jié)合的方式，依托長(zhǎng)沙市商品住宅市場(chǎng)（主要為城南板塊）相關(guān)的背景信息實(shí)施整個(gè)調(diào)查過程并形成結(jié)論，以期達(dá)到如下目標(biāo)： 了解 全國(guó)地區(qū)、中南地區(qū)、 長(zhǎng)沙市地產(chǎn)市場(chǎng)的整體狀況及變動(dòng)趨勢(shì)； 了解長(zhǎng)沙市住宅市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)； 了解各個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的分布現(xiàn)狀及客戶群體構(gòu)成情況； 掌握 青園 項(xiàng)目所處地塊的基本特征； 掌握 青園 項(xiàng)目周邊房產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)及主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤的基本特征； 明確 青園 項(xiàng)目與周邊主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤以及其余區(qū)塊的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)所在； 掌握目標(biāo)消費(fèi)群體及業(yè)內(nèi)專業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目的初步認(rèn)知； 明確 青園 項(xiàng)目構(gòu)建優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)及企業(yè)機(jī)會(huì)； 提出 青園 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位（包括項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶定位等）的若干思路； 提出 青園 項(xiàng)目在后期產(chǎn)品包裝設(shè)計(jì)中的若干思路和建議； 1提出 青 園 項(xiàng)目營(yíng)銷建議積推廣思路； 第第 二二 部部 分分 、 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 分分 析析 一、 宏觀區(qū)域環(huán)境分析 —— 2020 年 國(guó)家 的房地產(chǎn)政策及其主要影響 2020 年住建部的政策，繼續(xù)貨幣政策收緊，房地產(chǎn)限購(gòu)，限價(jià)，限賣等嚴(yán)格政策來控制投資投機(jī)需求，控制房?jī)r(jià)上漲不動(dòng)搖 。 一線城市由于受到剛性房?jī)r(jià)的影響，大多中薪階層的消費(fèi)者都轉(zhuǎn)向了二線城市的住房市場(chǎng) 像長(zhǎng)沙這樣的二線城市由于各種軌道交通如高鐵的建成減弱了與一線城市的地域差異 長(zhǎng) 沙等城市目前土地資源價(jià)格和房?jī)r(jià)均明顯低于北上廣深，房?jī)r(jià)有較大的上升空間 —— 長(zhǎng)沙市 2020 年全市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展情況的預(yù)測(cè)和分析 長(zhǎng)沙市處于城市化發(fā)展加速期，目前長(zhǎng)沙市人口約為 300 萬，并且迅速增長(zhǎng)， 同時(shí) 長(zhǎng)沙市處于長(zhǎng)株潭城市群的核心，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上能與株洲和湘潭進(jìn)行互補(bǔ)，人才資源也能互補(bǔ)。加上一線城市購(gòu)房者的內(nèi)遷，供求關(guān)系持續(xù)會(huì)比較緊張，房?jī)r(jià)難以降低。 c、 舊城改造 ，買 新房。隨著政府基礎(chǔ)設(shè)施的完善、投資項(xiàng)目的增加，城市空間的南移，南城房?jī)r(jià)有一定的升值空間。 二、 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 （ Strength） ? 地塊位于的 南二環(huán) 周邊 ，是市內(nèi)尤其是 城市南 部地區(qū)居住的優(yōu)質(zhì)地塊 ； ? 地塊毗鄰 南二環(huán) ，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，市政設(shè)施完善的優(yōu)勢(shì)較為突出； ? ? 地塊周邊 1 公里半徑內(nèi)市政配套齊全， 商業(yè)設(shè)施 (橙子街區(qū)、家樂福、加加大商業(yè)街、沃爾瑪 )、教育機(jī)構(gòu) （小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)林立） 、金融機(jī)構(gòu) （建行、工行、農(nóng)行等） 、醫(yī)療機(jī)構(gòu)齊全 （中心醫(yī)院） ； ? 地塊受山型，地勢(shì)的影響，地塊位于丘陵的沖溝形成的較好地域空間內(nèi)，與外界形成相對(duì)獨(dú)立的空間，社區(qū)條件構(gòu)建良好。 ? 前期資金投入較大，交通不易組織。 ? 通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精準(zhǔn)定位的規(guī)劃和營(yíng)銷，有可能贏得市場(chǎng)。 小結(jié) ： 好自然景觀與區(qū)位環(huán)境良好，在規(guī)劃定位設(shè)計(jì)中都存在著極大的挑戰(zhàn)， 最好的解決辦法可以通過適當(dāng)?shù)囊?guī)劃調(diào)整加以處理，特別是對(duì)于道路的處理。 目標(biāo)客群特征； 1． 分布區(qū)域：客戶群的劃分區(qū)域性大于職業(yè)性，主流客戶群分布于 省府板塊 一帶 2． 購(gòu)買目的： 出租創(chuàng)業(yè)、 居住自用 、 投資出租 并重 3． 年齡：相對(duì)偏年輕，約為 2535歲 剛結(jié)婚中層收入人群、單身白領(lǐng)、 40歲左右成功人士 4． 購(gòu)買力：主力消費(fèi)群購(gòu)買力在 55 萬元左右 5． 職業(yè)類型 * 進(jìn)入 長(zhǎng)沙 510 年的中層管理人員 * 私營(yíng)企業(yè)業(yè)務(wù)骨干 * 學(xué)校退休老師 * 國(guó)有企業(yè) 、事業(yè) 單位的專業(yè)人士 * 私營(yíng)企業(yè)主 6． 背景、事業(yè)觀點(diǎn)、生活態(tài)度 受過高等教育，有高等職業(yè)，具開放性及創(chuàng)新思維，有強(qiáng)烈的 南 部情結(jié)。這些特點(diǎn)，確定了項(xiàng)目市場(chǎng)形象的溫和與舒適生活的主要形象，回避前衛(wèi)另類特色 。 特征描述 ? 他們代表是當(dāng)今社會(huì)中的精英， 他們事業(yè) 有一定成就， 游歷甚廣，大部分是靠自己的努力而積累起財(cái)富。 ? 他們通常把家看作是生活中的一個(gè)可靠歸宿， 他們?cè)谏鐣?huì)中磨練已久，在他們看來，外面的世界雖然充滿刺激，但卻復(fù)雜多變，遠(yuǎn)不如在家中來得安穩(wěn)自在。所以，單一硬性地訴求住宅所帶來的功能性利益是不會(huì)吸引到目標(biāo)消費(fèi)者的注意與興趣的。 ? 目標(biāo) 客戶的知識(shí)層次較高，預(yù)計(jì)購(gòu)買過程中將有較多的房地產(chǎn)專業(yè)律師、房地產(chǎn)專業(yè)人士介入，因此對(duì)銷售員的要求將會(huì)更高。 ? 項(xiàng)目區(qū)域分布較集中，區(qū)位環(huán)境差異小。 這一點(diǎn)已經(jīng)在本案的一些競(jìng)爭(zhēng)性樓盤上得到驗(yàn)證： 應(yīng)從軟件著手，以軟帶硬、以營(yíng)造有品位的生活形態(tài) 為基本線索，將其包裝成自然格調(diào)的、充滿文化品位的產(chǎn)品，具有自然、清新、親情風(fēng)格的小區(qū)。 “我們塑造我們的建筑物之后，建筑物塑造我 們”邱吉爾名言錄 這種生活方式適度超前的研究、升華和提煉，將其融合、演繹到房地產(chǎn)開發(fā)之中形成一種全方位的生活方式，旨在倡導(dǎo)一種健康、科學(xué)、文明的生活。 從深層次的理