【正文】 計(jì)圖、管線綜合圖、建筑平面圖、建筑里面圖、彩色效果圖、環(huán)境設(shè)計(jì)圖、外裝飾材料樣品和色標(biāo)；⑨重新修改報(bào)審的方案設(shè)計(jì)，須附前一次審查意見(jiàn)以及附圖。 根據(jù)規(guī)劃方案審查意見(jiàn)書提出的意見(jiàn)，進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì)，需要根據(jù)意見(jiàn)書調(diào)整的一兵在建筑方案中調(diào)整，上報(bào)青島市規(guī)劃局窗口，建筑方案包括外裝飾、環(huán)境設(shè)計(jì)方案， 當(dāng)然這兩項(xiàng)可以單獨(dú)上報(bào)。④、建筑工程規(guī)劃許可證；⑤規(guī) 劃總平面圖、管網(wǎng)綜合圖、單體方案建筑平面圖；⑥項(xiàng)目資本金繳納憑證。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段。 ② 、拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請(qǐng)拆遷許可證。 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 。 3）、土地取得以及登記資料、程序 ①、 依照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營(yíng)利性的商品房開(kāi)發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂(lè)等用途的，必須通過(guò)市土地交易中心掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，并取得《成交確認(rèn)書》，然后簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，根據(jù)合同約定繳納土地出讓金；開(kāi)發(fā)商取得《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》后，到規(guī)劃局辦理 選址等規(guī)劃手續(xù)，到青島市國(guó)土資源局和房屋管理局辦理土地證登記手續(xù)。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。 按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國(guó)有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。 五、辦理土地手續(xù)、領(lǐng)取項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手冊(cè)及其后續(xù)管理。不需要新政建設(shè)用地或已經(jīng)取得土地權(quán)屬證明且 不改變?cè)玫匦再|(zhì)的項(xiàng)目，只審查方案，不核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；小型建設(shè)工程可以在提供建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件后，不再進(jìn)行規(guī)劃方案審批，直接進(jìn)行下一輪建筑方案涉及審批。 ⑦ 有效的土地權(quán)屬證明或土地使用協(xié)議（需新征用地項(xiàng)目除外）。 上報(bào)資料： ① 申請(qǐng)書以及規(guī)劃報(bào)建申請(qǐng)表 ② 大中型項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告 ③ 計(jì)劃部門的立項(xiàng)文件或下達(dá)的當(dāng)年前期工作計(jì)劃。 測(cè)繪部門對(duì)規(guī)劃用地界限以及控制線坐標(biāo)點(diǎn)、用地面積進(jìn)行測(cè)繪。 建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，由建設(shè)單位直接向國(guó)土資源局申請(qǐng)。 土地預(yù)審 項(xiàng)目選址，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件下發(fā) 辦理土地手續(xù) 中國(guó)最大管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 25 頁(yè) 一、項(xiàng)目立項(xiàng)： 建設(shè)單位上報(bào)項(xiàng)目建議書（青島市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)），批準(zhǔn)立項(xiàng)（下達(dá)前期工作計(jì)劃），即立項(xiàng)。 (4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ：站在財(cái)務(wù)基礎(chǔ)上，進(jìn)行投資估算、項(xiàng)目損益、盈虧分析、現(xiàn)金流量分析。詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。(5)資源供給及資本運(yùn)作方案； (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)； (7)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究； (8)開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃； (9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析； (10)結(jié)論及建議。 二、可行性研究 可行性研究 定義、目的及其內(nèi)容 可行性研究是指對(duì)建設(shè) 工程項(xiàng)目在做出是否投資的決策之前，現(xiàn)對(duì)于該項(xiàng)目相關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等所有方面進(jìn)行調(diào)查研究，對(duì)項(xiàng)目可能擬建的方案認(rèn)真地進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析論證，研究項(xiàng)目在技術(shù)上的先進(jìn)適用性、經(jīng)濟(jì)上的合理性、建設(shè)上的可能性，對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益等進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。 在青島，投資決策階段建設(shè)單位的主要工作就是編制可行性報(bào)告（或者編制項(xiàng)目建議書）。 2020－ 11－９ 中國(guó)最大管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 25 頁(yè) 目錄 第一章： 項(xiàng)目投資決策．．．．．．．．．．．．．．．．．． ．．．．．．．．．．．．．．．．３ 一、項(xiàng)目建議書 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３ 二、可行性研究 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．４ 第二章：前期準(zhǔn)備階段 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．５ 一、項(xiàng)目立項(xiàng) ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．６ 二、土地預(yù)審 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．７ 三、項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件下發(fā) ．．．．．．．．．．．．．７ 四、勘探、設(shè)計(jì)隊(duì)伍選擇，規(guī)劃方案審批，建設(shè)用地 許可證下發(fā) ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．８ 五、辦理 土地手續(xù)、領(lǐng)取項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手冊(cè)及其后續(xù)管理 ．． ．．．．．．．．．．．．．．．．．． ．．．． ．． ９ 六、建筑方案設(shè)計(jì)、報(bào)審，建筑工程建筑方案審查意 見(jiàn)書下發(fā) 。 在整理匯總 過(guò)程中，具體一些事項(xiàng)不是非常詳盡 或者說(shuō)某些方面存在很大認(rèn)識(shí)上的失誤 ， 望各位同行給予完善 補(bǔ)充 ，在此先行謝過(guò) 。 第一章： 項(xiàng)目投資決策階段 房地產(chǎn)投資決策階段在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面具有戰(zhàn)略方面的意義，是對(duì)項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益以及技術(shù)方面對(duì)項(xiàng)目的論證，為項(xiàng)目以后的發(fā)展方向確定了道路。 項(xiàng)目建議書內(nèi)容 ? 項(xiàng)目名稱、承辦單位、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人； ? 項(xiàng)目的提出的目的、必要性和依據(jù)； ? 項(xiàng)目的產(chǎn)品方案、市場(chǎng)需求、擬建生產(chǎn)規(guī)模、建設(shè)地點(diǎn)的初步設(shè)想； ? 資源情況、建設(shè)條件、協(xié)作關(guān)系和采用新技術(shù)的可能性 ? 簡(jiǎn)單 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 25 頁(yè) 投資估算和資金籌措方案資金償還能力預(yù)測(cè)； ? 項(xiàng)目初步進(jìn)度計(jì)劃 ? 項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的初步估計(jì)。 可行性研究的主要內(nèi)容有： (1)項(xiàng)目概況； (2)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置； (3)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定； (4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù) 。 投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。 3）詳細(xì)可行性研究，即通常所說(shuō)的可行性研究。 (3)方案選擇與優(yōu)化 ：各種建設(shè)方案比較、選擇。 第二章：前期準(zhǔn)備階段 項(xiàng)目立項(xiàng) 勘探、設(shè)計(jì)隊(duì)伍選擇，規(guī)劃方案審批，建設(shè)用地許可證下發(fā)。 批后規(guī)劃管理 中國(guó)最大管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 25 頁(yè) 有存量建設(shè)用地并準(zhǔn)備依照、拍、掛的出讓方式供地的項(xiàng)目可以不進(jìn)行預(yù)審。 三、項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件下發(fā)： 目前“項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件下發(fā) ” 在實(shí)際工作中合為一起。青島市規(guī)劃局確定選址用地范圍、審核實(shí)測(cè)的坐標(biāo)點(diǎn)、用地界限及用地面積；下發(fā)項(xiàng)目《選址意見(jiàn)書》〉同時(shí)下發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，作為建設(shè)單位委托設(shè)計(jì)、辦理有關(guān)土地手續(xù)的依據(jù)。 ⑥ 其他說(shuō)明建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)以及內(nèi)容材料。 青島規(guī)劃局審批建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以及管線綜合方案（要求評(píng)審、公示的項(xiàng)目需要首先評(píng)審、公示并出具相關(guān)意見(jiàn)）（在這里過(guò)程中），審核用地界限以及面積，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 設(shè)計(jì)單位招標(biāo) 25 天；資料齊全規(guī)劃審批時(shí)限