【正文】 計圖、管線綜合圖、建筑平面圖、建筑里面圖、彩色效果圖、環(huán)境設計圖、外裝飾材料樣品和色標；⑨重新修改報審的方案設計，須附前一次審查意見以及附圖。 根據規(guī)劃方案審查意見書提出的意見，進行建筑方案設計，需要根據意見書調整的一兵在建筑方案中調整，上報青島市規(guī)劃局窗口，建筑方案包括外裝飾、環(huán)境設計方案， 當然這兩項可以單獨上報。④、建筑工程規(guī)劃許可證；⑤規(guī) 劃總平面圖、管網綜合圖、單體方案建筑平面圖；⑥項目資本金繳納憑證。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設項目進行的，是城市建設的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設項目的前期工作階段。 ② 、拆遷人自行拆遷：這是大型房地產公司常用模式，但要申請拆遷許可證。 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 。 3）、土地取得以及登記資料、程序 ①、 依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，建設用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權出讓合同》，根據合同約定繳納土地出讓金；開發(fā)商取得《國有土地使用權出讓合同》后，到規(guī)劃局辦理 選址等規(guī)劃手續(xù)，到青島市國土資源局和房屋管理局辦理土地證登記手續(xù)。以招標方式出讓土地使用權，不僅要明確合同雙方當事人的權利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內應負的責任等。 按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》國有土地使用權的出讓方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣。 五、辦理土地手續(xù)、領取項目開發(fā)手冊及其后續(xù)管理。不需要新政建設用地或已經取得土地權屬證明且 不改變原用地性質的項目，只審查方案，不核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》；小型建設工程可以在提供建設用地規(guī)劃設計條件后，不再進行規(guī)劃方案審批，直接進行下一輪建筑方案涉及審批。 ⑦ 有效的土地權屬證明或土地使用協(xié)議（需新征用地項目除外）。 上報資料： ① 申請書以及規(guī)劃報建申請表 ② 大中型項目的可行性研究報告 ③ 計劃部門的立項文件或下達的當年前期工作計劃。 測繪部門對規(guī)劃用地界限以及控制線坐標點、用地面積進行測繪。 建設項目用地預審，由建設單位直接向國土資源局申請。 土地預審 項目選址，規(guī)劃設計條件下發(fā) 辦理土地手續(xù) 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 25 頁 一、項目立項： 建設單位上報項目建議書（青島市發(fā)展計劃委員會），批準立項（下達前期工作計劃），即立項。 (4)財務評價和經濟評價 ：站在財務基礎上，進行投資估算、項目損益、盈虧分析、現(xiàn)金流量分析。詳細可行性研究是開發(fā)建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。(5)資源供給及資本運作方案； (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護； (7)項目開發(fā)模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究； (8)開發(fā)建設節(jié)點計劃； (9)項目經濟及社會效益分析； (10)結論及建議。 二、可行性研究 可行性研究 定義、目的及其內容 可行性研究是指對建設 工程項目在做出是否投資的決策之前，現(xiàn)對于該項目相關的技術、經濟、社會、環(huán)境等所有方面進行調查研究，對項目可能擬建的方案認真地進行技術、經濟分析論證，研究項目在技術上的先進適用性、經濟上的合理性、建設上的可能性，對項目建成后的經濟效益、環(huán)境效益等進行科學的預測和評價。 在青島，投資決策階段建設單位的主要工作就是編制可行性報告（或者編制項目建議書）。 2020－ 11－９ 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 25 頁 目錄 第一章： 項目投資決策．．．．．．．．．．．．．．．．．． ．．．．．．．．．．．．．．．．３ 一、項目建議書 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３ 二、可行性研究 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．４ 第二章：前期準備階段 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．５ 一、項目立項 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．６ 二、土地預審 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．７ 三、項目選址、規(guī)劃設計條件下發(fā) ．．．．．．．．．．．．．７ 四、勘探、設計隊伍選擇，規(guī)劃方案審批，建設用地 許可證下發(fā) ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．８ 五、辦理 土地手續(xù)、領取項目開發(fā)手冊及其后續(xù)管理 ．． ．．．．．．．．．．．．．．．．．． ．．．． ．． ９ 六、建筑方案設計、報審，建筑工程建筑方案審查意 見書下發(fā) 。 在整理匯總 過程中，具體一些事項不是非常詳盡 或者說某些方面存在很大認識上的失誤 ， 望各位同行給予完善 補充 ，在此先行謝過 。 第一章： 項目投資決策階段 房地產投資決策階段在整個項目開發(fā)方面具有戰(zhàn)略方面的意義，是對項目從經濟效益、社會效益、環(huán)境效益以及技術方面對項目的論證，為項目以后的發(fā)展方向確定了道路。 項目建議書內容 ? 項目名稱、承辦單位、項目負責人； ? 項目的提出的目的、必要性和依據； ? 項目的產品方案、市場需求、擬建生產規(guī)模、建設地點的初步設想； ? 資源情況、建設條件、協(xié)作關系和采用新技術的可能性 ? 簡單 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 25 頁 投資估算和資金籌措方案資金償還能力預測； ? 項目初步進度計劃 ? 項目投資的經濟效益和社會效益的初步估計。 可行性研究的主要內容有： (1)項目概況； (2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調查及動遷安置； (3)市場分析和建設規(guī)模的確定； (4)規(guī)劃設計影響和環(huán)境保護 。 投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。 3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。 (3)方案選擇與優(yōu)化 ：各種建設方案比較、選擇。 第二章：前期準備階段 項目立項 勘探、設計隊伍選擇，規(guī)劃方案審批，建設用地許可證下發(fā)。 批后規(guī)劃管理 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 25 頁 有存量建設用地并準備依照、拍、掛的出讓方式供地的項目可以不進行預審。 三、項目選址、規(guī)劃設計條件下發(fā)： 目前“項目選址、規(guī)劃設計條件下發(fā) ” 在實際工作中合為一起。青島市規(guī)劃局確定選址用地范圍、審核實測的坐標點、用地界限及用地面積；下發(fā)項目《選址意見書》〉同時下發(fā)規(guī)劃設計條件，作為建設單位委托設計、辦理有關土地手續(xù)的依據。 ⑥ 其他說明建設項目性質以及內容材料。 青島規(guī)劃局審批建設項目規(guī)劃設計以及管線綜合方案（要求評審、公示的項目需要首先評審、公示并出具相關意見）（在這里過程中），審核用地界限以及面積，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。 設計單位招標 25 天；資料齊全規(guī)劃審批時限