【正文】 ④房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。 ⑤房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。 ① ⑦國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價格。 ③影響房地產(chǎn)價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響。建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況。 ③房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。如國家關(guān)于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費者的構(gòu)成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價值和經(jīng)濟效益具有重要作用。 ⑦居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平。 ③國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。 　　現(xiàn)代營銷理論認為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時，必須在認真搞好市場調(diào)查的基礎(chǔ)上進行。例如進行住房市場購買力的調(diào)查，只有通過一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進行抽樣調(diào)查，才能分析消費者房地產(chǎn)購買力的情況。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。的，到區(qū)市政工程設(shè)施管理部門辦理審批手續(xù)；③需要挖掘街頭空地、廣場、道路綠地的，應(yīng)向市城管局提出書面申請，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)。 （4）辦結(jié)時限：7個工作日 （5）收費標準：視具體情況而定。 （6）應(yīng)注意的事項：該部門執(zhí)行規(guī)章有彈性，收費標準可與其商洽。 （1）承辦部門：濟南市城管局養(yǎng)護處 （2）申報資料：給排水施工圖 （3）申辦程序：執(zhí)圖，到城管局養(yǎng)護處辦理審批手續(xù)。 （3）申辦程序：①提出申請報告；②經(jīng)熱電公司同意后，與熱電公司簽訂協(xié)議。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案的有效期為三個月，逾期注銷。用戶對供電企業(yè)答復(fù)的供電方案有不同意見時，應(yīng)在一個月內(nèi)提出意見，雙方可再行協(xié)商確定。 （3）申辦程序：到市供電局服務(wù)大廳提交用電申請及其它申辦資料，辦理手續(xù)。 （4）辦結(jié)時限：執(zhí)行雙方協(xié)議規(guī)定的有關(guān)條款。詳見附表三；勘察費50元/表；設(shè)計費可協(xié)商解決，%；施工費用按自來水工程公司出具的施工結(jié)算值計取。 （3）申辦程序：①用水申請報告，到生產(chǎn)技術(shù)科辦理申請開戶手續(xù)；②申請手續(xù)批復(fù)后，到規(guī)劃設(shè)計室辦理勘察、設(shè)計事宜；③簽訂協(xié)議并繳納自來水增容費、勘察設(shè)計費。 應(yīng)注意的事項： 1.“兩書”的交付時間為：商品房交付的時間； ； 《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。 第六小節(jié) 兩書制度 房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付時，應(yīng)當向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。對符合規(guī)定條件的申報件，權(quán)屬證書應(yīng)在15個工作日內(nèi)辦理完畢。二、實施程序 ：濟南市房產(chǎn)管理局各區(qū)房管局 ：①營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；②土地使用權(quán)證；③建設(shè)用地規(guī)劃許可證；④建設(shè)工程規(guī)劃許可證；⑤建設(shè)工程施工許可證；⑥建設(shè)工程（質(zhì)量）竣工驗收證明；⑦房屋平面圖（房屋坐落平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋分戶平面圖）。辦理預(yù)售許可。 ：①施工許可證實行一個單項建設(shè)工程，實行一份施工許可制度；②施工許可證分為正本、副本，正本由開發(fā)商保存，副本由施工企業(yè)保存，作為竣工驗收資料。工程造價3000萬元以內(nèi)的須一次繳清，3000萬元以上首次須繳付50%以上，分期緩交不超過兩次。辦結(jié)時限，1個工作日。 （4）辦結(jié)時限：①審查招標單位資格、招標申請書和招標文件，在三日內(nèi)完成；②評標、定標，一般工程在三日內(nèi)完成；大、中型工程在七日內(nèi)完成，特殊工程可適當延長；③審查合同，在收到送審文本后三日內(nèi)完成。②持投資計劃及申請表報市建設(shè)行政主管部門，取得《工程建設(shè)項目報建證》。 第三小節(jié) 施工許可證的取得 一、概述 申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證,是在辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》后,需要進行的驗證工程建設(shè)符合開工要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。 （4）辦結(jié)時限：①批準辦證申請，15個工作日內(nèi)；②辦理《建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書》，7個工作日內(nèi)；③辦理《建設(shè)工程設(shè)計方案規(guī)劃審查意見書》，7個工作日內(nèi)；④辦理施工圖審查，20個工作日內(nèi)。 取證階段：開發(fā)商領(lǐng)取、填報《建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報表》，并將申報表連同施工圖及其它申報資料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。 （5）收費標準：根據(jù)魯價費發(fā)（2001）181號《關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費的通知》和濟價費字（2001）259號《市物價局、財政局、人防辦轉(zhuǎn)發(fā)省物價局、財政廳、人防辦關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費的通知的通知》的規(guī)定，人防易地建設(shè)費的標準為，按總建筑面積計，30元/平方米計取。 （1）承辦部門：濟南市人民防空辦公室 （2）申報資料：①施工圖設(shè)計文件2套（地下人防部分）；②計委立項批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計規(guī)劃要求通知書及附圖；④人防結(jié)建手續(xù)證明。 （5）收費標準：執(zhí)行國家計委、建設(shè)部計價格[2002]10號文件和省物價局、魯價費發(fā)[2002]45號文件的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計，分為住宅、商住樓、辦公寫字樓、醫(yī)院、托幼、中小學教學樓、高等院校教學樓、綜合樓、商場、賓館、酒店、超市、工業(yè)項目、倉庫等9類建筑按不同標準計取。 （5）收費標準：執(zhí)行魯政發(fā)[2001]16號的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計，收取消防設(shè)施設(shè)備費2元/平方米。 （5）應(yīng)注意的事項：單體10000平方米以上的建筑工程，必須進行設(shè)計招標，行政監(jiān)督部門為市建委設(shè)計處。對具備審批條件且符合詳細規(guī)劃的，7個工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地規(guī)劃意見》。 第二小節(jié) 規(guī)劃許可證的取得 （一）概述 為加強城市規(guī)劃管理，保證濟南市整體規(guī)劃的實施，對新建、改建、擴建項目實施建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度。 （二）拆遷手續(xù)的辦理 ：濟南市拆遷辦 ：①拆遷申請書；②項目立項批文；③《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、附件；④國有土地使用證；⑤建設(shè)拆遷臨時用地許可證；⑥拆遷補償、安置資金證明；⑦拆遷計劃和拆遷方案；⑧產(chǎn)權(quán)調(diào)換和安置用房證明。若因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，則需要按下列程序辦理。 ③審核：市局對土地登記申請人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進行全面審核。 （三）土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理 ：濟南市國土資源局 ： （1）土地登記需要的資料 ①計劃立項批文；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證和用地意見；③土地登記申請書；④地籍調(diào)查表（含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指界簽名單、宗底座落圖）；⑤土地登記審批表；⑥土地登記卡。 招標拍賣掛牌活動結(jié)束后，出讓人應(yīng)在 10 個工作日內(nèi)將招標拍賣掛牌出讓結(jié)果予以公布。 成交確認書對出讓人和中標人、競得人具有合同效力。 掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交： ①在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交； ②在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；③在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。 競買人不足三人，或者競買人的最高應(yīng)價未達到底價時，主持人應(yīng)當終止拍賣。評標小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但出讓人在投標截止時間前收到的方為有效；標書投入標箱后，不可撤回。 濟南市土地收購儲備中心在投標、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發(fā)布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點?，F(xiàn)分述如下： 國有土地使用權(quán)招標、拍賣或者掛牌出讓活動，是有計劃地進行的。 ：劃撥土地的范圍僅限于：；；、交通、水利等項目用地；、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。 拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。 通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證。市計委在收到申報資料后進行審查，對符合條件的，市計委予以批復(fù)。 （4）辦結(jié)時限：在收到申報資料后，5個工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報告。納入土地收購出讓的項目，開發(fā)商在通過招標、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標確認書》或《拍賣成交確認書》和《國有土地使用權(quán)出讓合同》。（國家計委已取消了房地產(chǎn)項目立項制度，實行備案制。 房地產(chǎn)業(yè)在我國是個新興的產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進，必將對國民經(jīng)濟發(fā)展起到巨大的推動作用。 房地產(chǎn)經(jīng)營,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租,實現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。 工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成,通過工程竣工綜合驗收,達到業(yè)主使用條件的過程。 拆遷是指項目選址在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上,為達到施工要求的場地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對原用地者進行補償、安置的行為。 （4）經(jīng)審定通過的設(shè)計方案,是編制初步設(shè)計或施工圖的依據(jù),也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備文件。項目規(guī)劃申報的基本程序如下： （1）在可行性研究報告（項目建議書）報批之前,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點,規(guī)劃局對項目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見,形成項目建設(shè)選址的初審意見，作為計劃部門進行批復(fù)時的參考依據(jù)。 項目立項程序，就是上報項目建議書或項目可研報告，取得政府批復(fù)（項目立項），使項目取得合法的開發(fā)建設(shè)資格。 第四節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)程序概述 房地產(chǎn)項目開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進行出售的行為。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了人們稱之為“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)熱”的情景。房地產(chǎn)管理機構(gòu)幾起幾落，產(chǎn)權(quán)管理陷入混亂，違章占地幾經(jīng)泛濫，變相買賣土地時有發(fā)生，住宅建設(shè)停滯不前，致使住房問題成為嚴重的社會問題之一。 50年代中期到60年代中期，隨著對資本主義工商業(yè)的社會主義改造，全國城鎮(zhèn)陸續(xù)開始以“國家經(jīng)租”的形式對出租私有房屋進行社會主義改造，付給房主租金，贖買了房主產(chǎn)權(quán)，改造私房一億平方米。 第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革 1949年新中國成立后，廣大農(nóng)村實行土地改革，廢除封建土地所有制，實現(xiàn)農(nóng)民土地所有制。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的參與者。 第三類，其他方式。 第二類是從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的，即簡稱成片開發(fā)。 房地產(chǎn)開發(fā)具有資金大、回報高、風險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特點。而房屋是指土地上的居民住房、工商業(yè)用房、辦公用房（寫字樓）等建筑物及其構(gòu)筑物，如鐵路、橋梁等。編寫中公司內(nèi)部的辦事程序沒有涉及；對于國家、地方政府的政策法規(guī)、辦事程序等不再附文件。 本課題研究的主要內(nèi)容： 從項目前期的市場調(diào)研、項目立項到后期的土地使用權(quán)的取得、房屋拆遷、規(guī)劃、建設(shè)、營銷等方面，對房地產(chǎn)項目進行全過程的系統(tǒng)描述。 由于目前房地產(chǎn)業(yè)涉及到土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等政府部門，關(guān)系復(fù)雜，使房地產(chǎn)項目在運作過程中感到阻力重重，為此，我們對濟南市房地產(chǎn)開發(fā)程序進行了專門的考察與分析，以求刪繁就簡、提綱攜領(lǐng)形成基本的、高效的、可操作性良好的開發(fā)程序體系，用于指導(dǎo)、開展房地產(chǎn)項目開發(fā)的業(yè)務(wù)。對于近年來新出現(xiàn)的概念、有爭議的理念以及理論探討如社區(qū)、心理學、社會學的概念涉及較少。在我國，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。其中，房地產(chǎn)中介服務(wù)又包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀。 第二類，是把土地由生地變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后再轉(zhuǎn)讓的方式。 第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用 房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。 隨著國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。此后，農(nóng)村買賣土地的市場即自行消失。 十年動亂期間，對城市房地產(chǎn)管理工作破壞極大。在這種新的歷史機遇和歷史條件下，房地產(chǎn)市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展起來。針對這些問題，針對這些問題，國家陸續(xù)作出了許多決策，以逐步糾正房地產(chǎn)業(yè)存在的問題。 1．項目開發(fā)前期調(diào)研程序 項目的前期調(diào)研程序，就是通過開發(fā)商對擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查，搜集大量市場信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機會的過程。 根據(jù)國家和濟南市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定,在濟南市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)的項目,必須符合城市規(guī)劃的要求,必須向市規(guī)劃局辦理項目規(guī)劃的申報手續(xù),在取得“兩證”(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證)后,方可開工建設(shè)。開發(fā)商在完成方案設(shè)計后,應(yīng)向規(guī)劃部門提出審查申請。 征地是指項目選址用地為集體土地時,要按照法定的程序和依據(jù)報請有批準權(quán)限的政府審批以后,對集體土地及地上物等依法補償，補助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。征地、拆遷工作的完成是申請項目開工的必備條件之一。辦理工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；繳納各種費用；開工建設(shè)；項目竣工后，由主管部門（市質(zhì)檢站、市開發(fā)辦）進行綜合驗收，交付使用。銷售和出租的房地產(chǎn)都可以有期房和現(xiàn)房兩種，但都必須在取得政府主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證之后方可進行,且買賣契約和租賃契約都必須經(jīng)過政府主管部門鑒證方為有效。依據(jù)項目建議書批復(fù),編制可行性研究報告報計委審批獲準,并列入本年度固定資產(chǎn)投資計劃?？尚行匝芯繄蟾鎽?yīng)具有以下附件：規(guī)劃部門對項目建設(shè)選址的初審意見；土地管理部門對建設(shè)用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評報告；有關(guān)部門對供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標項目的招標總體方案；⑤房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明. （3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，