【正文】 ④房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因。 ⑤房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。 ① ⑦國(guó)際、國(guó)內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。 ③影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是政府價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。 ③房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期。如不同消費(fèi)者的不同購(gòu)買行為，消費(fèi)者的購(gòu)買模式，影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的社會(huì)因素及心理因素等。如消費(fèi)者的購(gòu)買意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的類型等。如國(guó)家關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變化及其購(gòu)買能力與投向。消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。 ⑦居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。 ③國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益。 　　現(xiàn)代營(yíng)銷理論認(rèn)為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營(yíng)銷渠道策略、促銷策略時(shí)，必須在認(rèn)真搞好市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。例如進(jìn)行住房市場(chǎng)購(gòu)買力的調(diào)查，只有通過一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進(jìn)行抽樣調(diào)查，才能分析消費(fèi)者房地產(chǎn)購(gòu)買力的情況。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由價(jià)格向非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，使得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息的需要比過去任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。的，到區(qū)市政工程設(shè)施管理部門辦理審批手續(xù)；③需要挖掘街頭空地、廣場(chǎng)、道路綠地的，應(yīng)向市城管局提出書面申請(qǐng)，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)。 （4）辦結(jié)時(shí)限：7個(gè)工作日 （5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：視具體情況而定。 （6）應(yīng)注意的事項(xiàng)：該部門執(zhí)行規(guī)章有彈性，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可與其商洽。 （1）承辦部門：濟(jì)南市城管局養(yǎng)護(hù)處 （2）申報(bào)資料：給排水施工圖 （3）申辦程序：執(zhí)圖，到城管局養(yǎng)護(hù)處辦理審批手續(xù)。 （3）申辦程序：①提出申請(qǐng)報(bào)告；②經(jīng)熱電公司同意后，與熱電公司簽訂協(xié)議。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案的有效期為三個(gè)月，逾期注銷。用戶對(duì)供電企業(yè)答復(fù)的供電方案有不同意見時(shí)，應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)提出意見，雙方可再行協(xié)商確定。 （3）申辦程序：到市供電局服務(wù)大廳提交用電申請(qǐng)及其它申辦資料，辦理手續(xù)。 （4）辦結(jié)時(shí)限：執(zhí)行雙方協(xié)議規(guī)定的有關(guān)條款。詳見附表三；勘察費(fèi)50元/表；設(shè)計(jì)費(fèi)可協(xié)商解決，%；施工費(fèi)用按自來水工程公司出具的施工結(jié)算值計(jì)取。 （3）申辦程序：①用水申請(qǐng)報(bào)告，到生產(chǎn)技術(shù)科辦理申請(qǐng)開戶手續(xù)；②申請(qǐng)手續(xù)批復(fù)后，到規(guī)劃設(shè)計(jì)室辦理勘察、設(shè)計(jì)事宜；③簽訂協(xié)議并繳納自來水增容費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)。 應(yīng)注意的事項(xiàng)： 1.“兩書”的交付時(shí)間為：商品房交付的時(shí)間； ； 《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。 第六小節(jié) 兩書制度 房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。對(duì)符合規(guī)定條件的申報(bào)件，權(quán)屬證書應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢。二、實(shí)施程序 ：濟(jì)南市房產(chǎn)管理局各區(qū)房管局 ：①營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；②土地使用權(quán)證；③建設(shè)用地規(guī)劃許可證；④建設(shè)工程規(guī)劃許可證；⑤建設(shè)工程施工許可證；⑥建設(shè)工程（質(zhì)量）竣工驗(yàn)收證明；⑦房屋平面圖（房屋坐落平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋分戶平面圖）。辦理預(yù)售許可。 ：①施工許可證實(shí)行一個(gè)單項(xiàng)建設(shè)工程，實(shí)行一份施工許可制度；②施工許可證分為正本、副本，正本由開發(fā)商保存，副本由施工企業(yè)保存，作為竣工驗(yàn)收資料。工程造價(jià)3000萬元以內(nèi)的須一次繳清，3000萬元以上首次須繳付50%以上，分期緩交不超過兩次。辦結(jié)時(shí)限，1個(gè)工作日。 （4）辦結(jié)時(shí)限：①審查招標(biāo)單位資格、招標(biāo)申請(qǐng)書和招標(biāo)文件，在三日內(nèi)完成；②評(píng)標(biāo)、定標(biāo)，一般工程在三日內(nèi)完成；大、中型工程在七日內(nèi)完成，特殊工程可適當(dāng)延長(zhǎng)；③審查合同，在收到送審文本后三日內(nèi)完成。②持投資計(jì)劃及申請(qǐng)表報(bào)市建設(shè)行政主管部門，取得《工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建證》。 第三小節(jié) 施工許可證的取得 一、概述 申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證,是在辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》后,需要進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合開工要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件。 （4）辦結(jié)時(shí)限：①批準(zhǔn)辦證申請(qǐng)，15個(gè)工作日內(nèi)；②辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書》，7個(gè)工作日內(nèi)；③辦理《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案規(guī)劃審查意見書》，7個(gè)工作日內(nèi)；④辦理施工圖審查，20個(gè)工作日內(nèi)。 取證階段：開發(fā)商領(lǐng)取、填報(bào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報(bào)表》，并將申報(bào)表連同施工圖及其它申報(bào)資料送規(guī)劃局辦理審批手續(xù)。 （5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)魯價(jià)費(fèi)發(fā)（2001）181號(hào)《關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費(fèi)的通知》和濟(jì)價(jià)費(fèi)字（2001）259號(hào)《市物價(jià)局、財(cái)政局、人防辦轉(zhuǎn)發(fā)省物價(jià)局、財(cái)政廳、人防辦關(guān)于調(diào)整人防建設(shè)收費(fèi)的通知的通知》的規(guī)定，人防易地建設(shè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為，按總建筑面積計(jì)，30元/平方米計(jì)取。 （1）承辦部門：濟(jì)南市人民防空辦公室 （2）申報(bào)資料：①施工圖設(shè)計(jì)文件2套（地下人防部分）；②計(jì)委立項(xiàng)批文；③市規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)規(guī)劃要求通知書及附圖；④人防結(jié)建手續(xù)證明。 （5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：執(zhí)行國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文件和省物價(jià)局、魯價(jià)費(fèi)發(fā)[2002]45號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計(jì)，分為住宅、商住樓、辦公寫字樓、醫(yī)院、托幼、中小學(xué)教學(xué)樓、高等院校教學(xué)樓、綜合樓、商場(chǎng)、賓館、酒店、超市、工業(yè)項(xiàng)目、倉(cāng)庫(kù)等9類建筑按不同標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。 （5）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：執(zhí)行魯政發(fā)[2001]16號(hào)的有關(guān)規(guī)定，按建筑面積計(jì)，收取消防設(shè)施設(shè)備費(fèi)2元/平方米。 （5）應(yīng)注意的事項(xiàng)：?jiǎn)误w10000平方米以上的建筑工程，必須進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，行政監(jiān)督部門為市建委設(shè)計(jì)處。對(duì)具備審批條件且符合詳細(xì)規(guī)劃的，7個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)用地規(guī)劃意見》。 第二小節(jié) 規(guī)劃許可證的取得 （一）概述 為加強(qiáng)城市規(guī)劃管理，保證濟(jì)南市整體規(guī)劃的實(shí)施，對(duì)新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)工程規(guī)劃許可證制度。 （二）拆遷手續(xù)的辦理 ：濟(jì)南市拆遷辦 ：①拆遷申請(qǐng)書；②項(xiàng)目立項(xiàng)批文；③《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖、附件；④國(guó)有土地使用證；⑤建設(shè)拆遷臨時(shí)用地許可證；⑥拆遷補(bǔ)償、安置資金證明；⑦拆遷計(jì)劃和拆遷方案；⑧產(chǎn)權(quán)調(diào)換和安置用房證明。若因?qū)嶋H情況要求需要拆遷的，則需要按下列程序辦理。 ③審核：市局對(duì)土地登記申請(qǐng)人、宗地自然狀況、土地權(quán)屬狀況進(jìn)行全面審核。 （三）土地確權(quán)登記手續(xù)的辦理 ：濟(jì)南市國(guó)土資源局 ： （1）土地登記需要的資料 ①計(jì)劃立項(xiàng)批文；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證和用地意見；③土地登記申請(qǐng)書；④地籍調(diào)查表（含土地登記法人代表身份證明書、土地登記法人代表委托書、四鄰指界簽名單、宗底座落圖）；⑤土地登記審批表；⑥土地登記卡。 招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后，出讓人應(yīng)在 10 個(gè)工作日內(nèi)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果予以公布。 成交確認(rèn)書對(duì)出讓人和中標(biāo)人、競(jìng)得人具有合同效力。 掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交： ①在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交； ②在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；③在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。 競(jìng)買人不足三人，或者競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)。招標(biāo)公告允許郵寄標(biāo)書的，投標(biāo)人可以郵寄，但出讓人在投標(biāo)截止時(shí)間前收到的方為有效；標(biāo)書投入標(biāo)箱后，不可撤回。 濟(jì)南市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前 20 日發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)?，F(xiàn)分述如下： 國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓活動(dòng)，是有計(jì)劃地進(jìn)行的。 ：劃撥土地的范圍僅限于：；；、交通、水利等項(xiàng)目用地；、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。征地、拆遷都是項(xiàng)目開工前的重要工作。 拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上,為達(dá)到施工要求的場(chǎng)地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對(duì)原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。 通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國(guó)有土地使用權(quán)證。市計(jì)委在收到申報(bào)資料后進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的，市計(jì)委予以批復(fù)。 （4）辦結(jié)時(shí)限：在收到申報(bào)資料后，5個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)可研報(bào)告。納入土地收購(gòu)出讓的項(xiàng)目，開發(fā)商在通過招標(biāo)、拍賣方式取得開發(fā)土地使用權(quán)后，憑《中標(biāo)確認(rèn)書》或《拍賣成交確認(rèn)書》和《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。（國(guó)家計(jì)委已取消了房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)制度，實(shí)行備案制。 房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)是個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，必將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大的推動(dòng)作用。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng),是開發(fā)商通過對(duì)所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。 工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成,通過工程竣工綜合驗(yàn)收,達(dá)到業(yè)主使用條件的過程。 拆遷是指項(xiàng)目選址在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上,為達(dá)到施工要求的場(chǎng)地條件,拆除建設(shè)用地上原有房屋及其附屬物,并對(duì)原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為。 （4）經(jīng)審定通過的設(shè)計(jì)方案,是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù),也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備文件。項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本程序如下： （1）在可行性研究報(bào)告（項(xiàng)目建議書）報(bào)批之前,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn),規(guī)劃局對(duì)項(xiàng)目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見,形成項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見，作為計(jì)劃部門進(jìn)行批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)。 項(xiàng)目立項(xiàng)程序，就是上報(bào)項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可研報(bào)告，取得政府批復(fù)（項(xiàng)目立項(xiàng)），使項(xiàng)目取得合法的開發(fā)建設(shè)資格。 第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序概述 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進(jìn)行出售的行為。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了人們稱之為“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)熱”的情景。房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)幾起幾落，產(chǎn)權(quán)管理陷入混亂，違章占地幾經(jīng)泛濫，變相買賣土地時(shí)有發(fā)生，住宅建設(shè)停滯不前，致使住房問題成為嚴(yán)重的社會(huì)問題之一。 50年代中期到60年代中期，隨著對(duì)資本主義工商業(yè)的社會(huì)主義改造，全國(guó)城鎮(zhèn)陸續(xù)開始以“國(guó)家經(jīng)租”的形式對(duì)出租私有房屋進(jìn)行社會(huì)主義改造，付給房主租金，贖買了房主產(chǎn)權(quán)，改造私房一億平方米。 第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革 1949年新中國(guó)成立后，廣大農(nóng)村實(shí)行土地改革，廢除封建土地所有制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民土地所有制。反過來說，任何行業(yè)都擁有一定的房地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的參與者。 第三類，其他方式。 第二類是從事開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地的，即簡(jiǎn)稱成片開發(fā)。 房地產(chǎn)開發(fā)具有資金大、回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。而房屋是指土地上的居民住房、工商業(yè)用房、辦公用房（寫字樓）等建筑物及其構(gòu)筑物，如鐵路、橋梁等。編寫中公司內(nèi)部的辦事程序沒有涉及；對(duì)于國(guó)家、地方政府的政策法規(guī)、辦事程序等不再附文件。 本課題研究的主要內(nèi)容： 從項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)到后期的土地使用權(quán)的取得、房屋拆遷、規(guī)劃、建設(shè)、營(yíng)銷等方面，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全過程的系統(tǒng)描述。 由于目前房地產(chǎn)業(yè)涉及到土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等政府部門，關(guān)系復(fù)雜，使房地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)作過程中感到阻力重重，為此，我們對(duì)濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)程序進(jìn)行了專門的考察與分析，以求刪繁就簡(jiǎn)、提綱攜領(lǐng)形成基本的、高效的、可操作性良好的開發(fā)程序體系，用于指導(dǎo)、開展房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的業(yè)務(wù)。對(duì)于近年來新出現(xiàn)的概念、有爭(zhēng)議的理念以及理論探討如社區(qū)、心理學(xué)、社會(huì)學(xué)的概念涉及較少。在我國(guó)，按照土地資源狀況和土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。其中，房地產(chǎn)中介服務(wù)又包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。 第二類，是把土地由生地變?yōu)榻ㄔO(shè)熟地之后再轉(zhuǎn)讓的方式。 第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用 房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本的生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)業(yè)。 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中必將發(fā)揮更廣泛、更重要的作用。此后，農(nóng)村買賣土地的市場(chǎng)即自行消失。 十年動(dòng)亂期間，對(duì)城市房地產(chǎn)管理工作破壞極大。在這種新的歷史機(jī)遇和歷史條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展起來。針對(duì)這些問題，針對(duì)這些問題，國(guó)家陸續(xù)作出了許多決策，以逐步糾正房地產(chǎn)業(yè)存在的問題。 1．項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研程序 項(xiàng)目的前期調(diào)研程序，就是通過開發(fā)商對(duì)擬投資地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，搜集大量市場(chǎng)信息，來探詢投資的可能性，尋找投資機(jī)會(huì)的過程。 根據(jù)國(guó)家和濟(jì)南市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定,在濟(jì)南市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目,必須符合城市規(guī)劃的要求,必須向市規(guī)劃局辦理項(xiàng)目規(guī)劃的申報(bào)手續(xù),在取得“兩證”(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證)后,方可開工建設(shè)。開發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后,應(yīng)向規(guī)劃部門提出審查申請(qǐng)。 征地是指項(xiàng)目選址用地為集體土地時(shí),要按照法定的程序和依據(jù)報(bào)請(qǐng)有批準(zhǔn)權(quán)限的政府審批以后,對(duì)集體土地及地上物等依法補(bǔ)償，補(bǔ)助后，將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的一種行為。征地、拆遷工作的完成是申請(qǐng)項(xiàng)目開工的必備條件之一。辦理工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)；繳納各種費(fèi)用；開工建設(shè)；項(xiàng)目竣工后，由主管部門（市質(zhì)檢站、市開發(fā)辦）進(jìn)行綜合驗(yàn)收，交付使用。銷售和出租的房地產(chǎn)都可以有期房和現(xiàn)房?jī)煞N，但都必須在取得政府主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證之后方可進(jìn)行,且買賣契約和租賃契約都必須經(jīng)過政府主管部門鑒證方為有效。依據(jù)項(xiàng)目建議書批復(fù),編制可行性研究報(bào)告報(bào)計(jì)委審批獲準(zhǔn),并列入本年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。可行性研究報(bào)告應(yīng)具有以下附件：規(guī)劃部門對(duì)項(xiàng)目建設(shè)選址的初審意見；土地管理部門對(duì)建設(shè)用地的初審意見；環(huán)保部門的環(huán)評(píng)報(bào)告；有關(guān)部門對(duì)供電、供水、供熱、供氣以及地震的審查意見；依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)總體方案；⑤房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明. （3）申辦程序：有行政主管部門的開發(fā)商，