【正文】 登記、編碼，重新密封投標(biāo)信函。、評標(biāo)＼定標(biāo)與設(shè)計合同的簽訂管理 開標(biāo)管理房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)按招標(biāo)文件中規(guī)定的時間收取投標(biāo)文件，并在截標(biāo)后組織召開開標(biāo)會議，邀請投標(biāo)設(shè)計單位的法定代表參加。④設(shè)計管理部經(jīng)理審批《設(shè)計單位綜合考察記錄表》后，由設(shè)計管理部秘書根據(jù)審批結(jié)論將設(shè)計單位相應(yīng)列入《不合格設(shè)計單位名單》或《合格設(shè)計單位名單》，同時將《設(shè)計單位綜合考察記錄表》保存歸檔。①設(shè)計管理部經(jīng)辦人與設(shè)計單位商議確定進(jìn)行公司考察或項目考祭2一。⑤設(shè)計管理部經(jīng)辦人將《設(shè)計單位信息登記表》及附件交設(shè)計管理部秘書保存歸檔。 設(shè)計單位信息登記與基本資料審查管理(1) 設(shè)計單位信息登記與基本資料審查的工作程序①設(shè)計管理部要求設(shè)計單位按照標(biāo)準(zhǔn)格式提供《設(shè)計單位信息登記表》及附件并審核。C．負(fù)責(zé)對設(shè)計單位進(jìn)行履約評價。③作品考察。①公司考察。對于房地產(chǎn)公司在不同階段對設(shè)計任務(wù)書編制與評審管理的具體內(nèi)容，將在本書對應(yīng)的章節(jié)中再進(jìn)行詳細(xì)的說明。房地產(chǎn)項目設(shè)計任務(wù)書是指房地產(chǎn)公司對項目設(shè)計提出的要求，是設(shè)計單位進(jìn)行項目設(shè)計的主要依據(jù)。(4)設(shè)計招標(biāo)工作小組的職責(zé)與人員組成設(shè)計招標(biāo)工作小組由設(shè)計管理部牽 頭，主要負(fù)責(zé)招標(biāo)的相關(guān)設(shè)計工作，主要工作人員，由設(shè)計管理部承擔(dān)，一般由23人組成。公司主要通過第一次和第二次方案審批會對概念設(shè)計和方案設(shè)計進(jìn)行癢標(biāo)。(3) 設(shè)計評標(biāo)委員會的職責(zé)與人員組成①設(shè)計評標(biāo)委員會職責(zé)a． 根據(jù)評標(biāo)細(xì)則，對標(biāo)書進(jìn)行認(rèn)真評審，負(fù)責(zé)組織進(jìn)行澄清，完成評審報告。(2) 設(shè)計招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組的職責(zé)與人員組成①設(shè)計招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé)a． 批準(zhǔn)招標(biāo)文件，審查評標(biāo)辦法和細(xì)則的合理性和公正性；b．審批入圍的投標(biāo)人名單；c．審定評委會提出的書面評標(biāo)報告和推薦的中標(biāo)候選人，確定中標(biāo)單位；d．決策采用團(tuán)體成員各一票的方式投票表決。其主要職責(zé)（不限于）是：i．與工程管理部協(xié)商負(fù)責(zé)編寫工程施工組織總體方案介紹，擬定總工期、關(guān)鍵工期要求；U參加對投標(biāo)人的資格預(yù)審；叭主要參加編寫招標(biāo)文件的技術(shù)條款，特別是施工技術(shù)要求；；。負(fù)責(zé)組織項目的技術(shù)管理工作，確定各種產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，組織編制產(chǎn)品成本標(biāo)準(zhǔn)。按照公司的規(guī)定和要求，參加評標(biāo)活動，了解制度與流程執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督。公司總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)招標(biāo)工作。第3章 房地產(chǎn)公司設(shè)計招標(biāo)管理房地產(chǎn)公司設(shè)計招標(biāo)是指為了選擇合適的設(shè)計單位，房地產(chǎn)公司通過招標(biāo)的方式將設(shè)計任務(wù)委托給設(shè)計單位完成，由設(shè)計單位根據(jù)國家法律法規(guī)的規(guī)定和房地產(chǎn)公司的設(shè)計要求進(jìn)行設(shè)計，并提供設(shè)計成果，房地產(chǎn)公司可以選擇委托同一個設(shè)計單位進(jìn)行多個階段的設(shè)計工作，也可以把不同階段的設(shè)計任務(wù)分別委托給不同的設(shè)計單位負(fù)責(zé)。④在完成概念設(shè)計文件招標(biāo)后，結(jié)合中標(biāo)方案，設(shè)計管理部應(yīng)組織編寫產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點，作為概念設(shè)計文件修改和后續(xù)階段設(shè)計的指導(dǎo)原則。實施方案或初步設(shè)計完成后，應(yīng)確定顧客敏感點的工藝工序以及材料標(biāo)準(zhǔn)，作為行銷監(jiān)理工作指引，作為施工圖設(shè)計過程以及建造過程的工作指南。 顧客敏感點策劃實施說明①每個項目都應(yīng)確定顧客敏感點項目，最終指導(dǎo)建筑設(shè)計和施工。 顧客敏感點的分類顧客敏感點分為顧客敏感項目和顧客重視項目（在項目策劃階段確定）。為規(guī)范公司項目定位及策劃階段的操作，需加強對“顧客敏感點和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點”這一重要節(jié)點的監(jiān)控，以達(dá)到作業(yè)程序的系統(tǒng)性和科學(xué)性、提高產(chǎn)品性價比和建立完整的項目價值體系。C．不良建筑朝向：“西偏南 45。④ 關(guān)于各因素的可參考定義a。經(jīng)過對項目有利因素和不利因素的研究，以及規(guī)劃設(shè)計草案中各類產(chǎn)品受各因素影響的情況，編制出圖表或文字提交市場營銷和成本管理部門，形成項目財務(wù)分析和營銷策略的基礎(chǔ)。11市政條件分析圖：包括道路交通、道路、停車、水、電、暖、通信等分析圖；對于坡地、山 地等復(fù)雜地形應(yīng)做全面的地形分析。⑧退讓紅線要求。④技術(shù)概念：計劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計的關(guān)系。⑦ 當(dāng)不具備政府規(guī)劃設(shè)計要點，容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時，進(jìn)行公司最理想的容積率和產(chǎn)品分配比例分析，完成容積率分析方案及對應(yīng)的容積率分析表，當(dāng)容積率確認(rèn)后，深化該容積率指標(biāo)下的方案及完成其對應(yīng)的綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表與產(chǎn)品分析表。④依據(jù)宗地社會條件表的內(nèi)容，分析區(qū)域總體規(guī)劃、道路交通狀況、周邊公共設(shè)施狀況、市政配套狀況等對規(guī)劃設(shè)計的影響。在完成基礎(chǔ)資料收集后，根據(jù)這些資料對項目的自然、市政、市場等條件做出基本的研判以作為項目策劃、設(shè)計的基本依據(jù)。 項目規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 項目場地地質(zhì)勘察項目場地地質(zhì)勘察應(yīng)根據(jù)項目策劃、概念設(shè)計不同階段的要求分階段進(jìn)行。價格需按產(chǎn)品類型列出最高價、最低價以及均價。⑤ 項目設(shè)計基礎(chǔ)資料移交評審表見表21。設(shè)計管理部按照《項目設(shè)計基礎(chǔ)資料移交評審表》完成項目設(shè)計基礎(chǔ)資料的調(diào)查和補充，包括《宗地自然條件表》、《宗地社會條件表》（投資開發(fā)部負(fù)責(zé)補充完善，設(shè)計管理部協(xié)助）和《競爭樓盤設(shè)計信息表》（營銷策劃部牽頭完成）。 設(shè)計基礎(chǔ)資料收集的工作程序項目設(shè)計基礎(chǔ)資料收集包括：項目設(shè)計基礎(chǔ)資料移交、項目設(shè)計基礎(chǔ)資料補充和項目設(shè)計基礎(chǔ)資料評審。⑩應(yīng)嚴(yán)格控制設(shè)計變更，爭取不變更，盡量少變更，嚴(yán)控大變更第2章 項目策劃階段的設(shè)計基礎(chǔ)資料收集 規(guī)劃設(shè)計外部協(xié)作條件的取證要求①在項目規(guī)劃和設(shè)計的各階段，設(shè)計管理部除了與設(shè)計單位密切配合外，有很多方面需要及時與項目所在地的政府主管部門或國家機(jī)關(guān)等相關(guān)部門、機(jī)構(gòu)取得聯(lián)系，進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)，并取得相關(guān)數(shù)據(jù)及有關(guān)方面的協(xié)議或批文，并作為各階段設(shè)計的依據(jù)和條件提供給設(shè)計單位，這些條件稱為規(guī)劃設(shè)計的外部協(xié)作條件。⑨ 材料、設(shè)備選用必須以“安全、合理、經(jīng)濟(jì)”為原則，以“價廉物美”為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行選用，避免材料、設(shè)備選用不合理造成浪費損失。重視“四新”的應(yīng)用是投資控制的重要內(nèi)容，但“四新”的應(yīng)用必須遵循先試點后推廣的過程，同時應(yīng)進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。設(shè)計管理部門可根據(jù)項目的具體情況對結(jié)構(gòu)限額值提出修正意見，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后按修正值進(jìn)行控制。①材料定板及設(shè)備選型原則上應(yīng)在公司年度招投標(biāo)中標(biāo)單位中選擇。④嚴(yán)格控制施工圖階段的設(shè)計變更，設(shè)計管理部門進(jìn)行設(shè)計變更時應(yīng)了解現(xiàn)場的材料提出處理意見，并分如下程序進(jìn)行處理：a． 單項變更損失五萬元以內(nèi)的，由設(shè)計管理部門確認(rèn)是否變更；b。設(shè)計質(zhì)量以其合理性、經(jīng)濟(jì)性、設(shè)計效果及其具有的商業(yè)價值衡量。④房地產(chǎn)開發(fā)報建等工作對房地產(chǎn)企業(yè)合理、合法利用國家政策，尋求企業(yè)效益影響增長點有重要意義，設(shè)計及設(shè)計管理工作也應(yīng)緊緊圍繞這方面展開工作，故應(yīng)明確各階段的設(shè)計文件需經(jīng)設(shè)計管理部門審核后方可交投資開發(fā)部門辦理報批。 目前總體規(guī)劃、景觀方案、單體方案的重要性日益突出，為簡化工作流程，同時促進(jìn)設(shè)備設(shè)計單位相互間的競爭意識，應(yīng)明確采用備案制度作單位委托設(shè)計，即每年編制單項工程設(shè)計委托單價表，選擇不少于三家設(shè)計單位作為委托設(shè)計依據(jù)。 設(shè)計管理的實施要點①設(shè)計委托統(tǒng)一由設(shè)計管理部門負(fù)責(zé)，并明確設(shè)計要求，設(shè)計限額等相關(guān)內(nèi)容，同時規(guī)定對小區(qū)總體規(guī)劃及單體方案必須根據(jù)營銷部門編制的市場定位及營銷方案并經(jīng)論證通過后辦理，這主要是為了解決項目前期設(shè)計、營銷相互脫節(jié)的問題。 設(shè)計管理的依據(jù)設(shè)計管理的主要依據(jù)是公司的權(quán)責(zé)規(guī)定、有關(guān)設(shè)計管理流程制度，有關(guān)成本管理流程制度及其他相關(guān)流程與制度。⑤完成上級公司和公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。(7) 其他①對項目設(shè)計的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制進(jìn)行監(jiān)督。②了解、跟蹤房地產(chǎn)發(fā)展的最新動態(tài)。③負(fù)責(zé)二次裝飾設(shè)計進(jìn)度、質(zhì)量的監(jiān)控。⑤負(fù)責(zé)組織植物、特殊景觀材料（物品）、與項目整體效果有關(guān)配色設(shè)施的實施選用。(4) 景觀工程的設(shè)計管理①負(fù)責(zé)設(shè)計單位的考察及招標(biāo)。②負(fù)責(zé)售樓部設(shè)計單位及其方案的選擇評審，監(jiān)控售樓部、樣板房，尤其是空間方案的實施工程和效果。⑩負(fù)責(zé)根據(jù)市場反饋調(diào)整設(shè)計或提出變更。⑥負(fù)責(zé)在施工過程中的設(shè)計配合。②負(fù)責(zé)擬制規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書。②參與項目市場定位分析?！暗谝回?zé)任人”獎懲時，第二責(zé)任人比第一責(zé)任人降低一個檔次，依此類推。⑤有以下情況的給予辭退，并扣除第一責(zé)任人當(dāng)月及當(dāng)年獎金100%:a因設(shè)計把關(guān)不嚴(yán)影響工程施工進(jìn)度，延誤五至十天的；b．因設(shè)計把關(guān)不嚴(yán)造成失誤使公司損失在五千至三萬元的；c．因設(shè)計管理把關(guān)不嚴(yán)，經(jīng)《階段設(shè)計文件確認(rèn)表》確認(rèn)后，要求設(shè)計單位變更一次并造成公司損失在五千至三萬元的。B．在設(shè)計管理中，單位（單項）工程的造價在設(shè)計限額以內(nèi)，并比限額下降一定比例，為公司節(jié)約成本或創(chuàng)造價值在五千元以上的，按如下給予獎勵：i．五千至三萬元的，對第一責(zé)任人增發(fā)當(dāng)月獎金509《獎勵；卜三萬至五萬元的，對第一責(zé)任人增發(fā)當(dāng)月獎金100%獎勵；叭五萬至十萬元的，對第一責(zé)任人增發(fā)當(dāng)月及當(dāng)年年度獎金100》6獎勵；，對第一責(zé)任人增發(fā)當(dāng)月及當(dāng)年年度獎金100%獎勵，并晉升工資一級，每五十萬元晉升工資一級。④對出現(xiàn)工作失職但拒不接受本處罰規(guī)定的，經(jīng)公司查實后予以辭退處理。1。⑤負(fù)責(zé)對完工項目文件的歸檔與校審。(5) ，資料員的崗位職責(zé)①負(fù)責(zé)文件檔案的歸類及查閱管理。⑤負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場技術(shù)問題的協(xié)調(diào)工作及施工質(zhì)量的評價把關(guān)工作。(4) 規(guī)劃園林設(shè)計主管的崗位職責(zé)①參與項目定位、策劃的前期工作，并編制策劃設(shè)計任務(wù)書。⑦負(fù)責(zé)項目、售樓處、樣板房、家私、燈飾、飾物等裝修效果的把握工作。了解、掌握主管項目的進(jìn)度計劃、現(xiàn)狀情況及各項技術(shù)指標(biāo)和相關(guān)尺寸。15完成各類圖紙歸檔工作。12負(fù)責(zé)安排確定材料樣板的總體計劃，確保原設(shè)計的總體效果。參加項目公司組織的圖紙會審、交底等工作，并落實會審的有關(guān)修改變更問題。⑦負(fù)責(zé)跟蹤并監(jiān)督建筑設(shè)計各階段圖紙的設(shè)計進(jìn)度，監(jiān)督合同的執(zhí)行情況。③參與項目前期可行性研究、概念設(shè)計工作，參與編制項目設(shè)計開發(fā)質(zhì)量計劃。12負(fù)責(zé)審定部門員工考勤及假期安排。審核內(nèi)、外裝飾材料的定板；g．審核各設(shè)計階段的設(shè)計圖紙及有關(guān)的設(shè)計變更。④參加規(guī)劃、建筑、景觀、裝修設(shè)計方案的評選并指導(dǎo)方案的修改及審定。12完成各類圖紙歸檔工作。⑧參與相關(guān)技術(shù)方案討論工作。④負(fù)責(zé)公司內(nèi)部設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計方案的會審工作。設(shè)計管理的工作需要公司各個部門的配合與參與，其管理內(nèi)容包括前期準(zhǔn)備、設(shè)計委托、概念設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計等各階段設(shè)計管理。房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)設(shè)計管理的職能部門是設(shè)計管理部（有的公司也稱設(shè)計部、技術(shù)部、研發(fā)部等），對于一些集團(tuán)公司，一般會有集團(tuán)設(shè)計管理中心與其設(shè)計管理部進(jìn)行設(shè)計管理工作對接。③組織各項設(shè)計的招標(biāo)工作，負(fù)責(zé)與相關(guān)設(shè)計單位的聯(lián)絡(luò)，做好相關(guān)專業(yè)的技術(shù)協(xié)調(diào)工作。⑦負(fù)責(zé)解決項目施工過程中出現(xiàn)的有關(guān)設(shè)計問題，并落實有關(guān)修改變更問題。11為前期部與相關(guān)政府部門溝通提供技術(shù)支持。③主持各項設(shè)計招投標(biāo)工作，組織專家評審團(tuán)。⑦對各種技術(shù)問題進(jìn)行審核，具體包括：a． 審核設(shè)計招標(biāo)書；b．審核設(shè)計任務(wù)書；c．審核設(shè)計合同；d．審核公司樓盤的交樓標(biāo)準(zhǔn)；e．審核新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝、新材料的選用；f。⑩負(fù)責(zé)本部門費用報銷審核工作。②參與項目的策劃、管理。⑥負(fù)責(zé)編制設(shè)計招標(biāo)書、設(shè)計任務(wù)書及制訂合同深度的補充條款。⑨負(fù)責(zé)建筑設(shè)計各階段圖紙的復(fù)審工作及質(zhì)量和成本控制的把關(guān)工作。11參與相關(guān)技術(shù)方案討論工作。14為相關(guān)政府部門溝通提供技術(shù)支持。③負(fù)責(zé)跟蹤并監(jiān)督裝修設(shè)計各階段圖紙的設(shè)計進(jìn)度，監(jiān)督合同的執(zhí)行情況。⑥參與相關(guān)技術(shù)方案討論工作。⑩完成各類圖紙歸檔案工作。④負(fù)責(zé)組織園林施工圖紙的會審工作及設(shè)計質(zhì)量和園林成本把關(guān)工作。⑧完成相關(guān)圖紙的歸檔案工作。④ 協(xié)助建立基礎(chǔ)資料系統(tǒng)。⑧完成部門領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。②設(shè)計管理部必須建立員工長期培訓(xùn)及考核計劃，每月組織不少于一次的全體設(shè)計管理人員集中培訓(xùn)及考核，考核結(jié)果在公司內(nèi)通報，連續(xù)三次不合格者應(yīng)予辭退。③主管級以下員工的降級處罰按降低一級工資處理。② 物質(zhì)獎勵a．在設(shè)計管理中，居住區(qū)及小區(qū)規(guī)劃、小區(qū)景觀、商業(yè)建筑住宅單體等經(jīng)總公司評審，設(shè)計效果為“優(yōu)秀”的，對第一責(zé)任人增發(fā)當(dāng)月及當(dāng)年獎金100%獎勵。②有以下情況的給予記小過，并扣除第一責(zé)任人當(dāng)月獎金50%:a因設(shè)計影響工程施工進(jìn)度，延誤二十至三十天的；b．因設(shè)計失誤造成公司損失在五萬至十萬元的；c．因設(shè)計管理把關(guān)不嚴(yán)，經(jīng)《階段設(shè)計文件確認(rèn)表》確認(rèn)后，要求設(shè)計單位變更三次并造成公司損失在五萬至十萬元的；d．經(jīng)公司評審小組評審，設(shè)計效果為“不合格”的?！暗谝回?zé)任人”指設(shè)計管理部門負(fù)責(zé)設(shè)計管理的該專業(yè)主任工程師；“第二責(zé)任人”是指設(shè)計管理部門負(fù)責(zé)人、該項目或?qū)I(yè)設(shè)計管理工程師、項目建筑師；“第三責(zé)任人”是指公司領(lǐng)導(dǎo)、工程管理部門負(fù)責(zé)人。 設(shè)計管理部的工作內(nèi)容詳述(1) 項目前期規(guī)劃①協(xié)助決策部門進(jìn)行土地吸納階段的初步建筑規(guī)劃及密度分析。(2) 設(shè)計管理①負(fù)責(zé)組織項目概念設(shè)計工作。5) 責(zé)對各階段的設(shè)計圖紙進(jìn)行內(nèi)部審核，組織項目部進(jìn)行施工圖的內(nèi)部會審，參與管理部組織的施工圖設(shè)計交底。⑨負(fù)責(zé)對設(shè)計變更進(jìn)行審核或備案。(3) 售樓部、樣板房的設(shè)計管理①負(fù)責(zé)設(shè)計單位的考察及招標(biāo)。⑤負(fù)責(zé)施工過程中整體效果的把握及監(jiān)控，指導(dǎo)監(jiān)督施工單位，確保設(shè)計風(fēng)格及效果得以實現(xiàn)。④負(fù)責(zé)施工過程中材料及施工樣板的審批。②負(fù)責(zé)二次裝飾設(shè)計單位的考察及招標(biāo)。 （6）規(guī)劃設(shè)計信息管理①收集和處理市場和客戶（含業(yè)主）對規(guī)劃設(shè)計的需求和期望信息。⑤了解新材料、新技術(shù)、新工藝應(yīng)用與引進(jìn)。④建立和維護(hù)與相關(guān)單位之間的公共關(guān)系。 設(shè)計管理的原則設(shè)計管理的總體原則是：貫徹經(jīng)過審批的概念性設(shè)計原創(chuàng)思想，完成實施方案設(shè)計、初步設(shè)計以及施工圖設(shè)計，以“二合三指”的形式進(jìn)行設(shè)計過程的全程監(jiān)控，貫徹落實產(chǎn)品策劃目標(biāo)和成本目標(biāo)；開展施工階段的行銷監(jiān)理，確保實際最終產(chǎn)品滿足產(chǎn)品策劃、設(shè)計原創(chuàng)要求。 設(shè)計管理的范圍項目開發(fā)令簽署后，有關(guān)用地自然條件、社會條件及其他工