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房地產(chǎn)項目開發(fā)的基本程序(已改無錯字)

2022-08-27 01:19:40 本頁面
  

【正文】 管局提出書面申請,按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)。挖掘道路綠地的,還應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定辦理。 (4)辦結(jié)時限:7個工作日 (5)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):視具體情況而定。第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目的策劃分析 在信息技術(shù)時代,信息變得如此重要,已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展,使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強(qiáng)烈。市場調(diào)研是選擇投資意向、進(jìn)行項目可行性研究、確定項目開發(fā)方向重要的基礎(chǔ)性工作。只有通過認(rèn)真細(xì)致、有效的市場調(diào)查,才能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略,使企業(yè)立于不敗之地。 第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容   房地產(chǎn)市場調(diào)查,就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象,對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析,進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測。   市場調(diào)查有廣義和狹義之分。狹義的市場調(diào)查是以科學(xué)方法收集消費(fèi)者購買和使用商品的動機(jī)、事實、意見等有關(guān)資料,并予以研究。例如進(jìn)行住房市場購買力的調(diào)查,只有通過一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進(jìn)行抽樣調(diào)查,才能分析消費(fèi)者房地產(chǎn)購買力的情況。廣義的市場調(diào)查則是針對商品或勞務(wù),即對商品或勞力從生產(chǎn)者到達(dá)消費(fèi)者這一過程中全部商業(yè)活動的資料、情報和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析,以了解商品的現(xiàn)實市場和潛在市場。因此,廣義的市場調(diào)查不僅是單純研究購買者的心理或行為,而是對營銷活動中所有階段加以研究。 一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的重要性   企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的,企業(yè)必須通過市場調(diào)查,了解消費(fèi)者對住房的需求,以及對現(xiàn)有住房的意見,以引找住房開發(fā)的最佳市場切入點(diǎn),從而不斷開拓市場,提高企業(yè)在市場上的占有率。   現(xiàn)代營銷理論認(rèn)為,企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時,必須在認(rèn)真搞好市場調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。只有通過市場調(diào)查,才能了解消費(fèi)者需要什么樣的住房,需要多少住房,進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營。建造好的房屋若能符合消費(fèi)者的需求,銷路暢通,也就可能達(dá)到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。 二、房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容   1 . 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查 (1)政治法律環(huán)境調(diào)查 ①國家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。如房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。 ②有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》。 ③有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。 (2)經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查 ①國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性,包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。②項目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。 ③一般利率水平,獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。 ④國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 ⑤居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。 ⑥項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟(jì)合作的情況,對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。 ⑦與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。 ⑧財政收支。對于不同的物業(yè)類型,所需調(diào)查的經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)容有很大的不同,須結(jié)合具體項目情況展開有針對性的調(diào)查。 (3) 社區(qū)環(huán)境調(diào)查   社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格,這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境,對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能,提高其使用價值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括:社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。 (4) 房地產(chǎn)市場需求和消費(fèi)行為調(diào)查 ①消費(fèi)者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。 ②房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查。如國家關(guān)于國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化;消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況;消費(fèi)者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況;消費(fèi)者的收入變化及其購買能力與投向。 ③需求動機(jī)調(diào)查。如消費(fèi)者的購買意向,影響消費(fèi)者購買動機(jī)的因素,消費(fèi)者購買動機(jī)的類型等。 ④購買行為調(diào)查。如不同消費(fèi)者的不同購買行為,消費(fèi)者的購買模式,影響消費(fèi)者購買行為的社會因素及心理因素等。 (5) 房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查。 ①房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期。 ②現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。 ③新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用的情況。 ④本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率。 ⑤建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況。 (6) 房地產(chǎn)價格調(diào)查。 ①影響房地產(chǎn)價格變化的因素,特別是政府價格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響。 ②房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢。 ③房地產(chǎn)商品價格需求彈性和供給彈性的大小。 ④開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響。 ⑤國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價格。 ⑥開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價格。 ⑦價格變動后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)。(7) 房地產(chǎn)促銷調(diào)查。 ①房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定。 ②房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查。 ③房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。 ④人員促銷的配備狀況。 ⑤各種公關(guān)活動對租售績效的影響。 ⑥各種營業(yè)推廣活動的租售績效。 (8) 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查。 ①房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。 ②房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。 ③租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。 ④房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價。 (9) 房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查。  市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。因此,企業(yè)在制定各種重要的市場營銷決策之前,必須認(rèn)真調(diào)查和研究競爭對手可能作出的種種反應(yīng),并時刻注意競爭者的各種動向。房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括: ①競爭者及潛在競爭者(以下統(tǒng)稱競爭者)的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查。 ②對競爭者的商品房設(shè)計、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析。 ③對競爭者商品房價格的調(diào)查和定價情況的研究。 ④對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究。 ⑤對競爭情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。 ⑥對未來競爭情況的分析與估計等。 ⑦整個城市,尤其是同(類)街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量, 本企業(yè)和競爭者的市場占有率。 ⑨競爭性新產(chǎn)品的投入時機(jī)和租售績效及其發(fā)展動向。 第二節(jié)調(diào)查方法與條件 一、調(diào)查方法   市場調(diào)查有許多方法,可分為兩大類,第一類按選擇調(diào)查對象來劃分,有全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等;第二類是按調(diào)查對象所采用的具體方法來劃分,有訪問法、觀察法、實驗法。下面簡要分析每一種調(diào)查方法特征。 1 . 按調(diào)查對象劃分   (1)全面普查。全面普查是指對調(diào)查對象總體所包含的全部個體都進(jìn)行調(diào)查。如果把一個城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查了解后,對房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利的。   (2)重點(diǎn)調(diào)查。重點(diǎn)調(diào)查是以總體中有代表性的單位或消費(fèi)者作為調(diào)查對象,進(jìn)而推斷出一般結(jié)論。采用這種調(diào)查方式,由于被調(diào)查的對象數(shù)目不多,企業(yè)可以較少的人力、物力、財力,在很短時期內(nèi)完成。當(dāng)然由于所選對象并非全部,調(diào)查結(jié)果難免會有一定誤差?!?(3)隨機(jī)抽樣。隨機(jī)抽樣調(diào)查是在總體中隨機(jī)任意抽取個體作為樣本進(jìn)行調(diào)查,根據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的情況。隨機(jī)抽樣在市場調(diào)查中占有重要地位,在實際工作中應(yīng)用很廣泛。隨機(jī)抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本,每一樣本有相等的機(jī)會,即事件發(fā)生的概率是相等的,這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來推斷母體的情況?!?(4)非隨機(jī)抽樣法。非隨機(jī)抽樣法是指市場調(diào)查人員在選取樣本時并不是隨機(jī)選取,而是先確定某個標(biāo)準(zhǔn),然后再選取樣本數(shù)。這樣每個樣本被選擇的機(jī)會并不是相等的,非隨機(jī)抽樣分為就便抽樣、判斷抽樣、配額抽樣三種具體方法。 2.按照調(diào)查方法劃分。   (1)訪問法。   這是最常用的市場調(diào)查方法??茖W(xué)設(shè)計調(diào)查表,有效地運(yùn)用個人訪問技巧是此方法成功的關(guān)鍵。 ①設(shè)計調(diào)查表。   調(diào)查表要反映企業(yè)決策的思想,是本企業(yè)營銷部門最關(guān)心、最想得到的重要信息來源之一。因此要想搞好調(diào)查,就必須設(shè)計好調(diào)查表。   設(shè)計調(diào)查表應(yīng)注意的事項:首先,問題要短。因為較長的問題容易被調(diào)查者混淆。其次,調(diào)查表上每一個問題只能包含一項內(nèi)容。再次,問題中不要使用專門術(shù)語,比如容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等。一般消費(fèi)者是搞不清楚這些專門術(shù)語的。第四,問題答案不宜過多,問題的含義不要模棱兩可,一個問題只代表一件事。最后,要注意問問題的方式。有時直接問問題并不見得是最好的,而采用間接方法反而會得到更好的答案。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告,調(diào)查員想知道、想了解這些廣告效果時,與其直接詢問被調(diào)查者的看法如何,還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。 ②訪問法的形式   調(diào)查表設(shè)計好之后,按照調(diào)查人員與被調(diào)查人員的接觸方式不同,可將訪問法劃分為三種形式。 1)答卷法。調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起,要求每人答一份卷,在規(guī)定時間答完,這樣被調(diào)查人員不能彼此交換意見,使個人意見充分表達(dá)出來。 2)談話法。市場調(diào)查人員與被調(diào)查人員進(jìn)行面對面談話,如召開座談會等。 3)電話調(diào)查。這種方法是市場調(diào)查人員借助電話來了解消費(fèi)者的意見的一種方法。 (2)觀察法。   這種方法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸,而是在旁邊觀察。調(diào)查人員采用觀察法,主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息,通過觀察法便可以較容易地了解到。觀察法有三種形式。 ①直接觀察法。   派人到現(xiàn)場對調(diào)查對象進(jìn)行觀察。例如可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消費(fèi)者選購房產(chǎn)的行為和要求,調(diào)查消費(fèi)者對本公司的信賴程度。 ②實際痕跡測量法。   調(diào)查人員不是親自觀察購買者的行為,而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。例如,要比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效果好壞。 ③行為記錄法。 在取得被調(diào)查同意之后。用一定裝置記錄調(diào)查對象的某一行為。例如,在某些家庭電視機(jī)里裝上一個監(jiān)聽器,可以記錄電視機(jī)什么時候開,什么時候關(guān),收哪一個電臺,收了多長時間等。這樣可以幫助營銷管理人員今后選擇哪一家電視臺,在什么時間播廣告效果最好。 (3)實驗法。   實驗法是指將調(diào)查范圍縮小到一個比較小的規(guī)模上,進(jìn)行試驗后取得一定結(jié)果,然后再推斷出總體可能的結(jié)果。例如調(diào)查廣告效果時,可選定一定消費(fèi)者作為調(diào)查對象,對他們進(jìn)行廣告宣傳,然后根據(jù)接受的效果來改進(jìn)廣告詞語、聲像等。 二、調(diào)查規(guī)模與技術(shù)條件   作為一項了解消費(fèi)者期望和購買行為的調(diào)查,其規(guī)模越大,結(jié)果也就越令人信服。但是由于人力、物力的限制,還有調(diào)查技術(shù)條件的限制,使得我們不得不從以下四個方面來考慮調(diào)查的規(guī)模。 1.樣本的數(shù)量。   一般而言,一個調(diào)查樣本越大越好,因為依據(jù)統(tǒng)計學(xué)上的大數(shù)定理,大樣本可以降低誤差。但是,大樣本不可避免地要大量增加調(diào)查成本,而且在調(diào)查實務(wù)中,大樣本也引進(jìn)了額外的誤差因素,諸如調(diào)查員的疲乏、統(tǒng)計上的錯誤、回收率難以控制等。 2.樣本涵蓋面的廣度。   樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的,抽樣涵蓋面越廣,所需樣本數(shù)也越大,若樣本數(shù)不是隨著增大,則屬于完全隨機(jī)抽樣法,雖然在整體上樣本具有代表性。但對于各抽樣樣本來說,仍然不具有代表性。 3.問題涵蓋面的廣度。   如果調(diào)查內(nèi)容太少,掛一漏萬,就會失去調(diào)查的本意;反之,如果盡量加大調(diào)查的內(nèi)容,問卷太長,會使得調(diào)查者失去耐心,降低整個調(diào)查的可信度。此外,極可能由于一部分調(diào)查者拒絕合作,造成嚴(yán)重的抽樣偏差。這二個方面都使得調(diào)查結(jié)果量變引發(fā)了質(zhì)變,使調(diào)查失去了意義。 4.調(diào)查的深度。 一般而言,深與廣二者就猶如魚和熊掌,是難以兼得的。越是深層的調(diào)查,所要求調(diào)查員的專業(yè)技術(shù)越多,所需時間越長,經(jīng)費(fèi)越高。 第三節(jié) 市場調(diào)查的程序 通過上面兩節(jié)論述,已經(jīng)知道了市場調(diào)查內(nèi)容十分豐富,方法又多種多樣。為了使市場調(diào)查工作順利進(jìn)行,保證其質(zhì)量,在進(jìn)行市場調(diào)查時,應(yīng)按一定程序來進(jìn)行。   通常有七個方面,具體包括:確定問題及調(diào)研目的、收集信息資料、初步調(diào)查、調(diào)查設(shè)計、現(xiàn)場調(diào)查、資料分析、撰寫和提交調(diào)查報告。 一、確定調(diào)查目的   這是進(jìn)行市場調(diào)查時應(yīng)首先明確的問題。目的確定以后,市場調(diào)查就有了方向,不至于出現(xiàn)太大的過失。也就是說,調(diào)查人員應(yīng)明確為什么要進(jìn)行市場調(diào)查,通過調(diào)查要解決哪些問題,有關(guān)調(diào)查結(jié)果對于企業(yè)來說有什么作用。一般來說,確定調(diào)查目的要有一個過程,一下子是確定不下來的。根據(jù)調(diào)查目的的不同,可以采用探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。 1.探測性調(diào)查。   當(dāng)企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確,無法確定應(yīng)該調(diào)查哪些內(nèi)容時,可以采用探測性調(diào)查來找出癥結(jié)所在,然后再作進(jìn)一步研究。例如某房地產(chǎn)公司近幾個月來銷售下降,公司一時弄不清楚什么原因,是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不好所致?還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的,還是消費(fèi)者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。在這種情況下,可以采用探測性調(diào)查,從中間商或者消費(fèi)者那里收集資料,以便找出最有可能的原因。 2.描
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