項目營銷推廣執(zhí)行報告（doc15）-銷售管理-全文預(yù)覽
【正文】 ； 鑒于本項目的營銷預(yù) 算比較緊張，因此在媒體的運用上更加強調(diào)針對性，大眾媒體主要在公開階段集中使用，其它推廣階段則結(jié)合潛銷和公關(guān)、 SP 活動進(jìn)行針對客群進(jìn)行推廣鎖定，強化戶外攔截和針對性小眾媒體的有效攻擊，把費用用在刀刃上。 二、 目標(biāo)市場研究： 目標(biāo)客群分析： 目標(biāo)客戶組成 江浙一帶的 投資客戶 2030% 新上海富裕階層 4050% 港、臺、海歸客戶 1520% 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 6 目標(biāo)客群生活習(xí)慣分析： A、 喜歡獨處、但也不愿遠(yuǎn)離繁華； B、 喜歡和相同階層的人在一 起； C、 有一部以上的私家車，一般喜歡自己開車； D、 喜歡附庸風(fēng)雅，雖然其中的一部分人屬于白手起家的爆發(fā)戶，但往往喜歡比較有文化氛圍的區(qū)域； E、 重視子女教育，許多人將子女送到海外讀書，或者到雙語學(xué)校等貴族學(xué)校就讀。 松江新城 佘山板塊 滬青平別墅板塊 本案 泗涇板塊 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 3 中海別墅 70008000 元/M2 規(guī)劃中 容積率 ，總 占地 38萬 M2，總建筑 8萬 M2，共 238 戶，單體建筑面積在 300M2左右。 三、 營銷目標(biāo)： 四、 營銷主題； 五、 營銷戰(zhàn)略； 六、 分階段戰(zhàn)役組團(tuán)； 蓄水期； 公開及一次強銷； 二次強銷； 三次強銷； 清盤期。 二、 目標(biāo)市場研究： 目標(biāo)客群分析； 目標(biāo)客戶特點研究； 針對不同客戶媒體通路研究。 競爭個案態(tài)勢分析： 個案名稱 目前售價 銷售進(jìn)度 產(chǎn)品研究 對本案的關(guān)系 云頂別墅 70008500 元/M2 一 期 銷 售90%以上 二期產(chǎn)品與一期相似 將會在高端客戶群的爭奪上與本項目形成競爭 佘山銀湖別墅 850011000元 /M2 一 期 銷 售95%以上 二期的產(chǎn)品未公布，但基本上延續(xù)一期的風(fēng)格 因產(chǎn)品的定位關(guān)系，對本案的影響不大 泗涇頤景園 70008000 元/M2 一 期 銷 售85%以上 由于其產(chǎn)品也是小面積、低總價獨立別墅，總價在300 萬左右 因總價等原因與本項目會產(chǎn)生一定的客戶爭奪，但其產(chǎn)品力不強，因此影響不大 天安別墅 900010000元 /M2 未開盤 美式鄉(xiāng)村別墅 本身定位高于本案，因此，會對本案的高端客群產(chǎn)生影響。 企業(yè) ()，大量的管理資料下載 5 2）主要競爭別墅戶外廣告分析： 個案名稱 數(shù)量 規(guī)格 地點 主題 云頂別墅 2 嘉松公路、泗陳公路 佘山銀湖別墅 2 虹橋路、滬青平公路沿線 泗涇頤景園 1 泗陳公路（滬松公路） 園林深處有人家 湖畔佳苑 1 滬青平沿線 新亞洲別墅 研究結(jié)論： A、 競爭別墅基本上主要以樓盤周邊的路牌為主，起到引導(dǎo)客戶進(jìn)入小區(qū)的作用，佘山銀湖別墅除外，做在遠(yuǎn)離基地的高架路邊，主要起到品牌形象宣傳的作用； B、 由于路牌的費用比較巨大，競爭別墅最多也只做了 2 塊，由于目前主干道兩側(cè)的路牌數(shù)量迅速增多，高炮路牌的廣告效果正在大打折扣。 解放日報 新聞晨報 上海各大黨政機關(guān)、各大企、事業(yè)單位的重要主流媒體，是了解上海政策導(dǎo)向的窗口。森林城市 戶外攔截： 1） 路牌： 時間： 2020/122020/6 路段：嘉松公路 A9 收費口；嘉松公路、花辰公路路口；沈磚公路 費用：約 30 萬 2） 引導(dǎo)旗； 時間： 2020/22020/6 路段：嘉松公路沿線；花辰公路兩側(cè)；沈磚公路兩側(cè) 數(shù)
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