【正文】 類型： 、第一種是通過(guò)目視或使用測(cè)量工具或采取簡(jiǎn)單的試驗(yàn)方法就可以查出故障； 、第二種是需要拆卸部分家具或打開(kāi)部分裝潢才可以查出故障，但不會(huì)造成業(yè)主的部分家具或裝潢受損，且業(yè)主的部分家具或裝潢能夠完全恢復(fù)原樣； 、第三種是需要打開(kāi)家具或打開(kāi)裝潢才可以查出故障，但會(huì)造成家具或裝潢受損，恢復(fù)時(shí)不一定能夠恢復(fù)原樣 。必須對(duì)業(yè)主需要進(jìn)行的維修內(nèi)容與管理處派單的內(nèi)容進(jìn)行核對(duì)，核對(duì)的內(nèi)容包括房號(hào)、維修的具體內(nèi)容，防止出現(xiàn)誤報(bào)或誤修。 、各管理處維修人員 ：接受公司及管理處的培訓(xùn)，按照作業(yè)程序進(jìn)行服務(wù)工作，接受業(yè)主的監(jiān)督和管理處的考評(píng)。 適用范圍：在南京銀城物業(yè)管理有限公司托管的物業(yè)內(nèi)，從事于上門(mén)維修服務(wù)的過(guò)程。 通訊設(shè)備：對(duì)講機(jī)（屬于基礎(chǔ)設(shè)施） 對(duì)講機(jī)：能正常使用，發(fā)送、接收的通話聲音清晰，外觀無(wú)破損，附件齊全，編號(hào)清楚。所有的螺母都處在緊固狀態(tài)。保護(hù)外殼完好。 電動(dòng)割灌機(jī)：電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，電瓶外觀完好。 電動(dòng)綠籬機(jī)：電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，電瓶外觀完好。機(jī)油加注在“ add”、“ full”之間，回彈繩完 好，所有的螺母都處在緊固狀態(tài)。水處理設(shè)備能夠循環(huán)工作，并能正常運(yùn)行。 特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設(shè) 備、泳池過(guò)濾設(shè)備 中水處理系統(tǒng)：設(shè)備能夠正常運(yùn)行。爐體本身自帶的儀表工作正常，顯示清晰。保護(hù)接零牢靠。系統(tǒng)各閥門(mén)開(kāi)啟、關(guān)閉靈活，帶閥門(mén)桿的，閥門(mén)桿上有潤(rùn)滑脂，無(wú)跑 、冒、滴、漏現(xiàn)象，開(kāi)啟、關(guān)閉與指示的狀態(tài)相符。 空調(diào)系統(tǒng)：集群式中央空調(diào)系統(tǒng)。 閘臂系統(tǒng)：上升或下降靈活，能夠正常使用。保護(hù)接零牢靠。與聯(lián)動(dòng)的閘臂系統(tǒng)或門(mén)禁系統(tǒng)連接可靠，卡刷好后的信號(hào)能夠立即啟動(dòng)閘臂或受控門(mén)。 小區(qū)背景音樂(lè)和廣播系統(tǒng)：音箱無(wú)缺失或損壞，播放清晰無(wú)雜音，音量大小受控制。各巡更點(diǎn)安裝牢固。云臺(tái)攝像機(jī)角度和焦距能夠進(jìn)行靈活地調(diào)整。監(jiān)控室對(duì)講總機(jī)能夠打開(kāi)單元門(mén)。及時(shí)收到業(yè)主家中的報(bào)警，并在電腦上及時(shí)反映出來(lái)。隨時(shí)采用木板模擬翻越時(shí)，監(jiān)控中心能夠立即報(bào)警，電腦上閃爍顯示報(bào)警區(qū)域，模擬顯示屏上的指示燈與報(bào)警信號(hào)聯(lián)動(dòng)紅燈閃爍?？刂崎_(kāi)關(guān)開(kāi)啟和關(guān)閉靈活，具有延時(shí)功能的開(kāi)關(guān)達(dá)到 1 至 3 分鐘的延時(shí)要求，無(wú)不亮和長(zhǎng)亮的現(xiàn)象。導(dǎo)向輪、導(dǎo)軌平整，潤(rùn)滑良好，表面油漆平整，無(wú)銹蝕。接頭處臺(tái)階應(yīng)不大于 。隨行電纜兩端可靠固定，不應(yīng)打結(jié)或有波浪扭曲現(xiàn)象。滾珠絲桿和螺母間的運(yùn)動(dòng)應(yīng)自如，滾動(dòng)摩擦的聲音正常。液壓系統(tǒng)油管接頭聯(lián)接應(yīng)可靠，無(wú)滲漏現(xiàn)。 “四清”、“六正?！保簷C(jī)房清、井道清、地坑清、轎頂清，機(jī)器正常、控制正常、廳轎門(mén)正常、限速器安全正常、信號(hào)照明正常。（ 3）、安全鉗各楔塊與導(dǎo)軌間隙均勻，夾緊位置正確。停電時(shí)備用電源能夠正常投入工作，保證對(duì)講通話通暢和轎廂內(nèi)有適合的照度。在門(mén)關(guān)至行程 1/3 后，阻止關(guān)門(mén)的力≤ 150N。轎內(nèi)報(bào)警裝置功能正?？煽?。（ 12）、轎內(nèi)操縱按鈕應(yīng)動(dòng)作靈活可靠，信號(hào)應(yīng)齊全清晰。曳引鋼絲繩未出現(xiàn)斷股、超標(biāo)斷絲、磨損等報(bào)廢現(xiàn)象。（ 8）、轎廂如設(shè)有安全窗，則電梯以檢修速度運(yùn)行，人為打開(kāi)安全窗 2 次，電梯均應(yīng)立即停止運(yùn)行。如果一個(gè)層門(mén)（在多扇門(mén)在任何一扇門(mén)）打開(kāi)，電梯應(yīng)不能正常啟動(dòng)或繼續(xù)正常運(yùn)行。（ 4）、層門(mén)鎖鉤、鎖臂及動(dòng)接點(diǎn)動(dòng)作靈活，在電器安全裝置動(dòng)作之前，鎖緊元件的最小嚙合長(zhǎng)度為 7mm。（ 2）、對(duì)重塊應(yīng)可靠固定。上、下限位保護(hù)開(kāi)關(guān)，應(yīng)在轎廂或?qū)χ亟佑|緩沖器前起作用，并在緩沖器被壓縮期間保持其動(dòng)作狀態(tài)。線圈鐵芯無(wú)油污、銹鉵及積塵。減速箱運(yùn)行時(shí)無(wú)異常聲音和振動(dòng)。必須安裝斷相保護(hù)裝置且該裝置能夠正常工作，在電梯運(yùn)行中應(yīng)起保護(hù)作用?；嗛g的入口處，急停開(kāi)關(guān)動(dòng)作可靠。救援操作及轎廂平層標(biāo)志齊全。小區(qū)內(nèi)的所有室外煤氣管道沒(méi)有漏氣現(xiàn)象。 支架：電機(jī)和風(fēng)管的固定支架應(yīng)牢靠，油漆完好，無(wú)銹蝕。 風(fēng)機(jī)系統(tǒng)：風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引 風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道及閥門(mén)； 風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)：風(fēng)動(dòng)電機(jī)運(yùn)行正常。 潛水泵、排污泵附屬的各種閥門(mén)、接頭、管道、浮球限位：接頭連接可靠，管道無(wú)銹蝕，管道與閥門(mén)的油漆分色，油漆完好，管道及閥門(mén)固定牢固。 供水系統(tǒng)的壓力達(dá)到設(shè)計(jì)的要求，系統(tǒng)中所有的壓力表完好，處于檢測(cè)合格的周期之內(nèi)，顯示正常。 供水系統(tǒng)：二次供水系統(tǒng)，包括二次供水的水泵、閥門(mén)及供水管道； 供水系統(tǒng)：自動(dòng)供水系統(tǒng)能夠自動(dòng)正常運(yùn)行。無(wú)卡住現(xiàn)象。電氣控制線路連接可靠，控制靈敏。電氣控制線路連接可靠，控制靈敏。主泵啟動(dòng)后，根據(jù)不 同的控制區(qū)域可以將水壓打到規(guī)定值以上，主泵停止后，系統(tǒng)最不利點(diǎn)能夠保持壓力在 以上。獨(dú)立的 24V 電源完好。各煙感探頭、區(qū)域報(bào)警器工作正常，紅色指示燈每隔幾秒閃爍一次。系統(tǒng)末端完全打開(kāi)放水閥后消防警鈴能夠報(bào)警。 主泵停機(jī)后管道能夠保壓，當(dāng)壓力低于 時(shí)，增壓泵自動(dòng)補(bǔ)壓。警示明顯。計(jì)量準(zhǔn)確。保護(hù)接零可靠。 電氣控制箱、電氣控制柜：外觀清潔，四周無(wú)雜物，箱門(mén)鎖完好。柜內(nèi)空氣開(kāi)關(guān)、互感裝置、保護(hù)裝置、接觸器工作正常。 配電箱、配電柜：外觀清潔，四周無(wú)雜物，箱門(mén)鎖完好。柜內(nèi)空氣開(kāi)關(guān)、計(jì)量?jī)x表、指導(dǎo)儀表、保護(hù)裝置、電力電容器、接觸器工作正常。帶有活動(dòng)蓋板的密閉門(mén)，活動(dòng)蓋板應(yīng)當(dāng)靈活。都用油漆刷成黃色，油漆無(wú)脫落、平整。室內(nèi)無(wú)雜物。 各式防火門(mén)：開(kāi)關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，帶閉門(mén)器的應(yīng)當(dāng)能夠自動(dòng)關(guān)閉。把手完整無(wú)開(kāi)裂、破損。放置的地點(diǎn)應(yīng)明顯。水管閥門(mén)開(kāi)啟、關(guān)閉靈活，無(wú)銹死現(xiàn)象。用消防扳手打開(kāi)關(guān)閉的閥門(mén)后能迅速打出有一定壓力的水流。各閥門(mén)無(wú)銹蝕，開(kāi)、關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密 ?？觾?nèi)無(wú)碎石，無(wú)雜物和淤泥淤集。路面的管井蓋油漆成黑色。 雨、污管 井：無(wú)堵塞、少淤積、井圈無(wú)破損，井蓋無(wú)缺損。移動(dòng)式標(biāo)識(shí)牌本體堅(jiān)固，無(wú)翹曲變形。 ：指“正在維修，請(qǐng)勿使用”、大理石道路上“雨天路滑，請(qǐng)您當(dāng)心”、舉辦一些活動(dòng)時(shí)的提示牌“ XXX 地方，請(qǐng)上 X樓”或“辦理 XX事項(xiàng)，向前左轉(zhuǎn)”等。采用大理石或瓷磚的池壁、池底，完整無(wú)破損、瓷磚無(wú)松動(dòng)、無(wú)脫落。設(shè)備無(wú)銹蝕。 生活水箱：箱體完整且封閉，無(wú)滲水、漏水。排污閥與進(jìn)水閥開(kāi)啟、關(guān)閉靈活。 特殊給排水的配套設(shè)施：消防水箱、蓄水池、生活水箱、泳池、各類水景池（基礎(chǔ)部分）。起連接作用的部連接牢靠。 拖把池：瓷磚無(wú)破損、無(wú)脫落，排水暢通。移動(dòng)路樁無(wú)破損。 假石、假山固定牢靠，無(wú)安全隱患。崗?fù)?nèi)桌子完好，崗?fù)らT(mén)開(kāi)啟、關(guān)閉靈活。門(mén)樓上有懸掛或粘貼的牌、匾，應(yīng)懸掛整齊，不歪斜。 小區(qū)圍墻：墻面平整無(wú)裂縫，表面涂料無(wú)污染。排水通暢。玻璃完好，無(wú)裂縫與破損。 ：按 的要求。 停車場(chǎng)：包括汽車庫(kù)與自行車庫(kù)的地面、墻面、頂、采光窗、采光井。 各機(jī)站房的通風(fēng)：有百葉通風(fēng)的，百葉應(yīng)當(dāng)完好，無(wú)破損、缺損現(xiàn)象，固定牢靠，能夠防止小動(dòng)物的進(jìn)入。 配電房門(mén)口應(yīng)配有防鼠板：有變壓器或有電纜溝的配電房門(mén)口都應(yīng)當(dāng)設(shè)有防鼠板，防鼠板的高度不低于 30 公分，既沒(méi)有變壓器也沒(méi)有電纜溝的配電房和配電間可以不設(shè)防鼠板。 門(mén)和門(mén)鎖：油漆完好，無(wú)脫落。無(wú)外露線頭，燈光明亮程度與燈源功率相匹配。壓力指示表內(nèi)的指針指示在黃色或綠色區(qū)域內(nèi)。滅火器外殼完好無(wú)破損，必須為紅色油漆，油漆無(wú)脫落。 各類機(jī)站房?jī)?nèi)各類標(biāo)識(shí)：有機(jī)站房名稱標(biāo)識(shí)、消防標(biāo)識(shí)、設(shè)備銘牌標(biāo)識(shí)、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)識(shí)，系統(tǒng)圖標(biāo)識(shí)、機(jī)站 房布置標(biāo)識(shí)，擺放配件的區(qū)域，應(yīng)有標(biāo)識(shí)，如“配件區(qū)”等。各類地面都應(yīng)當(dāng)沒(méi)有異物突起。 地面：水泥地面無(wú)空鼓、不起沙，無(wú)裂紋，表面平 整。頂面、墻面上各類線盒蓋板齊全，無(wú)裸露的空盒。 墻面及頂：表面清潔平整，無(wú)連續(xù) 1 平方米及以上的起皮和龜裂。 露臺(tái)：公用露臺(tái)的地平應(yīng)平整、不起沙、無(wú)空鼓，無(wú)裂紋。天溝排水通暢，無(wú)堵塞。 雨落水管：順直固定牢靠，連接可靠，雨天排水通暢，無(wú)堵塞，外觀整潔無(wú)開(kāi)裂破損。 e、明裝管、線固定牢靠，布管排線整齊，穿墻洞封堵完好。能夠正常使用。表面為瓷磚的，無(wú)脫落、缺角，對(duì)于有裂痕但表面平整、粘貼牢固、不影響使用的可列入完好。 設(shè)施、設(shè)備的完好標(biāo)準(zhǔn) 一、目的：建立企業(yè)關(guān)于設(shè)施設(shè)備完好的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，使得設(shè)施設(shè)備在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)下得到全員管理。 綠化設(shè)備：草坪機(jī)、綠籬機(jī)、割灌機(jī)、機(jī)動(dòng)噴霧機(jī)、（屬于基礎(chǔ)設(shè)施）。 弱電系統(tǒng)：周界報(bào)警系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、單元門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、緊急求救系統(tǒng)、小區(qū)廣播系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)、刷卡系統(tǒng)。 風(fēng)機(jī)系統(tǒng)：風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道及閥門(mén)。 ：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場(chǎng)； 公益設(shè)施：體育健身器材（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的）、兒童游樂(lè)設(shè)施（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的）； 特殊給排水的配套設(shè)施：消防水箱、蓄水池、泳池、水景的基礎(chǔ)部分； 標(biāo)識(shí)：樓宇及單元標(biāo)識(shí)、景觀標(biāo)識(shí)、指引標(biāo)識(shí)、交通標(biāo)識(shí)、警示標(biāo)識(shí)、車號(hào)牌標(biāo)識(shí)、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)行標(biāo)識(shí)、流程標(biāo)識(shí)、制度標(biāo)識(shí)、臨時(shí)標(biāo)識(shí)； 室外排水：外排管道（包括雨、污）、化糞池、管井、明暗溝、管井蓋（包括電信、自來(lái)水、智能化等所有室外井蓋）、集水坑； 消防：室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)）、消火栓（室外）、滅火器、大型消防箱、各式防火門(mén)； ：集氣室、進(jìn)風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、各式密閉門(mén)； 配電系統(tǒng)：高、低壓配電柜、配電箱、照明箱、控制箱、控制柜、電表箱、箱式變、母線橋架。 ：南京銀城物業(yè)管理有限公司管理的各個(gè)小區(qū)。 負(fù)責(zé)工程維保部辦公環(huán)境整潔有序，定期清掃清潔辦公區(qū)域。 適用職位 適用于本公司工程維保及項(xiàng)目管理處資料員、文員 職責(zé) 負(fù)責(zé)工程維保部工程圖紙、技術(shù)檔案資料的收集、整理、歸檔、利用及管理工作。 負(fù)責(zé)檢查督促物業(yè)項(xiàng)目客戶裝修房屋按照裝修方案和圖紙規(guī)范施工，協(xié)調(diào)解決裝修管理及技術(shù) 問(wèn)題。 參與物業(yè)項(xiàng)目的接管驗(yàn)收，負(fù)責(zé)對(duì)驗(yàn)收中的遺漏工程和不足問(wèn)題統(tǒng)計(jì)反饋，監(jiān)督改進(jìn)完善。 完成上級(jí)交辦的其他工作。 負(fù)責(zé)審核物業(yè)項(xiàng)目客戶裝修圖紙、裝修方案，對(duì)重大技術(shù)問(wèn)題組織調(diào)研攻關(guān)。 負(fù)責(zé)檢查、指導(dǎo)資料員對(duì)物業(yè)項(xiàng)目交竣工圖紙、 技術(shù)資料等實(shí)施計(jì)算機(jī)規(guī)范化管理，組織建立標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化技術(shù)資料庫(kù)。 完成上級(jí)交辦的其他工作。 負(fù)責(zé)安排辦理、組織物業(yè)項(xiàng)目相關(guān)設(shè)備的安全年檢、年審工作及工程系統(tǒng)技術(shù)員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。 負(fù)責(zé)組織各物業(yè)項(xiàng)目維修保養(yǎng)計(jì)劃、措施，落實(shí)檢查整改驗(yàn)收工作。 工程維保部經(jīng)理職責(zé) 目的 為了加強(qiáng)對(duì)工程維保部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)，組織物業(yè)接管驗(yàn)收和設(shè)施更新改造，組織維修方案計(jì)劃實(shí)施、檢查、驗(yàn)收，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值。 制訂承接物業(yè)管理項(xiàng)目相關(guān)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)標(biāo)牌選用方案，向委托方提供建設(shè)性意見(jiàn)，參與討論。 組織對(duì)公司托管物業(yè)的大型機(jī)電設(shè)備的維護(hù)管理，包括實(shí)施日常維修計(jì)劃和年審，檢查指導(dǎo)設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。 對(duì)新入住樓宇有關(guān)設(shè)施的增補(bǔ)、更新、改造提出解決方案，對(duì)委外工程進(jìn)行初審，并協(xié)助管理處監(jiān)督施工質(zhì)量，完成房屋的交接驗(yàn)收。 適用部門(mén) 適用于本公司工程維保部 職責(zé) 配合新入住樓宇工程的驗(yàn)收接管，對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的工程問(wèn)題及時(shí)報(bào)告開(kāi)發(fā)公司，督促承建商整改。 負(fù)責(zé)對(duì)工程技術(shù)資料、設(shè)備說(shuō)明書(shū)、維修保養(yǎng)記錄的收集、整理、立卷、存檔及檔案管理工作。 指導(dǎo)各物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)展質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證及符合條件的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)參評(píng)工作，協(xié)助其整改完善。 完成上級(jí)交辦 的其他工作。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)項(xiàng)目管理設(shè)施設(shè)備增補(bǔ)更新改造的初步技術(shù)方案討論。 負(fù)責(zé)組織工程系統(tǒng)業(yè)務(wù)洽談和與物業(yè)相關(guān)部門(mén)的聯(lián)系、公共關(guān)系工作。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)項(xiàng) 目定期樓檢、整改，完成樓檢報(bào)告。 負(fù)責(zé)制訂各物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備管理卡片、表格式樣，對(duì)設(shè)施設(shè)備的日常維修維保進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，監(jiān)督檢查日常運(yùn)行。 協(xié)助公司對(duì)設(shè)施設(shè)備發(fā)生的故障、事故進(jìn)行調(diào)查，負(fù)責(zé)組織事故報(bào)告的技術(shù)性問(wèn)題分析鑒定。 負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目與市政相關(guān)單位在日常配合中的工程技術(shù)問(wèn)題的交流、協(xié)助、聯(lián)系工作。 負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督項(xiàng)目管理處日常設(shè)施設(shè) 備正常運(yùn)行、管理、保養(yǎng)情況及安全操作規(guī)范的執(zhí)行情況。 負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目技術(shù)資料、新材料、新工藝、新技術(shù)信息的收集整理，定期匯報(bào)給工程維保部領(lǐng)導(dǎo)。 工程維保部資料員職責(zé) 目的 為了加強(qiáng)物業(yè)設(shè)施設(shè)備和工程維修技術(shù)檔案資料的統(tǒng)一管理，為維修維保工作提供技術(shù)資料依據(jù)。 負(fù)責(zé)工程系統(tǒng)技術(shù)性資料、圖表的打字、裝訂、復(fù)印工作，接待外來(lái)客戶。 設(shè)施設(shè)備分類作業(yè)指導(dǎo)書(shū) ：小區(qū)的設(shè)施設(shè)備品種多、數(shù)量大，公司為了識(shí)別、建帳和建立標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類。 房屋公共部位：物業(yè)用房、景觀房、樓梯間、屋面、露臺(tái)、外墻面、雨落水管、避雷接地、地下室、信報(bào)箱； 機(jī)站房：監(jiān)控室、風(fēng)機(jī)房、水泵房、配電房、消防泵房、電梯機(jī)房、信息機(jī)房； 停車場(chǎng)：汽車庫(kù)與自行車庫(kù)，包括其內(nèi)的地面、墻面、頂棚、窗戶、采光天窗、采光天井； 道路及其他：包括小區(qū)道路、路牙、圍墻、門(mén)樓、各類坡道、各式雨篷、崗?fù)ぁ⒔ㄖ∑贰?各類景觀橋、路阻、路樁。 排水系統(tǒng)：潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門(mén)、接頭、排水管 道及浮球式限位控制開(kāi)關(guān)等。 照明系統(tǒng)：樓道照明、機(jī)房照明、車庫(kù)照明、景觀照明、其他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等）。 特殊給排水系統(tǒng)：中水處理設(shè)備