【正文】 房號(hào)、維修的具體內(nèi)容，防止出現(xiàn)誤報(bào)或誤修。維修信息得到確認(rèn)后，在得到業(yè)主允許的情況下 穿戴鞋套進(jìn)入業(yè)主家中。 、對(duì)需要維修的項(xiàng)目進(jìn)行檢查。業(yè)主報(bào)修時(shí)只是描述故障發(fā)生后的一些現(xiàn)象，不能代表故障的具體內(nèi)容準(zhǔn)確，因此維修人員應(yīng)當(dāng)對(duì)故障進(jìn)行仔細(xì)檢查。檢查分為四種類型： 、第一種是通過目視或使用測(cè)量工具或采取簡(jiǎn)單的試驗(yàn)方法就可以查出故障； 、第二種是需要拆卸部分家具或打開部分裝潢才可以查出故障，但不會(huì)造成業(yè)主的部分家具或裝潢受損，且業(yè)主的部分家具或裝潢能夠完全恢復(fù)原樣； 、第三種是需要打開家具或打開裝潢才可以查出故障，但會(huì)造成家具或裝潢受損，恢復(fù)時(shí)不一定能夠恢復(fù)原樣 。 、第四種是利用公司現(xiàn)有的資源采取相應(yīng)的辦法仍無法確定故障原因。 、第一種和第二種類型的檢查完成后可以進(jìn)入下一個(gè)工作步驟，即向業(yè)主告知檢查后的結(jié)果。 、第三種和第四種類型的檢查，維修人員應(yīng)當(dāng)在實(shí)施檢查前，向業(yè)主告知，向管理處匯報(bào)，在沒有達(dá)成相關(guān)的協(xié)議或沒有形成書面的文字記錄之前，不可以操作，只有在管理處和業(yè)主共同協(xié)商方案并得到業(yè)主確認(rèn)的條件下，首先對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行各類方式的記錄，包括拍照、方字記錄、攝像等，現(xiàn)場(chǎng)得到確認(rèn)后方可按照約定的方案進(jìn)行檢查操作。 、將檢查的結(jié)果向業(yè)主告 知。首先要告知業(yè)主通過仔細(xì)檢查，故障可能發(fā)生的各處環(huán)節(jié)以及將要采取的維修方式，同時(shí)告知業(yè)主根據(jù)管理處公示的收費(fèi)項(xiàng)目，此次維修需要進(jìn)行的收費(fèi)情況，在業(yè)主同意的情況下方可實(shí)施維修操作。 、向業(yè)主告知收費(fèi)情況時(shí)，不要和業(yè)主協(xié)商價(jià)格，告訴業(yè)主公司有規(guī)定維修人員無權(quán)對(duì)收費(fèi)價(jià)格進(jìn)行變動(dòng)，如果業(yè)主認(rèn)為價(jià)格不合理，可以找管理處工程主管或管理處經(jīng)理進(jìn)行協(xié)商。 、對(duì)于需要更換的元器件或材料，由于目前市場(chǎng)上各種元器件和材料在不同的商店內(nèi)或不同的時(shí)間內(nèi)價(jià)格各不相同，各種元器件和材料的質(zhì)量物業(yè)公司不能替供應(yīng)商作擔(dān) 保承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。因此向業(yè)主告知物業(yè)公司不承擔(dān)采購的義務(wù)，由業(yè)主自行采購，維修人員告知業(yè)主采購的型號(hào)和要求。 、實(shí)施維修作業(yè)前的再次確認(rèn)。在業(yè)主同意維修后將要進(jìn)行維修前，維修人員應(yīng)當(dāng)詢問業(yè)主對(duì)于需要維修的部位有無特殊情況，有無貴重物品需要移開，以及維修過程中維修人員應(yīng)當(dāng)注意的地方，防止維修人員不知情業(yè)主沒有注意在維修過程中給業(yè)主帶來不必要的損失。 、實(shí)施維修作業(yè)。文明施工，工具擺放在自帶的抹布上，需要登高及會(huì)落灰塵的地方應(yīng)鋪報(bào)紙，物品移動(dòng)時(shí)輕拿輕放，會(huì)造成污染的要預(yù)先采取措施。維修過程中需要業(yè)主協(xié)助的 ，應(yīng)當(dāng)使用公司員工手冊(cè)規(guī)定的文明禮貌用語。 、特殊情況的應(yīng)急處理，如滲水嚴(yán)重造成局部淹水、供水管嚴(yán)重滲水，排水管堵住后漫溢、住戶總電源跳閘、等嚴(yán)重影響業(yè)主生活的事情，應(yīng)當(dāng)立即向管理處匯報(bào)情況，并提醒管理處既立即安排處理，又同時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)記錄，記錄的方式包括文字記錄、拍照、攝像等，留下第一現(xiàn)場(chǎng)的相關(guān)證據(jù)，為今后的查證提供依據(jù)，在不能立即修復(fù)的情況下可以采取臨時(shí)供電、臨時(shí)供水、臨時(shí)應(yīng)急排水、安排人員撤離等措施，如果遇到業(yè)主家中發(fā)生煤氣管漏氣，應(yīng)當(dāng)立即關(guān)閉煤氣的閥門，切斷氣源，打開窗戶通風(fēng)，如果煤氣主管道 有漏氣現(xiàn)象，除安排人員撤離外應(yīng)當(dāng)立即報(bào)告相關(guān)單位，這類事情的處理原則是保障業(yè)主的安全和業(yè)主家中財(cái)產(chǎn)損失不擴(kuò)大。之后配合管理處共同幫助業(yè)主處理。 、維修后達(dá)到的效果?；謴?fù)原樣、恢復(fù)原有的功能、能夠使用但存在非維修可以改變的缺陷。 、業(yè)主新增加的要求處理。短時(shí)間內(nèi)（半小時(shí)以內(nèi)）能夠完成、不涉及到增加管理處維修材料的成本、不會(huì)意外損壞業(yè)主財(cái)產(chǎn)、能夠滿足業(yè)主要求的工作可以協(xié)助業(yè)主進(jìn)行維修工作。 、維修工作完成后清理現(xiàn)場(chǎng)。故障排除維修工作結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)清理工作現(xiàn)場(chǎng)，有業(yè)主提供的工具應(yīng)當(dāng)歸還業(yè)主 ，自已的工具應(yīng)當(dāng)點(diǎn)清收好，現(xiàn)場(chǎng)有維修后留下的雜物應(yīng)當(dāng)清理，更換下來的元器件或材料請(qǐng)業(yè)主收好，維修人員不得私自收留。對(duì)于部分污染（如手指的痕跡、腳印等）應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的措施進(jìn)行清除?，F(xiàn)場(chǎng)達(dá)到?jīng)]有維修前的原樣。 、完成維修任務(wù)后請(qǐng)業(yè)主進(jìn)行確認(rèn)。請(qǐng)業(yè)主查看維修單上的內(nèi)容，請(qǐng)業(yè)主在維修單相應(yīng)的欄內(nèi)進(jìn)行填寫，需要收費(fèi)時(shí)請(qǐng)業(yè)主在維修單上寫清楚收取的準(zhǔn)確費(fèi)用。業(yè)主如果需要收費(fèi)票據(jù)，向業(yè)主告知，可以到管理處去取，也可以由片區(qū)管理人員在 3 天之內(nèi)送上門。最終請(qǐng)業(yè)主對(duì)本次維修提出意見并簽字確認(rèn)。 、離開業(yè)主家時(shí)應(yīng)當(dāng)使用 公司員工手冊(cè)規(guī)定的文明禮貌。 、從維修人員進(jìn)入業(yè)主家中至離開的這段時(shí)間內(nèi)，業(yè)主有時(shí)會(huì)詢問維修人員關(guān)于管理處或物業(yè)公司的情況，維修人員應(yīng)當(dāng)按照管理處給出的相關(guān)內(nèi)容回答問題，不得告知業(yè)主有關(guān)于物業(yè)公司或管理處內(nèi)部的事情，這些事情包括人事變動(dòng)，公司內(nèi)部事情的處理方案，員工的收入，對(duì)其他員工的評(píng)價(jià)，管理處經(jīng)營情況等，也不得告知業(yè)主其他業(yè)主家中的情況。可以向業(yè)主宣傳物管知識(shí)，可以明確告知業(yè)主物業(yè)公司或管理處有規(guī)定有些事情維修人員沒有權(quán)利講，原因是這些事情的前因后果不清楚，不能片面的說一些問題。 、從維 修人員進(jìn)入業(yè)主家中至離開的這段時(shí)間內(nèi)，業(yè)主為了使維修人員能夠更加負(fù)責(zé)地進(jìn)行維修，有時(shí)會(huì)向維修人員贈(zèng)送一些小的禮品、禮物、香煙等，維修人員一律不得接受，同時(shí)告知業(yè)主，物業(yè)公司和管理處明令禁止物業(yè)人員接收小禮品，一旦接收會(huì)受到公司嚴(yán)厲的處分。 、在維修工作中發(fā)生了意外造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的情況，維修人員嚴(yán)禁私自處理，必須將情況報(bào)告管理處，由管理處代表物業(yè)公司負(fù)責(zé)向業(yè)主賠禮道歉及與業(yè)主協(xié)商對(duì)財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行賠償?shù)姆桨浮€(gè)人私自處理都是嚴(yán)重違反公司規(guī)定的行為，防止業(yè)主一旦對(duì)管理處有意見將這些事情向其他業(yè)主作負(fù)面宣傳 ，造成管理處工作的被動(dòng)。 、維修過程中，業(yè)主對(duì)維修方式、維修結(jié)果、維修收費(fèi)價(jià)格不滿意，維修人員不得與業(yè)主進(jìn)行爭(zhēng)論或討論，應(yīng)當(dāng)將投訴電話告知業(yè)主，請(qǐng)業(yè)主或使用電話或到管理處進(jìn)行投訴，維修人員也可電話聯(lián)系管理處的片管員上門與業(yè)主進(jìn)行解釋。維修人員只負(fù)責(zé)按照維修單認(rèn)真做好維修工作，適當(dāng)時(shí)可以向業(yè)主宣傳物管知識(shí)，但不得與業(yè)主進(jìn)行爭(zhēng)論。 、業(yè)主對(duì)維修單不肯簽字確認(rèn)，或者認(rèn)為維修后要管理處保修一定的時(shí)間后才能簽字，或者不付相關(guān)的維修費(fèi)用，遇到這些問題時(shí)，維修人員解釋后不起作用，應(yīng)當(dāng)將維修工作認(rèn)真完成，然 后聯(lián)系管理處的片區(qū)管理員上門與業(yè)主溝通，原則是不能一個(gè)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理，現(xiàn)場(chǎng)必須達(dá)到管理處 2 人或 2 人以上（含維修人員）進(jìn)行處理，保證至少有一個(gè)見證人?；氐焦芾硖幒髮⑹虑橄蚬こ讨鞴埽ɑ蚬芾砣藛T）和前臺(tái)工作人員反映，由管理處留下記錄。 、維修作業(yè)的過程中，遇到特殊緊急的事件發(fā)生需要離開業(yè)主家時(shí)，向業(yè)主簡(jiǎn)單說明情況，并約定多少時(shí)間后重新再來進(jìn)行維修。并且使用公司員工手冊(cè)規(guī)定的文明禮貌用語向業(yè)主道歉。如果發(fā)生業(yè)主遇到緊急的事情需要離開時(shí)，應(yīng)當(dāng)迅速清理現(xiàn)場(chǎng)，留下管理處電話，請(qǐng)業(yè)主另約時(shí)間再行維修工作。嚴(yán)格禁止維 修人員在管理處不知道的情況下工作于沒有業(yè)主在家中現(xiàn)場(chǎng)，此類事情的處理由管理處負(fù)責(zé)，維修人員服從管理處的安排。 、維修作業(yè)過程中遇到業(yè)主家中有人來拜訪，必須詢問業(yè)主是否需要先行離開等候業(yè)主另行通知，不得自行決定是否繼續(xù)進(jìn)行維修作業(yè)。如果業(yè)主同意繼續(xù)進(jìn)行維修作業(yè)方可留下繼續(xù)工作。對(duì)業(yè)主的客人按公司員工手冊(cè)規(guī)定的禮貌用語打招呼。 設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)要求作業(yè)指導(dǎo)書 一、工作方式： 巡檢：工作人員對(duì)設(shè)施、設(shè)備目視查看。 檢查：工作人員對(duì)設(shè)施、設(shè)備采取目視、手動(dòng)試驗(yàn)、測(cè)量等方法查看。 檢修：工作人員對(duì)設(shè)施、設(shè) 備進(jìn)行檢查、維修。 保養(yǎng)：工作人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行清潔、潤滑、調(diào)整。 維保：工作人員對(duì)設(shè)施、設(shè)備全面檢查、維修、保養(yǎng)。 年檢：對(duì)有要求的項(xiàng)目向相應(yīng)的部門申請(qǐng)檢測(cè)，并得到結(jié)論。 二、設(shè)施維護(hù)的要求： 房屋公共部位：物業(yè)用房、景觀房、屋面、露臺(tái)、樓梯間、外墻面、雨落水管、避雷接地、地下室、空置房。 物業(yè)用房、景觀房：每年檢查 1 次 屋面、露臺(tái)：每半年檢查 1 次。 樓梯間：每天巡檢 1 次，每年秋季檢查 1 次，維保 1 次， 5 年粉刷 1次。 外墻面：每半年檢查 1 次。 雨落水管：每季度巡檢 1 次。 避雷接地：每年測(cè)試 1 次。地下室：每季 度巡檢 1 次。 空置房：每周戶外巡檢 1 次。 信報(bào)箱：每周巡檢 1 次 機(jī)站房房間（指房屋及環(huán)境狀況，不指設(shè)備）：監(jiān)控室、風(fēng)機(jī)房、水泵房、配電房、消防泵房、電梯機(jī)房。 監(jiān)控室：每天巡檢 1 次，衛(wèi)生保潔 1 次，每月檢查 1 次。 風(fēng)機(jī)房：每天巡檢 1 次，每周檢查 1 次，每周衛(wèi)生保潔 1 次。 水泵房：每天巡檢 1 次，每周檢查 1 次，每周衛(wèi)生保潔 1 次。 配電房：每天巡檢 1 次，每周檢查 1 次，每周衛(wèi)生保潔 1 次。 消防泵房：每天巡檢 1 次，每周檢查 1 次，每周衛(wèi)生保潔 1 次。 電梯機(jī)房：每周巡檢 1 次。每周保潔 1 次。 停車場(chǎng)：汽車庫與自行車庫的地面 、墻面、頂、采光窗、采光井。 汽車庫與自行車庫的地面、墻面、頂：每季度巡檢 1 次 汽車庫與自行車庫的采光窗、采光井：每季度巡檢 1 次 道路及其他：小區(qū)道路、路牙、圍墻、門樓、崗?fù)?、各式坡道、各類雨篷、建筑小品、各類景觀橋、路阻、路樁。 小區(qū)道路、圍墻、門樓、崗?fù)?、建筑小品、路阻、路樁：每季度檢查 1次。 清潔設(shè)施：垃圾箱、垃圾筒、垃圾車、拖把池、垃圾場(chǎng)。 垃圾箱、垃圾筒：每季度檢查 1 次，每年維保 1 次。 垃圾車：每季度檢查 1 次，每年維保 1 次。 拖把池：每季度檢查 1 次，每年維保 1 次。 垃圾場(chǎng)：每季度檢查 1 次，每年 維保 1 次。 公益設(shè)施：體育健身器材（室內(nèi)、外免費(fèi)使用的）、兒童游樂設(shè)施（室內(nèi)、外免費(fèi)使用的）。 體育健身器材（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的）、兒童游樂設(shè)施（室內(nèi)、外的免費(fèi)使用的）：每周檢查 1 次，每年維保 1 次。 特殊給排水：消防水箱、蓄水池、泳池、水景、生活水箱的基礎(chǔ)部分； 消防水箱、蓄水池、泳池、水景：每季度檢查 1 次，每月檢查 1 次。 生活水箱：每天巡檢 1 次，每年檢測(cè) 1 次。 標(biāo)識(shí)：樓宇及單元標(biāo)識(shí)、景觀標(biāo)識(shí)、指引標(biāo)識(shí)、交通標(biāo)識(shí)、警示標(biāo)識(shí)、車號(hào)牌標(biāo)識(shí)、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)行標(biāo)識(shí)、流程標(biāo)識(shí)、制度標(biāo)識(shí)、臨時(shí)標(biāo)識(shí)、移 動(dòng)式標(biāo)識(shí)牌。 樓宇及單元標(biāo)識(shí)、景觀標(biāo)識(shí)、指引標(biāo)識(shí)、交通標(biāo)識(shí)、警示標(biāo)識(shí)、車號(hào)牌標(biāo)識(shí)、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)行標(biāo)識(shí)、流程標(biāo)識(shí)、制度標(biāo)識(shí)：每月檢查 1次。 移動(dòng)式標(biāo)識(shí)牌、臨時(shí)標(biāo)識(shí)：每天巡檢 1 次。 室外排水：化糞池、外排管道（包括雨、污）、管井、明暗溝、管井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋）、集水坑。 化糞池：根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行清理，每季度巡檢 1 次。 外排管道（包括雨、污）、管井：每季度檢查 1 次，每年疏通 1 次。 明暗溝、管井蓋（包括電信、自來水、智能化等所有室外井蓋）：每月檢查 1 次。 集水坑：每季度檢查 1 次。 10 消防：室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)）、消火栓（室外）、滅火器、大型消防箱。 室外消防接合器、消防栓（室內(nèi)）、消火栓（室外）、滅火器、大型消防箱：每天巡檢 1 次，每月檢查 1 次。 1人防：集氣室、進(jìn)風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、密閉門。 集氣室、進(jìn)風(fēng)豎井、排風(fēng)豎井、濾毒室、隔音間、防爆地漏、密閉門 每季度檢查 1 次，每年檢測(cè) 1 次。 三、設(shè)備維護(hù)的要求 配電系統(tǒng)：高、低壓配電柜、配電箱、配電柜、電氣控制箱、電氣控制柜、照明箱、電表箱、箱式變。 高、低壓配電柜、配電箱、配電柜、電氣控制 箱、電氣控制柜、照明箱、電表箱、箱式變： 每日巡檢 1 次，每半年檢修 1 次。 消防系統(tǒng)：消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、消防增壓泵系統(tǒng)、防火卷簾門。 消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：每日巡檢 1 次，使用過程中采取應(yīng)急維修方式。 消防噴淋系統(tǒng)、消防泵供水系統(tǒng)、消防增壓泵系統(tǒng)：每天巡檢 1 次，每半年試機(jī)檢修 1 次。 防火卷簾門：每月檢查 1 次，每年維保 1 次。 供水系統(tǒng)：包括二次供水的水泵、閥門及供水管道。 二次供水的水泵、閥門及供水管道：每天巡檢 1 次，每年維保 1 次。 分戶家中的給水由業(yè)主負(fù)責(zé)，分戶外直給水公共 部分由市政自來水公司負(fù)責(zé)。 排水系統(tǒng)：潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排水管道及限位控制開關(guān)等。 潛水泵、排污泵及其與之聯(lián)系的各類閥門、接頭、排水管道及限位控制開關(guān)等：每天巡檢 1 次，每月檢查 1 次，每年維保 1 次。 風(fēng)機(jī)系統(tǒng)：風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道。 風(fēng)機(jī)、送風(fēng)、引風(fēng)機(jī)及其與之聯(lián)系的風(fēng)機(jī)管道：每天巡檢 1 次，每月檢查 1 次，每年維保 1 次。 供氣系統(tǒng)：煤氣。 煤氣：每月巡檢 1 次，維保、急修都由市政煤氣公司負(fù)責(zé)。 特種設(shè)備：電梯系統(tǒng)、升降式立體停車系統(tǒng)。 電梯系統(tǒng)： 每天巡檢 1 次，每月維保 2 次，每年檢測(cè) 1 次。 升降式立體停車系統(tǒng)：每月維保 1 次，每年檢測(cè) 1 次。 照明系統(tǒng)：樓道照明、機(jī)房照明、車庫照明、景觀照明、其他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等）。 樓道照明、機(jī)房照明、車庫照明、景觀照明、其他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應(yīng)急照明、行空燈等）：每日巡檢 1 次。采取應(yīng)急維