【正文】 2625 D． 2800 ?題目： 21．某宗物業(yè)的收益期限為 38年，通過預(yù)測得到其未來前 5年的凈收益分別為 20萬元、 22萬元、 25 萬元、 28 萬元、 30萬元，從未來第 6～ 38 年每年的凈收益將穩(wěn)定在 35萬元左右，該類物業(yè)的報酬率為 10％。賣方實(shí)際得到的價格和買方實(shí)際付出的價格依次為 ( C )。 A．收益乘數(shù) B．資本化率 C．有效毛收入乘數(shù) D．凈收益乘數(shù) ?題目： 16．關(guān)于物業(yè)狀況調(diào)整的表述，不正確的是 ( C )。 A．原始價值 B．折余價值 C．賬面凈值 D．賬面價值 ?題目： 12．下列關(guān)于收益性物業(yè)價值的表述 ，不正確的是 ( D )。 A．都容易受單個消費(fèi)者的個別因素影響 B．都是價格，用貨幣來表示 C．都有波動，受供求因素的影響 D．都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價 ?題目： 8．關(guān)于使用價值與交換價值，下列論述不正確的是 ( C )。 A．管理費(fèi)用 B．投資利息 C．開發(fā)成本 D．開發(fā)利潤 ?題目： 4．成交過程中買賣雙方都有自己所愿意接受的價格，下列有關(guān)表述不正確的是 ( D )。 A．營業(yè)稅 B．城鎮(zhèn)土地使用稅 C．教育費(fèi)附加 D．城市維護(hù)建設(shè)稅 E．企業(yè)所得稅 ?題目： 42．從投資的角度來看，資金時間價值的大小取決于 ( ABD )。 A．是指每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率 B．凈收益一般由稅后現(xiàn)金流量與還本付息所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值構(gòu)成 C．該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系 D．該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實(shí)際獲得的收益之比 E．計算投資回報率時，物業(yè)升值所帶來的收益不得計入凈收益 ?題目： 38．對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入通 常包括 ( ABCD )。 A．土地費(fèi)用、建造費(fèi)用 B．還本付息 C．稅金 D．比較成本 E．運(yùn)營費(fèi)用 ?題目： 35．關(guān)于單利計息和復(fù)利計息的表述，正確的有 ( ABC )。 A．現(xiàn)金回報率 B．借款償還期 C．償債備付率 D．資產(chǎn)負(fù)債率 E．財務(wù)內(nèi)部收益率 ?題目： 31．以下屬于靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的是 ( ABE )。 A． 77． 31 B． 244． 06 C． 437． 31 D． 660 ?題目： 27．使投入使用的設(shè)備等額年總成本 (包括初始購置費(fèi)用和使用過程中的年運(yùn)營用 )最低或等額年凈收益最高的期限為設(shè)備的 ( B )。 A．壽命終了 B．產(chǎn)生運(yùn)營收益 C．收支平衡 D．提足準(zhǔn)備金 ?題目： 22．內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高 ( C )。 A．出租經(jīng)營收入 B．管理費(fèi)用 C．出租經(jīng)營成本 D．營業(yè)利潤 ?題目： 17．房地產(chǎn)置業(yè)投資中，流動資金以貨幣資金形式收回的時間是 ( B )。 A．利潤率 B．通貨膨脹率 C．利率 D．資金時間價值 ?題目： 13． ( D )是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率。 A． P=A／ (1+i)n B． P=(A／ i)[1—1／ (1+i)n] C． P=A／ i(1+i)n D． P=A／ [1—1／ (1+i)n] ?題目： 9．物業(yè)內(nèi)全部可出租 面積與最可能的租金水平的乘積是 ( D )。 A．橫軸為時間軸，橫坐標(biāo)軸上 “O”點(diǎn)通常表示當(dāng)前時點(diǎn) B． 時點(diǎn) “1”表示第 1 個計息周期的期末，同時又是第 2 個計息周期的開始 C．如果現(xiàn)金流發(fā)生在計息周期的期中而不是期初或期末，計算時通常采用期初慣例法 D．某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和 ?題目： 6．關(guān)于資金的時間價值下列論述，不正確的是 ( D )。 A． 160 B． 240 C． 320 D． 480 2．上題中如果計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息是 ( C )萬元。 A．未來租金水平和房屋空置率的變化 B．物業(yè)毀損造成的損失 C．資本化率的變化 D．物業(yè)轉(zhuǎn)售收入 10 E．現(xiàn)實(shí)市場收益水平 ?題目： 35．時間風(fēng)險除了表現(xiàn)為合適的時機(jī)進(jìn)入市場外，還表現(xiàn)為 ( ABCD )。 A．地理位置 B．在城市社會經(jīng)濟(jì)活動中的位置 C．在整體市場供求關(guān)系中的位置 D．在未來城市發(fā)展建設(shè)中的位置 E．相對重要性不變的位置 ?題目： 31．房 地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)突出表現(xiàn)在 ( ABCD )。 A．宏觀位置 B．中觀、微觀位置 C．社會環(huán)境 D．競爭位置 E．經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ?題目： 27．避免政策風(fēng)險的有效方法，包括選擇 ( ABC )的項(xiàng)目進(jìn)行投資。 A． 從購買土地使用權(quán)開始 B．從購置房地產(chǎn)開始 C．以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的 D．將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為 E．不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作 ?題目： 22．按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為 ( ABE ) A．權(quán)益型 B．抵押型 C．質(zhì)押型 D．保證型 E．混合型 ?題目： 23．房地產(chǎn)投資之弊在于 ( ABDE )。 A．房地產(chǎn)市場需求的波動 B．房地產(chǎn)市場供給的波動 C．房地產(chǎn)價格的波動 D．房地產(chǎn)政策的波動 ?題目： 18．房地產(chǎn)投資中與時間和時機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險為 ( B )。 A．置業(yè)投資 B．間接投資 C．短期投資 D．長期投資 ?題目： 14．要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力的房地產(chǎn)的特性是房地產(chǎn)的 ( A )。 7 A．收益現(xiàn)金流風(fēng)險 B．個別風(fēng)險 C．比較風(fēng)險 D．時間風(fēng)險 ?題目： 10．投資者投資房地產(chǎn)的主要目的是為了使其 ( B )。 A．房地產(chǎn)開發(fā)投資者通過轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品收回投資，獲取開發(fā)利潤 B．房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于長期投資 C．房地產(chǎn)開發(fā)投資形成房地產(chǎn)市場上的增量供給 D．房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租或經(jīng)營時，開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了置業(yè)投資 ?題目： 6．房地產(chǎn)投資企業(yè)通過資本市場融資時，房地產(chǎn)債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為 ( D )。 6 A．直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為 B．間接地從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為 C．直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為 D．直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的行為 ?題目： 2．房地產(chǎn)區(qū)別 與其他投資品最重要的特性是 ( D )。 A．物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計劃 B．物業(yè)市場營銷與租賃管理、專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理 C．預(yù)算與成本管理 D．現(xiàn)金流管理、績效評價和客戶關(guān)系管理 E．建筑設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、建筑維護(hù)與維修、環(huán)境綠化、停車場管理 ?題目： 37．設(shè)施管理的對象主要是 ( BCDE )。 A．自行車行 B．日用百貨商店 C．超級市場 D．普通禮品店、音像制品出租屋 E．裝飾材料商店、藥店 ?題目： 33．用于出租經(jīng)營的居住建筑主要是 ( CD )。 A．現(xiàn)金流和成本管理 B．日常維修和維護(hù) C．設(shè)施設(shè)備管理 D．物業(yè)保險管理 E．進(jìn)行資產(chǎn)組合 ?題目： 29．物業(yè)經(jīng)營管理利用的技術(shù)、手段和模式包括 ( ABCD )。 A．負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司 B．監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司的行為 C．指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司為物業(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計劃 D．使管理范圍內(nèi)的物業(yè)在所處的子市場內(nèi)實(shí)現(xiàn)價值最大化 4 E．滿足業(yè)主、租戶和物業(yè)管理企業(yè)的要求 ?題目： 25．下列關(guān)于專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)的表述，正確的有 ( BCDE )。 A．為業(yè)主或投資者創(chuàng)造利潤和回報 B．使物業(yè)在運(yùn)行使用過程中能夠保值增值 C．在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求 D．物業(yè)經(jīng)營成本最小化 E．保持和提高物 業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿? ?題目： 21．對分散產(chǎn)權(quán)的零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行集中統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的益處有 ( ABC )。 A．物業(yè)管理和設(shè)施管理 B．物業(yè)管理和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 C．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理 D．房地產(chǎn)投資組合管理和設(shè)施管理 ?題目： 17．物業(yè)管理和設(shè)施管理定位的管理層面是 ( B )。 A．甲 B．乙 C．丙 D．丁 ?題目： 13．寫字樓分類在很大程度上依賴于 ( B )。 A．這些資本開支是否符合財務(wù)會計原則 B．這些資本開支是否符合《條例》的規(guī)定 C．這些資本開支是否能有效提升物業(yè)價值 D．這些資本開支是否能降低物業(yè)管理成本 2 ?題目： 9．資產(chǎn)管理公司通過 ( A )，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。 A．居住物業(yè) B．收益性物業(yè) C．公共物業(yè) D．所有物業(yè) ?題目： 5．受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)管理活動中處在總包位置的是指( A )物業(yè)管理企業(yè)。 1 經(jīng)營管理題庫 ?題目： 1．物業(yè)經(jīng)營管理的對象通常是 ( C )。 A．物業(yè)各期成本最小化 B．物業(yè)各期凈收益最大化 C．租戶滿意度最大化 D．物業(yè)價值最大化 ?題目： 4． ( B )是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。 A．科研教學(xué)設(shè)施 B．政府辦公樓 C．醫(yī)院設(shè)施 D．擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu) ?題目： 8．資產(chǎn)管理公司批準(zhǔn)在現(xiàn)場的物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)更新改造等資本改良投資計劃，主要考察 ( C )。 A．投資者應(yīng)當(dāng)適 當(dāng)?shù)胤稚⑼顿Y，從而有效地抵消一部分風(fēng)險 B． “不要把雞蛋放在一個籃子里 ” C．理性的投資者將選擇風(fēng)險最小的那個組合 D．投資者選擇不同部門和不同地理區(qū)域進(jìn)行資產(chǎn)組合，當(dāng)不同投資之間相關(guān)系數(shù)為負(fù)，存在補(bǔ)償，整體風(fēng)險將降低 ?題目： 12．由于使用年限較長，建筑物在某些方面已不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求，存在明顯的實(shí)物磨損和功能折舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并能與其支付能力相適應(yīng)的寫字樓物業(yè)為 ( C )級寫字樓。 A．收入最大化 B．利潤總額最大化 C．凈收益最大化 D．成本最小化 ?題目： 16．以下物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容中，以策略性管理為 主的是 ( C )。 A．物業(yè)投資收益 B．企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 C．主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo) D．物業(yè)維修養(yǎng)護(hù) E．延長物業(yè)的自然壽命 ?題目： 20．物業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)包括 ( ABCE )。 A．物業(yè)管理 B．設(shè)施管理 C．運(yùn)行管理 D．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 E．房地產(chǎn)投資組合管理 ?題目： 24．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司的主要工作任務(wù)和目標(biāo)包括 ( ABCD )。 A．確定戰(zhàn)略 B．構(gòu)建信息基礎(chǔ) C．決策分析 D．進(jìn)行資產(chǎn)組合 E．成本管理 ?題目： 28. 物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容包括 ( ABCD )。 A．所處的位置、交通方便性、聲望或形象 B．建筑形式、大堂、電梯、走廊 C．室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù) D．建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型 E．服務(wù)的公司類型、行業(yè)聲望和服務(wù)的社會認(rèn)知度 ?題目： 32．居住區(qū)商場的次要租戶通常是 ( ADE )。 A．管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，在物業(yè)管理活動中處在總包的位置 B．物業(yè)管理企業(yè)是服務(wù)性單位，不是經(jīng)營性企業(yè)組織 C．專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運(yùn)行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以分包形式，也以直接接收業(yè)主委托的形式，在成本、績效獲成 本加績效合同的基礎(chǔ)上獲得物業(yè)管理服務(wù) D．現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)完全按照自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機(jī)制運(yùn)作 E．綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具有物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的企業(yè) ?題目： 36．管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點(diǎn)在于 ( ABCD )。 A．監(jiān)督購置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策 B．制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃，管理和評價物業(yè)管理企業(yè) C．協(xié)調(diào)物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析